欠陥住宅って何?

日々の住宅検査の事を中心に私事を交えて記載しています。

ブログの引越しをします。

日々沢山の方々にブログをご覧頂いておりますが、この度、ホームページのリニューアルに伴い、ホームページ内にブログページを設ける事になりました。http://aoyama.la/blog

ライブドアブログの一部は、移していますが、今後は、ホームページ内でブログを更新する事になりました。
是非新しいブログのアドレスをお気に入りに追加頂き、今後も閲覧して頂けましたら幸いです。

                                                    佐野公則

コンクリートの空洞

1階が鉄筋コンクリート造の駐車場で、その上に2階建の木造住宅が建っている建物はよく見かけます。

Baidu IME_2015-2-24_21-26-2










下の写真は、その駐車場の天井部分です。ポッカリと穴が空いています。
天井ジャンカ①













スケールが奥深くまで入って行き、この周辺が大きく空洞になっている事が分かります。
天井ジャンカ①右挿入













バイブレターを充分当てず、短時間でコンクリート打設して行くと、各所に充分コンクリートが行き渡らず、このような空洞箇所が発生しますので注意が必要です。

京都観光地

土曜日は、午前中京都市内で住宅検査がありました。

午後からは、知り合いで、京都市内に事務所移転なさった会社があり、お邪魔して来ました。
その事務所は、高台寺のそばで、正に観光地のど真ん中。

天気も良く、高台寺周辺は、人だらけでした。着物を来た観光の女性が沢山居ましたが、そばを通ると、聞こえてくるのは、中国語。着物を来ている大半は、中国からの観光客でした^^

日本国中、中国からの観光客の増加は、凄まじいものがありますね・・・

私の知り合いで不動産に関わっている方がいますが、その方の話によると、日本の不動産投資物件を購入する中国人が非常に増えていると云う事でした。

今後の政府の対策が期待される処ですが、日本は、このままでは、少子高齢化で人口減少が確実視されています。片や中国は、日本の10倍の人口ですから、何百年後かには、中国に飲み込まれる??ことのないように、日本の子供を増やしましょう^^

Baidu IME_2015-2-22_19-24-7

「健さんからの手紙」読みました。

私が敬愛する近藤勝重さんが「健さんからの手紙」と云う本を出版
なさいました。
無題


















2014年11月に急逝した高倉健さんと、毎日新聞客員編集委員の近藤勝重さんは、18年間にわたって手紙のやりとりを続けこれました。

ときには近藤さんが教鞭を執る早稲田大学での講義に健さんがお忍びで参加したりと、互いを大切な友人として温かな心の交流を続けこられたようです。

この本は、実際にやり取りされた手紙の内容が掲載されていますが、それは、単なる通信の手段を超えて、健さんが、人生・人間の作法を教えてくれているように想います。

日本人の心に残り続けるであろう名優の素顔に迫る一冊だと想いますので、是非ご一読下さい。

浴室の水漏れ

ユニットバスでは、少ない事例ですが、タイル張りの
浴室の場合、水漏れに気付かずにいると、木部が濡れ
柔らかくなると、どこからともなく白蟻がやって来るから
不思議です。

基礎立上りに赤矢印で示したのが蟻道です。
BlogPaint













大きく土台に穴が空いてます。
浴室廻りで白蟻被害が起きている事例は多いです。
P1020082

夏暑く、冬寒い

現在新築で販売されている住宅では、さすがに下のような屋根裏
を見る事は無くなりましたが、今まで人が長年住み、現在中古住宅
で販売されている建物です。

壁面に白く断熱材が見えていますが、天井面や屋根面に断熱材が
全く施工されていませんね。

この手抜き工事のために、外気温の影響を、まともに受ける状態です。

今まで、長年住んで来られた方は、夏は暑く、冬は寒い生活をして来た
ことだと思いますが、それを知らずにこの建物を購入する方がいずれ出
てくるのでしょう。
Baidu IME_2015-2-10_20-56-20














もう一つ、構造的な視点で観ると、構造部材や金物が不足し
ていますね。
Baidu IME_2015-2-11_17-52-26
















小屋裏の是正が先ず必要な建物です。

鉄筋相互間の空き

鉄筋コンクリートは、引張力に強い鉄筋と、圧縮力に強い
コンクリートが一体となって、引張りと圧縮共に強い、堅固な
構造になります。

鉄筋とコンクリートが絡み合って、一体となることを阻害する施工
をしたのでは、堅固な構造にならないと云う事です。

その例を以下に示します。

下の写真は、超大手ハウスメーカーの現場で、基礎の立上り部
の鉄筋の施工が完了した状態です。

これから、これに型枠を入れて、その中にコンクリートを流し込みます。
但し、このままでは、堅固な構造になりませんので、是正が必要です。

赤丸内がその是正すべき箇所です。
鉄筋が上下に沢山並んでいますが、その隙間が少な過ぎる訳です。

これでは、鉄筋の壁が出来上がり、鉄筋と鉄筋の間に、隙間が無いため、
コンクリートがスムーズに流れていかず、強度を弱めてしまいます。

また、このような箇所は、ひび割れも起きやすくなります。
BlogPaint












コンクリートとは、セメント、砂、砕石、水を練り合わせたものです。

鉄筋と鉄筋の間には、この砕石が十分通過出来るだけの
空き寸法が必要となります。

鉄筋間の空き寸法は、以下の①~③の値の内最も
大きい方の値とすることが決められています。

① 異径鉄筋径×1.5倍
② 粗骨材の最大寸法径×1.25倍
③ 25mm

鉄筋径13mm、粗骨材の寸法を20mm、とした場合
13mm×1.5倍 =19.5mm
20mm×1.25倍=25.0mm

となり25mm以上の空が必要となります。

コンクリートを流してしまうと、分からない箇所のため、
このような、配筋検査でチェックすることが何より必要です。


水のしみ込み

建物内部で水がたまると、湿気、カビ、腐食、錆、引いては健康
にも影響してくる事になります。

先日検査した建物は、新築当初から、基礎内部に地中の水がしみ
出て来る欠陥を持っていました。

床下内部の鉄骨柱脚部が、著しく錆びています。
IMGP3679











CBブロックが見えていますが、この箇所は、地中に位置し、
土留めを兼ねているため、当然、鉄筋コンクリートで造らな
ければいけない箇所です。

CBブロックには、土圧を受け止めるだけの強度がありません。
CBブロックは、あくまでも、土圧を受けない、塀として利用する
ものです。

地中の水がシミ出て来ているので、CBブロックが黒く変色して
いるのが分かると思います。当然CBブロックには、止水能力
もありません。

晴天の日でもこの状態ですから、常に湿気ていると云えます。

IMGP3681











地下部の床全体にカビが発生しています。
IMGP3661











IMGP3659











残念ながら、この建物は、解体しない以上根本的な解決策
がありません。

クロスのめくれ

クロスのジョイント部が浮いてめくれてくるのは、
壁面に湿気を含んでいる事が結構あります。

先日の中古住宅購入前の検査で伺ったお宅では
各所で下の写真のような箇所がありました。
IMGP3651











IMGP3654











IMGP3675











クロスがめくれている全箇所、クロスの裏にカビが
発生していました。

原因は、外壁部からの雨水が浸透しているためです。
ポタポタとしずくが落ちてくる雨漏れと違い、じわっと
壁の中や断熱材に雨がしみ込んだ結果と云えます。

この建物の状態は、外壁塗装や目地及び開口部のシー
リングの劣化に手を加えないまま、長年放置されていた
結果といます。

調停参加

愛媛県の新築住宅訴訟物件の調停に参加して来ました。

とは言っても、愛媛県の裁判所に行った訳ではありません。
大阪の弁護士事務所と裁判所を電話で繋ぎ、電話による
調停に参加しました。

弁護士が遠方の場合は、便宜上このような形が認められ
ています。

この調停も1年が経過して、今回で8回目になります。

裁判と違い、調停は、互の主張を口頭で論ずる場ではありません。
主張や反論の書面を提出し、その内容を確認し、それらの書面を
元に、調停員から調停案が出されます。

8回目にして、最終の調停案が提出されましたので、これから双方
が、その調停案をどう判断するかで、和解か、不成立かが決まります。

調停不成立となれば、裁判に移行する事になりますが、どちらに
しても、最終結果を得るためには、非常に時間が掛かります。

これから新築する方、住宅購入を考える方は、欠陥住宅を
掴まないよう、慎重に事を進めて頂きたいと切に思う次第です。

ちょっとした事だけど

先日、大工完了検査に伺った現場で、内部造作の仕上がりを
チェックしていた処、以下の写真箇所がありました。
IMGP3451











窓横の石膏ボードが下部に隙間があり、浮いています。
IMGP3450











このままパテ処理をして、クロスを貼ってしまうと、
下部が膨らみ、壁が歪んでいるように仕上がります。

ちょっとした事ですが、このような細かな不具合の是正
も内装が仕上がってからでは、結構大変です。

大工さんに伝え、直ぐに手直しをして頂きました。
IMGP3469











断熱材の話 その2

<セルロースファイバー断熱材>

セルロースファイバーの主な材料は新聞紙です。
粉々にした新聞紙にホウ酸を混ぜて作られます。
天然木質繊維の自然素材で、人体への影響も少
ないエコ断熱材なのです。

下の写真は、先日断熱材検査に伺った際、撮影して
ものです。この加工された古紙を壁の中に吹き込んで
いきます。
IMGP3383











古紙ならば簡単に燃えるのでは?と思われるかもしれ
ませんが・・・・
ホウ酸が配合されている為燃えにくく、もし火がついても
表面が焦げて炭化層ができ、中まで酸素が届かないので、
延焼する心配がありません。
Baidu IME_2015-1-17_14-19-32







又、湿気を吸ったり吐いたりする吸放湿機能こそセルロース
ファイバーの最大の特長と云えます。
湿度の高い日本では、湿度が木造建物の寿命に大きく関
わっています。

セルロースファイバーは、他の断熱材と比較して、壁内結露
を防ぐ効果が最も優れています。

断熱性 気密性 遮音性 吸音性 壁内結露 防火性 
防錆性 防虫性共に良い性能を持っています。
IMGP3335


 








仕上がりも非常に綺麗で均一であり、専門業者による施工の
ため、施工品質も高いと云えます。

但し、価格は、小規模住宅で、グラスウール断熱だと30万円位
のものが90万円位になりますので、約3倍程度はします。

断熱材は、建物が存続する以上入れ替える事がありません。
セルロースファイバーを使用することは、30~40年のスパンで、
考えると、非常に費用対効果が高い断熱材と云えると思います
ので、お勧めです。

賃貸と分譲どちらが得か?

先日、第一子が生まれた神奈川県に住む姪っこから、新築
分譲マンションを購入するか、賃貸のままで行くか、について
相談がありました。

購入予定物件は、3LDK 4、300万円 、主人の勤務地品川
まで電車で40~50分、同エリアの中古・新築物件と比較しても、
割安感があり、35年ローンで毎月10万円程度の返済のようです。
修繕積立金、管理費、固定資産税等を入れると、住宅費と
しては、12~13万円になるでしょう。

現在2LDKの古い賃貸マンションの家賃は、共益費を含め
ると約9万円位のようです。

比較するまでもなく、分譲マンション購入が今は正解です。

・現在ローン金利は、史上最低であり、これ以上金利が
 下がる事は、ありえません。と言うのもゼロ金利のとき
 の基準金利が2.375%ですから、これ以上下がりようが
 ない訳です。
 変動金利型が1%を下回るほど下がってきているのは、金
 利が低くなっているからではなく、銀行が顧客獲得のために、
 引下げ幅を大きくしてきているからです。
 
 金利が低くければ、固定で長期借り入れすることが何より
 メリットが出ます。

 今後金利は、確実に上がります。今買わずしていつ買うのか?
 と云える。絶好期には違いありません。

 Baidu IME_2015-1-15_10-50-32

 












 ・住宅ローンを組むと、団体信用生命保険に原則加入しますので、
  返済義務者が亡くなった場合は、ローン返済が免除されます。
  団信は、一般の生命保険と比べて非常に掛金も安いです。
 
  これも、賃貸との違いであり、私が購入を勧めるひとつの要因です。

  姪には、賃貸と分譲で、毎月の支出差4万円程度が何とかなる
  のであれば、絶対に買いなさい。と伝えました。
  
 

頼れる弁護士の先生

以前、戸建の大掛かりなリフォーム工事について、既に裁判をしておられる方が、当事務所に相談に来られました。その相談内容と云うのは・・・・・

リフォーム工事が余りにも杜撰で、いい加減なため、解体から少し工事が進んだ段階で、このままでは大変な事になると思い、一方的に工事を中断させ、別の施工会社に依頼して、リフォーム工事を完了したとの事です。

但し、当初依頼した施工会社には、着工時に、多額の工事費を既に支払っているため、その支払った金額から、杜撰な工事ではあったが、その施工会社が行った解体とその後行った工事費用を差し引いた残りの金額の返却を求めて裁判中との事です。

現在、裁判所から出ている和解案では、殆どお金は返って来ない状況にあり、このままでは、余りにも納得が行かないので、何とかならないでしょうか?と云う相談です。

裁判所としては、粗悪な工事であったとしても、施工会社に是正の機会を与えず、一方的に工事を打ち切った事を問題視しているように思われました。

私は、この相談を受けて、相談者が望む結果に近付けるには、先ず、今依頼している弁護士の先生を解任して、建築の裁判にたけた弁護士の先生にお願いするべきだろう・・・と思いました。

弁護士業は、その弁護する内容が多岐にわたりますので、やはりそれぞれの分野を専門とする弁護士の先生に担当頂かなければ望むような結果を得ることが出来ません。

建築の裁判に不慣れな弁護士の先生に、弁護を依頼しても、中々望む結果を得ることは難しいです。

そこで、私が日頃お世話になっている堂島法律事務所をご紹介しました。堂島法律事務所には、20人以上弁護士の先生が在籍しておられ、トップクラスの弁護士事務所ですから、あらゆる事件に対応して頂くことが出来ます。

本日、ご担当頂きました弁護士の先生から嬉しい連絡を頂きました。

何と、当初の和解案より相当増額した形で和解が成立した。との事でした。着手金が殆ど返って来ない和解案から一転して、相談者にとって、大変有利な結果に変わったと云えます。

裁判は、何を論点にするかにより、結果が大きく変わって来ます。私は、その論点の見極めの違いが、弁護士の先生の技量の違いなのではないかと思っています。

フラット35の話

「フラット35」金利、6カ月連続で過去最低更新 - 1月、年1.47%に住宅金融支援機構は5日、長期固定型住宅ローン「フラット35」の35年ローンの金利が、最も低いもので年1.47%になったと発表した。前月より0.09%低下し、6カ月連続で過去最低を更新した。との記事がありましたので、少しフラット35について記載します。

フラット35では、木造住宅工事仕様書と云うものがあります。これには、建物の細部に渡り、施工方法が記載されているものです。フラット35では、当然この施工基準を満たす必要があります。

建築基準法と云う法律においては、施工方法までを具体的に記載している訳ではありませんので、フラット35の仕様書が一般的に住宅の施工マニュアルになっています。

現在、裁判を行っている新築住宅において、当初、施工会社から「当社の新築住宅は、フラット35の基準で施工を行いますので、融資も受けることが出来ます。」との話が建築主になされました。

建築主は、フラット35の利用も検討なさいましたが、結局、借り入れをせずに、何とか手持ち資金で建築を行う事になさいました。

フラット35は利用しなかったが、施工会社の話の通り、建物は、フラット35の基準で施工されているものと信じて疑う事はなかった訳です。

しかし、フラット35の基準どころか、多岐に渡り、大変粗悪な施工であることから現在、訴訟になっています。

施工会社は、「フラット35で契約していないので、細部の施工方法まで、とやかく云われる筋合いではない。」と主張しています。

このような悪質な施工会社が実際にありますので、言い逃れさせないためにも、私個人的には、新築工事においては、なるべくフラット35の利用をお勧めします。又、利用しない場合は、フラット35「木造住宅工事仕様書」に基づき施工する旨を契約書に明記しておくと良いと思います。




新年のご挨拶

新年 あけましておめでとう御座います。今年も何卒よろしくお願いします。

今年は、年始からずっと自宅で、「リベンジ」と云う海外ドラマを観続けました。
Baidu IME_2015-1-5_13-12-11





「ライ トゥ ミー」以来中々面白いドラマに出会いませんでしたが、この「リベンジ」は久々のヒットです。是非ご覧ください^^

今年の目標は、ドラマのタイトルを頂いて、公私共に、リベンジ=再挑戦の年にしようかと思っています。

皆さんの今年の目標はお決まりでしょうか?

断熱材の話 その1

一年を通して、寒い冬の時期、暑い夏の時期は、断熱材の効果が特に求められます。

住宅の壁、屋根で使用される断熱材は、主に以下の4種類ですが、私は予算に余裕があるのであれば、セルロースファイバー断熱をお勧めします。

断熱材は、定期的に入れ替えるようなものではありません。建物が存続する以上、新築時のままですから、居住性においては、最も気を使うべき処です。

・グラスウール断熱材
・ロックウール断熱材
・ウレタン吹付け断熱材
・セルロースファイバー断熱材

<グラウスウール・ロックウール断熱材>

住宅で使用されている断熱材で、グラスウール断熱材ロックウール断熱材の施工は、断熱材施工専門業者がおらず、昔から大工さんが施工しています。

グラスウール・ロックウール断熱は、特に、施工の善し悪しでその性能が大きく左右されます。

本来は、断熱材の施工方法について、正しく講習を受けた人が施工すべきで、一般の大工工事とは切り離し、施工方法を正しく学び、実践出来る人がなすべき処です。

しかし、現実は、施工方法を理解していない大工さんが適当に取り付けている現場が多いです。
http://blog.livedoor.jp/aoyamaburogu/archives/67909578.html

本来、断熱材施工の技術の習得には、知識と実習が必要で、それなりの時間がかかります。

これから新築をなさる方におかれては、使用される断熱材がグラスウール・ロックウールならば、それを施工する大工さんが、硝子繊維協会が実施するマイスター認定を受けているか否かを確認なさるのが良いでしょう。現状は少ないですが・・・
http://www.glass-fiber.net/master_mastertoha.html

同じ断熱材を使用しても、その効果が変わる訳ですから是非とも、マイスター認定を受けられた大工さんに施工してもらって下さい。マイスター認定者がいないのであれば、断熱材自体を別の物に変更することも考えられたら良いと思います。

それと、金額の差は多少ありますが、是非とも高密度の品物を使用するようにして下さい。入居後、冷暖房費の違いで、充分もとは取れると思います。

分譲業者さんには、大工さんに対して、強制的にマイスター認定を受けるよう指導なさる事をお勧めします。




排水の詰まり

先日、入居後2年の間で、複数回便所の汚水の詰まりがあるとの相談がありました。恐らく床下もしくは、屋外に設置されている排水管の勾配不足が原因と考えられます。昨日の完成検査でも排水勾配不良がありました。
排水管の上に水平器を設置
IMGP3212












排水勾配は、0/1000で水平になっています。排水は、左から右へ流れなくてはいけないので、右側が左側より低くなくてはいけません。

排水管を支える金物の高さを左右で比較して見ると、右側が低い状態です。それなのに、勾配がゼロになるのは何故でしょか?

IMGP3214












それは、土間の勾配が排水方向に向かって高くなっているからです。土間が右方向に15/1000の上り勾配になっています。
IMGP3215












略図で示すと、下図のような状態です。このような排水勾配不良は、結構あります。
Baidu IME_2014-12-19_9-46-31

近隣建物調査

当事務所は、主に、建物所有者や建築主からの依頼で検査をさせて頂いておりますが、建築業者からの依頼もあります。建築業者からは、雨漏り検査と近隣建物調査が主となります。

近隣建物調査とは、これから新築工事を行うに当り、工事着工前に、その周辺の建物の屋内外の現状を調査する事です。

先日、建築業者から、近隣建物調査依頼があり、工事対象地周辺の3軒の建物調査を行いました。

現在、新築工事においては、地盤調査が間接的に義務付けられていますので、軟弱地盤であれば、地盤の改良工事が必要になります。今回、新築される土地は、軟弱地盤のため、これから柱状改良工事が行われます。

周辺の建物は、地盤調査が義務付けられていない年代に建築されています。地盤の状態は、今回の新築場所同様、軟弱地盤と考えられますが、恐らく地盤改良工事がなされていないであろうと推測出来ます。

3軒の隣接建物を調査しました処、やはり3軒共に、程度の違いはあれ、建物の傾きを確認しました。

軟弱地盤の場合は、長年に渡る建物の自重や地震等により徐々に建物が傾いて来ることになる訳です。

そのため、中古建物購入の際には、現状の建物状態と地盤についても考慮が必要です。


阪神大震災の記録写真

「防災学習など、震災の経験や教訓の継承に活用してほしい。」
とのことから、神戸市が阪神大震災の1000枚の記録写真を公開
しました。
http://kobe117shinsai.jp/

もう20年が経つのですね・・・
写真を閲覧していると、過去の記憶が蘇ります。

私は、当時家業の工務店で仕事をしており、得意先が西宮、
芦屋方面に結構ありましたので、震災の2日後には、現地へ
行きました。

いたるところで、下のような光景を見ました。
地震と火災がセットで発生した箇所は、爆弾を投下された
状態とほぼ同じだなぁ・・・と思った記憶があります。
Baidu IME_2014-12-10_16-22-52












道路側に建物が倒れ、電線に寄りかかっている建物も
沢山ありましたね・・・
Baidu IME_2014-12-10_16-22-7










1階部分が崩壊したビルやマンションも沢山ありました。
Baidu IME_2014-12-10_16-29-39












車では渋滞で時間がかかるため、震災後直ぐに、400ccの
バイクを購入して、約半年位、震災地域へ通いました。

当時は、先ず、壊れた建物を撤去する事が仕事になる
訳ですが、処分場まで数キロながら、処分場が、ダンプカ
ーの長蛇の列となり、ダンプカーがゴミを処分して帰ってくる
のに、相当な時間がかかりました。

廃材処分のために、大阪から行くダンプカーは、積荷がない
状態で行くので、それなら水を入れた大きなタンクを積んで
行き、水が欲しい人にもらってもらおうと考えました。

水を配り出すと、直ぐに長蛇の列が出来て、あっと言う間に
大きなタンクが空になったのを覚えています。

もうあのような震災の光景は、目にしたくないなぁと思いますが、
地震大国日本にいる以上、いつ何時あのような大地震が
やって来るかわかりません。

地震で死亡した方の9割は、建物の下敷きで命をなくして
おられます。

備えあれば憂いなし、昭和56年以前の建物には、耐震補強を、
新築建物には、欠陥や間違いや違反がない設計通りの建物で
あることを望みます。

行政側の検査

現在、当事務所が関わっている裁判物件で、主要構造部
に多数建築基準法違反がある新築建物があります。

裁判中なので、具体的な内容は記載出来ませんが
多数の構造部に、大工が勝手な変更を加え、安全性に大
きく欠ける明らかな建築基準法違反の建築物です。

但し、行政の完了検査はを受け、検査済証が発行されて
います。

一般の方の感覚では、建築基準法に違反している建物であ
るのに、何故完了検査にパスするのか?と不思議に思われる
ことでしょう。

その理由は、建築確認申請及びその検査では、建築基準法
の一部分を対象にしているだけだからです。

行政側としては、一軒の建物ごとに深く関わる事は出来ない
ため、残りの部分は、国家資格者である設計者に任せている
と云う事です。

特に、中間検査が省略されているような、2階建木造住宅(4号建物)
の場合は、構造部に多数の違反や問題点があっても、建物の延床
面積や高さ、階数等に違反がなければ、完了検査にはパスする事に
なります。

三田温泉 熊野の郷

今日は、家内と娘の三人で自宅から徒歩10分の三田温泉
熊野の郷に行きました。
http://kumano-no-sato.com/sanda/

家内が会員になっているため、家内の誕生日月には、2名様
無料券が送られて来ます^^
FullSizeRender













私は、サウナは息がしにくいので苦手です。
汗をたっぷりかくのは、岩盤浴の方が良いです。
但し、3年前の胃がんの手術以降、肉付きが悪く、
骨ばっているので、硬い岩の上でうつ伏せや腹ばい
になると、体が痛い^^;
Baidu IME_2014-12-7_17-56-35










手術前の体重は、63kg位でしたが、現在は、
大体54kg位ですね・・・

入浴前に体重を測ると、55.55kgあり、おっちょっと
体重増えてるぞ・・・と喜んでましたが、入浴後に
体重を測ると54.65kgと、汗をかき過ぎて、干から
びたようです(爆)

工事の遅延

現在、新築検査を行っている物件で工事遅延の問題を
抱える建物が多いです。

新築工事の場合は、工事請負約款に工事遅延に関する
条項が必ず入っています。

但し、工事請負契約書に工事完成日及び引渡しの時期を
明記しないままであったり、口頭で引渡し予定日を伝えら
れているような場合も少なくありません。

工事遅延のペナルティーは、これらの日を起算日として、計
算することになりますので、必ず、これらの日付は契約時に
書面で明確にしておく必要があります。

建築主においては、現在の住まいの処分であったり、賃貸
住宅の解約等の手続き、子供の学校の問題等、引渡し時期
に合わせて予定を立てますが、それらが全て変更になる事
は、大きな負担になります。

今後、東京オリンピックに関連して、建築工事従事者の不足や
資材の高騰等、工事請負契約後の問題の発生が予想されます
ので、これから工事の発注をなさる方は特に注意をして下さい。

我が母校の耐震補強

今の事務所は、私が子供の頃通っていた東小学校の前にあります。

下の写真は、私が小学校に入学した頃に新築された建物です。

この夏くらいから耐震補強工事が始まり、ようやく工事が完了したようです。1階、2階にV字型の筋かいが取り付けられましたね・・・

この建物は、昭和40年代後半の建物で、新耐震設計(昭和56年)になる前ですから、地震に対して非常に脆弱な構造であったと云えます。

教室を明るくするために、南全面をガラス張りにしており、南面には、地震の揺れに対して、抵抗する堅固な耐力壁がありませんでした。

そのため、工事前の状態では、東西の揺れに対して抵抗することが出来ないので、阪神大震災級の地震であれば、確実に倒壊していたと思われます。
FullSizeRender















既存校舎の耐震補強の場合は、このように構造部を外に出して、補強することになりますが、建物の構造部は、通常、壁の中で見えなくなる箇所となります。

この見えなくなる箇所が非常に重要であり、注意して施工する必要があります。

先日の金物検査では、耐力壁となる面材の釘の不具合が多数有り、是正をお願いすることになりました。各所で下地から外れて釘が打たれています。
IMGP2110IMGP2116






IMGP2121IMGP2119







IMGP2124IMGP2121






IMGP2145IMGP2141








耐力面材は、釘のせん断力と引抜き力で地震に抵抗しますので、このような釘の打ち損じがあっていけません。

釘が正しく打たれた耐力壁とそうで無い耐力壁の違いは、地震が起きた時にしか出ませんが、その違いが人命に影響することにもなりかねませんので、釘の打ち方一つとておろそかにしてはいけません。

2014年 秋 有馬富士公園

先日、久しぶりに有馬富士公園に行って来ました。紅葉が素晴く美しかったですね・・・・
FullSizeRender (1)



















春は、花々が咲き、次に暑い夏がやって来て、秋は、木々が色付き、寒い冬が訪れる。

日本には、春夏秋冬の四季があり、肌で季節の移り変わりを感じることが出来ます。

私は、常夏のハワイより、やはり四季のある日本が良いです。

今では、夏でもハウスみかんがあったりと、季節を問わず一年中何でもある時代ですが、その時々に取れる旬の野菜や果物を食することは非常に重要なようです。

これからみかんの季節がやって来ますが、私も田所もみかんが大好きです。冬場は、みかんの食べ過ぎで、指先が黄色い時があります^^みかんは、冬だからこそ、食べなければいけません。何故ならば、みかんには、体温を上げる効果があるのです。

但し、薄皮も白いスジもまるごと食べなければ意味がありません。上品に白いスジを綺麗に取って、皮を食べずに中の実だけを食べてはいけません^^

みかんの薄皮や白いスジには、血行を良くするヘスペリジンと云う成分があり、体温を上げ効果があるそうです。この豆知識は、先日テレビでやっていた受け売りですが^^

天然自然と云うのは、人間の事を思って造られているようで、なにやら有難い気持ちになりますね・・・・

長野県で震度6発生

22日午後10時頃、長野県北部を中心に震度6の内陸型地震があり、全壊34棟、41人負傷の被害が出たようです。

これから年の瀬が迫り、更に、雪深い季節を迎える時期ですから、被災された皆様、そのご家族の方々には、大変お気の毒な事であり、心よりお見舞い申し上げます。

いつどこで、このような被害があってもおかしくない、本当に日本は地震の多い国です。明日は我が身と考えなくてはいけません。

今回、全壊が34棟とのことですが、この地震が、建物が密集する都会であったならば、被害の大きさは測り知れません。

建築基準法は、昭和25年に制定され、過去2回大改正されていますが、その改正は、常に地震がきっかけになっています。第1回目の改正は、昭和53年の宮城県沖地震、第2回目の改正は、平成7年の阪神大震災をうけてなされました。

宮地県沖地震では、多くの建物が倒壊しましたが、当時の建築基準法では、地震に対する法整備がされていませんでした。そこで、昭和56年に改正されたのが、新耐震と呼ばれ、当時大改革と云われました。

この改正の要旨は、建築物の耐震基準の強化で「震度5強程度の中規模地震では軽微な損傷、震度6強から7程度の大規模地震でも倒壊は免れる」強さとすることを義務づけたものです。今もこの考えが基本になっています。

阪神大震災の際、倒壊した建物の9割以上は、昭和56年以前の建物であり、昭和57年以降の建物の倒壊率は低かったことから、この新耐震に大きな成果があったことが裏付けられました。

但し、”大地震でも倒壊は免れる”と云う今の基準は、建物が傾く事もなく、全く損傷を受けないと云う事を意味するものではありません。”傾いたり、損傷を受けたりする可能性はあるが、あくまでも倒壊しない”と云う事を目指している基準であると云う事です。

大地震では、建物の倒壊で下敷になり、圧死する事が多いためその危険性を最小限に止めることが目的となっています。

現在の建築基準法は、耐震等級で云うと、等級1に相当します。耐震等級は1から3まであり、等級2は等級1で耐えられる地震力の1.25倍の力に対して倒壊や崩壊等しない程度を示しており、等級3では1.5倍の力に耐えることができます。

但し、これらは、計算上のことであり、私が金物検査のブログ
http://blog.livedoor.jp/aoyamaburogu/archives/cat_60290759.html
で記載しているように、正しく施工がなされていなければ、その効果を十分に期待することが出来ません。

金物の取付け

金物検査では、主に、図面記載通りの金物が取付けられている事と、取り付け方のチェックを行います。

先日の金物検査

IMGP1829












ビスを入れ忘れているうっかりミスです。手元に2本のビスしか無いので、後から残りの3本を入れようと思い、別の事に取り掛かると、大体こうなりますね・・・・・

5本で留めるべき処、2本しか入っていません。このうっかりミスが、地震の際、大きな問題に繋がる可能性となります。

是正後の写真
IMGP1843












ここは、ビスが斜め打ちになっており、最後までビスが正しく入っていません。
IMGP1840












どのビスも、入りきっておらず、途中で止まっている状態。これは、仕事の丁寧さに欠ける状態です。
IMGP1439












是正後の写真
IMGP1856











建築金物は、正しく取り付けてこそ、設計で求められる強度が出ますので、付いているだけではいけません。

工事途中からの検査依頼

工事途中から施工会社に対して不信感がつのり、当事務所に検査依頼をしてこられるケースが結構あります。

施工会社に一旦不信感を持つと、仮に正しい事を云われていたとしも、建築の素人であるが故に、その是非の判断が出来ないため、何を云われても、何かごまかされているのではないかと、疑ってしまうことは、無理からぬことかもしれません。

この様な場合、施工主と施工会社の溝を埋める事が、我々の仕事でもあります。

間違いやミスがあるならば、正しく改めてもえば良く、正しい施工は正しいものとして、是非の判断をする事が検査の仕事と云えます。

今回の建物は、壁の断熱材を施工する直前まで工事が進んでいましたが、施工会社が問題あることを認められたので、一旦出来上がった屋根、床を解体して、再施工する事になりました。

我々は、屋根、床の解体後の状態を検査する事からスタートする事になりました。

その検査の指摘事項の一部をご紹介します。

土台継手の問題

土台には、継手箇所が必ず出て来ます。この継手箇所は、下の挿絵のように、男木の位置にアンカーボルトを施工して、基礎と土台を緊結する必要があります。
Baidu IME_2014-10-22_8-40-21
















現場で、土台継手の状態を観ると、継手箇所6箇所全てにアンカーボルトの施工がありませんでした。
これは、誤った施工と云えます。このままでは、地震の際、土台が継手で外れることに繋がります。

アンカーボルトの位置は、木材加工を行うプレカット工場で作成するプレカット図面を元に、どこに継手が
来るのかを知った上で、基礎施工時にアンカーボルトを必要箇所に施工する必要があります。

どうもプレカット図面を元に、アンカーボルト位置を決定していなかった結果のように思われます。
BlogPaint







守口祭り

本日11月2日は、私の地元の守口祭りでした。毎年、京阪百貨店の駐車場で、母校の大久保中学校OBで、ブースを設けイベントに参加しています。

例年、唐揚げ、フランクフルト、ポンジュースを100円販売して、その収益を大久保中学校に寄付しています。

唐揚げは、毎年大盛況で行列が出来ます。

F1llSizeRender
















私は、フランクフルト担当で、唐揚げと共に、完売となりました。
FullSizeRender















お天気が心配でしたが、最後まで曇り空で、客足も途絶えず助かりました。
学生の文化祭のようで、楽しい一日を過ごしました。皆さんお疲れ様でした^^

金物検査は重要

昨日の金物検査の現場では、私、行政検査員、
瑕疵担保保険の検査員の3人がほぼ同じ時間帯に
検査を行うことになりました。

私は、両者より30分前から検査を開始していましたが、
検査完了は、両者より30分遅れの約2時間を要しました。

金物検査は、多くの目でチェックする事が重要だと
思いますので、3人の検査員が入ることは、それなりに
意義あることと思います。

一般的に、行政検査員、保険検査員の方は、概ね30分
位で検査を終えられることが多いように思いますが、昨日
の検査員のお二人は、私より年配の方で、1時間位の時間
をかけ丁寧に検査しておられる印象を持ちました。

私と検査所要時間が違うのは、私の方が、検査対象として
いる項目が単純に多いのと、時間をかけて詳細に観ている
からです。

やはり、お二人共、私より以上の指摘事項は無かったようです。

私は、最後にまとめて、現場担当者の方に指摘事項を伝え
ますので、お二人の検査員と違う指摘事項については、
お二人が帰られてから是正して頂くことになります。

その内容を一部ご紹介します。

先ず、この現場では、金物の取付け忘れと取付け間違いが4
箇所ありましたが、それをお二人共、見逃しておられる箇所が
あったようです。

下の左写真は、現状でも金物は入っていますが、金物の種類が
間違っています。大工さんが図面の見間違いをしたようです。

この建物は、建築主の意向により、建築基準法より耐震等級を
上げて、設計されていますが、設計通り、現場が施工されていな
ければ、設計でいくら耐震等級が高くても、実際はそのようになって
いないと云うことになります。
Baidu IME_2014-10-25_10-29-40












下の箇所も金物種類間違いです。
Baidu IME_2014-10-25_10-43-41













以下の私の指摘は、行政検査及び保険検査の検査項目には、
元からチェック対象となっていない事項だと思います。

下の金物は、合板に打たれたビスが、丁度合板の継ぎ目の位置に
来ています。この状態では、ビスの引抜き力が激減します。
ビスが正しく効くように、横にずらして留め直すだけのことですが、
是正前と是正後の強度には、大きな違いがあります。
Baidu IME_2014-10-25_10-54-59

























垂木を固定するひねり金物取付け不良
BlogPaint











上赤丸拡大写真、釘が垂木から飛び出ています。

Baidu IME_2014-10-25_11-7-17













ひねり金物取付け忘れ7箇所
ひねり金物は、屋根を固定するために取付けます。
台風等の強風で屋根がめくり上がらないよう抵抗する訳です。
Baidu IME_2014-10-25_11-10-52










下の写真のように、全体的にボルトナットのネジ山不足が観られましたので、
全箇所点検して頂くようお願いしました。
IMGP1390











金物は、地震や台風の異常事態に抵抗するために取付けますので、
建物の強度を上げれば上げるだけ、金物の量は自ずと増えます。

但し、机上計算の強度と実際の建物の強度を一致さすためには、
施工不良や施工漏れがあっては、意味がないと云う事です。

そう言う意味で、異常事態に備えるための金物を検査することは
非常に重要と云えます。

確認申請業務

今は、検査業務のみで、もう長い間、設計をして建築
確認を申請する業務はしてませんでしたが、今回、
駐車場の確認申請業務をすることになりました。

既に建築済みの住宅の敷地に、3台分の平家建
駐車場を別棟で建築します。

ビルや住宅と違い、図面も複雑ではないので、設計にも
さほど時間もかからないだろうと思い、引き受けましたが・・・

何の何の

設計以外の書類作りは、建物の規模や内容を問わず、
全て同じです。

先ずは、建築確認申請の前に、既存建物状況報告書を
提出して、それが完了してから、開発申請をしなければいけません。
建築確認の申請にたどり着くには、相当の時間がかかります。

同じような書類を何枚も作る訳ですが、異常に肩がこりま
すねぇ(笑)

嵐の前の静けさの中を配筋検査

今日は、近畿地方も午後から台風の影響が出るよう
ですが、午前中に配筋検査がありました。

雨でも図面が濡れないように、図面をA3のクリアー
ファイルに入れて、昨晩準備をしておきましたが、幸い
午前中は時折晴れ間もでるくらいの天候で、予定通り
検査を終えることが出来て幸いでした。
IMGP1299











検査に伺う前日には、検査を行う図面のチェックをします。

図面を拝見すると、図面に記載された内容の細かさで
、概ね施工のレベルが推測できます。

今回の設計は、中規模の戸建分譲業者さんが、自社で
設計をしておられますが、非常に良くできた図面だなぁ~
と思いました。実際、検査に伺うとやはり、施工も非常に
良い出来栄えでした。

このような会社ばかりだと、裁判になるようなことは無い
のだがなぁ~とつくづく思うところです。

弁護士事務所で打合せ

本日の午前中は、現在裁判中の建物について
依頼主を交え、弁護士の先生と打合せを行いました。

依頼主は、裁判が始まってから、心労がたたり、自律神経
に支障を来たし、更に、胃がキリキリと痛むので、先日、胃カメラ
の検査を受けられたとのことでした。

検査の結果は、程度の高い胃潰瘍と云うことであったようです。

人間の体は、過度のストレスを与えると内蔵が悪くなるように
出来ています。

胃がんではありませんので、薬で治療することになる訳ですが・・・・

残念ながら、いくら薬を使っても、根本的な原因を排除しなければ、
一時的に、病状を抑えることにしかならないのだと思います。

要するに、病状の根本的な原因である裁判が、スッキリと解決
すれば、気持ちもスッキリして、その結果、胃もスッキリする。
と云う順番だと思います。

しかし、裁判は時間が掛りますので、この順番だと、胃がスッキリ
するのは、まだまだ先の話になってしまいます。

私は、過度のストレスから胃潰瘍を繰り返し、その結果、胃がん
になった経験を持っています。

今日は、ゆっくり、体の話をさせて頂く時間がありませんでしたので、
何の参考にもならないと思いますが、ここで、私なりのアドバイスを
お聞き下さい。

ご依頼主は、施工会社に対して、強く恨みに思う気持ちや、先々の
不安で、気持ちがモヤモヤして、精神が不安定になり、精神疾患を
伴い、体に悪い影響が出ている状態とお察しします。

私が言うまでもなく、心の不健康が体の不健康を引き起こしますが、
失礼ながら、現在の心の状態は、正に不健康であると思います。

相手を強く恨めば恨むほど、不安に思えば思うほど、結果的に、自分
自身の体に悪影響が返ってくる。これらは、作用反作用の関係にあると
思います。

自分が、マイナスのエネルギーを発すれば、同じ量のマイナスのエネ
ルギーを受けると云うことだと思います。

逆に、日々明るく、朗らかに笑う生活をし、安定した精神状態であれば、
体も健康で、胃潰瘍になることはありません。

人間の体は、複雑なようで、非常に単純に出来ているようです。



裁判の渦中において、非常に難しいことだとは思いますが、健康な
体を取り戻す最も効果的な方法は、相手を憎まないことだと思います。

何を馬鹿なことを云っているんだ。相手を許す気持ちには到底なれず、
憎い気持ちが消えるわけない。と云われて当然だと思います。

しかし、あえて申し上げますと、相手の罪は罪として、裁判で決着を付
ける訳ですから、ご自身の体のために、相手を憎む気持ちをなるべく
排除して、精神の安定をはかられるべきだと思います。

粗悪な工事に関して、依頼主に何の落ち度がある訳ではありません。
あくまでも、施工会社に問題がある訳です。

しかし、一方的に相手を責めるだけではなく、あのような会社に工事
を依頼した自分にも落ち度があった。と、心を沈めて、怒りを抑える
ことが、必要だと思います。

気持ちを切り替える事で、胃に対する負担は、大いに軽減されるよう
に思います。

少しでも早く、健康な体に回復なさることをお祈りします。

親バカチャンリン隊出動

家内と娘を連れて、東京勤務になった息子の
生活ぶりを見に行って来ました。

息子の住む川崎まで行くならば、途中の箱根と
鎌倉に宿泊しようと云う事になりました。

天気が良ければ、ロープウエーの頂上から
富士山が綺麗に見えるはずでしたが・・・・
あいにくの曇り空で、富士山のかけらも見る
ことが出来ませんでした。
FullSizeRender (2)











箱根のローソンは、景観に配慮して看板が茶色です。
FullSizeRender(6)











箱根ガラスの森美術館http://www.ciao3.com/top.htm
は、中々のお勧めです。
FullSizeRender(7)











16世紀位のベネチアングラスが多数展示されています。
FullSizeRender(8)











鎌倉では、江ノ島から鎌倉駅まで各駅を散策しました。
FullSizeRender











極楽寺駅は、中井貴一とキョン2が主演のドラマ
「最後から二番目の恋」の舞台になった駅です。
FullSizeRender(3)











極楽寺駅から海側へ10分ほど歩くと、「Cafe坂の下」
があります。ドラマのセットは、この喫茶店を真似て
造られたようです。

昭和の普通の民家をそのまま喫茶店に転用した
どうってことのない建物ですが・・・怒られるかなぁ(笑)
そらぁまぁ凄い繁盛ぶりです。入店は、当然順番待ち!

女性、女性、女性、遠方からわざわざ訪れる女性客で、
平日ながらいっぱいです。我が妻もそのひとりです。
ドラマの影響は凄いですね・・・近所の他の喫茶店は
ガラガラです。

”女の中に男が一人”で、何やらおっさんには、恥ずか
しい空間でした(笑)
FullSizeRender (3)











この喫茶店の名物のパンケーキを食べて
家内も娘もご満悦でした。

この薬は、しばらく効き目がありそうです^^

私は、田所師匠と二人で毎年北海道に釣りに行き
ますが、来年の北海道釣行まで効き目があるか
どうかは、分かりません。
FullSizeRender(4)











鎌倉の大仏の背中に扉が付いてるのをはじめて
知りました。
20円で大仏の体の中に入れてもらえます。
入って見ましたが、どってことはありません(笑)
FullSizeRender(9)











鎌倉では、大磯プリンスホテルに泊まりましたが、
ここは、昭和のアイドルが毎年水泳大会をしてい
た、なが~いプールがあるホテルです。
FullSizeRender(1)











息子の住む川崎は、はじめて行きましたが、
梅田周辺とあまり変わりませんね・・・・

東京からすると、大阪は所詮いち地方都市と
云う感覚がよく分かります。
FullSizeRender(12)











過去の車での旅行は、私一人が運転手と決まって
いましたが、今回は運転を、3人交代で行きました
ので、とても楽に1000kmの旅が出来ました。

但し、さすがに娘の運転では、安心して寝ること
は出来ませんでしたが・・・・・^^;

詐欺メールに要注意

本日、三菱東京UFJから以下のメールが送られて来ました。

こんにちは!
最近、利用者の個人情報が一部のネットショップサーバーに
不正取得され、利用者の個人情報漏洩事件が起こりました。

お客様のアカウントの安全性を保つために、「三菱東京UFJ
銀行システム」がアップグレードされましたが、お客様はアカウ
ントが凍結されないように直ちにご登録のうえご確認ください。
 以下のページより登録を続けてください。

何ですか??”こんにちは”??ビックリマーク??友達??
三菱東京UFJが、”こんにちは”から始まる文章を、顧客に
送ってくることは200%ありえません。

日本の企業や団体から送られてくるメールの文頭には、
”平素は、○○をご利用頂き誠に有難う御座います。”とか
”いつもお引き立て賜りありがとう御座います。
”いつもお世話になります。”と云うように、必ず、お礼の
言葉から始まります。

これは、外国人による詐欺の偽りメールだなぁ・・・と思いました。

日本人が関与しておらず、翻訳機等を使って作文したのでしょうか。
日本人独特の言い回しは、そう簡単に外国人には真似できるもの
ではありません。

銀行のホームページを観ると、同じ内容のメール報告が記載
されており、注意喚起を促していました。

やはり、インターネットバンキングの暗証番号を盗み出すための
偽りメールでした。

銀行のホームページと全く同じ体裁で、偽りの画面を造り、暗証番号
を盗み出す頭脳があるなら、もっと人様の役に立つまっとな仕事をし
なさい!と云っても、犯罪者には通用しませんね・・・・

以前も、ちょっと高額の釣り竿を、ネットで探していたら、通常より
えらく安い価格で販売されている大手釣具販売店のHPを見つけました。

こりゃ安いと思って、振込手続きに進むと、説明文の日本語が
いまいちおかしい?中国なまり?と感じ、釣具店に直接問い合せて
みると、やはり、詐欺であることが分かりました。

何事も、少しおかしい!?と感じたら、調べてみることが必要ですね・・・・

構造用面材の釘打ちの留意点

2×4の新築検査で、構造用面材の釘の状態を拝見すると
釘のはし空き寸法が少ない箇所が多く観られました。

構造用面材のジョイント部に釘が打たれていますが、
はし空き寸法が無ければ、外力を受けた際、容易に
ちぎれてしまいます。
Baidu IME_2014-9-29_12-37-45










2×4の場合、構造用面材を留めるたて枠の寸法が38mmですから
その真上にジョイントがきて、2列に釘を打つ場合は、施工精度を
上げて、施工しなければいけません。

釘の間隔は正しくても、はし空き寸法が不足していると、下の挿絵
赤枠のように、面材に外力が加わると、割れや切断に繋がります
ので、注意が必要です。
Baidu IME_2014-9-29_12-38-20

工事中の火災

最近、東京で新築工事中の建物ばかりを狙った放火事件
が多発しているようです。

工事中に火災になった場合、その後どのように対処
するかご存知でしょうか?

建築の請負契約を締結する際には、必ず、建築工事
請負約款がセットになります。

この約款の危険負担の条項に、工事中火災にあった場合
どのように対処するかが記載されています。

但し、その内容は、様々です。
約款は、施工会社にとって、有利な内容で記載されている
ことも多いので、契約の際には、良くその内容を知っておく
ことが重要です。

危険負担についても、以下のA)~C)ではその内容が大きく
違います。

危険を発注者が負担する場合、協議して決める場合、
受注者が負担する場合、どの内容であっても、良いわけです。

問題が起きてから、知らなかった。と云うようなことが無い様に
工事請負契約においては、約款の内容を理解しておかれるの
が良いです。

A) 天災その他自然的又は人為的な事象であって、発注者
又は受注者のいずれにもその責めを帰することのできない事
由(以下「不可抗力」という。)によって、工事の出来形部分、
工事仮設物、工事現場に搬入した工事材料、建築設備の機器
又は施工用機器について損害が生じたときは、受注者は、事実
発生後速やかにその状況を発注者に通知する。

2 前項の損害について、発注者、受注者及び監理者が協議して
重大なものと認め、かつ、受注者が善良な管理者としての注意を
したと認められるものは、発注者がこれを負担する。

3 火災保険、建設工事保険その他損害をてん補するものがある
ときは、それらの額を前項の発注者の負担額から控除する。


B)天災その他自然的又は人為的な事象であって、発注者又は受注者
のいずれにもその責めを帰することのできない事由(以下「不可抗力」
という。)によって、工事の出来形部分、工事仮設物、工事現場に搬入
した工事材料、建築設備の機器又は施工用機器について損害が生じ
たときは、受注者は、事実発生後速やかにその状況を発注者に通知する。

2 前項の損害で重大なものについて受注者が善良な管理者の注意
をしたと認められるときは、その損害額と発注者及び受注者の負担額
とを発注者、受注者及び監理者が協議して定める。

3 火災保険、建設工事保険その他損害をてん補するものがあるときは、
それらの額を損害額より控除したものを前項の損害額とする。


(C) 天災その他自然的又は人為的な事象であって、発注者又は受注
者のいずれにもその責めを帰することのできない事由(以下「不可抗力」
という。)によって、工事の出来形部分、工事仮設物、工事現場に搬入し
た工事材料、建築設備の機器又は施工用機器について損害が生じたと
きは、その損害は受注者の負担とする。


約款については、当事務所のホームページに記載して
いますので参考にして下さい。
http://aoyama.la/stopsonokeiyaku.html

床下の問題点 その3

床下に水が溜まっている。との事で検査依頼を
頂くことがあります。

床下に水が溜まる原因として、考えられるのは、
概ね以下の3つです。

① 新築の基礎工事中溜まった水を除去しない
  まま床を張ったため、水が溜まった状態のまま
  になっている場合

  床下は、床を張ってしまうと、直射日光が当たること
  がありませんので、水の量が多いと、自然に乾燥
  していくことがありません。

  下の写真は、完成検査のみの依頼で、初めて伺った
  建物です。
P1070035









  下の写真は、金物検査の際、水溜りになっている
  のが分かった建物です。
IMGP5131











② 床下の給排水管の接続不良により、水が溜まって
  いる場合
     
  新築で購入なさった建物ですが、天井にカビが発生して
  きたとのことで、検査に伺うことになった訳ですが・・・

  調べていくと、それ以外にも多数の問題が出て来ました。
 
  室内の雨漏れ、構造部の不良、断熱材の不良、バルコニ
  ー防水の不良、基礎高さの問題、そして、床下の水溜り
  の問題、お気の毒ながら、全ての施工が非常に粗悪な
  建物でした。
  
  床下に入り、検査しようと、点検口を開けると、床下全体
  に渡り、水が溜まっていることがはじめて分かりました。

  奥さんがショックで、しばらく放心状態になっておられました
  が、給排水管の接続不良が原因でした。
P1120690












P1120691












③ 基礎の配管貫通部やコンクリート打継ぎ部から
  雨水が浸入している場合

 これについは、過去のブログを参照下さい。

http://blog.livedoor.jp/aoyamaburogu/archives/67892094.html

http://blog.livedoor.jp/aoyamaburogu/archives/67892958.html

http://blog.livedoor.jp/aoyamaburogu/archives/67897538.html

住宅をお持ちの方は、年に1度位は、床下の点検口を開けて、内部を
点検なさると良いと思います。

鞍馬寺から貴船神社散策

昨日は、夕方から京都で基礎の検査があるため、夕方
までの間、京都散策に、家内と行くことにしました。

源義経(牛若丸)と天狗で有名な鞍馬山へ行きました。
写真 4











写真 5











鞍馬寺では、9月15日は年行事の義経祭でした。
写真











1写真 2











1写真 1











鞍馬山から下山して、徒歩で貴船神社へ向かいます。
山道は、大木の根がはびこり、非常に歩きにくい箇所
が多くあります。
1写真 3











大木の根っこが、太い血管のように林道を埋め尽くし、
凄い生命力を感じます。

大木の根っこは、地上に出ると、正に木となり
木の根と云う感じではない事を改めて知りました。
1写真 4











山歩きを2時間位すると、貴船神社に到着です。
1写真 5











貴船神社では、水占いのおみくじが若い女性に
人気のようです。200円也

神社では、手を合わせてお願い事をした後に、
おみくじを引き、神様から、その願い事の答えを
おみくじを通して知らせてもらう。

と云うものだと教わったことがありますが・・・

そのことを知ってか知らずか、お参りする前に、
おみくじを引いている若い女性が沢山いました。

残念(笑)
写真 1











この白紙のおみくじを、そばにある池の水に
つけると、文字が浮かび上がります。
写真 2











私は、色々願い事をしましたが(爆)小吉でした。

小吉は、「これから徐々に良くなる先々に期待すべし」
を意味するものと、勝手に解釈しております(笑)

貴船神社からバスと電車を乗り継ぎ、出発点の
鞍馬駅に戻り、家内を電車で自宅へ帰らせて、
私は、検査に向かいました。

気候も良く、気持ちの良い山歩きが楽しめました^^

床下の問題点 その2

基礎断熱工事や床下の換気が適切でないと、
床下で結露が起きます。

木造の場合は、床下木部にカビが発生して、床下
で使用している釘や金物にも錆が出て来ます。

下の写真は、新築直後の鉄骨造の住宅です。
完成検査で床下に入り、結露が発生していることが
分かりました。

特に北側の結露が著しい状態でしたが、したたり
落ちる水滴をご覧頂くと、その程度の高さが分かる
と思います。

IMGP5315











IMGP5351











IMGP5327












IMGP5318

鮎釣り初体験

私と田所師匠は、鮎釣りをした事が無く、以前から
是非一度、鮎釣りをしてみたいと、二人で話をして
いました。

鮎釣りは、友釣りと云う特殊な方法で行う釣りです。

鮎は、コケを食べるので、虫餌では釣ることが出来ません。

鮎は、自分の陣地を犯す別の鮎が近付くと、攻撃をしてき
ます。その習性を利用して、おとりの鮎を泳がせて、攻撃し
てきた鮎を引っ掛けて釣り上げる訳です。

餌釣りしかしたことがない者にとっては、やはり熟練者の
指導が無いと難しい釣りです。

そこで、我が爆笑釣り師会長の田中先生は、鮎釣りをしてはり
ますので、ど素人二人の指導役をお願いして、先週末、
奈良県吉野郡の天川に連れて行ってもらいました。

毎度のことながら、今回も、田中先生におんぶにだっこ方式で、
道具から仕掛けに至るまで、用意頂き、お世話をかけました。

お借りした竿まで折ってしましい。誠に申し訳ありませんでした。

この場を借りまして、お詫びとお礼を申し上げます。いつもm(__)m

Baidu IME_2014-9-9_10-0-9










鮎釣りの何が難しかと云うと、この友鮎の扱いです。

先ず、活きの良い友鮎(一匹500円)を購入して、鼻の穴
に鼻かんを通しますが・・・これはちょっと慣れが必要です。

次にしりびれの辺りに、小さい針を取付け準備完了ですが
これを、私がやると、既にこの時点で、友鮎が弱ってしまっ
て元気が激減しているように思います(爆)

友が友を呼び、鮎がどんどん増えて行く予定でしたが
4匹買った友鮎が、帰りには、2匹になると言う残念な結果と
なり、私は坊主・・・
IMGP0002








さすがの田所師匠も、2匹掛かるものの、共に針の掛かり
が浅く、取り込めず、あえなく撃沈
IMGP0748











鮎釣りシーズンの終わりで、厳しいコンディションながら
田中会長はさすがです。2匹ゲット!
IMGP0001








来シーズンは、6月のシーズン当初から鮎釣りに
行こうと考えています。

床下の問題 その1

一昔前は、下の写真のように、床下換気は、外周部
基礎に換気口を設けて行なっていました。
IMGP0601











この方法は、基礎の連続性が換気口により途切れます
ので、基礎が連続しているものと比較すると、この箇所
が構造的に脆弱な箇所になります。

現在は、このような換気口を設けずに、下の写真のよう
に、基礎と土台の間に、通気の基礎パッキンを敷く方法
が一般的になっています。
IMGP9482











上の現場のように、基礎パッキンが土台下の全周に
敷かれる場合は、特に問題はありませんが、部分的に
基礎パッキンを敷き込む施工の場合に、ミスがあります。

部分的に敷き込む場合は、基礎パッキンの敷き込み
に下のようなルールがあります。
                    (JOTO HP転写)
Baidu IME_2013-2-1_10-1-1


























土台敷き検査の際は、このチェックを行います。

下の赤矢印(ほぞ)の箇所に、柱がはめ込まれますが、
その真下(赤丸箇所)に基礎パッキンがありません。

上のルール2のように、垂直荷重を受ける柱の真下
には、必ず、基礎パッキンが必要になります。
BlogPaint












新築住宅の完成検査や中古住宅検査で床下に入る
と、よく観られるのが、下のようなミスです。
上のルール1のミスです。
IMGP2567











中央にアンカーボルトが露出しているのが観えます。
アンカーボルトの両側にパッキンが入っていますが
肝心のアンカーボルトの箇所にパッキンがありません。

パッキンが正しく入っていると、このように横から
アンカーボルトが観えることはありません。
              (接合補強金物施工ガイドブック転写)
基礎パッキン不良

小屋裏の問題 その2

木造住宅は、ボルトナットで構造部を緊結する
箇所が非常に沢山あります。

新築の金物検査では、このボルトナットの締め忘れ
やネジ山不足が、指摘事項として上がることが多い
です。

中古住宅検査においては、小屋裏のみとなりますが
手の届く範囲で、このボルトナットの状態を確認します。

今回、中古住宅検査を行った小屋裏では、ボルトナット
が使用されている箇所の9割以上が、指でナットが容易
に廻る状態でした。

下の写真は、火打梁の結合部ですが、写真以外の
箇所も殆ど全て同じ状態でした。

緩み止めが無い、座金とナットの組み合わせは、緩み止め
が有るタイプと比べて、やはり緩みが生じ易いです。

IMGP9846











IMGP9806











IMGP9793











IMGP9787











新築時から締め込みが不足していた箇所もある
と思いますが、余りにも数が多いので、これは
木材が乾燥により、痩せて、緩みが生じた可能性も
あると思われます。

構造上重要な結合部の緩みは、地震の際に建物
の歪や倒壊に繋がりますので、注意が必要です。

屋根裏のボルトナットの緩みであれば、素人の方
でも点検出来ますから、一度点検なさるのも良い
と思います。

小屋裏の問題 その1

先日、中古住宅検査に伺った建物について、小屋裏
に入り、調査しました処、複数の問題がありましたので
回数を分けて記載します。

先ず、一つ目の問題点は、小屋組の横揺れを防止する
ために取付けるけた行筋かいです。

雲筋交い 振れドメ










このけた行筋かいの釘固定を忘れている箇所が、下の
写真以外にも多数ありました。

単純に釘を打てば良いだけの話ですが、固定されて
いない以上、現状では、横揺れ防止の役目を果たし
ていません。

幸い、今まで大きな地震の影響を受けていないので
、屋根が歪むことがなかった訳ですが、地震の際には、
このような固定不良が、大きな問題に繋がります。

けた行筋かい端部 釘を打ち忘れている箇所
IMGP9774











けた行筋かい中央部 釘打ち忘れ箇所
IMGP9816











けた行筋かい中央部 釘打ち忘れ箇所
IMGP9800











この釘打ち忘れは、新築の金物検査の指摘事項
としても結構多いです。

釘の有無であれば、素人の方でも見ればわかると
思いますので、既に住宅を所有しておられる方は、
一度小屋裏に入り、けた行筋かいをチェックなさる
のも良いかもしれません。

自然災害の多い日本

日本は世界の国々の中でも特に雨が多い国です。
日本の年間平均雨量は約1700ミリ、世界の平均は約970ミリ
とのことですから、その多さがわかります。

しかも日本の雨は、1年を通じて平均して降るのではなく、梅雨
(つゆ)や台風、秋雨(あきさめ)などの季節に、まとまって大量
に降るという特徴があるため、土砂災害も、梅雨や台風、秋雨
の季節に起きやすくなります。

今年も各地で雨による被害が多数発生していますが、20日未明
にも広島で集中豪雨による土砂災害が発生しました。
Baidu IME_2014-8-20_10-58-55












日本列島は、海、山に囲まれており、平野部がごくごくわずか
ですから、今回被害が発生した地域と同じような地形に、住宅
地が開発されている場所は、日本各地に存在します。
Baidu IME_2014-8-20_11-9-34













被害があった安佐南区は、広島市内のベットタウンとして、開
発されたエリアで、私の息子が今年3月まで住んでいたので、
私も行ったことがあります。
Baidu IME_2014-8-20_10-53-33














Baidu IME_2014-8-20_10-54-15














築年数の新しい住宅が沢山押し流され、被害にあっています。
土石流までを想定して、建物は造られていませんから、この
ような自然の猛威に、太刀打ちすることは不可能です。

これから、住宅購入を考えられている方は、土石流の発生
する可能性が高い谷間から延びる平野部は、なるべく避ける
ことが懸命だと思います。

Baidu IME_2014-8-20_11-21-13

終戦記念日を間近に控えて その2

戦後69年が経過し、戦時中の鮮明な記憶を持つ世代
は、80歳前後以上の高齢者となりました。

我々50歳前後が、その戦争を体験した親を持つ最後の
世代のように思います。

私は、子供の頃から、明治生まれの祖母や昭和一桁の
両親から、戦争当時の貧しい悲惨な日常生活について、
よく話を聞かされました。

焼け焦げた死体がいつまでも放置されている横を歩いて
学校に通っていたことや、空襲を受け、あちこち火の海となり
その中を逃げ惑ったことや、食べる物が殆ど無く、毎日ひも
じい生活をしていたこと等等・・・
今では想像もつかない時代ですが、正に我々の親の世代
はそれを経験して来たのです。

物のない貧しい戦争時代を生き、『もったいない』が口癖だっ
た祖母は、孫の我々に、戦争当時の話をした最後に、必ず、
同じことを云ってました。

『二度と戦争は起こしてはいけない。今は、戦争で我が子を失う
事が無い。お店に行けば何でも揃っていて、お金を出せば自由
に物が買える。今は本当に幸せだ。』と・・・・

戦時中を生き抜いた祖母は、日本が、平和で、自由で、豊かに
なったことを、幸せと感じ、心から有難いと思っているようでした。

しかし、平和で、自由で、豊かな社会の中で生まれ育った我々に
とって、戦争の無い平和な状態が当たり前で、平和であることを、
改めて、幸せと感じることは殆どありません。

人は、自分が実際に経験した以上のことはわからず、当たり
前と思っていることに、幸せを感じないものです。

但し、そんな我々でも、同じ地球上で、今現在でも戦争を続けて
いる国の報道を見聞きすると、日本が、戦争の無い平和な状態
であることを、有難いと思います。

現在、憲法9条の改正が論議されていますが、これは、日本の
将来を大きく左右する、戦後最大の重要課題だと思います。

あと10年もすると、平和の重みを知る戦争経験者たちは、順番に
この世を去って行くことでしょうが、その後を引き継ぐ戦後生まれの
我々は、先人の苦い経験を活かし、二度と、戦争を起こすことが
無いよう、政治に目を光らせ、強く関心を持ち続ける必要があります。

おっさんの夏休みの作文のようになってしまった・・・かな?(爆)

終戦記念日を間近に控えて その1

先日、女子学生が”人を殺してみたかった”と云う理由で、学友
を殺害した事件がありました。

女子学生は、逮捕され、今後、精神鑑定の後、法に照らして、罰則
を受けることになります。

人を殺した者は、罪に問われるのが正常な社会であり、殺人が
否定されることが、平和の証です。

正に、今の日本は、正常で且つ、平和であると云えます。

しかし、正常で且つ、平和な国であっても、ひとたび、国が戦争を選択
すると、その国民は、人殺しを強要され、殺人者になって行きます。

但し、人を殺しても罪に問われることはなく、逆に多くの敵国の人を
殺害することが賞賛されます。

殺人者が罪に問われず、殺人が肯定される異常な状態。それが
戦争です。

平和な社会の中では、人の命の尊さを感じ、難病の子供を救う事に
協力する暖かい心の人でも、ひとたび戦争となり、自分の家族や友人
が、戦争で命を奪われ、軍国主事の教育を受け、洗脳されると、殺人者
に変貌して行く、それが戦争だと思います。

イラン・イラク戦争が始まったのは、今から34年前の1980年ですが、
先日、アメリカは、またイラクで空爆を始めました。

”やられたら、やり返す。”行為は、果てしなく続き、戦争しているそれ
ぞれの国民に悲劇だけがやって来ます。

戦争で多くの命を犠牲にし、殺し合いを続けても、根本的な解決に
至らないことは、この戦争でも明らかです。

人類は、紀元前から殺し合いの歴史を続けています。
地球上で最も優れた人類が、過去の戦争から学び、成長すること
なく、未だに本能のまま、殺し合いで結果を出そうとするのは、余り
に情けないように思います。

戦争の大義名分はどうあれ、所詮、戦争は、欲による奪い合いです。

『奪い合う中には、戦争が生まれ、分かち合う中には、平和が生まれる。』
この単純な原理原則が、全世界の人たちの腑に落ち、人類が成長する
日は、いつになるのでしょうか。

世界の人口は、既に70億人を超え、このまま人口推移すると、2050年
には、90億人に達する云われています。
その結果、今のままでは、エネルギーと食料不足が深刻化する時代が、
確実にやって来るとも云われています。

これは、全世界が協力して、取り組まなければいけない問題で、奪い合
いの戦争をしている場合ではありません。

エネルギーや食料の問題に関しては、一大学や一企業や一国家が、各々
研究開発している現状があるように思います。

近大マグロは、素晴らしい成果ですが、商品化までに約40年かかったよう
です。

一大学の規模ではなく、これを、世界各国が、研究開発費用と優秀な
頭脳を出し合い、協力すれば、同じことが、もっと短期間で、出来たか
もしれません。

今も、個々にあらゆる研究開発はなされているのでしょうが、もっと資金と
人材面で協力すれば、更なる成果が期待出来るものと思います。

世界各国が、無益な戦争を想定して、軍事に莫大な費用と、優秀な頭脳を
つぎ込むのではなく、そのお金と頭脳を、化石燃料に頼らない、新たなエネ
ルギー開発と、安定した食料生産開発に力を注いだら、どうなるでしょうか。

当然、不可能が可能になる日がやってきます。

国の枠を超え協力して得た成果を分かち合ば、戦争して奪い合う必要も無
くなります。無益な戦争をするのではなく、英知を結集し、共に分かち合うこと
が何より必要だと思います。

同じような考えの方は、既に沢山いらっしゃるでしょうが、この夢物語を現実に
するためには、同じ考えの人が増えることしかないのかもしれません。

貫通部は要注意

建物外部周りで、特に注意すべき箇所は、配管等の
基礎や壁の貫通部分です。

この箇所の処理をしっかりしておかないければ、雨水
が建物内部に浸入する可能性が高くなります。

床下が水溜りになっているとのことで、調査依頼を頂く
ことがよくあります。

基礎内部に水が溜まる原因としては、給排水管の漏水
もしくは、基礎貫通部からの雨漏れが考えられます。

この基礎貫通部からの雨漏れは結構多いです。

先日、大手ハウスメーカーの完成検査に伺い、
基礎貫通部を観ると、シーリングが切れていました。

細かい話ですが、水は、針の穴からでも浸入します
ので、細かい話が重要になります。
確実なシーリング施工が必要です。
IMGP0290











BlogPaint











横並びの貫通部ですが・・・・・・
この箇所は、シーリング施工を忘れていました。
大雨が降ると、ホースを伝って、基礎内部に雨水
が侵入する可能性大の箇所です。
IMGP0291











IMGP0292











大手ハウスメーカーの多くは、引渡し前に社内検査
を行います。
この物件も当方の検査前に、社内検査が完了してい
たようです。

このままの状態で、建物引渡しを終え、基礎内部
に水が溜まってくると、大問題です。

今後は、社内検査のチェック項目に貫通部を加えて
頂きたいと思います。

久々のうな茂

鰻が激減しており、絶滅危惧種に指定される??
鰻も鯨と同じで、いずれ食べれなくなくのでしょうか・・・・

今日は、両親を連れて、四ツ橋のうな茂に行って来ました。
https://www.google.co.jp/maps/place/%E5%A4%A7%E9%98%AA%E5%BA%9C%E5%A4%A7%E9%98%AA%E5%B8%82%E8%A5%BF%E5%8C%BA%E6%96%B0%E7%94%BA%EF%BC%91%E4%B8%81%E7%9B%AE%EF%BC%92%EF%BC%94%E2%88%92%EF%BC%96/@34.6760785,135.4956356,17z/data=!3m1!4b1!4m2!3m1!1s0x6000e7049547ffbd:0x7b6142fb0dff822f?hl=ja

西区新町に事務所を置いていた時は、ちょこちょこ行ってましたが、
ここしばらくは、ご無沙汰でした。

うな茂は、安くて美味い!と、人気の鰻専門店ですから
11:40分で店内満席で、行列が出来ていました。
12











うな茂定番メニュウーは、「うな茂定食」ですが、
略して「しげ」と云います。

注文する時、”しげ頂戴”と云う人は常連客です^^

確か以前は、1200円位だったように思いますが、
さすがに上がってます。
Baidu IME_2014-7-30_19-5-45













うまき、肝吸い、酢物が付いて1640円也

この値段でも他の店と比べると、安くて美味い!
と云えると思います。
1






この店のうまきは、めっちゃ美味いです。
毎日食べたくなります^^
是非一度お出かけ下さい。
35

土地境界確定測量について

今年、2回目の土地測量に行ってきました。

測量の仕事は、重たい物を持ったり、かついだり
の仕事ではありませんが、炎天下あっちへこっちへ
動き回るため、汗が吹き出し止まりません^^;

しかし、この炎天下、工事現場で働く、職人さんに比
べれば、測量ごとき、大したこと無いわいと、汗を拭き
拭き、土地境界確定のための測量をして来ました。

一般の方においては、土地境界確定測量とは耳慣れない
言葉だと思います。

但し、その意味は、漢字から大体想像が付くことでしょう。

土地には、必ず、隣地所有者との境界点、境界線が存在
します。我々土地家屋調査士は、公法上の筆界を確定して
登記に反映する資格者です。

測量後は、一般的に、隣接地所有者と立会をして、境界
確認を行い、境界杭が無い箇所には、境界杭を埋設して、
筆界確認書を所有者間で取り交わします。

筆界確認書は、書面や図面にお互いが実印を押印し、印鑑
証明書を添付することが求められます。

但し、この際、実印の押印を拒否して、認印なら押印しても良
いとおっしゃる方がたまにおられます。

実印を押印すると、何か自分に不利益が被るのでないかと
不安に思われることが、その原因ではないかと想像しますが、
土地家屋調査士が示す筆界に異議が無いのであれば、ご自
身のために、実印で押印しておかれることをお勧めします。

土地境界確定測量の費用は、決して安いものではありません。

お互いの境界ではありますが、書面、図面を作製する費用
並びに境界杭埋設等の一切は、測量を行う所有者が負担します。

ですから、最もお得なケースは、自分が所有する土地の隣接者
全員から土地境界確定の立会依頼をもらうことです。
無料で、境界杭が入り、筆界確認書を取得することが出来ます。

後は、一般的に、道路等の官民境界さえ確定すれば、費用をか
けずに、土地境界確定が出来ることになります。

土地の分筆や売却等で、自らの所有地においても、筆界確認書
が必要となる時がやって来る可能性は高いです。

そう云う意味で、隣接地から土地境界確定の立会依頼があれば、
儲かったと喜んで、出向かれたら良いと思います^^










livedoor プロフィール
自己紹介
住宅検査関西
青山建築コンサルタント代表

関西を中心に住宅検査をおこなう
一級建築士であると共に
土地家屋調査士として登記業務もおこなっている。

後悔しない住宅造り、住宅購入
の案内人として、日々欠陥住宅、
新築住宅、中古住宅の検査をおこない、建築の素人の方々の安心、安全な住い造りをサポートしている。

​​