欠陥住宅って何?

日々の住宅検査の事を中心に私事を交えて記載しています。

雨漏り検査

今年は、雨漏れ検査が多いです。

当事務所では、雨漏れ検査を行なっていますが、
今年は、例年に比べてその数が多いです。

先日、中古住宅を購入なさって6年になるお宅を検査
させて頂きました。

この建物は、購入時点で既に雨漏れがあったようですが、
そのことを伝えられないまま購入に至ったようです。

この6年間雨漏れの補修工事を何度も何度も繰り返し
行い、その後しばらく雨漏れが止まるようですが、また直
ぐに雨漏れが発生するとのことです。

放水検査をすると、屋根、排水ドレイン、棟、外壁に新築
当初からの施工の誤りが観られ、建物の11箇所で雨漏れ
があります。

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雨漏れが、過去にあった建物であるか否か中古住宅を
購入する際には、非常に重要なポイントです。

雨漏れだけは、検査をして見ないと、どこからどのように
雨漏れが起きているかは分かりませんが、今回の建物
であれば、中古住宅購入前の検査で、その瑕疵は見つけ
ることが出来たものと確信します。

これから中古住宅の購入をご検討の方は、大きな買い物
に後悔をしないよう、是非プロの検査を受けて頂くことを
お勧めします。



新築3年目の雨漏れ

本日ご紹介する建物は、新築3年目にして、雨漏れが発生し、
当事務所で雨漏れ検査を
させて頂いた住宅です。

施工会社は、当事務所の検査より前に、現場を調査し、補修
工事の提案をしておられました。

建物を拝見すると、現在雨漏れが発生している箇所以外にも、
問題点が観られ、今後も別の箇所で雨漏れが起きる可能性が
高いと思われました。

新築当初からの施工ミスを根本的に改める必要があり、施工会社
から提案のあった補修方法では、雨漏れは止まらないと思われま
した。

「報告書には、改善を必要とする箇所及びその改善内容を記載しま
すので、その報告書を施工会社へ渡し、補修工事を依頼して下さ
い。」とお客様に伝えました。

そのお客様から以下のメールを頂きました。

昨日調査して頂いてから初めて、工務店と防水屋、外壁屋3人で家に
説明に来られました。
口頭での説明でしたが、うち壁を全部外し、防水層を上までもってきて、
水切りをやり直しきちんと写真を撮りながら施工していくと工務店の人
から説明をうけました。
排水部分もきちんと流れるようにやり直し、今の防水層のにもう一層防
水をしますとも 説明をうけました。
防水後10年の保証書もきちんと提出してくれるそうです。
 
バルコニーの下に断熱材が入ってなかったことについても
すべてグラスウールを引き詰めることになりました。
 
2階、3階のバルコニーもうち壁を外して検査し直す、不備があればやり
直すとのことでした。鉄骨の錆部分もきちんと錆止め処理を行うようです。
 
こちらの想像以上に工務店の担当者が責任を持って完璧にやり直すという
気持ちが伝わってきたので一安心しています。
佐野様に作っていただいた調査内容を見せることで、これほどまでに相手の
態度を変えてしまうすごい内容だったんだと実感しました。
工務店の今回担当して頂いている方も非常に誠実な感じを受け安心してお
ります。

工務店から雨漏れ検査依頼

台風シーズンとなり、雨漏れで困っておられる方が大勢
いらっしゃるのではないかと思います。

今回検査に伺った建物の雨漏れ現象は、雨が降る度に、起きる
訳ではなく、雨量の多い時に、ふと気付くと玄関タイルが雨漏れ
で濡れている。とのこと。

今まで、工務店があれこれ手を入れ、工事を行ったが、
玄関タイルからの雨漏れが止まらないとのこと。

当事務所に来る雨漏れ依頼は、ほとんどがこのように、
あれこれ手を尽くしたが、雨漏れが止まらない。との
ことで、施工業者様から頂くことが多いです。

雨漏れだけは、的を得た補修でない限り、止まることがあり
ません。その的を探すのが、雨漏れ検査となる訳ですが・・・・・
雨漏れ検査は、放水検査を行い、雨漏れして、濡れていたり
水滴が落ちてくることを、直接目視で確認します。

但し、今回のように、雨が降る度に雨漏れの現象が起きる訳では
無いと云う事は、検査をしても、中々その現象が表面に出て来ない
可能性が高いと云う事になります。

案の定、雨漏れの可能性がある複数の放水箇所を選定し、放水
するも、玄関タイルに雨漏れの症状は出てきません。IMGP2250










天井に小さなダウンライトがあり、その隙間から
天井裏をほんの僅か覗くことが出来ました。
観ると、梁が明らかに濡れています。

但し、水漏れは確認出来ましたが、どの箇所の放水による
水漏れかは分かりません。

そこで、下駄箱の裏の壁と天井に開口部を設けて
内部を直接確認した上で、再度放水検査を行いました。
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天井裏の壁際の梁や柱等が、ボトボトに濡れています。


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下駄箱裏の壁


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下駄箱裏の壁内部土台や柱がボトボトに濡れています。


更なる放水を続けて、土台を濡らす水がもっと増えれば、
その下のタイルの目地部分に水が供給され、玄関内部へ
漏水することは確実と判断出来ます。

改めて、雨漏れの原因の可能性が高いと思わる3箇所へ
順次放水を行いました処、3箇所共に、水漏れが発生しました。

雨漏れの現象が出ているのは、玄関タイル目地の1箇所でも、
その原因は、複数存在していたと云う事です。
雨漏れの場合は、このように、原因が複数存在することが
多々あります。

お客様から頂いたメール

先週、雨漏れ検査でお伺いしたお客様より、早速
以下のようなメールを頂きました。

青山建築コンサルタント 佐野様
本日はありがとうございました。
雨漏り検査をして頂きました○○です。

検査していただいたおかげで、詳しく自分の家の
状況がわかりました。
雨漏り以外にも妻の不安を聞いて頂きありがとう
ございました。

 妻はこの雨漏りがけっこうなストレスの原因でした
ので、具体的な原因と解決方法がわかり、安心した
と思います。

工務店の言う通りに防水を上からもう一層しただけ
ではなにも解決にならなかったので 佐野様に相談し
てなかったらと思うとゾッとする思いです。

作成頂く報告書を元に売主と工務店にキチンと工事を
してもらうように話をしていきたいと思います。

これからもいろいろとご指導いただけますようよろしく
お願いいたします。

本日は本当にありがとうございました。

検査後、お客様にこのように思って頂けることが
我々のやりがいであり、活力となります。

自分たちの専門知識や経験が、世の中の多少なり
ともお役に立てていると思えることは幸せなことです。

メールを頂きましたお客様には、こちらこそお礼申し上げる
次第です。

10年越しの雨漏れ その1

当事務所へ依頼のある雨漏れ検査は、「長年雨漏れが止まらず、
どこをどう補修すれば良いか分からない。」と、困っておられる建築
会社から頂くのが殆どです。

先日お伺いした建物は、築10年で新築当初から雨漏れが各所であり、
その都度補修を行なって来て、雨漏れが止まった箇所もあるが今だに
止まらない箇所があるとのことでした。

年に何回か強風を伴う雨が降ると、雨漏れが発生するとのことです。

この類の雨漏れが一番厄介と云えます。いつも漏るならば比較的
雨漏れ箇所の特定も容易に出来ることが多いですが、年に何回か
となると、放水試験をしても条件が整わないと、雨漏れが発生しません。

雨漏れの原因箇所を推測し、放水箇所をピックアップして順次放水
を行いましたが、午前中の放水では、どこからも雨漏れがありません
でした。因みに今回は、1箇所につき約20分の放水をしています。

そこで、田所雨漏れ博士の提案により、昼食を取る間、一番怪しいと
思われる箇所にホースを固定して、約1時間の放水を行いました。

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昼食を終えて、戻ってみると、やはり狙い通り雨漏れ
が発生していました。約20分の放水では雨漏れしな
かった訳です。しかし、更に1時間放水を行なった結果
雨漏れが起きたと云うことです。この放水箇所の選択は、
長年のカン以外の何ものでもありません。

少量づつ雨水が浸入する場合は、放水後直ぐに
雨漏れが起きる訳ではないので、原因箇所の特定
が非常に難しいと云えます。





原因の分からぬ雨漏れ

原因の分からぬ雨漏れ

ご依頼人は、築20年の賃貸マンショのオーナー様です。

鉄筋コンクリート5階建の4階の部屋で雨漏れがあります。

その雨漏れの原因が分からないまま、1年前から屋上の
防水工事及、各室バルコニーの防水工事、外壁の塗装
工事をなさいましたが、それでも雨漏れが止まらないとの
ことです。

当事務所への依頼は、雨漏れ原因として考えられる全ての
手を尽くしたが、それでも雨漏れが止まらない。と云うご依頼
がほとんどです。

特に鉄筋コンクリート造は、徐々に水をコンクリートが吸い込
んで、屋内に雨漏れするのに相当なる時間がかかりますので
雨漏れ原因箇所の特定が非常に難しいと云えます。

今回の雨漏れは、難題であり、1日で原因の特定までは至らない
のではないかと思いました。しかし、今回も当事務所の雨漏れ
博士である田所が、原因を特定致しました。

私も彼の眼力には、感謝、感激する次第です。

1年間あれこれお金をかけて工事をしても雨漏れが止まらない
ことで悩んでおられたオーナーは、1日でその問題が解決した
ことに、この上なく、喜んでおられました。

最近、田所は、水の気持ちが分かってきたと言います。
日本一を決める雨漏れ検査のコンテストがあれば、必ず優勝するだろ
うと私は思っています^^


サッシ周辺からの雨漏れ

昨年、三重県へ雨漏り検査にお伺いした建物があります。

この建物は、建築会社さんが建物に足場を掛け、長期に渡り
雨漏り調査をしたが、その原因が分からず雨漏りが止まらない
と云うものでした。

大体当方には、このように雨漏りを止めるために色々やって
みたが、その結果が思わしくないと云う依頼がほとんどです。

その建物の雨漏り検査依頼主の方からアンケートが本日返送
されて来ましたので、ご紹介します。

雨漏り

欠陥住宅って何?水切りの施工

通常壁の最下部には、水切り金物が取り付きます。

先日完成検査 内覧会立会いにお伺いした建物は
建物全体に渡り大変丁寧な施工がなされており、この水切り
金物も申し分のない施工がされていました。(下の写真)

施工は、中堅のハウスメーカーです。
小屋裏、床下、ユニットバス天井裏に若干の指摘事項が
でましたが、ここの施工会社は中々良いぞ!と思いましたね・・・・

この水切り金物については、施工会社がその丁寧な仕事に
見合った費用を下請けに支払っているからですが、そのお金は、
もちろんお客さんが出している訳です。

高価なキッチンやユニットバスは、目を引きますが、一般の方が
気にも留めないこの様な細部の収まりにも気を配った施工をす
る会社こそ信頼がおけます。

我々の検査では、各所の収まり等の細部に目が行きます。
その収まり具合により、建物のグレード及び施工技術レベル
が分かります。


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水切りは必ずジョイント(つなぎ目)が出来ます。
そこには、シーリングを裏打ちし、重ね代を10mm
以上取り、重ね合わせるのが最も隙間が出来ない
施工となります。

上の写真は、それを行った上にジョイント部に
上から帯状の板金をかぶせています。

大変丁寧な施工と言えます。


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この写真は、重ね代がほとんど無い上に、シーリングの裏打ち
も無く、完成時点で隙間があります。

施工方法が法律で決められている訳ではありませんが、
ジョイント部は、最低限隙間の無い施工をしなければいけません。

この板金屋さんに最初の写真のような施工を要求したら、
「安い工事費でやらされているから、そんな手間のかかる仕事は
できません。追加費用がいります。」と返事するでしょう・・・

なるほどそれは一理あります。但し、その職人さんにお金を出し
てもその丁寧な施工が出来る技量があるかは、はななだ疑問を
感じます。


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和歌山県南部で雨漏り検査の巻き

昨日は、和歌山県南部の工務店からの依頼で雨漏り検査へ
行きました。

その建物を建築した工務店が、あちらこちらに手を入れては見
たが、結局どこから雨漏れしているのか分からないとのことです。

雨漏り検査は、知識と経験が必要です。
当事務所の雨漏り博士の田所は、建築士の資格と防水施工
技能士の資格を持っています。

いつも私と二人で喧々諤々しながら、雨漏りの可能性ある箇所を
探っていきます。

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昨日は、水の浸入場所の特定に時間がかかりました・・・が・・

その特定ができたので、依頼主である工務店もこれできっちりと
した手直し工事ができますと喜んでおられました。

めでたしめでたし・・・・・でした。

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三重県へ出張雨漏り検査

おはようございます。

昨日は、当事務所のパートナー検査会社カノムさん
からの話で、三重県へ出張し雨漏り検査を行いました。

対象建物は、築1年の鉄骨造2階建ての注文住宅の豪邸です。
しかし、この建物は、雨漏り以外にも多数の欠陥があり現在調停中です。

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どんな雨が降っても必ず雨が漏れるわけではない・・・・
と言うのが一番やっかいなケースですが・・・・
今回は正にそのやっかいなケースの建物でした。

雨漏りの放水試験は、雨漏りの可能性がある箇所をピックアップし
建物の下から順番に一定時間放水をしていきます。

今回そのピックアップ箇所は19箇所・・・・
午前9時半から午後5時半まで7時間に渡り、過去最長の放水試験
をしましたが、それでも雨漏りが発生しません

しかし、この19箇所の中に雨漏りの原因となる箇所が必ず存在
するし、存在しなければおかしい!!との考えから・・・

一番怪しいと思われる箇所にホースを固定し、2,3時間放水を続ける
こととしました。


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固定の放水をしてから約50分経過後水漏れが発生しました

短時間の放水では漏ってこなかったものが、長時間同じ箇所に放水
すると漏ってきたということです。


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当初からこの箇所が怪しいと考え20分の放水はしたのですが・・・
それでは足らなかった訳です・・・・・

何故この箇所で雨漏りをおこしているのか・・・・その原因は、

  ”防水工事の欠陥と水切り金物の取り付け不良”です。

正に施工時点の欠陥であり、施工業者の知識の無さと言えます。



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サッシが雨漏りの原因 その2

雨漏りの起き易い箇所と言うのは、出隅入隅部、
使用材料が変わる箇所、壁と屋根の取り合い部
等等・・・・ありますが・・・・・

アルミサッシに水が入ることが原因で雨漏りが起き
ることが結構あります。

今年は新築中の建売住宅の建物で雨漏りがする
とのことで雨漏り検査した処、隣同士で建っている
2棟の建物共、サッシの隙間から水が入ってきている
ことが分かりました。

昨年も別々の建築会社2社から、自社で建築した住宅で
雨漏りしているので、検査してもらいたいとのことで
調べたところ、これもサッシの欠陥でした・・・・

今回もまたサッシが原因の雨漏りでした・・・・

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この程度の水をかけるだけで、壁内部に水滴
が出てきます。

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サッシが雨漏りの原因 その1

建築会社が足場を組んで放水し、長き渡り調べたが雨漏りの原因
が分からない・・・・・・とのことで当事務所に調査依頼がありました。

鉄筋コンクリートの建物です。・・・・・木造建物と違い
鉄筋コンクリートの雨漏りは、放水しても水漏れがおき難く
一日の検査では原因の特定が非常に難しい場合があります。

建築会社も相当調べたようなので、これは中々手ごわいぞ・・・
と思い現地で検査を始めました・・・・・・


ところが、あっさり原因が分かりました・・・・・
建築会社は長きに渡り何をしておられたのか???
ただただ不思議です(笑)



今回の雨漏りは、2階に取り付けられたアルミサッシのビート
(ゴムパッキン)等の隙間が原因です。

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放水を開始すると・・・・

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直ぐに屋内に水漏れ発生

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この水が2階床のコンクリートに吸い込まれ1階
壁へ流れ落ちてくると言うことです。

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白華現象について

先日の雨漏り検査の一部をご紹介します。

コンクリートの表面に白い粉が噴いているのを
見たことはないでしょうか?

これは白華現象と言います。
白華は、セメント中に含まれる硫酸塩、炭酸塩が水に
溶けて表面に現れ、水が蒸発した後、炭酸カルシウム
として表面に付着するものです。


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コンクリートが固まる過程の中でこのような現象が生じる
のを第一次白華と言います。

上の写真は、鉄筋コンクリート造の住宅の1階天井裏から撮影
したものです。建物は、築後20年以上経っています。

この場合の白華現象は、コンクリートが固まる過程で起きたもの
ではなく、雨漏れでコンクリート内部に浸透した水分が、コンクリ
ート中の水酸化カルシウムを溶解し表面に移動させたものです。
これを第二次白華と言います。

白い粉が付いていない部分は、水が流れる箇所と考えられます。

雨漏り箇所を特定するため放水試験を行ったところ・・・・

P1060643

やはり出てきましたね・・・・水の道3本

鉄筋コンクリート造の建物は、雨漏れの原因を
特定することが大変難しいものなのです。

しかし、今回は鉄筋コンクリート部分が原因では
なく、建物に取り付けてあるアルミサッシが原因の
雨漏れでいしたので、その箇所の特定ができました。

次回のブログでその内容を紹介します。

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明日から出張

日曜日と月曜日は三重県で2物件雨漏り検査
がありますので、1泊の予定にしています。

雨でなければ、夜釣りができるかも・・・・・かも
仕事も遊びも全力投球でいきまっせ!!(笑)



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含水率検査

梅雨の時期 雨漏り検査が急増します。
裁判がらみの案件も多くありますね・・・・

雨漏れ検査の場合、根拠立てた検査資料
作りに欠かせないのが含水率測定です。

木材が含む水分を測定するのが含水率計です。



P1060352

表面が乾いた状態で測定すると14.6%
乾燥した状態を確認できます。

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表面を水で濡らし測定すると43.1%
数値が30%近く上昇しました。
明らかに数値上も変化があったことを示して
います。

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表面を濡らしてから1時間後、表面が乾いて
きた状態で再度測定すると23.9%
内部に水分がまだ残っていることが分かります。

雨漏り検査では、放水試験を行いますが、放水試験
開始前と放水試験完了後の両方の含水率を比較し
その変化を観測します。


住宅検査関西 青山建築コンサルタント  
http://aoyama.la/







雨漏り検査 その1

住宅検査関西 青山建築コンサルタントの佐野です。

うっとしい梅雨の季節が近づいて来ました・・・・
これからの時期雨漏り検査が増えてきます。

雨漏りを発見したら、なるべく早い段階で処置する
必要があります。何故なら雨漏りは、二次被害を引き
起こすからです。

http://aoyama.la/aoyamaamamorikennsa.html


以下の写真の建物は、新築当初より問題があり雨漏りを
おこしたものです。

マニアックな内容なので興味のある方のみお読み下さい

問題は2つ

① 樋金物の取付け箇所(白丸部分)に防水処理がされていない。

② 軒先の出幅が少なく建物側に雨水を引き込む形態になっている。

GW-00101


屋根から落ちてきた水は、水色の矢印の方向へ流れます。
樋取付け金物が建物側に傾いているため、白丸箇所に
水が集まり、金物取付け箇所より建物内部に水が浸入して
くる形状になっています。

白丸部分の防水処理がまず必要ですが、軒先の出の変更も
必要です。
仮に軒先の出があと5cmでも長ければ、Aの位置に雨水が
落ちて金物の取り付け箇所に雨水が集まることはない訳です。






住宅検査関西 青山建築コンサルタント  http://aoyama.la/
livedoor プロフィール
自己紹介
住宅検査関西
青山建築コンサルタント代表

関西を中心に住宅検査をおこなう
一級建築士であると共に
土地家屋調査士として登記業務もおこなっている。

後悔しない住宅造り、住宅購入
の案内人として、日々欠陥住宅、
新築住宅、中古住宅の検査をおこない、建築の素人の方々の安心、安全な住い造りをサポートしている。

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