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司法書士・愛知総合ブログ
愛知総合法律事務所 司法書士グループのブログです。

財産分与による不動産の名義変更


 財産分与とは、離婚に伴い、夫婦が婚姻中に協力して取得した財産を分けることをいいます。分ける財産に不動産が含まれている場合、財産分与により不動産の名義を変えることも可能です。

 しかし、不動産に住宅ローンが残っている場合は気を付けなければいけません。
 銀行との契約書には「所有者の名義を変更する場合は金融機関の承諾を得なくてはならない」という契約条項が定められていることが多いからです。
 そこで、新たに借り入れをしてローンを完済後、財産分与する方法が考えられます。
 収入等の条件が、新たな借入の審査基準を満たすのかどうかが鍵となります。

 審査が通らず、住宅ローンを完済できない場合どうしたらよいのでしょうか。
 
 このような場合、住宅ローンの完済を条件として、仮登記をする方法が考えられます。
 仮登記とは、本登記をするのに必要な手続き上または実体法上の要件が完備しない場合に、将来に行なわれる本登記に備えてあらかじめ登記簿上の順位を確保するために行われる登記のことです。
 仮登記後に差押えをした債権者や、所有権を取得した者にも、本登記をすることにより自分が所有者であることを主張できます。すなわち、ローン完済後に本登記をすることによりこれらの者に優先して、名義が移すことができます。

疑問に思われたことがあれば、どんなことでも結構ですのでお尋ね下さい。電話でのご相談、面談でのご相談ともに、初回無料にて承っております。
                        
                           
                              司法書士 日下部敬太

固定資産税が非課税でも登録免許税は掛かる?



 不動産の所有者を変更する際に発生する、【登録免許税】についてお話ししたいと思います。
所有者を変更する登記(所有権移転登記)を申請する場合、固定資産評価証明書に記載されている土地・建物の評価額に一定の税率を掛けて算出した登録免許税を納めなければなりません。

【例①】評価額1000万円の土地を相続で取得した場合の登録免許税
    1000万円×4/1000=4万円 
【例②】評価額1000万円の土地を贈与で取得した場合の登録免許税
    1000万円×20/1000=20万円 

 地目が【公衆用道路】となっている土地は、固定資産税が掛からない場合があり、評価額が記載されません。固定資産税が非課税だから登録免許税も不要かと思いきや、登録免許税は課税されるのです。公衆用道路の登録免許税は、近傍宅地価格の30/100の価格を基準として計算します。
 
 また、地目が【用悪水路(水を供給・排泄するため水路)】となっている土地についても固定資産税が掛からない場合があり、評価額が記載されません。用悪水路は公衆用道路と違い、法務局が指定する近傍類似地を基準として計算します。

 固定資産税が非課税でも登録免許税は発生する、用悪水路においては必ず近傍宅地価格が基準となるわけではないので注意が必要です。
 
 疑問に思われたことがあれば、どんなことでも結構ですのでお尋ね下さい。電話でのご相談、面談でのご相談ともに、初回無料にて承っております。
                        
                           
 (司法書士 日下部敬太)

共有者の住所変更と抵当権抹消


 今年の夏は異常な暑さが続いていますね。岐阜県多治見市では40度を超えたとか・・
 名古屋の暑さもすさまじく、日中の外出は避けたいものです。

 さて、今回は共有地における抵当権の抹消についてお話します。
 共有する土地に抵当権を設定している場合、共有者のひとりと抵当権者で抹消することができますが、共有者の一人が住所変更している場合でも可能なのでしょうか。

 【名古屋法務局・愛知県司法書士会不動産権利登記研究会協議結果集】の69頁には、下記の内容が記載されています。

月刊登記研究NO.463号の質疑応答に「弁済を原因とする抵当権抹消登記の申請人は,共有者のうちの1人から共有者全員のために登記義務者と共同申請でできる。」とあるが,
申請しない他の共有者が登記簿上の住所から転居していたり,死亡後に弁済などしていたとしても,結論に影響はないものと考えるがいかがか。

*日本法令「窓口の相談事例にみる事項別不動産登記のQ&A200選6訂番」Q118
*月間登記研究NO.543質疑応答

(協議結果)意見のとおり。(平成25年12月11日開催 8)


 結論としては上記のとおりですが、名古屋法務局の回答であり他の法務局で同じ処理がされるとは限りませんので注意が必要です。
 
 疑問に思われたことがあれば、どんなことでも結構ですのでお尋ね下さい。電話でのご相談、面談でのご相談ともに、初回無料にて承っております。

 (司法書士 日下部敬太)

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