元職人上りの社長が語る家づくり極意!

今、神戸市で人気上昇中のローコスト住宅を建てている 小さな工務店からおくる家づくり情報!

May 2007

良い物件!3

こんいちは 家づくり極意の岸見です。

今日、HPから問い合わせがあったお客さんから!


「いい物件を持っている業者って少ないですよね!」

この方のように・・・
普通の人の場合ここに大きな勘違いがあります。

実は、良い物件はあるのです。
ただ、市場に出てこないだけなのです。

基本的に、全ての物件はどこの不動産屋からでも
買うことが出来ます。

宅建業法では、売り物件は、全て指定流通機構(レインズ)に
登録することを義務付けているからです。

なぜならば、売主を保護する観点からも、
指定流通機構に登録することによって、
幅広く多くの買主を探す為です。

売主の立場に立てば、
一人でも多くの人に見てもらって、
1万円でも高く買ってもらいたいのですからね・・・

しかし、不動産屋の立場からすれば(特に大手不動産会社)、
自社が元付けの物件を持ってて、
他の不動産屋に情報を流さず、
その間、自社で買主を見つければ、
手数料を売主、買主両方から取れますので、
なかなか、我々に良い物件の情報はくれないです。

だって、おいしいからね〜
合計6%+12万円(業界用語で「両手」と言います)

今回、ネットからの問い合わせきたお客さんは、
このようなケースで言われたのかも知れませんね。

大変残念なことなのですが、
例えば、お客さんが「赤」と言っているのを
「白」に変えてこそ不動産営業!
価格、広さ、場所は、妥協させてこそ営業だ!

そんな業者が多いことも事実です。

そこには、お客さんの満足も納得も
全く無いと思うのですが?・・・

責任の取り方!2

AM3:30、目が冴えちゃって眠れない!

本でも読み目を疲れさそうとしたのですが、
やはり眠れない。

仕方なくPCの前に座りブログの投稿。

昨日のニュースですが、
ひっきりなしに流れていたニュース番組を見て
6歳の娘が聞いてきました。

パパ、
「このおじさん、どうして死んだの?」

子供のこういう質問に答えられないのがつらいですね。

でも、
どうして自殺しなければいけなかったのでしょうか?

いつも強気の答弁をしていたのに・・・
自ら追い込んでいった果ての行為なのか?

遺書で国民に謝罪する前に、
国民の代表として真実を明らかにする。
それが政治家としての責任の取り方じゃないですか?

でないと、あなたを支持した選挙民に
申し訳ないのでは・・・

苦しくなったら死を選ぶ若者の自殺防止を
政策として掲げていながら!
国はどうして「自殺するな」と言えるのか?

数億という巨額の献金は闇にほうむられました。
多くの高齢者を含む国民は、家計の赤字を抱えながらも
生き続けなければいけません。

娘は幼心なりに社会を感じ取っています。
子供たちに明るい未来を持たせるという
当たり前の育て方が難しい世の中です。

あ〜情けない・・・

開放!3

おはようございます 家づくり極意の岸見です。

5月27日のファイナンシャルプラナーの試験も
無事終わり、ホット!一息です。(*^。^*)

この所のブログの抜けは、FPの国家試験に向けての
最終追い込みで勉強ばかり・・・いや〜ばかりじゃない!

で、試験の結果は?7月4日が合否の発表です。
それまでは何とも言えません。
自己採点ではスレスレのラインなので・・・

さて、
先週、元社員だった岡松君とランチを一緒しました。
彼も私と同様不動産営業をやっており、
話題は当然不動産の話になったのですが、
その中でこんな話がありました。

「売主の不動産屋から買ったほうが得なんでしょ?」

通常、不動産を売りたいという人は、
自分で買主を見つけるのは難しいですので、
不動産屋に「私の家を売ってくれ」と頼みますよね。

業界用語ではこの業者のことを、「元付け」といいます。
岡松君の考えでは、この元付け業者から買えば
安く買えるのではないか・・・という事です。

通常の流通業界では、
中間業者はなるべく排除したほうが消費者にとって
メリットは多くなります。

家電量販店などは、より安く販売し、
なおかつ自社の粗利を増やすため、
中間業者を排除してメーカー直取を進めています。

彼が中間業者を排除し、
「元付け業者から買う方が得!」、
そう考えたのも正解かもわかりません。

しかし、
不動産取引に関しては中間業者の排除が必ずしも、
安く買う方法にはなりません。

つまり、このケースでは、

売主→元付け業者×買主(価格交渉など)となり、

元付け業者は売主からは「なるべく高く売ってくれ」
依頼されているわけですから・・・

買主は、自分の味方となってくれる業者に依頼したほうが、
元付け業者との価格交渉にあたらせることが出来き、
物件を安く買える可能性は高くなるわけですし、
しかも、物件調査までしてもらえるのです。

売主→元付け業者×買主業者(価格交渉)←買主

ちなみに、どちらのケースでも、
買主が支払う手数料は、物件価格×3.15%+6.3万円!
         (これ以上とれません!)

つまり、良い業者、良い営業マンをあなたの味方につける。
これが中古住宅をうまく買うコツになります。

ですから、普通の流通業と違って・・・
不動産の場合は、間に業者が入れば入るほど、
物件が安く買えるのです。

バカに出来ないコンセント!3

おはようございます。家づくり極意の岸見です。

リフォームって、やたらと「設備や内装」に目が
行きがちです。だって商品・工事単価がはるから
しかたがないのですが・・・

以前、中古住宅を仲介したお客さんより、
コンセントリフォームに付いてご相談がありました。

相談の内容は・・・
「岸見さん、古家なのでコンセントの数が足りない!」

日々の暮らしの中で、
ここにコンセントがあったら!と、
思う事ってありませんか?

リフォームの時はコンセントの増設や移動の
良いチャンスでもあります。

例えばパソコン回りで必要なコンセントの数!
足りていますか?

昔と比べ家の中の電気製品は格段に増え、
建てた当時のコンセントの数では足りない
と言う事が良くあります。

また使いたい場所にコンセントが無かったり、
家具の裏側にあってコンセントの場所すら
忘れてしまっていることも・・・

結局は延長コードを使用して「たこ足配線」を行ったり、
「家具の裏でホコリがかぶったまま」で何年も経過していたりと、
中には火災を呼ぶような大変危険な状態になって
いる場合もあります。

またコードが家の中を這い回っているような状態というのも、
あまり見栄えの良いものとは言えませんよね。

今回の、ご相談者であられるお客さんは、
私が、中古戸建てを仲介し、さらにリフォームを
した方なのです。が・・・

物件案内のおり、コンセント・ブレーカーなど、
電気設備に関してちゃんと説明をし、
リフォームの必要性を訴えたのですが?

この方もやはり、キッチンや内装に目を
奪われていた見たいです。






分電盤の容量を増やすだけでは改善されない!

ブレーカーが落ちる原因は全体の容量の問題ではなく、配線の問題であることが良くあります。
コンセントの数を増やしたからといって、使用できる電気容量が増えるわけではありません。

「リフォームトラブル/工事範囲の思い違い編」では、分電盤工事の失敗例をお話ししていますが、リフォーム後に分電盤が落ちるようになってしまった…というケースもあります。

ブレーカー全体が落ちるという場合には、まずは家の中で使用できる電気の量を増やす必要があります。

しかし分電盤の容量を大きくしたからといって、ブレーカーが落ちなくなるとも限りません。

電気は分電盤を通して家の中に運ばれています。そしてその分電盤の中でまた「いくつかの回路」に分かれて各部屋に配線されています。そしてそのそれぞれの回路には「配線用遮断機」と呼ばれる小さなスイッチがついており、その回路内で電気を使いすぎると自動的に切れるようになっています。

つまり、同じ1つの回路内のコンセントで、炊飯器と電子レンジ、ドライヤーと電気ストーブというような大きな容量の電気製品を同時に使えば、そこの回路のスイッチばかり切れるような事になるわけです。

インターネットに見る物件情報!3

またまた、ブログに穴をあけちゃいました。

こんにちは 家づくりの極意の岸見です。

インターネットのおかげで・・・
PCがただの機械から魔法の機械に変りました。

それに伴い個人が入手できる情報の量が、
爆発的に増えたのは言うまでもないですよね。


私ども、不動産業もまさに情報産業です!

今では自宅のリビングに居ながら、
北は北海道〜南は沖縄まで、
日本全国の不動産情報が入手出来るようになりました。

ただ・・・インターネットで入手できる情報は
あくまでも価格や広さ、
築年数などなどの数字上の情報であり、
その物件があるエリアの裏側の情報などは
実際に自分で現地に足を運び地元の不動産屋から
情報収集するか?
そのエリアの情報に精通した信頼の出来る
友人知人などに確認をするしかないかと思います。

私が住む神戸でもこんな物件があります。

JR新長田駅徒歩3分・1R・ 築15年 価格430万円
駅近!・買物・生活便利!。

周辺の平均的な賃料は4.5万円〜6万円ですが、
1Rでかなり狭いので賃料を5万円で考えても
利回りなんと13.9%です。

この地域の物件、地元の投資家は絶対に買いません!

しかし、買う人が居るんですね・・・
インターネットで利回りだけ見て買う人が・・・

この物件はその後どうなるのか?
ババ抜きのババと同じです。
利回りだけ見て買ったオーナーが自分よりもっと
欲張りな人にババを引かせるんです。

私的に不動産投資をして後悔しない方法は、

「自分が気に入った物件を買う」

「自分が住んでも良いと思える物件を買う」

本当に個人的な意見ですが私はそう考えています。

さて、本文中の地元の人何故買わないのか?
実は、夜中中ヤンキー君たちが溜まっている場所で・・・
大きな声をはりあげ!車の騒音が・・・
もうこのへんでやめときます。

インターネットに見る物件情報!3

またまた、ブログに穴をあけちゃいました。

こんにちは 家づくりの極意の岸見です。

インターネットのおかげで・・・
PCがただの機械から魔法の機械に変りました。

それに伴い個人が入手できる情報の量が、
爆発的に増えたのは言うまでもないですよね。


私ども、不動産業もまさに情報産業です!

今では自宅のリビングに居ながら、
北は北海道〜南は沖縄まで、
日本全国の不動産情報が入手出来るようになりました。

ただ・・・インターネットで入手できる情報は
あくまでも価格や広さ、
築年数などなどの数字上の情報であり、
その物件があるエリアの裏側の情報などは
実際に自分で現地に足を運び地元の不動産屋から
情報収集するか?
そのエリアの情報に精通した信頼の出来る
友人知人などに確認をするしかないかと思います。

私が住む神戸でもこんな物件があります。

JR新長田駅徒歩3分・1R・ 築15年 価格430万円
駅近!・買物・生活便利!。

周辺の平均的な賃料は4.5万円〜6万円ですが、
1Rでかなり狭いので賃料を5万円で考えても
利回りなんと13.9%です。

この地域の物件、地元の投資家は絶対に買いません!

しかし、買う人が居るんですね・・・
インターネットで利回りだけ見て買う人が・・・

この物件はその後どうなるのか?
ババ抜きのババと同じです。
利回りだけ見て買ったオーナーが自分よりもっと
欲張りな人にババを引かせるんです。

私的に不動産投資をして後悔しない方法は、

「自分が気に入った物件を買う」

「自分が住んでも良いと思える物件を買う」

本当に個人的な意見ですが私はそう考えています。

さて、本文中の地元の人何故買わないのか?
実は、夜中中ヤンキー君たちが溜まっている場所で・・・
大きな声をはりあげ!車の騒音が・・・
もうこのへんでやめときます。

あなたは、場所?それとも建物?・・・5

中古住宅購入に際して場所と建物どっちにこだわる?

こんにちは 家づくり極意の岸見です。

今日、朝の8時半から物件案内。
あまりにも朝早くからなので、、、
売主さん気をつかいました。

売主さん申し訳ございません。
明日の案内も宜しくお願いしますね!

でも、明日の案内は無理みた・・・
売主さんが売りやめをしたから?

いいえ、今日、案内を入れた買主さんから・・・
買付け申込書が入ったからです。

今回の買主さんは、場所限定で、ず〜と探されており、
数多くの物件を見てこられたのですが、
なかなか決まらなかった見たいです。

なぜなら、気に入った建物じゃなく、
気に入った場所が見つからなかったからです。

私の担当するお客さんでは・・・
女性は場所、男性は建物にこだわる人が多いようです。

そして最後にものを言うのは、「予算」。
予算はそんなに増えないですから・・・

場所にこだわれば建物を妥協し、
建物にこだわれば場所を妥協することになります。

私的には、出来れば場所にはこだわった方が
いいのかなと思います。

だって、建物はドンドン古くなっていて、
いずれ将来、リフォームが必要になってくるのですよ!
  (建物の価値も下がったくるし・・・)

その点!場所に関しては、
「人気小学校区」であるとか?
「駅近・生活便利」であるとか?
など、人気の場所であれば、
今度、売却するときには、好条件で売れるからです。

ちなみに、今回、買っていただいた物件は、

■JR兵庫駅 徒歩5分
■神戸高速鉄道大開駅 徒歩5分
■大きなスーパーが回りに3店舗
しかも・・・
小学校区が、兵庫の中でも人気のある。
「兵庫大開小学校区」です。

だから、直ぐに売れちゃいました。

収益還元法2

こんにちは岸見です。久々のブログの投稿です。

ここ最近、やたらと嫌な事が続いております。

ブログにも書いたように、警官との交通事故!
   (事故のその後の報告は、また、ブログに書きます。)

契約まで交わしておきながら・・・
決済「引渡し」寸前でのドタキャン!

「2500万円の仲介手数料が・・・」<(_ _)>

でも、昨日、収益物件2軒の買付け申込書を頂きました!(~o~)

そのお客さんは、収益物件ばかり8軒も
持っておられ、しかも購入のしかたが
プロ顔負けの「収益還元法」で、自から
物件査定をし・・・値交渉入れるみたいです。

収益還元法って何?って、そんな声が
聞こえてきそうなので、少しばかり
不動産の評価方法についてお話させて頂ます。

まず、
土地や建物の価格の評価方法には、
原価法、取引事例比較法、収益還元法などがあります。

最近、収益還元法にやたらこだわる人がいます。
          (今回の買主さん)

将来の年金受給率などを考えたら、
なにかと不安な将来を想像してしまいます。

自分が住まなくなった時に賃貸に出したほうが?
なにかと安心だからというのが本音のようです。

例えば、将来田舎暮らしを考えているから・・・
将来は実家に帰るから・・・
その時は自分の家を人に貸して家賃収入があれば
家計の助けになるかな?

ただ、収益還元法に限らず利回りには
数字のからくりがあります。

物件価格が下がれば利回りは上がりますし・・・
家賃が上がっても利回りは上がります。が、
逆になれば利回りは下がります。

私的な意見ですが、自分が住む為の家であまり利回りを
気にするのもどうかな?と思います。

つまり、
利回りがいい=物件価格が安い=不便、不人気、古い!
        (3F物件と勝手に呼んでいます。)

この物件の10年後の売却価格を考えてみると、
とても期待は出来ないと思います。

収益還元法にこだわるのならば、
一歩進んでDCF(ディスカウント・キャッシュフロー)を
考慮してみてはいかがでしょうか。

業務上過失致傷

前回、ブログでお話した交通事故の続きです。

翌朝、私の携帯に兵庫署の事故係から・・・

「人身事故になったから、兵庫署の事故係りまで
出頭してくれへんかな〜」

「今日中に、県警に書類を送りたいから」

お昼の12時に約束をし兵庫署へ出向きました。

「人身事故ですか?事故した時は、
大したことがないとおしゃっていましたが?」

「事故をした夜に本人が病院へ行ったらしく、
朝出勤してみると、警官の上司から診断書が
提出されいたのでな〜あ」

「どこが悪いのですか?」

「頚椎捻挫」全治3週間

「えっ!ムチ打ちですか!」

「足じゃないのですか?」

事故当初→大したことなく
現場検証後→足が痛いといい
夜になって→ムチ打ち・・・
しかも、診断書が3週間。

さすがは交通事故のプロですね!
上手くはめられました。

「本人と示談について話をさせて頂きたいのですけれど」

「それは無理や!、
征服を着ている勤務時間帯の事故やから、
民間人みたいに話し合いは出来ないことに
なっているからな〜。」

私は、事故係の警察官とかなりの話し合いを
しましたが、全然取り合ってもらうことが出来ず、
しかたなく、業務上過失致傷の書類に
記名押印して兵庫署を後にしました。

時間がないのでまた後日、
この続きをブログに投稿します。
          

警察官との事故に見る恐ろしさ!1

昨日交通事故をしました。

相手は、なんと警察官!

■事故状況は・・・
前方が赤信号の交差点。
前に警察官の乗った単車が止まっており、
その直後に停止しました。

私の乗っている車はカローラのオートマです。
いつもの癖でギアーをDに入れブレーキを
踏んでいたところ・・・

しばらくすると、隣の車がチョロチョロと、
動き出しましたので、つい、つられてブレーキ
から足をはなしてしまいした。

ギアーがDに入っているため、車は惰力で動き、
いわゆるクリープ減少が起き、
慌ててブレーキを踏んだのですが・・・とき遅し。
前に停止している警察官の単車に接触しました。

私は車から直ぐに飛び出し警察官に一声掛け、
        (大丈夫ですか!)
単車と車を交差点外に誘導しました。

でも、その後が凄かったのです。
その警官は、痛いも何も言わず、無言のまま・・・
いきなりポケットから携帯電話を取り出し・・・

まず、上司に事故の通報。
その後、兵庫署の事故係りに通報。

ものの5分経たない間に、
パトカーは来るは、事故検証の車は来るは、
その速さに私は驚きました。

私自身、今まで事故の経験もあり、また、
たくさんの交通事故を見てきましたが、、、、
これほど素早い対応を見たの初めてです。

私ども民間人が交通事故を起こしても、
こんなに素早く駆けつけたことがないと思うのですが・・・

これって、身内の事故なのからでしょうか?

その後、一通りの事故検分が行われ、
事故係の人が私に聞き取りをしている時!

今まで無言だった事故相手の警官がいきなり
「足が痛い」と他の警官に言い始めました。

■被害状況
私の車は、バンパーの下が3mmぐらい塗料が
剥がれている程度。
警官の単車は、へこみもキズもこれと言って
見当たらない状況です。

でも、警官は足が痛いのです。

事故検証後、兵庫署にもどり調書をとりました。

その後、事故相手の警官の上司に合わされ、
「まあ、たいした事故じゃないから大丈夫だと
思うが、もし何かあったら連絡するから。」
と言って私は、兵庫署を後にしました。

でも、気になることが一つあります。

事故相手の警官と喋れないのです。
全部、上司を通じてではないと話が出来ない
見たいなのです。

一抹の不安がよぎります。






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キッシャン

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