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司法書士・愛知総合ブログ
愛知総合法律事務所 司法書士グループのブログです。

固定資産税が非課税でも登録免許税は掛かる?



 不動産の所有者を変更する際に発生する、【登録免許税】についてお話ししたいと思います。
所有者を変更する登記(所有権移転登記)を申請する場合、固定資産評価証明書に記載されている土地・建物の評価額に一定の税率を掛けて算出した登録免許税を納めなければなりません。

【例①】評価額1000万円の土地を相続で取得した場合の登録免許税
    1000万円×4/1000=4万円 
【例②】評価額1000万円の土地を贈与で取得した場合の登録免許税
    1000万円×20/1000=20万円 

 地目が【公衆用道路】となっている土地は、固定資産税が掛からない場合があり、評価額が記載されません。固定資産税が非課税だから登録免許税も不要かと思いきや、登録免許税は課税されるのです。公衆用道路の登録免許税は、近傍宅地価格の30/100の価格を基準として計算します。
 
 また、地目が【用悪水路(水を供給・排泄するため水路)】となっている土地についても固定資産税が掛からない場合があり、評価額が記載されません。用悪水路は公衆用道路と違い、法務局が指定する近傍類似地を基準として計算します。

 固定資産税が非課税でも登録免許税は発生する、用悪水路においては必ず近傍宅地価格が基準となるわけではないので注意が必要です。
 
 疑問に思われたことがあれば、どんなことでも結構ですのでお尋ね下さい。電話でのご相談、面談でのご相談ともに、初回無料にて承っております。
                        
                           
 (司法書士 日下部敬太)

共有者の住所変更と抵当権抹消


 今年の夏は異常な暑さが続いていますね。岐阜県多治見市では40度を超えたとか・・
 名古屋の暑さもすさまじく、日中の外出は避けたいものです。

 さて、今回は共有地における抵当権の抹消についてお話します。
 共有する土地に抵当権を設定している場合、共有者のひとりと抵当権者で抹消することができますが、共有者の一人が住所変更している場合でも可能なのでしょうか。

 【名古屋法務局・愛知県司法書士会不動産権利登記研究会協議結果集】の69頁には、下記の内容が記載されています。

月刊登記研究NO.463号の質疑応答に「弁済を原因とする抵当権抹消登記の申請人は,共有者のうちの1人から共有者全員のために登記義務者と共同申請でできる。」とあるが,
申請しない他の共有者が登記簿上の住所から転居していたり,死亡後に弁済などしていたとしても,結論に影響はないものと考えるがいかがか。

*日本法令「窓口の相談事例にみる事項別不動産登記のQ&A200選6訂番」Q118
*月間登記研究NO.543質疑応答

(協議結果)意見のとおり。(平成25年12月11日開催 8)


 結論としては上記のとおりですが、名古屋法務局の回答であり他の法務局で同じ処理がされるとは限りませんので注意が必要です。
 
 疑問に思われたことがあれば、どんなことでも結構ですのでお尋ね下さい。電話でのご相談、面談でのご相談ともに、初回無料にて承っております。

 (司法書士 日下部敬太)

代表取締役の予選はやはり限定的なのか…


【ある日の株式会社愛知総合法務事務所】
取 締 役 萩野、戸松、日下部、深谷
代表取締役 萩野

萩野
「童顔と言われながらも四捨五入でアラサーと言える最後の誕生日を迎えてしまったなぁ。来年の春まで任期は残っているけれど、再来月の8月1日付で取締役と代表取締役を辞任して、同日付で成長めざましい深谷さんに代表取締役に就任してもらって後を任せようかな。」

深谷
「それはいいですね!8月1日に4名全員集まるのは難しそうですが、7月15日は予定が合うので、取締役会を開催して萩野さんに8月1日をもって辞任する旨の書面を提出して頂き、私を8月1日付で代表取締役に選任する内容で予選決議を致しましょうか!!!」

萩野
「それで進めてくれたまえ。 …しかしいつもにも増して手際がいい気がするのが、ちょっとさみしいよ。」

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
代表取締役の予選が認められるためには、予選時(7月15日)と効力発生時(8月1日)とで、

①取締役の役員構成が同じ
かつ
②間が空きすぎない

という要件があります。

①の趣旨としては、メンバー構成が決議での意思決定に影響するためと考えられます。

上記事案ですと、メンバーは次の通りです。
7月15日の取締役…萩野、戸松、日下部、深谷
8月 1日の取締役…同上
 ※「1日付で辞任」ではなく「1日をもって」なので、1日の0時ではなく24時に辞
  任の効力発生。のはず。 登記研究281号69頁

「メンバーは一緒だし期間も短いからできるな、よしよし」と思いましたが…

【結論:予選不可】
辞任の効力は発生していないが、萩野が辞めることは分かっているので、実質8月1日時点での取締役は戸松、日下部、深谷。よってメンバー不一致。

根拠資料 総務・法務担当者のための会社法入門43頁
『4月1日に取締役でなくなる○が取締役でいる3月中の代表取締役の予選は認められないとするのが登記実務の大勢』


うーん… 先例ができた趣旨からするとできると解釈したのですが…
会社運営上不便ですね。

結局、株主総会において取締役を予選した上、改選前の取締役が新代表取締役を予選することにつき、株主総会において取締役が全員再選されて取締役に変動を生じない場合という限定的な場面でしか使えず、書面決議でやるしかなさそうです。

商業登記はやはり難しいです~試験勉強が会社法施行後でよかったとつくづく思う今日この頃でした。

☆参照☆
登記研究221号、529号、701号
別冊ジュリスト124商業登記先例判例百選111頁
実務相談株式会社法3 45頁


(司法書士・萩野直樹)

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