2005年01月26日

売る気あるのか?

不動産屋が毎月送って来る無料情報誌を眺めていたら、売地・売家・売りマンションにまぎれて、さりげなくアパートやマンションが「売り家」カテゴリーの中に入っている事に気付きました。

売り家だと間取りの部分に「4KDK」とか「3LDK」などと書いてあるのですが、アパートなどは空欄になってます。一度チェックしたことのがる物件が売れ残っていたので気付いたのですが、たまに「一棟」と書き込まれてるものもありますが、空欄のものは謎の物件状態です。

これじゃ誰も気付かないじゃん・・・。

んん?そう考えると、空欄の怪しい物件がいくつかあるぞ。ちょっと問い合わせてみるか。早速電話をしてみました。

「ちょっと詳細を知りたい物件があるのですが。」
「あ!今日は休みなもんで。出先だがらファックスで入れといてください。」
「・・・。えーと。ちょっと確認したいこともあるので、また明日電話します。」

そう言えば、定休日だったようです。(爆)
しかし、オバちゃんが経営しているらしき不動産屋なんですが、売る気あるんでしょうかねぇ???前も1Rのアパート件で問い合わせた時に、「人気の地区で、幼稚園も近いですし。」とか言ってました。1Rの住人には、幼稚園は関係ないと思いますが・・・。(^^;  

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2004年11月06日

信用金庫

昨日、新札が必要になったので、自宅から一番近い地元系信用金庫へ両替に行ってきました。初めて新札とご対面です。前評判通り(?)、5000円札は品薄らしく売り切れちゃってました。一万円のホログラムは綺麗ですね〜。

両替の待ち時間、隣の融資窓口にローン関係のチラシがあったので、どんなものがあるのかなー・・・とチェックしてたら、窓口の人に話し掛けられました。

ついでだから聞いてみよう。

「あのー、自宅ではなく投資用にアパートを購入する場合の融資って扱ってますか?」

そんな質問が赤ちゃん連れた主婦から出てくると思ってなかったのか、行員さんがドギマギしてました。扱ってるのか扱ってないのか、なんだか要領を得ない返答でしたが、やっぱり「物件」によるみたいです。(これは当然と言えば当然。)

この地域は、土地持ちの人が多いので、相続対策として遊休地にアパートを建てる・・・と言うのがメジャーらしく、一応アパートローンなるものもあるようです。そして、行員さんの口ぶりから「家賃保障会社と契約して欲しい」「それによって金利が違ってくる」そんな感じでした。

物件がないことには、銀行へ相談行っても仕方ない・・・と言うことは聞いていたので、具体的な話を聞けなかったのは当然でしたが、相談すれば検討してくれるんだなーと言う雰囲気はつかめました。はっきり言って、銀行でお金を借りた事無いので、ちょっとビビッてたんですよねー。(^^;

心理的なハードルは、ちょっと低くなった感じです。
  
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2004年11月05日

新しい不動産屋

体調悪くても電話くらいかけれるわなー・・・そう思いまして、新しい不動産屋へ2軒電話してみました。

「西三河の物件を探しているのですが。」

「あいにく今、在庫がありませんねー。」

『在庫』って業界用語なんでしょうか?ちょっとビックリです。それにしても本当に物件ないみたいですね。うむむ・・・。

「ちなみにお客様のご予算は?」
「すでに経営をされているのですか?」

そう言われ、ドギマギしちゃいました。足元見られちゃう感じがしてイヤですね。でも実績が無いのは、隠しても仕方ないかなー。どんな風に不動産屋にアプローチしたら良いのか、もしかして作戦が必要なのかしら?  
Posted by angeliqe0826 at 22:55Comments(2)TrackBack(0)

2004年10月28日

営業マンと話す

ワンルームの物件をFAXしてくれた不動産屋へ電話して、担当の営業マンと話をしました。「ワンルームの物件は、どうですか?」と言うので、「利回り的には、あまり投資の魅力がないし、元を取るのに14年かかっていてはどうかと思うのですが、どんな人が買ってるんですか?」と聞いてみました。

「結構人気があって、同じワンルームの別の部屋が、すでに二戸売れましたよ。ダイ●パレスさんが、決算の関係で直接売り出してるもので安心ですよ。退職された方が、退職金を貯金しておくくらいなら・・・と買われる場合もありますし。それに5年賃貸に出して、その後300万円で売って、売却益を得るって方法もありますよ。」

・・・ふむふむ。インカムゲインじゃなくキャピタルゲイン狙いねぇ。こんなご時世でも、アリなんですかねぇ。あと会社が決算の関係で買っておく・・・なんて事も言ってました。

しかし、よく考え直してみたら、5年賃貸に出して300万円で売ったら、手に入るのは合計500万円であって、かえって損してんじゃん!コラコラコラ〜!いい加減な事言うなー!

危うく(?)営業マンに乗せられそうになるところでしたよ。(笑)でも、そうやって買っちゃう年配の人っているんだろうなぁ。(^^;

「4500万円の例のアパート物件はどうですか?」と聞くので、
「3000万円だったら考えても良いのですが。」と言ってみました。
「どのくらいの利回りで考えておられますか?」と聞かれたので
「12%は欲しいです。」と言ってみました。

引かれるかなぁ・・・と思ったら、意外なことに「ほうほう。」と言う感じで驚かないので、さらに聞いてみると「15%は無くっちゃねぇ。・・・なんて平気で言われる方もいらっしゃいますよ。」との事。

・・・そんなんあったら誰でも買いたいがな。  
Posted by angeliqe0826 at 14:24Comments(3)TrackBack(0)

2004年10月22日

物件を見に行ってきました

7c342b69.JPG昨日に引き続き、ワンルームアパートの検証です。勉強のために物件を見に行ってきました。自宅から車で10分の近場だったので、子どもを連れて公民館へ行く前に寄り道です。ナビに従っていくと、すぐに到着しました。

周辺には、トヨタの大きな組み立て工場がいくつかありますが、そのアパートは、トヨタの工場裏手の住宅地にありました。(とは言うものの田舎中の田舎)

古い・・・ですね。
郵便受けが集合タイプですが、雨風にさらされて錆びまくってます。
向かい側が林なので日当たり悪いです。
駐車場はなさそうです。
空室はないようで満室でした。
1階のベランダは完全に囲われてなく、出入りが出来るので防犯上はマイナスかも。

想像するに、住人は近くのトヨタ工場に勤める現場作業員・独身・男性、、、以外には考えられません。昔から住んでいて、引越しも面倒だから、そのまま住んでいるという感じでしょうか?家では寝るだけなので、日当たりは関係ない?

立地は、たぶん近くに住む地主さんが余った土地にアパートを建てたんでしょう。更地で売るにしても、「欲しい!」って、直ぐ手を上げたくなるような場所とは言いがたいです。アパートの前の道は、車がすれ違うのにギリギリ無理・・・と言う広さ。道の端に車を停車させていたので、反対側から来た車とすれ違うのに、少し苦労しました。

まとめ
この物件を4500万円出して誰が買うのか、非常に興味深いです。
私だったら、3000万円だったら買うかも〜。  
Posted by angeliqe0826 at 13:52Comments(5)TrackBack(0)

2004年10月20日

電話かけてみました

さっそくアットホームに登録していた不動産屋に電話をかけてみました。「投資用でアパート一棟を探してます。」と伝えると、すぐに物件情報をファックスしてくれました。全部で4件です。ざっと見た印象では「イマイチ・・・。」利回りもイマイチ。物件の魅力もイマイチ。そうそうお宝物件は、転がってないようです。(当たり前か・・・。)

これを取っ掛かりに不動産屋さんと良い関係を築いていかないと、良い物件が出た時に情報をもらえないのでしょうね。どうやってアプローチしようかなぁ。

ちなみに、4つの中の1つはこんな物件でした。

<一棟売り収益物件>
価格4500万 土地面積153.35屐〔畋て鶻建て
平成2年4月建築 3.5mの行動に隣接 
所有権

ワンルーム(一部屋17.69屐烹隠宛諭疹況:貸出中(空室状況は未確認)
エアコン・ミニキッチン(冷蔵庫付)・ユニットバス
上下水道、プロパンガス、浄化槽
家賃42000円(年間家賃収入 満室で504万円)

満室で表面利回りを計算すると11.2%です。また別の不動産屋のHPにも、この物件が掲載されてましたが、そこには年間支出858,000円・実利回り9.3%と書いてありました。しかも、売れなかったみたいで、4900万円の売値が4500万円に訂正された形跡があります。

夫に見せると「いまどきユニットバスなんてダメだよ。しかも家賃5万円切ってるなんて、貧乏人しか入らないから、もっと高い方が良いよ。この土地で、ちゃんと勤めてる人だったら、5万以上の住居費は出せる。」とのこと。

そうなんですよねぇ・・・。私達が大学生だった10年前ですらユニットバスはNGでした。田舎の学園都市でしたが、洋室8畳以上の1Kで58000円・駐車場付きと言うのが相場でしたから。いくら安くてもユニットバス・ワンルームは、手出し無用ですかねぇ。(^^;


  
Posted by angeliqe0826 at 13:18Comments(4)TrackBack(0)

2004年10月17日

ドライブついでに

不動産投資に対して「反対ではない」と微妙に変化してきた夫ですが、
「それじゃ、日曜日に不動産屋に行ってみる?」と聞くと、
「さすがに、それはちょっと・・・。」と言う返事。
「それならネットで出ていた物件をチラッとチェックしに行く?」と言う提案には、ドライブついでに・・・と乗ってくれました。

とは言うものの、ネットに掲載されてた物件は、隣の市のものばかりでした。(車で30分なので近いですけどね。)私が住んでる市の物件は、全くありません。しかも、細かい住所やデーターは載せておらず、「詳しくは不動産屋さんへ行って聞いて下さい」と言う感じです。

まー、周辺環境なんかを見て、「ふーん。」ってだけでも良いかと思い、ドライブすることにしました。

1件目 /アパート・7000万円
2・3階が(たぶん)ワンルーム4部屋、1階は店舗、2001年1月築

細かい情報は掲載されてないので、利回りなど分かりません。でも、ワンルームっぽいから、家賃は5万円くらいとして、店舗家賃は10万くらいかな?すると、年間家賃が360万円で、表利回りは5%ってことか・・・。ま、予想でしかないですけど、家賃が倍としても10%。(倍なんてあり得ないので、絶対10%以下と言うことですね。)大通りに面していて、駐車場なし。

・・・最悪じゃない?

しかも店舗にはテナントが入ってないっぽい感じでした。駐車場がなければ、客も来ないし、テナントの人だって不便だろうしなぁ。2001年築だけあって、とても綺麗な状態でしたが、売られるべくして売られた・・・そんな感じでした。

2件目 アパート・3500万
2階建て、1997年4月築、所有権

これは、残念ながら見つけることが出来ませんでした。しかし、周辺をウロウロしてたら、その地区のど真ん中にラブホテルがドガーン!と建ってて、古い建物が多い下町っぽい感じ。私だったら住みたくないなー。利回りにもよるけど、環境がイマイチでした。

やっぱり不動産屋を訪ねるしかないですね。こんなんじゃ、何にも分かりません。


  
Posted by angeliqe0826 at 13:16Comments(0)TrackBack(0)