アップルバンク運営スタッフです。

明日の3月6日は二十四節気の「啓蟄」で「冬籠りの虫が這い出る」時期になりました。

寒さもあと一息ですが、油断して体調を崩さぬようにお気を付けください。

さて、今回のお話は、新聞その他のニュースでも取り上げられている女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営する不動産会社スマートデイズ(東京)が物件所有者への賃借料の支払いを突然停止し、トラブルになっている件についてです。

スマートデイズは、自社が建築販売したシェアハウスを約700名の所有者とのサブリース契約(家賃を保証した契約)を結び約800棟・1万室に上り、4年余りで急拡大を遂げた会社です。

しかし、物件数が異常ともいえるペースで増える一方、入居は全く追い付いていなかったのが実態で、建築販売によって得た利益を賃料に充て、サブリース事業の赤字を補填するという自転車操業のような経営を続けていた可能性が高いとのことです。

しかし、ほぼ全ての物件の融資を行うなど積極的な姿勢を示してきたスルガ銀行が、昨年10月に方針を転換し、融資が引き締められたことで建築のペースが急激に鈍り、販売利益でサブリース事業の赤字を補填できず資金繰りが悪化した―というのがスマートデイズ側の説明です。

スルガ銀行側は「返済が止まっても当面は差し押さえなどを行わない」と明言し、オーナーとの個別交渉に前向きな姿勢を示していますが、オーナーらで構成する「スマートデイズ被害者の会」は今後、集団訴訟も視野に責任を追及していく姿勢を示しています。

このトラブルでは、運営会社とのサブリース契約とシェアハウスという物件の特性に問題があったのではないかと思います。

供給する会社と運営が同一で、その会社からの賃料収入に依存せざるを得ない状況であり、運営会社の経営状態の影響が大きいことと、またシェアハウスは運営会社が企画した独自の形態で物件として汎用性がないことです。

通常の賃貸物件であれば、管理会社を変更さえすれば収入が元通りになり、物件の価値も同一で、所有者も返済に困ることもなく、何の問題がないからです。

運営会社の営業を鵜呑みにして、オーナーも銀行もオペレーション物件を賃貸物件として混同してしまったのが最大の原因だったのではないかと思います。

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