中古住宅購入前の検査 その4

前回に引き続き同一の建物の床下です。



木くずが放置されています。
シロアリに餌をまいているような状態です。



ゴミも散乱しています。



これはユニットバスを支えているブロックです。
左端のブロックは、大きく亀裂が入っています。

地震の横揺れを受けたら、ダルマ落としのように
なるでしょう・・・・

人目に触れない箇所まで気を使って出来上がって
いる建物を購入すべきです。

僭越ながら、ここで新築の仕事をしていた人たち
のレベルが一見して分かります。

中古住宅購入前の検査 その３

前回に引き続き同一建物のコンクリート基礎

床下のコンクリート基礎立上り部では、鉄筋が各所で
露出しています。











鉄筋が偏りになっており、建築基準法で定められ
たかぶり厚が無い状態です。

鉄筋は、コンクリートの厚みのほぼ中央に位置
すべきであり、適切なかぶり厚が必要です。

鉄筋は当然錆が周っており、耐久性、強度共に
劣る大変粗悪な基礎であると云えます。

基礎全体に渡り、コンクリート基礎の補修、補強を
考えなければいけないレベルです。

現在の基礎の状態では、安心・安全に住まう
ことの出来る住宅とは云えません。

中古住宅購入前の検査 その２

中古住宅購入前の検査　その１で記載した同一建物

バルコニー防水の状態



リフォームの際、バルコニー防水も工事がされており、
表面上FRP防水が真新しく見えます。




サッシの下を観ると・・・・
元々サッシ下部の立上りの高さ（サッシ下部から
バルコニー床までの高さ）が低い上に（12cm以上必要
であるが、現状は3cm程度しかない問題箇所）
FRP防水の端末処理が全く出来ていません。

現在の状態で、雨漏りが発生していて不思議ではありません。



ここまでひどい防水工事を観ることは、少ないですが、
手抜き工事の被害を被るのは、それを知らずに購入した方となります。




各所で隙間があり、どこから雨漏りが発生してもおかしくない施工です。

宮島

初めて宮島へ行きました。
災害後の改修工事も完了しており、優美な風景が楽しめました。



ついついこのような補修箇所に目がいきます＾＾




昼食は、焼きがきのはやしへ・・・・・ちょっと有名らしい



焼きがき、美味しいかったですわぁ



かきめし、美味しかったですわぁ



かきフライ、美味しかったですわぁ



大粒の広島かきに胃袋満足＾＾　

親馬鹿チャンリンそば屋の風鈴

広島勤務となった息子がどんな生活をしているのか・・・？
覗きに行くことに・・・・（笑）

途中尾道に立ち寄り、散策をしました。



展望台より撮影



尾道の猫は有名なんですね・・・・知りませんでした。
街のいたるところに猫がいて・・・・人が近づいても逃げません。

カメラを向けるとポーズをとってくれます。マジです（笑）

中古住宅購入前の検査 その１

我々は、新築検査を行い、工事途中の建物に
是正をして頂き、問題点を解消しながら建物を
完成させていくお手伝いをしております。

是正内容の違いはあれども、是正無しで完成する
建物は皆無です。

要するに、必ず新築工事途中に是正してもらう
箇所が出てきます。

中古住宅においては、そのような新築時の是正が
無いまま完成していることを前提に考えれば、何か
しらの問題があると云えます。

その問題点が、簡易な手直し工事等で解決できるもので
あれば良いですが、そうでない場合は、購入をすべきでは
ありません。

概ね我々が検査を行なった中古住宅の半数以上の依頼者
は、検査後購入を取りやめておられます。

先日、検査を行なった中古住宅購入前検査の内容
を数回に分けてご紹介します。

検査依頼者は、建物を大変気に入っておられ、
検査後に契約をする意向でしたが、検査結果を
知り契約を取りやめなさいました。

その判断は、大正解であったと思います。



外壁が建築基準法違反である上に、雨水が外壁
内部に浸透し、腐食している状態です。



手で外壁が簡単にめくれ上がる状態です。



これは、外壁を下から見上げた写真です。

この建物の外壁は、防火被覆がありません。
構造用合板に直接塗装をしており、法律を無視した
考えられない防火違反の建物です。

仮に隣家から火事が発生した場合、直ぐに燃え上がる
建物と云えます。

個人の売主から不動産業者が買受け、室内をリフォーム
した上で、売り出している建物です。

建築の素人である依頼主は、室内がリフォームされて
いるため、綺麗な建物と云う印象があったようですが、
素人の方では分からない、常識外れな問題が存在して
いた訳です。

このようなとんでもない建築違反が一つでもある建物は、それ
以外にも、必ず問題があると考えてほぼ間違いありません。

それは、次回以降のブログで紹介して行きます。

柱状改良工事立会い

今日は、柱状改良工事の２日目で、
２日で３０本の杭を打設完了しました。



通常、工事後の地盤沈下等の問題が生じた場合を
想定して、杭工事は保険に加入します。

保険に加入している場合は、杭打設に関する工事
内容等の資料（現場でのデータ）を保険会社に提出
する義務があり、一般的にコンピューターと連動した
データの改ざん等、おかしな手抜きは出来ないと云
われています。

しかし、中には、杭打ちの機械が旧式のため、コン
ピューターによるデータ出力が無く、保険の加入も
無い、その代わり、工事が割安と云うような会社も
あるようなので、注意が必要です。

本日お伺いした現場は、とてもキッチリとした施工
をしておられる会社でした。



完成した杭頭　杭径600mm

弁護士事務所で相談

注文住宅完成後の方と、中古住宅購入後の方から、弁護士事務所
を紹介してもらいたいとの依頼がたまたま重なり、弁護士事務所を
紹介させて頂くと共に、私もそのそれぞれの相談に、建築士の立場で
同席させて頂きました。

土地や建物の決済が完了し、引渡しを受けてから問題が見つかっ
た場合は、時間とお金をかけてでも、問題解決に取り組まなくては
ならなくなります。

今回、相談のおふた方は、内容こそ違いますが、それぞれの心境
は全く同じだと思います。

人生において、そうそうない大きな買い物をした結果が、思わぬ
事態となり、不安とイラ立ちとやるせない思いで一杯になっておら
れると思います。

当事務所が検査した建物で、現在裁判中のものが１件、調停中の
ものが３件あります。

我々は、問題ある建物を購入なさった方には、その解決に向けて
協力をさせて頂きますが、これから購入をお考えの方には、是非共
、購入前や新築工事中に住宅検査を受けて頂き、転ばぬ先の杖と
して、我々を役立てて頂きたいと切に思う次第です。

柱状改良工事

本日、検査に伺った分譲地の隣で柱状改良工事が
行われていました。



前回のブログに記載しました地盤調査の結果に基づき
軟弱地盤であることが分かると、地盤改良工事又は
柱状改良工事を一般的に行います。



穴を掘り下げながら、セメントミルクを注入していきます。



要するに支持層までセメントミルクで柱を造り、建物を支える
訳です。一般的な住宅であると概ね３０本程度打ちます。

地耐力の調査

地耐力調査は、スウェーデン式サウンディング試験が
一般的です。

どのように調べるかと言いますと・・・・
下の写真に何本かの鉄棒がありますが、その一番上
に先端がドリルのようになったものがあります。



この鉄棒に基本100kgの荷重をかけ回転さし、
鉄棒をつなぎながら、埋め込んで行くわけです。



25cm貫入するのに何回転必要であるかを求めます。
その回転数から地耐力を求めるわけです。

その結果、特に注意しなければいけないのは、自沈層です。
自沈層では、回転を加えずとも勝手にスルスル沈んで
行きます。

自沈層が連続すると云う事は、地盤が軟弱であること
を意味します。