５００件ポスティングしてきました。

今日は。

今日は、吉松1丁目と源氏ヶ丘の共に売り家を預かったので
そのチラシを作成して、まず、1時間半かけて吉松の物件周辺へ軒並み
全戸ポスティングをしてきました。

久しぶりに歩き回ったさすがに足が棒になりました。

でも、休んでられません。
明日は源氏ヶ丘周辺にポスティングします。

誰か、ポスティングアルバイトいませんか？

私は健康を兼ねて歩き回っていますが、社員が
今、不足してしていますので何から何まで
やらなければなりません。とホホホ・・・

さて、重要事項その７です。
昨日の建物の表示にもう少し追加したいことが
あります。

良くあるのが、売り主さんが家を買って
２０年以上になると、途中で子供さんが
大きくなって、部屋が足らなくなり
増築されることがあります。

この場合、大きく２つのケースが考えられます。
１つは銀行などのリフォームローンを利用する場合。
もう一つは現金でされる場合です。

銀行ローンを利用する場合は銀行のチェックが入りますので
増築の登記をしている可能性が大ですので心配は
少ないです。

ところが現金でリフォームの場合は、強制がないので
未登記の可能性が高いのです。
未登記の場合は、住宅ローンは利用できません。
だから、登記を売り主からしてもらうことに
なります。

登記をした結果、建ぺい率、容積率が違反していないか
どうかを初めて調査できるのです。

違反の場合は住宅ローンが利用できないケースが
多いのです。
また、利用できたとしても銀行の優遇金利が
利用できないなど不利なローンになってしまうことも
あるのです。

だから、建物表示を改めて伝えたかったのです。

最後まで読んでいただきありがとうございます。
次回は土地建物の登記簿です。

感謝

家探しの達人
森川
未登記部分があるかどうかを一瞬で
見抜く方法があります。不動産業者でも
たゆまぬ勉強をしている業者なら間違いありません。
不動産の知識なら以下の本から
家を買って1000万円得する方法―賢い主婦はこうして買う!
著者：森川 國弘
販売元：エル書房
発売日：2008-10
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アリオ八尾で本が置いてあります。

今日は。

お客さまからアリオ八尾店の丸善書店で
私の本が面陳で置かれていました。
その写真をメールで送っていただきました。

ご覧下さい。


横浜でも丸善書店さんが置いてくれていたようです。
別に勧誘したわけでもないのですが・・・
本当に有難いことです。

丸善書店さま本当にありがとうございます。

みなさんももし、書店へ行かれましたら
私の本が置いていないか調べてもらえますか？
もし、あったら写メールで送っていただくと
本当にうれしいです。

よろしくお願いいたします。

さて、重要事項その６建物の表示です。
前回は、土地の表でした。
土地と建物の違いは建物は新築年月日が記載されて
いますので、築年数が分かることです。
また、建物の構造がわかります。

木造なのか、鉄骨なのか、それとも鉄筋コンクリートなのか
です。
また、面積も分かります。1階・2階・3階などです。

みなさんが最低知りたいこと、大変重要なことは
この覧で表示します。
ということで、建物に関する情報をこの覧で説明するのです。

以上建物表示でした。

次回は土地建物の登記簿の説明です。

いつもありがとうございます。

感謝

家探しの達人
森川

土地建物について最低知らなければならない
情報とは・・・以下の本から知ってください。
家を買って1000万円得する方法―賢い主婦はこうして買う!
著者：森川 國弘
販売元：エル書房
発売日：2008-10
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ﾄｲﾚのタンクの不具合はどちらの責任？

今晩は。

いや〜随分さぼってしまいました。
なのに、みなさんが毎日見ていてくれている・・・
本当にごめんなさい。

そこに、いつもコメントまで送って
くれる方。
本当に、本当にありがとうございます。

今、社員が少なくて全てを私がやっています。
忙しいのが当たりませですね。

だれか、いい人いませんか？
アルバイトから募集していますが
私としては、土日に出勤できる方を
望んでいるんです。

だれか知り合いでおられたら、是非、このメールに
お問い合わせください。

さて、今日は４月３０日に決済・引き渡しをした
物件がトイレの水漏れを起こしていたのです。

その修理に売り主さんが物件のところまで
行き、自分で補修されたのです。

それで、確かに一旦は直ったのです。

ところが、数日後今度はタンクの中の浮きボールというか
ゴムというかどうも不具合なのです。

一旦トイレを流すとなかなか水が止まって
くれないのです。

そこで、現場へ私がもう一度行ったのですが
どうしても止まらないのです。
かすかに水がとろとろ流れているんです。

ここで、問題です。
この場合、どちらが補修の責任を負うのかなのです。

中古住宅の場合このような小さいトラブルが
良く発生します。

瑕疵担保の責任の範囲の話です。
通常は、雨漏り・給排水設備の故障・白蟻による木部の腐食に
限って引き渡しから三ヶ月間の発見は売り主責任なのです。

問題は、給排水設備の故障の範囲です。

排水管や吸水管から明らかに水漏れがしている
場合は、売り主なのです。
しかし、築年数の古い物件の場合給排水設備は
古くなっており、故障というより不具合の範囲と
いうことに今回はなります。

みなさんも物件を買ったり、売ったりする場合
このようなケースに出会います。

売買契約書の付帯設備の状況表をキチンと
記載しておく、記載してもらうことがとても重要に
なります。

ある程度の知識は持っておくと
気持ちが楽になりますので、
勉強をしておきましょう。

また、重要事項説明が出来ませんでした。

次回は必ず？

いつもありがとうございます。

感謝
家探しの達人
森川

追伸　お客さまがアリオ八尾へ行ったとき書店で
　　　私の本が置いていたそうです。
　　　うれしいです。見かけたら写真を撮って
　　　送って下さいね。

瑕疵担保責任とは？知りたい方は以下の本から

家を買って1000万円得する方法―賢い主婦はこうして買う!
著者：森川 國弘
販売元：エル書房
発売日：2008-10
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東京から来社された理由

今日は。

実は土曜日のＰＭ2時に東京の西新宿の不動産会社から社長・
部長・営業社員の3人でわざわざアイスルホームまで
ご来社されました。

なぜ、私どもの会社を選べれたのかを
その会社の社長へ聞きました。

まず、師匠が私の会社を講義の中で成功事例会社
として紹介されていること、そして、ホームページを
見て、また、このブログを見てどうしても、伺いたいと
師匠に頼み込まれたそうです。

私としても、師匠の一押し、その会社の社長が
私のことを、戦略をどうしても聞きたいとのことで
あったので引き受けたのです。

私は、この会社さんへ以下の内容を
２時間かけてセミナーしました。

みなさんにはあまり関係ないことですが
不動産会社の方がどんなことを知りたがって
いるのかについて少し知ってください。

本日のセミナー内容

１、私の戦略の考え方
　　○ランチェスター　　日本軍を叩くアメリカ戦略（ＯＲオペレーションズリ　　　　　　　　　　　　サーチデミング博士）
　　　　　　　　　　　戦略攻撃　根源を絶つ　兵器工場・食料加工を攻撃
　　　　　　　　　　　戦術攻撃　現有戦略を破壊　戦闘機・軍艦
　　○本村戦略
　　○森川戦略（ＤＲＭ戦略）

２、不動産業マーケティングの考え方
　　エリアマーケティング　地域別・市場別が根本

３、自社の理想のお客さんは
　　○職業、年収、年齢、家族構成、性格
　　○どんな悩みを持っていますか？

４、あなたはどんな営業マンから車を買いたいですか？


５、お客さまは、どんな営業マンから家を買いたいと思っていると
　　思いますか？


６、あなたのクレド（信条は）


最後に信頼される営業マンにあなたはなります。
お客さんは、信用を超えた信頼できる営業マンを待っています。
お客さまの理想の営業マンは、あなたであること。
あなたが理想の営業マンになるのです。

楽しく、気楽に、お客さまの理想の営業マンになってください。

平成22年5月22日(土)
有限会社アイスルホーム
代表取締役森川國弘

と、このような内容です。

私は、みなさん方に信頼されることが
一番大切だと考えているのです。

その為に不動産会社はすべて、いろんな
勉強を重ね努力していき、信頼される営業マン、
会社になっていくことが大切だと思っているのです。

そのような思いをこれからも不動産会へ
伝えていきたいと思っています。

みなさんもそんな私たちに厳しい意見を
一杯投げかけれてください。
誠心誠意対応していきたいと
思います。

最後まで読んでいただきありがとうございます。

感謝

家探しの達人
森川
家を見る目、不動産業者を見る目を
高めましょう。
家を買って1000万円得する方法―賢い主婦はこうして買う!
著者：森川 國弘
販売元：エル書房
発売日：2008-10
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登記簿は信じるな！

今日は。

今日は朝から雨ですね。
でも、１０時から土地の境界の
立ち会いで大蓮まで午前中行っていました。

一週間ほど前に立ち会いの挨拶に8件回って
行ったときは、みなさん笑顔で「良いですよ」と
快く引き受けていただきましたが・・

今日は順番に境界のポイントの説明を
して、現場でここにここが境界のポイントに
なりますがいいでしょうか？

地主さんも一緒だったのです。
外では、良いですよ！と行ってくれました。

ところが次の瞬間、土地家屋調査士に
立ち会ったお客さんが家に入ってくれますか？

調査士さんだけ入って行ったのですが
なかなか帰ってきません。

そして、20分ほど経って私のところへ耳打ちに
来るんです。

どうした？

私の耳元で、調査士が言いました。
「○○さんが私では判断できない事を言って
おられるので、社長に来て欲しい」というのです。

私と調査士が一緒に○○さんのお家へ入って行きました。

すると、そこのおばあちゃんが自分の
お家の建築時の図面を広げて私に切り出しました。

「お隣の生前のお父さんはが境界付近にブロックを勝手に設置した。
　また、フェンスも黙って設置した」というのです。
そのブロックやフェンスをこの機会に潰して欲しいと言うのです。

これは、境界内に設置しているので、違反でもないのです。

だけど、○○さんにしたら、みんな路地で通れるように
空けているのにお宅のところだけが空けていない。
だから、違反だと言うのです。

工務店の人の聞いたら、境界から45センチは控えなければ
違反と聞いたから潰せというのです。

そこで、私の方からいいました。
ブロックを境界付近に設置したのは、以前に
泥棒に入られたので用心の為に設置されました。
そして、45センチえるというのは違反では
ありません。

民法では50センチ控えることになっていますが
建築基準法では隣地の同意があれば何?でも
いいのです。
専門的になりますが防火・準防火地域ならば
50センチ規制は掛からないのです。

なので、このお客さまには以下のように説明しました。

建ぺい率とか容積率が違反なら
これから建てるときは行政処分を
必ず受けることになります。

だから、新築をお隣がするときは、市役所で
建築確認書を見ることが出来るので
もし、違反なら告発することができますから
そうしていただけませんか？

などと懇切丁寧に説明して、ご理解を
頂きました。

と、このように土地の境界を決めるときに
過去の経緯によって大きなトラブルが生じることに
なります。

境界を決めたい土地の隣接地全員の同意が
無ければ本当の土地の面積は決まりません。

だから、不動産の登記簿の面積は
必ずしも真実ではないのです。
信じてはいけないのです。

みなさんも出来るだけ土地の境界は
専門家の意見をお聞きして進めてくださいね。

次回こそは建物の表示を説明しますね。

いつもありがとうございます

感謝

家探しの達人
森川

土地の境界から越境物がある場合、
住宅ローンが下りない場合があります。
知りたい方は以下の本から・・・
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