サラリーマン株太郎  S-REIT & Yield Stocks

合繊メーカーサラリーマンが取り組むささやかな資産運用の格闘日誌です。夢はでっかく3億円だけど、まだまだとっても長い道のり。「ローマは一日にして成らず」ですから気楽にかつ真剣に取り組む毎日。現在の資産運用は中国を除くアジア・オセアニア株で、インフラ・不動産・REITを軸に考えています。 念のため、投資はあくまで自己責任ですからね

マレーシアREITには魅力がなくなった。マレーシア株式もそう。更に言えばAI証券に信頼が置けなくなった。

 シンガポールREITに今春から急に配当課税がなされたため、不審に思い保有している口座のあるAI証券に確認した。その際にマレーシアREITに関しても確認したら返答は来たものの、、、

以下引用

  マレーシア株式の課税につきましては、配当課税という名目ではなく、25%の 「法人税」が現地で課税されております。 このため、法人税を控除された後の金額を配当金としてお客様の証券口座に入金している状況でございます。

次に、一部の市場では現地源泉課税に係る軽減税率または免税の適用、還付その他の手続きを、現地保管先でお客様に代わって行われることがございます。

実際には、今までもシンガポールのREITにつきまして課税対象でしたが、現地保管先が免税の申請を行っていたためお客様へ直接の課税がございませんでした。 その免税申請が現地保管先で行わなくなったため、今回のように課税がされるようになりました。

 ××様がご指摘されているように、お客様から見ると急に課税されてしまっている状況になりましたので、お客様へのお知らせ方法が不足していることへのご不満はごもっともと思います。

今後は、如何にお客様へわかりやすくお知らせすることができるものか、担当部署と検討して、改善を図りたいと存じます。

 引用終わり

シンガポールREITは外国税額控除によりカバーできそうだが、マレーシアREITと株式は絶望である。法人税だからだ。あれっ?法人税?と思い、マレーシアREITのある銘柄の決算短信を見直したらこうあった。

B15. INCOME DISTRIBUTION

Types of unit holders Rates of tax

Resident unitholders;

  • Resident company No withholding tax; tax at prevailing corporate tax rate
  • Unitholders other than a resident company Withholding tax at 10%; effective from 1 January 2012

to 31 December 2016

Non-resident unitholders;

  • Non-resident company Withholding tax at 25%; effective from 1 January 2012

to 31 December 2016

  • Non-resident institutional investor Withholding tax at 10%; effective from 1 January 2012

to 31 December 2016

  • Non-resident other than company and institutional investors Withholding tax at 10%; effective from 1 January 2012to 31 December 2016

B16. EARNINGS

 上記の意味は、

 マレーシア法人は配当所得としては無税、法人税率にて総合課税

 マレーシア法人以外の居住者は配当所得10%

 外国法人は、配当所得課税は25%、但し機関投資家は10%、

 個人投資家は10%

  なのですが、あれっ?個人で所有している株式のはずなのに、25%?とは。つまり、我々の口座で所有している株式の名義はアイザワ名義で現地国に預託されているので、一般外国法人扱いとされ法人税率25%とされているものと推定されるわけ。

 これをhpではなにも背景を説明せずに25%は法人税だと表現しているのは極めて不親切である。少なくとも正しい表現ではない。

  http://www.aizawa.co.jp/asia/stock/corporate_action.html

 正直なところ、この証券会社に信頼が置けなくなったというのが本音である。 

昨日の補足

 昨日の補足ですが、国債バブルが近いうちに弾けそうだが、その時は日銀が発狂的に資金供給を市場に供給(お札を印刷)して、短期金利だけは押さえ込むと思われる。長期金利は高騰して手が付けられなくなるが、日銀は死ぬ気で短期金利だけはコントロールすると思う。財務省は目の前で次々と償還される長期国債を借り替えることが出来ず、ゆうちょ銀行あたりに短期国債か政府短期証券を引き受けさせる。ゆうちょ銀行は市場でこれを売却するが、買い手は直接間接的に日銀。日銀は見た目では通常の市場操作といいつつ、実質は直接引き受けの効果を確保。その間に市場の資金は海外へ逃避し、猛烈な円安と輸入インフレ(場合によってはスタグフレーション)が起こる。資金を確保できない企業は淘汰されて集約が進み、外資が円安を機に日本へ進出、目ぼしい企業を買いあさる。円安による輸出競争力の回復、企業の再生が始まる水準だが、100円台では厳しいだろう。200円台あたりかなと予想している。物価は何倍になっているか想像つかないが、日本の財政赤字は見方によるが最大1000兆円だから、財政当局が気にならなくなる水準としては1/5あたりとしたら逆数で物価は5倍か。為替も5倍としたら、最高値75円の5倍はほぼほぼ360円となる。つまり第三の敗戦ということになる。

 だらだら書いたが、日本の財政は破綻しないが、インフレで調整されるということだね。為替も円安で円資産のみでは生活は大変になるが、外貨建てを持つことでヘッジ出来る。どの通貨を持つかは個人の判断ですね。

S-REITはまだ伸びる4%水準までは行くのでは

 S-REITの利回りが順調に低下し、平均で5.3%程度になっています。

 以前にS-REITは平均利回りで5%を目指すと書きましたが、今は5%で止まらないと思い始めています。正直なところ4%程度まで行くと予測します。SUNTEC REITは4/19についにS$2.00を付けましたがまだ5%弱、まだまだいけます。評価益が膨らみ、為替円安方向とあわせ、正直なところ驚きを通り越して声も出ない状態で、どうすべきか悶々としていました。資産の2/3が現在S-REITのため、今後の動向は慎重に進めないといけない。しかし、ふと日本のJ-REITの利回りを久しぶりに見た瞬間にS-REITまだ大丈夫だと確信した。

 長いことJ-REITの平均利回り見てなかったんですが、3.29%とは参りましたね。長期金利が0.3-0.6%なら仕方ないか。背景は当然黒田日銀の大大大規模緩和で、これには正直のけぞりましたが、これで投資の方向ははっきりしましたね。可能な限り外貨建てにするということです。現在資産の2/3がシンガポールドルと南アフリカランド、米ドルですが、残りも極力米ドルにしたいと思っています。なぜ今回は米ドル建てかというとS$に偏りすぎているかなと思うもので。

 日銀の今回の緩和は無茶苦茶。ついにルビコン川を渡りましたね。正直なところ資産規模を2倍の270兆とは予想外も予想外。日本株は一時的にはN225が1万5千円を超えていくでしょうが、海外に逃げるお金も相当出ると思います。

 推測ですが、国内金融勢はゆっくりと着実に国債売却モードへ動きつつあると見ています。一時長期金利が0.3%台をつけましたが、急に反転して0.6%という点などは不安を感じている証拠です。大体こんな金利水準では国内の債券ディーラーは商売上がったり。小銭稼いでも国債暴落のリスクを考慮すれば普通はもう手仕舞いでしょう。彼らは日銀の緩和マネーに乗じて長期国債の持ち高調整(減少)に走ると読んでいます。また日銀が来年末までに270兆円へ資産規模を拡大のニュースに接した際に、来年末?と思いませんでしたか。1年半も先のことまで先読みしてあんなコメントします?。あのコメントに引っ掛かり、大規模ではあるが相対的にゆっくり資産規模を拡大させることで、株高を長続きさせることは勿論、日銀による金融機関からの国債吸収をスムーズに図ろうとしているのだと勘繰ったのは私だけ?。円安、インフレによってマクロの経済・財政問題を解決(ミクロ的には収奪だが)する狙いがありありなのでは。でも家計はそんなにアホではありませんよ。

 さて、日本勢は通常時は為替リスクを回避しますが、今回はある程度取りに行くと見ています。前述の通りですから。この資金がどこに行くか?が問題だが、アジアでは香港とシンガポールであろう。すると小国シンガポールはただでさえ中国資金が逃げてきている(みたいだ)のに、日本からも資金が流れ込んだら、金融・不動産のミニバブルが更に加速すると予想される。金利はシンガポールも低い。国債取引の利回りも10年で1.5%、1年は0.2%なので、これらの資金は株式や不動産に行くだろう。

 と、いうのが当面の読みなので、S-REITを含めて外貨建て資産はホールドであります。

個人的に好きなスクリプト

今年度の「攻略」で個人的に好きだったスクリプトはこんなところですね

1.Lesson 2 The age of Discovery

2.Lesson 6 Homeless World Cup

3.Lesson 7 Global Positioning System

4.Lesson 9 Carles Dickens

5.Lesson 11 U.S.Presidential Elections

6.Lesson 14 The Race to The South Pole

7.Lesson 19 Pictogram

8.Lesson 20 Plastic Pollution

9.Lesson 23 Berlin Wall

10.Lesson 25 Ballroom Dancing

11.Lesson 27 Narrow Boat

12.Lesson 30 Shostakovich

13.Lesson 32 Photosynthesis

14.Lesson 35 Heinrich Schlieman

15.Lesson 39 Charles Lindbergh

16.Lesson 42 The Northern Lights

17.Lesson 45 Overpopulation

18.Lesson 47 The History of Zero

「攻略!英語リスニング」での空耳アワー

今日でLesson 43のStep1まで進みましたね。今年度の講座も残り1ヶ月強となりました。1年続けて聞けたのは多分人生で初のこと。年取ったせいですかね。また講師が今までの語学講座にいないタイプなので新鮮味があったたのも理由かな。この先生なかなかinterestingです。

 さて、散々聞き込んだ50近くのスクリプトから、私が遭遇した「攻略!英語リスニングの空耳アワー」を恥ずかしながらここに公開いたします。「知らない単語は聞こえない」を飛び越えて、想像力豊かな?私の耳が聞き分けて開拓した新たな世界です。

Lesson 1 18行 so you don't feel ⇒she do'nt feel

  she do'nt っておかしいけど、ここで引っかかり以降全滅、スクリプトを見で聞いても分らない。

Lesson 6 1行 Mexico will host⇒Mexico were host

hostは名詞・動詞両方あるけど名詞のイメージにつられたか

Lesson 13 10行 It was in⇒Within

executed の後にwithinと聞こえたけど、、、David says it wass

続いたので意味はつかめたけど、、

Lesson 20 17行 who consume them⇒who can sell them

21行 said than done⇒sell than done

17行でつっかえた影響を引きずり、21行で空耳再発。完全にどうかしてる。私は営業マンだけどリスニングのときまで商売しなくても、、、

Lesson 39 17行 Lindbergh has to flee⇒has to free

何で子供を誘拐されたリンドバーグが自由の身になるんだ?

Lesson 42 9行 australis meaning south⇒meaning itself

「オーロラ自身ってことの意味」って何? と思ったけどオーストラリアが「南の国」を意味することは知っていたので、「australisは南の意味だ」と軌道修正に成功。

Ascott Residence Trustが私募増資

 Ascott Residence Trustが私募増資を1/29に発表した。発行価額はS$1.305、増資総額はS$150m(110億円)である。株価が昨年より上昇を続けており、一方でギアリングも40%に達していたので、増資の可能性はありと思ってはいたが、やるならライツイシューを想定していたので私募は想定外。ギアリングは一旦34.7%に低下するが、更なる不動産取得を予定していると表明しているので、じきにまた40%程度になると見られる。$1.405まで上昇した株価が急落したので不審に思いhpを開けたらこの記事でした。どうしようか迷いましたがS$1.355で10,000株再度拾いました。

S-REITはまだ伸びるか?

 平均利回りが6%を割り込んだので、年始に思い切ってS-REITを大量売却し利益確定したのだが、当方の予想を超えてS-REITは上昇を続けている。25日の平均利回りは5.827%まで低下、去年の今頃は7.5%であったから1.7%もの低下である。殆どのS-REIT銘柄がNAVを超えており、非常に買いづらい水準に到達している。この先の展開はどうだろうか。

  個人的に下した結論はS-REITの平均利回りは5%程度まで低下する。理由は金利低下の恩恵が不動産に続くと見られること。世界的な長期金利の低下は先進国・新興国共に金融緩和傾向のためであり、世の中いたるところで金余り状態が続き運用先を求めて不動産に流れ込み、アジアではシンガポールと思ったため。投資拠点たりうる所は、香港、シンガポール、東京だが、中国リスクのある香港、原発・経済破綻リスクがある東京を除くとやはりシンガポールに行き着く。と言うわけ。自分が以前に出した結論ではあるのだが、改めて再確認。ここまで狙い通りだと自分でもやや怖くなり、売ってしまったのだが、JPYUSDが90円をつける前に2/3は入れ替えたのでまた暫く楽しみに見守りたい。

 シンガポールでも10年物の国債金利がこの1年で1.7%から1.3%迄低下しており、そのせいかレ−テイングで目標株価の引き上げが続いている。粘って持ち続けているSUNTECも目標株価がS$2.30なんて出たがとても信じられない。もしそうなったら利回りは4%そこそこ。Capitamallあたりは何%になるのだろう。

直接投資先はシンガポール株式でも、実際の投資国までシンガポールにする必要はない。株太郎はシンガポール上場のREITやBTを買っていますが、実際の投資先としてはシンガポールに加えてインド、インドネシア、マレーシア、オーストラリアに絡んだ銘柄を組み入れています。

自分に投資

 これは「自分に投資」と言ったところ。たいした金額ではありませんがね。

 2012年春から久しぶりに英語学習を再開しています。仕事の守備範囲に輸出も含まれるので、英語は以前から必要としており、実際にメールや商談、契約書等で接していたのですが、なぜか積極的に勉強しようと言う意欲が起こらなかった。しかし昨年4月に久しぶりに実践ビジネス英語のテキストを書店で手に取り、意外と難しくなさそうだし新しいトピックが新鮮に見えたのか、自分でも不思議に思いながら25.6年ぶりにラジオ講座に取り組むことにしました。

 現代はインターネットでラジオ、ストリーミングが聞け、更にMP3へダウンロードも出来るので決まった時間に取り組む必要もなく、録音の手間もかからず非常に便利。学生時代はなかなか続かなかったのですが今回は1年間きそうです。年取ったせいですかね。

 専ら聞く時間は通勤時間帯(MP3プレーヤーに入れて)や、昼休みのインターネットラジオ。(真昼の12時台に語学講座がある理由が゛この年になってようやく分った)

TOEICスコアは28歳のときに780まで行ったものの、最近は720-30で頭打ち。これを機会に壁を突破したいとも考え始めています。長男が「外国語学部に行きたい。それも英米語学科」なんて抜かしたこともあるかな。

 現在取り組んでいるのは実践ビジネス英語、攻略英語リスニング、ラジオ英会話、入門ビジネス英語の4講座。昔だととてもこなせる量ではありませんが、現在はこの4つでも週12コマx15分で3時間なのです。私が学生の頃は英語会話が20分x6、やさしいビジネス英語が20分x6で、4つなどとてもでしたが、近年はラジオ講座の言語数が増え1コマが15分に短縮され、かつレベルが細分化されたので出来るというわけ。主力は「実践」と「攻略」で、「ラジ英」「入ビジ」は土日のウォーキングで聞くのがメイン。

 「実践」の杉田大先生は長いですね。途中で中断があったみたいですが、私が学生の頃に始まった「やさしいビジネス英語」からのロングラン。相変わらずの番組スタイルで安心感もあるがビニエット自体は相変わらず難しい。但し、学生時代はちんぷんかんぷんに近かったが、今では何とかついていける(と思っている)。アシスタントのヘザー ハワードさんは新聞社勤めのせいか英語による解説トークも力強くて面白い。

 「攻略」の柴原先生は今までのNHKラジオ講座にいなかったタイプ。表現しづらいがinterestingな方である。テキストのTidbidsを読んでいると正直というか、真面目というか、とらえどころがない。まあ学校の先生タイプではあるのだが。番組では、常にポジティブな気持ちを持って、努力は無駄にならない、継続は力なりで英語学習に取り組めと説くのだが、あまりに朴訥すぎてキャラクター作っていない?とも最初は思った。しかし大学のブログを見ているとそうではないようだ。まあ同世代ということもあるせいか親近感はあるし、番組の素材自体は面白い。この番組で世の中にシャドウイング、オーバーラッピングなる勉強手法があることを知ったこともあり、こちらは6月から始めたのだが、最近はこちらがメインかも。

 テキストは380円なので4冊買っても1520円。年間でも2万円以下。自分の気持ちしだいで勉強する機会はどこにでもあるといういい例ですな。

S-REITは伸び切ったと思い、ポートを入れ替えた

 1/8にポートフォリオをかなり入れ替えました。一旦全部売却し、利益確定した後、改めて下記の通り組みなおしました。現金が半分残っており、今後LippoやPerennial、Singapore Telecomを改めて組み入れる予定です。

 それにしてもS-REIT平均利回りが5.876%まで低下している。利回りのメリットは相対的にかなり失われてた。しかし、それでも期待を持ってしまうのはなぜだろうか。シンガポールの不動産はアジアの金融センターの地位が揺らがない限り堅調に推移するだろうと言う期待。バスケット制といわれるSGD通貨の安定性への期待と言ったところか。

 一方で、インド通貨INRがかなり弱くなりました。インドの経済成長には期待しているので投資頃と思い、シンガポール株式でインド絡みを探して投資して行きたく考えています。Singtelもその意味合いで以前買ったのですが、足元はいまいちで一旦売却したら直後から急上昇。何事も忍耐が必要だと痛感するこの頃。

現在のポートフォリオ

AINT ASCENDAS INDIA TRUST(ASCENDAS INDIA REIT) 10,000株

ASHP アセンダス ホスピタリティ トラスト(ASCENDAS HOSPITALITY CF) 14,000株

KGTR K−GREEN TRUST(K-GREEN TRUST UNT) 10,000株

MONE モバイルワン(MOBILEONE ORD) 4,000株

RELI RELIGARE HEALTH TRUST(RELIGARE HEALTH TRUST ORD) 10,000株

SABA SABANA SHARI’AH COMPLIANT INDU(SABANA SHARI'AH COMPLIANT REIT) 10,000株

SIAE エスアイエ− エンジニアリング(SIA ENGINEERING ORD) 3000株

SPOS シンガポ−ル ポスト リミテッド(SINGAPORE POST ORD) 10,000株

SUNT サンテック リ−ト(SUNTEC REIT) 10,000株

現金がほぼ半分

 付録ですが、日本国債がこの先行き詰ると見ており、投信ですが「日本債券ベア」を相当金額、S-REITの利益で購入しました。5倍のレバレッジで面白そうです。利回りは史上最低に近く、負けてもたかが知れています。自分が想像しているレベルまで来れば一軒家が建つ位の大勝利になりますが、その時は物価もインフレかな。

年明けはM-REITを一旦整理しようか?

M-REITの将来性に期待してStarhill ,AmanahRaya, Tower と3銘柄買ってみたが伸び悩んでいる。購入価格からして利回りは7%以上とまずまずなのだが、S-REITの急進ぶりからすると停滞もいいところである。大型M-REITが来年2Qに上場される模様で、銀行貸し出しも引き締め気味らしいので、伸び代がないどころか大幅下落も考えられる。今のうちに見切るのも手かと考えている。

 現在投資候補としては12/28に豪州主体のホテルREITであるAscendas Hospitalityを組み入れたので、今度はインドの病院資産をターゲットに組まれたビジネストラストであるReligareを狙いたく考えている。インドルピーが安い今はチャンス。アイザワ証券では現在取扱いがありませんがリクエストを出すつもりです。

Ascendas Hospitalityに出資

 12/28からアイザワ証券がS-REITの取扱いを再度拡大してくれました。銘柄は

Ascendas Hospitality Trust  コード:ASHP

Far East Hospitality Trust  コード:FAEH

Perennial China Retail Trust コード:PCRT

の3点です。この中からAscendas Hospitalityを0.9375で14000株出資しました。理由は豪州資産に投資したかった事、利回りもまずまず高いこと、やはりAscendasのブランドには運用においてそれなりに信頼持てそうな事です。気に入らないのは日本にも投資していることで、サンルート有明の1棟ですが資産規模では1/4に上ること。しかし豪州資産が71%ですのでここに決定。

 資産規模はS$10.57m(750億円程度)、不動産は10棟で全てホテルである。立地は豪州に7箇所(71%)、中国に2箇所(4%)、日本1箇所(25%)である。2012/2Qの決算はスポンサーの権利放棄による配分があるとかでかさ上げされており、実力ベースは7%弱と言うところだろう。近々豪州のホテルをA$30mするようであり、収入の上積みにも期待したい。

 豪州は何と言っても奇跡の大陸、あれだけ資源に恵まれて人口が2200万人しかいないのだから豊かなわけである。リーマン後は不動産が暴落しており、A-REIT価格は低迷しているが、逆に言えばまだチャンスが残っていると言えそうだ。

 年明けはAscendas Indiaを狙いたいと考えている。

 

9月決算の配当が入り始めました。

 9月決算の配当が順次入っています。今回の配当は下記の通り

 SIA Engineering S$0.07 4000株 11/30 入金

Keppel REIT   S$0.0196 15000株 12/5 入金予定 

Sabana REIT S$0.0234 10000株

 Ascott REIT S$0.0240 10000株

 Lippo Mall S$0.0073 40000株

 Suntec Reit S$0.0235 17000株

 SATS S$0.05 4000株

 SinPost S$0.0125 24000株

 SinTel S$0.068 4000株

 Cityspring S$0.0082 10000株 

 合計でS$2593.5(S$=65で168,578円)といったところ。国内の所得税10%取られるので15万円強か。M-REITの配当は半年毎なので、2月までお預け

 正直なところ、S-REITが予想外に上昇したので売却意欲が結構高ぶったのだが、配当通知が入り始めると本来の投資目的である利回り面の優位性を思い出し、そのままにしている。尤もその時点から更に10%程度上昇しており、もう之が天井とは思っているのだが、、S-REITで6.2%,M-REITで6.5%のyieldは過去の推移から考えるとかなり低い水準。とは思ってもいまさら日本株主体に戻るつもりは全くないので、当面はこのままにしておくつもり。

多少の入れ替えはするかもしれませんが。為替も最後の円高が終わりつつあるようですしね。

 個人的には日本円は借入こそすれ定期預金や債券などには絶対に手を出すつもりはない。南アフリカランド建て債券は12年で評価額が5倍になった。投資元金は知れているが馬鹿にならない。尤も投資した当初の為替が続けば償還時にポルシェ1台分!と思って決心したものの、現在の為替が続けばレクサスの最高級も無理な位迄バーは下がっている。

 またA-REITにも手を出したいのだが、手ごろな手段がない。日興のETFがあるけど信託報酬が高い。しかし当面はこれしかないか。

  

S-REITの横顔 (1) SUNTEC REIT

 マレーシアREITの分析をこの間やりましたので、今度は株太郎が投資の本丸であるS-REITに取り掛かりたいと思います。第一弾はご存知SUNTEC REITであります。

1.SUNTEC REIT

名前の通りシンガポールのビジネスゾーンであるMARINA BAYに集中特化したREITで名前の由来であるSUNTEC CITYをメインにRETAIL+OFFICEスタイルのREITです。

 1) SUNTEC CITY

MARINA BAY 北方に位置し、5棟のオフィスタワーとCITY MALL,CONVENTION CENTERで構成される。MRT最寄り駅はCircli Line のEsplanade とPromenadeである。CC線開通前はEW線NS線のCity Hall駅で10分以上かかり意外と不便であったものの、全部地下街を歩くので暑くはなかった。

 Suntec Reitはオフィスタワーの57%とCity Mall,Convention Centerの100%を保有している。

 City Mallは郊外やOrchard等との競争にさらされているが、今年からAEIプロジェクトを始めている。後述するが、先般CHIJMESを売却して得た資金を投入している。

・資産総額     S$7,492M( 約4958億円)

・ギアリング    37.80%(膨張率1.607倍)

・株価         S$1.530(12/11/16終値)

・NAV         S$1.946 (12/3Q分配j前)

・配当         年4回 12/1H 3.6247sen 11/2H 4.0112sen

・利回り       6.110%(12/3Qを年率換算)

・株式数       1,324,389,000

・FEE  

・その他 

SUNTEC REITに再度出資

 SUNTEC REITにS$1.520で10000株出資しました。

 出資した理由は、QE3による世界的な金利低下が続くと見込まれる事、中国や欧米の資本が一旦安息の地へ逃げ出し始めているのではと思い始めたからで、アジアではシンガポールがその避難場所になっているという訳です。S$は通貨バスケット制の下にあるので比較的安定しているとの認識なのでしょう。

 さて、SUNTECは更にNAVがS$1.955に対して株価はS$1.525と依然2割以上下回っており、まだ上昇余地はあるとも見ています。ネガティブ材料としてはカルフールが年内でシンガポールから撤退を決めたため、当然Retailの稼働率が大幅に下がります。AEIに取り掛かったところでもあり、分配金の低下は免れないところではありますが、オフィスの稼働率が絶好調と言うこともあり、SUNTEC CITY最大のモールテナントが撤収することになりますが、リカバリーは充分可能とも見ています。余談ですがカルフール跡地は地元のローカルスーパーが食指を伸ばしている模様です。

S-Reitは上がりすぎ

 S-Reitの上昇が止まらない。QE3がリリースされてから加速したように思える。平均の利回りは6.191%まで低下している。リーマン直前の08年8月末は8.513%。欧州不安が広がった昨年の9月末は7.583%である。大部分の銘柄の株価がNAVを上回っており、かつ利回りに魅力がない。しかしSuntecやAscottは売却した後も上昇を続けている。NAVが株価より高く、利回りが相対的に高いことが理由だろう。売りが少し早くすぎたかもしれない。またSaizen Reitにも注目しているが、素性からニューシティーRを思い出してしまい(損はしてませんが)なかなか踏み切れない。

SIA,SIA Engineering,SATS

 SIA Engineering, SATSを保有しているので配当推移をまとめてみましたが、ブログにExcelがうまく張り付かない。SIAは張りましたがSIA EngineeringとSATSはやめました。  年度 Singapore Airlines 配当(Scent) EPS 配当性向 NAV 期末株価 PER PBR 中間 期末 特別 合計 1999 10.0 20.0 - 30.0 91.4 32.8% 7.41 16.00 17.5 2.16 2000 15.0 20.0 - 35.0 126.5 27.7% 8.19 13.60 10.8 1.66 2001 3.0 12.0 - 15.0 51.9 28.9% 8.08 14.40 27.7 1.78 2002 6.0 9.0 - 15.0 87.4 17.2% 8.79 8.75 10.0 1.00 2003 0.0 25.0 - 25.0 69.7 35.9% 9.33 11.00 15.8 1.18 2004 10.0 30.0 - 40.0 114.0 35.1% 10.13 11.90 10.4 1.17 2005 10.0 35.0 - 45.0 101.7 44.2% 11.00 14.00 13.8 1.27 2006 15.0 35.0 - 50.0 172.6 29.0% 12.11 16.60 9.6 1.37 2007 20.0 80.0 - 100.0 168.5 59.3% 12.77 15.60 9.3 1.22 2008 20.0 20.0 - 40.0 89.6 44.6% 11.78 10.00 11.2 0.85 2009 0.0 12.0 - 12.0 18.2 65.9% 11.30 15.20 83.5 1.35 2010 20.0 40.0 80.0 140.0 91.4 153.2% 11.89 13.68 15.0 1.15 2011 10.0 10.0 - 20.0 28.3 70.7% 10.96 10.77 38.1 0.98 2012 0.0 S cents S cents S$ S$ 倍 倍

M-REITに大型新人・IGB Reitが上場しますね

 そういえばM-REITに大型新人であるIGB REITが上場します。IPO価格はRM1.250の上限で決まりましたね。利回り的には5.1%程度になるようですから当方はパスですが。
  ポートフォリオは2箇所のRetailですが、Mid Valley MegamallとThe Gardens Mallは隣接しているうえ、KTMミッドバレー駅に西側においてオフィス・ホテル・レジデンス棟等も建ち並んでおり、1つの巨大なコンプレックスを形成していますので実質1棟と見たほうが良いと思います。ポートフォリオ自体は凄いです。日系もイオンがMid Valleyに、伊勢丹がThe Gardensに入居しています。資産総額はM-REITで現在最大であるSunway Reitとほぼ同一水準と思われます。Sunwayは11棟ですがIGBは2棟で実質は1棟の巨大リテールですから迫力が違うと言うもの。注目はしています。M-REIT発展の鍵を握っていると思いますから。

M-REIT第三弾はTOWER REIT

 Axis Reitのポートフォリオ解説をやっと片付けて、M-REIT第三弾としてTower ReitにRm1.450で10000株出資しました。Quill Capitaと最後まで迷いましたが、堅実な運営姿勢に見えたTowerに軍配。直近利回りは7.71%だが、8%台乗せを期待したいところである。マレーシアREITは銘柄数・資産規模においてマクロ的には当面拡大思考で進むと思われるが、ライツイシューだけは御免被りたいので、どうしてもこういう選択になる。

 

ただいまM-REITの横顔を修正中

 本日はAxis Reitの不動産明細を半分やっつけました。ここはKL郊外のプタリンジャヤ・シャーアラム、サイバージャヤの立地が多いですね。クランバレー沿いの産業活動が盛んなのがグーグルマップでよく分ります。
 S-Reitも手がけたいのですが、あちらは海外にも資産を所有しているREITがあるので大変だろうなぁ。先ずはM-Reitをしっかり纏めたいと思います。伸びきった感のあるシンガポールより、成長期待のあるマレーシア・インドネシアには今後も注目していくつもりです。

ポートフォリオ入れ替え

 SUNTECとASCOTTを全株売却し、Singapore Post, Singapore Telecom,Lippo Malls Indonesia,SIA Engineeringを買い増し,SATSを再度取得した。Quill CapitaかTowerを来週あたり手をつける予定です。
QE3はReitには追い風でしょうが、SEAの不動産は既に結構高い水準ですから気をつけないといけませんね。
特にシンガポールは。
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