2008年08月 : さらりーまん大家が社長を超える日

2008年08月

2008年08月31日22:22

カテゴリ: 建築一般

世界一更新の更新

ドバイで建設中の世界で一番高いビル｢ブルジュ･ドバイ｣の上空から見た、ドバイの写真。その世界一の高さを誇る超高層ビルがもうじき完成するそうです。完成すると高さ819メートルまで達し、世界で二番目に高いビル｢台北101｣(約509メートル)から、約310メートルも高くなる事になります。

ところが、この「ブルジュ・ドバイ（Burj Dubai）」よりまだ高いタワーがサウジアラビアで計画中です。その高さは、なんと1,600メートル。いきなり倍くらいも高いのです。

詳細はまだ明らかになっていませんが、単独で躯体を支えるのは難しいようでタワーの両脇にさらにタワー2棟を建ててタワーを支えるようです。また、上階の人たちがビルの揺れで船酔いしないように、高度な制動システムを導入して建物の揺れを止めます。オイルマネー恐るべし！という感じですね・・・

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2008年08月30日21:23

カテゴリ: その他

東京都は今年1月に売却方針を明らかにした渋谷・松濤の都知事公館について、売却先を外国政府の大使館に限定することを決めました。

知事公館は1997年7月、渋谷・東急「Bunkamura」裏手に総工費約12億円をかけて建設。敷地面積約2,220平方メートル、地下1階、地上2階の建物の延べ床面積は約1,885平方メートルで、石原慎太郎知事は1999年の初当選以来一度も入居しておらず、今年に入り売却計画が具体化しました。

売却先を海外の大使館に限定したことについて都財務局は、会議室などがある間取りを有効活用できることや、周辺にモンゴルやニュージーランドなどの大使館が点在していることなどを理由に挙げています。最低売却価格は48億円で、不動産鑑定士による評価額を基に土地と建物を含め算定しました。

売却先は、都庁内部の選定委員会（「旧東京都知事公館買受予定国選定委員会」）が希望価格や応募理由（困窮度）、近隣との調和などを総合的に審査し、9月上旬に決定します。売却後5年間は、都の承認なしに貸し付けや転売、建物の解体を行わないことが条件（改修は可能）です。申込受付期間は8月25日～29日。9月下旬の仮契約、12月の都議会議決を経て来年1月に引き渡し予定。

用途限定の不動産契約って、初めて聞きました。不動産の世界は、奥が深いですね。

都知事公館

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2008年08月29日22:20

カテゴリ: 融資

スルガ銀行、福岡に進出

福岡支店およびドリームプラザ福岡開設のお知らせ

　スルガ銀行（社長兼ＣＥＯ　岡野光喜）は、「福岡支店」および「ドリームプラザ福岡」（ＤＰ福岡）を２００８年８月２９日（金）オープンいたします。九州の商業・文化の中心地である福岡エリアを中心に、当社のコア事業である住宅ローン、投資信託等の資産運用のご相談をはじめとして、多様化するお客さまのライフ＆マネープラン全般をサポートしてまいります。

　これからもお客さまお一人おひとりの人生の各ステージにおいて〈夢をかたちに〉する、〈夢に日付を〉いれるお手伝いをさせていただく「ライフ　アンド　ビジネス　コンシェルジュ」を目指し、更なるサービスの拡充に努めてまいります。
（NIKKEI　NET　マネー＆マーケット）

アガタもアパートローンでお世話になっている、スルガ銀行福岡支店が本日開店しました。5月の札幌進出にも驚きましたが、今回もちょっとしたサプライズですね。３０種類以上の住宅ローンや４０種類以上のフリーローン、業界初の「女性向け住宅ローン」など、大手銀行以上のリテール商品力が強みで、「各地の銀行や金融機関にはない商品で潜在的なニーズを掘り起こす」（経営企画部）考えだそうです。

ここだけの話、スルガ銀行って静岡県以外ではリテールバンクのイメージで売っていて、支店も進出先で一番綺麗なオフィスに入っていますが、静岡県では漁港や国道沿いに支店のあるごくごく普通の地銀です。静岡県内の支店とそれ以外の支店では、そのイメージギャップにはすごいものがあります(笑)

とはいえ、アパートローンを積極的に展開して頂けると、福岡の投資家の方々も便利に使える銀行になると思います。スルガ銀行、次の進出先は仙台の予定とのことです。

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2008年08月28日22:24

カテゴリ: 建築一般

施工単価、上昇

集合住宅の施工単価が上昇を続けています。特に分譲住宅は1年間で約8.5％もあがっています。2007年12月期の平均施工単価は坪当たり64万7000円でした。06年12月期の坪59万6000円から、1年間で約5万円上昇しています。

分譲住宅でなく賃貸住宅については坪60万6000円で、1年前から坪2万7000円上がっています。集合住宅に限らずすべての建築種類で建築コストが上昇しています。医療施設に至っては16.7％もの上昇です。

さてマンション価格下落、契約率下落の環境の中で建築費の今後はどうなるのでしょうか。

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2008年08月27日22:18

カテゴリ: 建築一般

民家崩壊

民家崩壊：築８０年以上…姉妹は逃げて無事　東京・渋谷

　２６日午後３時５０分ごろ、東京都渋谷区上原３の木造２階建ての家屋が、瓦屋根を残してほぼ崩れ落ちた。室内には無職の８０歳と７４歳の姉妹が住んでいたが、直前に逃げ出したとみられ、無事だった。

　警視庁代々木署によると、崩れた家屋は築８０年以上経過していたとみられ、老朽化が原因とみられる。

　現場は、小田急線代々木上原駅から南に約１５０メートルの住宅街の一角。近所に住むパートの女性は「みしっという音がした後、地響きがした。最近玄関が傾くなど老朽化が進み心配していた」と話していた。（毎日新聞）

倒壊した民家で懸命に救助活動をする消防隊員ら

以前、このブログで「木造住宅は築50年以上もちます。自然倒壊した木造住宅は見たことがありません。」とういうようなことを書きましたが、不幸なことに上記のような事故が起きてしまいました。まあ、滅多にないことなのでニュースになったのでしょうが、アガタの認識不足でした。お詫びして、前言訂正します。それにしても、この事故で、人的被害が無かったのが、不幸中の幸いでした。

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2008年08月26日22:19

カテゴリ: 不動産経営

個人か法人か

大家さん仲間が集まると、よく出てくるお話が、不動産経営を個人でやるか、法人でやるかということですね。

皆さんもよくご存知のように、平成18年5月より新会社法で「資本金１円」「取締役１人」でも株式会社が設立できる事になっています。この制度の趣旨は、ベンチャー企業設立の推進と共に、従来の最低１,０００万円の最低資本金制度が実際には１,０００万円の留保がない場合も多く、有名無実化している事によると言われています。

では、.法人化のメリットとはどこにあるでしょうか。
① 個人事業の主たる課税は所得税で、その税率は所得が増えるに従い高くなる累進課税で、年間所得1,800万円以上の場合、税率40%です。法人(資本金1億円以下)は、これに対して年800万円以下 22％、年800万円超 30％。従って収入が多い方は、法人化のメリットが大きくなると言えます。

②法人の場合、役員報酬を必要経費として法人税を軽減し、又所得を家族に分散する事で、給与所得の控除で節税が可能となってきます。

③その他、経営者の生命保険料、出張費、退職金、車両費、通信費等多くの経費が法人の場合、必要経費として処理できます。

④相続上の点からも個人所有より法人所有にしておく方がコストや処理上も容易にできます。

とはいえ、税務申告の手間や費用、法人設立費用や社会保険料の負担等、一概に法人化にメリットがあるとは言えません。法人化にあたっては、税理士に相談し、メリット・デメリットを洗い出したうえで、決めるのが一番無難なようです。

アガタの場合は事情があって、当分個人でいく予定です。

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2008年08月25日22:27

カテゴリ: 不動産経営

499万円以下で買える投資用不動産

今回は、戸建賃貸、利回り15%以上をキーワードにした物件です。

230万円戸建３ＤＫ　茨城県古河市、利回り 23.47 ％
JR宇都宮線古河駅バス30分徒歩3分、土地面積 87.52㎡、建物面積 56.71㎡、1976年12月築、木造2階建、現況空室

480万円戸建3LDK　茨城県古河市　利回り 17.50 ％
JR宇都宮線古河駅バス30分、土地面積 165.31㎡、建物面積 107.64㎡、1985年3月築、木造2階建、現況賃貸中

490万円戸建４ＤＫ　千葉県旭市　利回り15.91%
JR総武線飯岡駅徒歩10分、土地面積 190.71㎡、建物面積 89.42㎡、1989年9月築、木造2階建、現況賃貸中

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2008年08月24日21:26

カテゴリ: ツール

ストリートビュー恐るべし

今月5日から始まったGoogleストリートビュー、もうご存知の方も多いと思いますが、凄すぎます。ストリートビューは、自分が道路に立っている状態で風景を360度表示できる機能です。Googleマップ上の「ストリートビュー」ボタンを押すと、対応している道路が青く縁取られて表示されます。

ストリートビューに対応している地点では、現在地に人の形をしたアイコンが表示され、このアイコンをクリックすると風景画像がGoogleマップ上に表示されます。風景画像の道路上には矢印のアイコンが表示され、アイコンをクリックすることで道路を進むことができます。また、回転や拡大表示にも対応し、道路脇の建物などを見ることができます。現時点では、東京、大阪、仙台、札幌、函館の近郊がストリートビュー表示に対応しています。

最近は、暑さでなかなか腰が重くなっているアガタですが、ストリートビューで現地調査を行っています。駅から物件までの風景を見ていくと、まるで自分で現地を歩いている様に錯覚してしまいます。また、物件からコンビニやファーストフード店まで道を辿ると、物件の立地が良く分かります。Googleアースの時も驚きましたが、ストリートビューは物件探しの新兵器として、衝撃的なツールです。

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2008年08月23日21:25

カテゴリ: 建築一般

自動温水機

最近、中古住宅を買った知人から変わった話を聞きました。「我が家ではなぜか、普通の水道の蛇口から温水が出る」との事でした。遊びに行ってみて、何となく正体が分かりました。水道の引き込み管が原因のようです。昔の水道管で、口径が細く、埋設されている位置が浅く、公道の本管からの引き込む距離が長い・・という要因が重なり、お湯が出ているようです。

夏のアスファルトの道路は、焼けつくような熱さです。地中の浅い位置に埋設された管は、じかに道路の熱が伝わります。引き込み管は、公道から敷地延長の旗竿部分を大きく経由していました。

水道管が細いため、少量の水道水が、熱い地中を、長い距離をかけて流れてくることになります。その結果、水道水が温められて蛇口から温水がでるのだと思います。知人には、「秋になれば冷水になるよ」と言っておきましたが、涼しくなっても水温が下がらなければ何かの祟りかもしれません（ニヤリ）

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2008年08月22日22:22

カテゴリ: 不動産経営

ミニバブル崩壊

ここにきて、日銀は当座預金を急速に絞っており、デベロッパーに対する銀行の融資は非常に厳しくなっています。金融庁がミニバブルによる地価高騰を抑えるために、銀行に不動産融資を厳格化するよう行政指導をしたようです。

しかし月曜日にも書きましたが、デベロッパーというのは、大量の資金を投入して土地を仕入れ、マンションを建てたのち、それを売った時点でないと金が入ってきません。その途中で資金を止められたら倒産するに決まっています。

バブル時代のような地価高騰が起きたら大変ですが、だからといって融資を急に絞れば済むというものではありません。高速道路を走行中に急ブレーキを踏めば、玉突き事故を起こします。スピードを落とす時には、車線を変えて前後の車を慎重に見ながらブレーキを踏まねばなりません。お役所は、かつてのバブル崩壊の反省を踏まえていない、という気がしてならないです。