司法書士愛知総合法務事務所に入所いたしました、司法書士の山﨑千枝と申します。

私は、京都市出身で、平成27​年2​月に弁護士法人愛知総合法律事務所に入所し、これまでは弁護士の法律事務を行ってきました。
法律事務業務では、【離婚】【​相続】を中心に担当しておりました。

令和元年6月に行政書士登録をし、この度司法書士登録を行うこととなりました。
​こちらのコラムをご覧の皆様は、不動産登記や、会社設立・役員変更の登記等のいずれかに興味をお持ちの方だと思います。
​不動産・商業の登記手続でお悩みの場合には、初回相談は無料で行っておりますので、お気軽にご相談くださいませ。
​お待ちしております。

　財産分与とは、離婚に伴い、夫婦が婚姻中に協力して取得した財産を分けることをいいます。分ける財産に不動産が含まれている場合、財産分与により不動産の名義を変えることも可能です。

　しかし、不動産に住宅ローンが残っている場合は気を付けなければいけません。
　銀行との契約書には「所有者の名義を変更する場合は金融機関の承諾を得なくてはならない」という契約条項が定められていることが多いからです。
　そこで、新たに借り入れをしてローンを完済後、財産分与する方法が考えられます。
　収入等の条件が、新たな借入の審査基準を満たすのかどうかが鍵となります。

　審査が通らず、住宅ローンを完済できない場合どうしたらよいのでしょうか。
　
　このような場合、住宅ローンの完済を条件として、仮登記をする方法が考えられます。
　仮登記とは、本登記をするのに必要な手続き上または実体法上の要件が完備しない場合に、将来に行なわれる本登記に備えてあらかじめ登記簿上の順位を確保するために行われる登記のことです。
　仮登記後に差押えをした債権者や、所有権を取得した者にも、本登記をすることにより自分が所有者であることを主張できます。すなわち、ローン完済後に本登記をすることによりこれらの者に優先して、名義が移すことができます。

疑問に思われたことがあれば、どんなことでも結構ですのでお尋ね下さい。電話でのご相談、面談でのご相談ともに、初回無料にて承っております。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　司法書士　日下部敬太

　不動産の所有者を変更する際に発生する、【登録免許税】についてお話ししたいと思います。
所有者を変更する登記（所有権移転登記）を申請する場合、固定資産評価証明書に記載されている土地・建物の評価額に一定の税率を掛けて算出した登録免許税を納めなければなりません。

【例①】評価額１０００万円の土地を相続で取得した場合の登録免許税
　　　　１０００万円×４／１０００＝４万円　
【例②】評価額１０００万円の土地を贈与で取得した場合の登録免許税
　　　　１０００万円×２０／１０００＝２０万円　

　地目が【公衆用道路】となっている土地は、固定資産税が掛からない場合があり、評価額が記載されません。固定資産税が非課税だから登録免許税も不要かと思いきや、登録免許税は課税されるのです。公衆用道路の登録免許税は、近傍宅地価格の３０／１００の価格を基準として計算します。
　
　また、地目が【用悪水路（水を供給・排泄するため水路）】となっている土地についても固定資産税が掛からない場合があり、評価額が記載されません。用悪水路は公衆用道路と違い、法務局が指定する近傍類似地を基準として計算します。

　固定資産税が非課税でも登録免許税は発生する、用悪水路においては必ず近傍宅地価格が基準となるわけではないので注意が必要です。
　
　疑問に思われたことがあれば、どんなことでも結構ですのでお尋ね下さい。電話でのご相談、面談でのご相談ともに、初回無料にて承っております。