【先行上映×市政報告会】映画「ソーゾク」と倉敷の相続・空き家問題を考える

3月29日（日）、市政報告会を開催します。

今回も二部構成です。

■第一部

• 映画「ソーゾク」先行上映会
• 日程：3月29日（日）
• 時間：午後2時～4時
• 場所：児島市民交流センター 地下視聴覚室
• 入場無料
  

倉敷地区封切り前の作品です。

母の死をきっかけに、仲の良かった家族が遺産分割を巡って本音をぶつけ合う。
実家、遺言書、相続トラブル。
笑いとほろ苦さの中に、誰にでも起こりうる現実が描かれています。

監督は倉敷出身の藤村磨実也氏。

脚本監修は同じく倉敷出身の相続コンサルタント・梶野雅章氏。

当日は梶野氏にもご登壇いただきます。

公式サイト
https://sozoku-movie.com/

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■第二部

• あしだ泰宏 市政報告会
• 午後4時～4時30分

国の調査では、空き家発生要因の約55％が「相続」です。
団塊世代の相続増加が見込まれる中、適切な対策がなければ空き家はさらに増加します。

倉敷市として何を行っているのか。課題は何か。
についても触れます。

ぜひお越しください。

◼️お申し込みはこちらから



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街頭演説の様子１

11月より、街頭での活動を活発にしてきました。
様子はYoutubeで投稿しております。どんなことを喋っているのか、ここでもご紹介していきます。

以上

#街頭演説 #あしだ泰宏 #空き家対策

空家対策で強化すべき分野／空家等対策計画パブリックコメント２

倉敷市の空き家政策
昨日の投稿の続きです。
昨日（1月10日）の投稿はこれでした👇



今回計画パブリックコメントの対象となっている空家等対策計画については、
昨日の投稿をご覧ください。ここには概要版を再掲します。
https://www.city.kurashiki.okayama.jp/secure/112622/%E5%80%89%E6%95%B7%E5%B8%82%E7%A9%BA%E5%AE%B6%E7%AD%89%E5%AF%BE%E7%AD%96%E8%A8%88%E7%94%BB%E6%94%B9%E5%AE%9A%E7%89%88%EF%BC%88%E7%B4%A0%E6%A1%88%EF%BC%89%E6%A6%82%E8%A6%81%E7%89%88.pdf




この計画の新しい点は、（上の図で赤字で表記されている通り）
1）自治会等や専門家との連携
2）空き家バンク制度への参画
3）財産管理人制度の活用
です。このうち、3）は国の民法など法律改正に依るもので、個人的な期待は非常に大きいものの、倉敷市独自の打ち手ではありません。2）は意識啓発に関連することなので、より直接的な項目は、2）空き家バンクとなりますが、これも残念ながら、大きな実績を上げるのは難しいかもしれません。

倉敷市の空家バンクとは、岡山県下の自治体が多く参加する不動産マッチングサイト「住まいる岡山」の「空き家バンク」のサイト（👇）に参画するという内容ですが、

https://www.ok-smile.jp/property/highlight/vacant-house


ここに登録されている物件数は、例えば先行した岡山市での物件掲載数は、
中古一戸建ての場合、貸家：1件、売家：８件　のみであり（1月10日現在）、
うち岡山市の中心地ともいえる北区の売家として掲載される物件４件は、全て旧御津町と建部町にある郊外の物件ばかりです。
岡山市の空家率は全国平均より高い中、活発な利用がされている印象は持ちにくい状況です。


所有者が分からない場合　法律改正の効果に期待
空家対策を考える時、持ち主が判明している家と、そうでない家を分けて考える必要があります。
持ち主不明の土地に関しては、今後令和8年度までにかけ施行が予定される、民法や不動産登記法などの改正が大きな効果を発揮すると期待します。内容は、１）相続登記の義務化、２）所有者が不明な土地・建物の管理に特化した制度等の新設、３）相続等によって取得した土地を一定の条件の下で国庫に帰属させる制度の新設等からなります。以下関連リンク貼っておきます。

１）相続登記や住所変更登記義務化、相続人登記など

（👆法務省公式Youtubeチャンネル　MOJchannelから）


２）所属不明土地の財産管理制度
https://www.moj.go.jp/content/001369525.pdf

（法務省法務局パンフレットから抜粋　リンクの６ページご参照）


３）所有者不明土地の国庫帰属制度
https://www.moj.go.jp/content/001362336.pdf


（👆法務省ホームページから　リンクの６ページご参照）



所有者が分かっている場合
利活用のメリットと持ちづづけるコストの認識を

持ち主が分かっている家屋（土地）についての、一層効果的な政策が必要です。ここに本市の政策の肉付けが必要だと考えております。

所有者が分かっている空家とは、例えば親の家屋を相続するも、都会に住むなどしてそこに住んでいない場合などを指します。民有地であれば、行政は全く手が出せません。日頃空家問題に接していると、肌感覚として問題がこじれるのはこのケースばかりの気がします。

将来的な利用計画が決まっていない場合、所有者に売却や借地などした場合の資産価値と、更地にする場合の解体費用と同時に、持ち続ける時のコストも認識してもらい、早期の利活用を促すことが大切だと考えます。

例えば、埼玉県横瀬町では、空家の資産価値を無料で調査するプロジェクトを行いました。
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000085.000023490.html



愛知県南知多町には民間の空家解体費のシミュレーターを採用して、空家の所有者が無料で使える政策があります。
https://www.jiji.com/jc/article?k=20210826Pr1&g=jmp



また、持ち続けるコスト（金銭以外も含め）を認識してもらう政策も必要かと思います。
管理不全による環境悪化に伴う近隣の住民感情の悪化や、火災も含めた様々な民事訴訟リスク、所有者の死去に伴う共有財産処分の行き詰まり、隣地を巻き込む小規模土砂崩れの原因となるなど、事例を添えて紹介することが有効だと思います。

前回紹介した「住まいる岡山」を通じて不動産業者とつながってもらえば、そうしたアドバイスも受けられるのかもしれませんが、所有者から行動を待つのではなく、例えば、先述した様々な的を絞ったなサービスを揃えた上で、制度紹介のパンフレットを送るなど、より積極的に行動を促すまでする必要があると思います。議員として倉敷市当局に訴えてまいります。

市内にある空家は、都会に住む人からすれば、自分とふるさとを繋ぐ拠り所です。早急な決断を促せば、将来的なUターン予備群の芽を摘むことになる恐れもあります。ただ、放っておけば、現に居住する人の生活を圧迫し、土地の価値を下げるのであれば、そうした督促的な措置もやむを得ないとも考えます。

皆さんも、倉敷市の空家等対策計画改訂版を一読いただいて、思うところをパブリックコメントとしてお寄せ下さい。締切は1月25日（水）です。


以上


#パブリックコメント　#空き家　#空き家対策　#空き家バンク　#住まいる岡山　#倉敷市　#倉敷市議会議員　#新風くらしき　#あしだ泰宏

倉敷市空家の実態／空家等対策計画パブリックコメント１

パブリックコメント募集中
倉敷市が、倉敷市空家等対策計画改訂版（素案）についてのパブリックコメントの募集を行っております。
昨年の12月26日から始まっており、1月26日が期限です。
資料は、倉敷市役所建築指導課、同 情報公開室、児島/玉島/水島の各支所総務課などで閲覧でき、意見は、自由書式で市役所建築指導課で受付します。
ぜひご意見をお寄せ下さい。

詳しくは👇のリンクをご参照下さい。

https://www.city.kurashiki.okayama.jp/29242.htm



倉敷市空家等対策計画（改定版）素案について
計画の概要については、こちらから見ることができます。
概要版（図解版）：
https://www.city.kurashiki.okayama.jp/secure/112622/%E5%80%89%E6%95%B7%E5%B8%82%E7%A9%BA%E5%AE%B6%E7%AD%89%E5%AF%BE%E7%AD%96%E8%A8%88%E7%94%BB%E6%94%B9%E5%AE%9A%E7%89%88%EF%BC%88%E7%B4%A0%E6%A1%88%EF%BC%89%E6%A6%82%E8%A6%81%E7%89%88.pdf

全容版：
https://www.city.kurashiki.okayama.jp/secure/112622/%E5%80%89%E6%95%B7%E5%B8%82%E7%A9%BA%E5%AE%B6%E7%AD%89%E5%AF%BE%E7%AD%96%E8%A8%88%E7%94%BB%E6%94%B9%E5%AE%9A%E7%89%88%EF%BC%88%E7%B4%A0%E6%A1%88%EF%BC%89.pdf


倉敷市空き家の実態
計画自体の説明は次回に譲り、今回は倉敷市の空き家の実態について触れます。

パブリックコメント資料には、倉敷市空家実態調査の結果について触れられています。
倉敷市の平成30年時点での空家戸数は、全体で26,040戸、空家率12.1%、空家から別荘（二次的住宅）や賃貸/売却待ちの住戸を除いた「その他住宅（戸建）」は、9,700戸あり同じ統計を取り始めた平成20年から一貫して増加中です。同じ基準の全国平均値は13.6%なので、倉敷市はそれよりやや低いことにはなります。

（👆倉敷市空家等対策計画（素案）令和４年度改定版から。以後図表は全て同じ出典）

これは総務省の全国調査に合わせ実施したものですが、倉敷市独自に行った調査もあります。

「賃貸・売却用の住宅」を除く「一戸建の住宅」（兼用住宅を含む。）を対象とし、調査員が外観等を確認することにより、調査したものです。（前出の調査とは基準が違うので数字が異なることのご注意）

それによると、最新の令和3年の調査では、空き家総数は8,892戸となっており、前回の調査（平成26年度）から1,175戸増えて、空き家率は、5.33%から5.73%に上昇しています。

どの調査にせよ、空家率は上昇中となります。


地区別実態
倉敷市調査では、地区別数値もあります。「比較」の数値がマイナス▲となっているのは、空家が減った地域です。人口に対して空家戸数が多い児島や玉島地区の状況には心が痛みます。



500m角のメッシュで見た、地区別空家分布もあります。

色が白い箇所は、工業地帯もしくは人が住まない丘陵地帯であり、赤色（空家）は市内全域に広がっていることが分かります。

地区別の空家数の推移を示したのが下の図です。
空家率増加地域が幅広く分布していますが、一方で水島地区（水島臨海鉄道沿い？）など空家率の低下している地区があるのも目を引きます。




空家率の低下は、新たに入居者が入らずとも、取り壊され新築分譲住宅生まれ変わったり、更地になり駐車場になっても下がります。土地の活用が進んだ地域といえます。他の地域でも大規模住宅団地と思われる区画で低下しているところがあります。

次回は、倉敷市空家等対策計画と、自分が考える対策の方向性について簡単に触れます。

以上

#パブリックコメント　#空き家　#空き家対策　#空家実態調査　#倉敷市　#倉敷市議会議員　#新風くらしき　＃あしだ泰宏

【６月議会報告５】一般質問：特定空家について（２）

特定空家　その２

Q6.　本市の空家対策は、平成３0年制定の「倉敷市空家等対策計画」（以後「空家計画」と略）に基づき進められており、それぞれ次のように市民からの相談窓口を決め、建築指導課の取り纏めの下、民間事業者とも連携することになっている。
倒壊の恐れがある危険や空家　➡️　建築指導課
火災発生の危険　➡️　消防局予防課
草木繁茂や害虫発生　➡️  環境衛生課
犯罪誘発の恐れ　➡️　生活安全課

具体例を引き合いに、現状や今後の連携について尋ねる。

対象は市内某所にある元観光施設。営業を停止して20年以上経過し廃墟化している。大量の落書きや周囲の立木の繁茂が周辺の環境・景観に悪影響を与え、いわゆる「廃墟マニア」によってその情報がSNSを通じて全国に拡散中。有名観光地でもあり、地元から早急な対策が求められている。

防火の観点から、消防局に当該元観光施設に関わる出動件数と今後の取り組みを説明願いたい。

さらに、防犯については、市民局生活安全課の認識と今後の取り組みを聞きたい。私が岡山県警に確認したところ、この元観光施設に関して、110番通報を受けて出動した回数は、令和2年度から現在までで5件あり、もっと重く「事件」として記録に残るものは平成20年から3件ある。


倉敷市議会録画中継（本問は頭からは17分30秒、後ろからは16分10秒から）
https://kurashiki.media-streaming.jp/recording/meeting/detail/921
　
A6.　消防車の出動は平成16年以降5件あり、うち火災が3件、火災でなかったものが2件である。防火に関する相談はないが、あれば関係部署と連携し適切に対応する（消防局長）。

空家計画策定後防犯上の相談はないが、あれば関係部局と連携し適切に対応する（市民局長）。



Q7.　特定空家に指定され建物の撤去の行政代執行に進む全国の事例の中には、景観の悪化が観光業に悪影響を及ぼすからとの理由で実行されたものがあり、場所によっては観光行政との関連性がとても強いと考える。商工部観光課は空家計画の相談窓口として登場しないが、こうした観光地の景観を台無しにしかねない空家や廃墟に対して連携して取り組む必要があると考えるが、担当部局の見解を聞きたい。


A7.　景観は観光に重要な要素で、悪影響を与える空家や廃墟は好ましくない。「空家計画」策定時には観光課も加わっており、関連する庁内横断組織でも情報共有に加わっている。今後も必要に応じ関係部局と連携する。



解説と所感

今回取り上げた元観光施設は、地元では有名な廃墟です。今後の解決に向けた交渉への影響や、個人情報保護の観点から固有名詞は伏せましたが、事前に執行部とは情報をしっかり共有の上対応を質しました。

質疑にある通り、当該元観光施設は大きな建物であるが故に、環境や景観上の周囲への悪影響が深刻です。また、小さくとも火災や犯罪の発生場所になっている点にも注意すべき。Youtubeにも数多くの人が投稿し10万単位のビュー数を集めていて、マイナスの知名度が上昇中です。重要観光地にありながら20年以上放置され続けていることに苛立ちすら感じます。

私は今後も当該元観光施設問題に取り組むつもりであり、ここでの質問で取り上げた目的は、当該施設の問題を全ての関係部局に認識してもらい、解決に向け心を合わせてもらうこと、さらには空家が分野を超えた広範な問題を孕むことを改めて執行部に感じてもらうことでした。担当部局の局長クラスに、連携を続ける、と話してもらうことに重きを置きました。答弁の内容が薄くなるので質疑の対象から外してもらえないか、と言ってきた部局もありましたが、断りました。


全国の事例

なお、観光地の問題施設を特定空家の手法で解決を図ろうとする例は他にもあります。
特定空家ではないですが、偶然この質問とほぼ同じタイミングで、淡路島の観音像解体の報道がありましたので、参考までリンクを貼っておきます。
以上

【６月議会報告４】一般質問：特定空家について（1）

議会報告を続けます。


特定空家

Q.5　人口減少時代を迎え、空家問題が深刻化する中で、国土交通省では「空家等対策の推進に関する特別措置法」を制定、早急な対策が待たれる空家を「特定空家」に認定し、「助言•指導」→「勧告」→「命令」と段階を経る中で、住宅がありながら更地並みの課税をしたり、撤去＝除却の行政代執行の手続きを定め、対応を渋る持ち主の行動を促している。
こうした「特定空家」認定の要件は何か？また倉敷市におけるは「助言•指導」「勧告」「命令」の措置実績は何件か？


倉敷市議会録画中継（14分20秒あたりから本問）
https://kurashiki.media-streaming.jp/recording/meeting/detail/921



A.5　①そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態　② 著しく衛生上有害となるおそれのある状態　③適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態　④その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切であるの何か状態が認定の要件。

倉敷市の措置実績は以下の通り。
H27の法の施行から合計４８件あり、全て「助言•指導」段階。
措置実績合計： ４８件
【内訳】
除却済み+除却中： ２５件
助言•指導中： ２２件
所有者調査中： １件
「勧告」「命令」に至っているものはない。


解説及び所感

平成30年時点での全国の空き家数は約850万戸で空家率は13.6％。岡山は92万戸、15.6％となっております。空家率上位は山梨(21.3％)、和歌山(20.3%)、長野(19.6%)など別荘の多い県が名を連ねます（総務省「2018年住宅•土地調査」）。2014年の倉敷市の空家実態調査では市内でも25％を超える地区が現れ始めており、早い対策が待たれるのは言うまでもありません。

平成27年に施行された「空家対策特別措置法」（以下空家法と略）では、質問のように住宅のある土地への固定資産税優遇の停止（「勧告」措置が引き金）や、それに従わない場合の50万円以下の過料（「命令」措置による）、除去の強制代執行の手続きを定める。倉敷市でも空家法の実行規則として、
「倉敷市空家等対策等の推進に関する条例」https://www.city.kurashiki.okayama.jp/30702.htm
を定め措置を進めています。

質問は倉敷市での最新の現状を聞いたものです。

令和２年３月末時点では、全国でも１万９千件の助言•指導の実績があります。代執行による撤去まで進んでいるのは260件程度に止まります。

国土交通省

「空家等対策の推進に関する特別措置法の施行状況等について」から抜粋転載

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001373851.pdf


これは個人の財産なので強制措置にはなかなか踏み込めない（それをできるようにしたのが空家法なのですが）、または現在の持ち主が特定できないことも背景にあります。

この質問は言わば導入で、今回の目的は次の問いにありました。


以上

空き家…

これは空き家が目立つ市内の某所で、

私のチラシを配ってくれていた支援者が撮影した写真です。

空き家が、さらに進んで廃屋になっています。

そして……

そこを野犬が住みかにしていました。


思わずゾッとしつつ、いろいろ考えさせられる写真です。



空き家は全国に広がりつつあります。

岡山県でも6軒に1軒近くが空き家です。

人口減少の象徴でもある空き家。仕方ないと放置すれば、

この写真のように周辺の住環境にも悪い影響も与えます。



一方で新築戸数も増えてはおりますが、

新築は主に住むのに便利なエリアに建てられます。

個人の建て替えの他、不動産開発業者が何軒かまとめて開発するのが主です。

いわゆるコーポと言われる集合住宅も増えております。（入居率が高いかどうかは別として）

空き家は規則なく生まれます。が、

特に商業地や幹線道路から離れたところ、

車が入りにくい道の細い山の周辺が、空き家多数地区に変わりがちです。

（残念ながら何箇所も知っています）長く放置されやすい理由にもなります。


時間が経てば、自然と便利なところにばかり人が集まる時が来るのかもしれませんが、

それまでの間、空き家の近くに住んでいる人が大変。


人を呼び込み、人を増やす努力を続けることがまず一番。

と同時に、当面の空き家対策も重要です。

＃倉敷市議会議員補欠選挙