凡人大家Nの不動産ブログ

2010年12月、29歳でアパート1棟取得して賃貸経営を始めました。 サラリーマンとの兼業です。 このブログでは、不動産投資(アパート経営)のことを中心に、私の行っている副業と投資について書いていきたいと思います。

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PNB東京支店を訪問

前回、フィリピンでの銀行口座開設について書きました。


この記事の中でも触れましたが、
フィリピン現地で口座開設する他に、
日本に支店のある銀行で口座開設するという選択肢もあります。

今回、会社を休んで、
東京(田町)にあるPNBにやってきました。

入口を見てみると、
どうやら、日曜日もやっているようですね。
(休みを取って平日に来なくても大丈夫だったか!?)

BDOでペソのchecking accountは開いたので、
とりあえず当面、この口座だけで問題なかったのですが、
BDOでは、以下のような問題点がありました。

・ペソ口座しか開けなかった
(ドルや円で送金した際、着金時に強制的にペソに両替されてしまう)
・オンラインバンキングの利便性が悪い
(他口座への送金には送金先を登録しないといけないが、この手続きが面倒。
 ウェブで登録したenrollmentにサインして郵送するのだが、
 この前送ったものは何故かrejectされてしまった)

なので、小切手はいらないけど、
普通口座でドル口座とペソ口座くらいは持っていてもいいかな〜
ということで、今回、PNBにも来てみました。

事前に電話して調べたところ、
ペソとドルの口座開設は日本支店でOK

ただし、円の現地口座は、フィリピンに行かないと開設できない。

また、日本支店で円口座を開設することもできる。

口座開設の際は、
パスポート+運転免許証など2種の身分証明と、
あと、写真2枚(3.0×2.4cm)が必要とのこと。

写真もバッチリ準備して支店を訪問したのですが、
そこで話を聞いてみて、ガッカリしたことがありました。

それは、オンラインバンキングがBDO以上に使い勝手が悪いということ。

PNBの場合、PNBの口座間で資金のやり取りはできるが、
フィリピン国内の他の銀行にすら送金できないということでした。

これでは、わざわざ新しく開設する意味が減ってしまいます。

BDOが何らかの理由で使えなくなった時に備えて、
もうひとつくらいchecking accountをサブ口座として持っておくのもありですが、
基本的に使わないまま放置することになりそうです。

2年間放置してしまうと、休眠口座(dormant account)になってしまい、
ペナルティ(300ペソ)が発生してしまいます。

また、維持費もペソ普通口座で1万ペソ、
ドル口座ですと500ドルと、結構な金額です。

そこに寝かせておく資金も、ちょっともったいないです。

ということで、せっかく休みを取って訪問したのですが、
あまり意味がなさそうなので、口座開設は見送りました。

まだフィリピンに行っていないけど、
日本で手軽に口座開設しておきたい・・・
というような方には便利でしょうが、

フィリピンに行った際、
別の銀行で口座開設をした方が
使い勝手としては良くなりそうです。

家賃を受け取ったり、
小切手で各種支払いをするだけという
単純な用途としては、最低限の機能は備えていますが、
もう少しオンラインバンキングが便利な口座が欲しいところです。

PNBでは融資が利用できるというメリットもあるので、
この点については、次の記事に書きます。

フィリピン不動産市場は堅調に成長していくと思われ

英語の勉強も兼ねて、
フィリピン不動産および市況にアンテナを張るべく、
フィリピンのニュースサイトをチラ見するようにしています。

興味深いニュースがありました。

Developers target 1M new homes by 2016
Philippine Daily Inquirer
1:03 am | Saturday, April 12th, 2014

まずファーストパラグラフを引用。

The Subdivision and Housing Developers Association (SHDA) is working to meet the first milestone of the housing industry roadmap, prioritizing the development of one million new homes by 2016.  SHDA, the country’s largest housing development association, said the past year had seen awareness rise on housing problems, especially in the face of national calamities.

どうやらフィリピンにはSHDAという不動産協会というか建築協会というような団体があり、
そこが「2016年までに新規の住宅を100万戸増やすぞ!」
と言っているようですね。

昨年、フィリピンでは大型台風で多大な被害が生じました。
それに対する住宅整備が必要だという警鐘も含まれているようです。

次のパラグラフを見てみますと、

SHDA is focused on the national housing backlog currently estimated at 3.9 million units. Without intervention, developers see the country overwhelmed with a 6.5 million housing backlog by 2030.

既存の物件は390万戸なんですかね。
で、特に刺激策を入れていかないと、2030年までに650万戸までに増える程度の見込みのようです。

あと15年くらいで260万戸くらい自然増していく見込みのところを、
2年くらいで一気に100万戸増やそうというのですから、
かなりのハイペースで住宅整備を進めていくべきだという目標設定ですね。

(追記)
backlogというのは「未完成物件」のことらしいです。
建築が途中で頓挫するという話はよくあるようですが、
この数字がそれを物語っているような気がします。


あと、後ろの方は詳しく見ていくのは止めますが、

SHDA aims to increase and sustain production capacity to 12-percent growth per year
ということから、継続的な建築市場の成長を目指していることや、

standardize costs of common items and supplier agreements
ということから、これによる資材供給のコスト低減、

SHDA will also look into using new building technology and systems to reduce construction time and cost
ということから、業界全体の技術向上といった目的も語られています。


フィリピンの今の人口は、
2013年の統計で約1億3700万人となっています。

それに対して住宅が約390万戸というのは、
ちょっと少ないんじゃ・・・と思いましたが、
(平均して、1世帯に35人くらい暮らしている計算に!?)

フィリピンは大家族の風習がありますし、
都会の外国人居住用の物件なんかは除外されて、
ローカル向けの家のことを言っているのかもしれないですし、
そもそも、ホームレスのような状態の人も一杯いるでしょうし、
こんな数字なのかもしれません。

都市部の投資用物件だけでなく、
国を挙げて全体的に、
住宅と土地開発が進み、

日本が高度経済成長の時代を歩み、
一億総中流と言われるようになったのと、
同じような流れに乗ろうとしている息吹を感じました。

フィリピンで銀行口座開設

フィリピンを訪問し、銀行口座を開設しました。
今回口座を開いた銀行はBanco De Oroという銀行(BDO)で、
僕が購入したコンドミニアムのデベロッパーの
センチュリー・プロパティーズという会社と提携しているそうです。

現地代理店のI社が、BDOの口座開設ならばサポートしてくれるということで、
お願いしました。

どこの国でもそうですが、
該奥人旅行者がふらっと銀行の窓口に行って口座開設したいと言っても、
基本的に追い返されてしまうので、
こういうコネを頼ることになります。

※永住ビザを持っているとか、
年に何回もその国に旅行する(過去に旅行した経歴のあるパスポートを持っている)
というような場合は、交渉次第で何とかなるケースもあるようです。

あとは、日本にも支店がある現地資本の銀行
(フィリピンの場合、Philippine National Bankとか)
といったルートが考えられます。

BDOで開ける口座の種類は3種類あって、
(1)Saving Account(普通預金)
(2)Checking Account(当座預金)
(3)Automatic Transfer(普通預金と当座預金を合体させたもの)
というラインナップになっているようです。

1と2は一般的ですが、3は珍しい気がします。

フィリピンでは、「小切手文化」というものが根強く残っているらしく、
ちょっとした支払いも小切手で行うことが多く、
ビジネスをする場合、普通口座ではなく、
小切手の使える当座預金口座を開くと良い(というかそれが基本)
ということです。

オンラインバンキングもあるのですが、
やはり小切手決済が必要なケースの方が多いようです。

なので、2か3ということになりますが、
3の方が利便性が良いので、
今回は3を選択しました。

2のChecking Accountは
1のSaving Accountとは分離されているらしく、
ATMでの入出金など通常の資金活用はSaving Accountで行い、
(※Checking Accountは利息も付きません)
小切手決済に使う資金は、資金移動が必要になります。

※ちなみに、Checking Accountはアメリカ英語で、
イギリス英語の場合はCurrent Accountと言うそうです。

しかし、Automatic Transfer口座にしておくと、
Saving Accountのように使うことが出来て、
小切手決済を行う時は、
自動的にSaving Accountから引き出すようになっているようです。

なので、オートマティック・トランスファー口座なんですね。
銀行員の方は、「combined」と説明していました。

特にデメリットのようなものは無いのですが、
最低預金額が高めだというところがネックでしょうか。

1は2000ペソ
2は5000ペソ
3は25000ペソだそうです。

まぁ今の為替だと、日本円にして5〜6万円というところですので、
そこまで厳しくもないかと思います。

小切手帳も、通常は発酵までに数日かかるそうですが、
今回はI社に頼んで事前に交渉しておいてもらったので、
即日発行してもらうことが出来ました。

ただ、ATMカードは、
発行までに数日かかる上に、
本人が直接窓口に取りに行かなければならないので、
今回の訪問ではゲットできませんでした。

代理での受け取りや郵送はしてくれないとのこと。

また、申請してから45日以内に取りに行かなければいけないそうです。

一応、申請書類だけは書いておいて、
またフィリピンに行く時、
事前に申請しておいて受け取ることが出来るそうなので、
そうすることにしました。

次に行くのは、物件が完成した頃なので、
また1年後くらいになりそうですが。

ネットバンキングの開通(Activation)は、
これも申請書類を出しておいて、
数日後に、登録ページにログインして、
更に再度、書類にサインして提出が必要とのことで、
少し時間がかかります。

ただしこちらは、
代理人による書類の提出がOKということですし、
窓口に行かずに郵送でも大丈夫だそうなので、
日本に帰ってきてから、改めて手続きすることにしました。

日本からフィリピンの自分の口座に送金する際、
国際送金に便利な
(手数料が安く、面倒な確認事項が少ない:規制がゆるい)
ゆうちょ銀行を使いたいのですが、

ゆうちょ銀行は米ドルでの送金しか受け付けておらず、
まず、日本円を米ドルに交換して送ります。

さらに、BDOの方でペソ口座しか開けなかったので、
BDOに着金する際に、ドルがペソになってしまいます。

2回、為替でロスが生じてしまうので、
そこは悔しいです。

デベはドルでの支払いも受け付けてくれるので、
ドルで着金して、そのままドルで支払えれば良かったのですが・・・。

でも実は、BDOにもドルの普通預金口座があるみたいなので、
それも併せて開設し、まずはそこに送金し、
そこからデベに振り込むというのも良かったかもしれません。

実際に賃貸経営を行っていく上で、ドル口座を使うことはまず無いのでしょうが、
購入した物件の支払いや、海外からの着金口座として、
ドル口座も持っておくと便利かもしれません。

マルチカレンシーの口座が開ければ、もっと便利なのですが、
BDOには無さそうです。
(取引を続けていき、お得意様になれば可能との噂も・・・?)

マルチカレンシー口座が開設可能なところでは、
HSBCとか、RCBC(中国銀行)とかでしょうか。

こういうところにコネのある代理店を探すのもいいかもです。

 

円安というよりドル高

半年以上放置していましたが、
新年を迎えたのをきっかけに、
久しぶりに書いてみたいと思います。

年末にはドル円相場が105円台と、
近年まれに見るレベルの円安でした。

さて、円安があまりに進んでしまうと、
仕込み中のフィリピン物件への支払いが膨らんでしまう・・・

一体、フィリピンペソ(PHP)はどうなっているんだろうか・・・
ということで、円・ドル・ペソの3者を比較してみました。

まず、見慣れたドル円のチャートですが、
 
 51

5月に高値を付けてからは、
半年くらい小康状態が続き、
12月に最高値を更新しました。

5月は米国の量的緩和縮小が示唆され、
しばらくは曖昧な状態でズルズル引っ張り、
12月に縮小決定という背景がありますね。

見事に、FRBの政策の影響が表れているチャートです。

さて、これまでの流れから、
円とペソの関係は、概ねドルとの関係と類似してきました。

ペソも円に対して最高を付けたのか?

 59

おや、思ったよりも安い。
ドルとは違って、5月に付けた高値を更新してはいません。
 
つまり、円安というよりも、ドル高と表現した方が、
現在の為替状況を適格に表していると言えそうです。

まぁ、考えてみればそうですよね。
主にFRBの政策に誘導されて為替が動いていて、
日銀の政策としては、基本的に現状維持なワケですから。

補足のため、ドルとペソのチャートも確認しておきます。

 03

やはり、ドルはペソに対しても高いですね。

ただ、ペソは円に比べて、やや遅延した動きをしていますね。

発表のあった5月から上昇している点は一緒ですが、
5月が高値ではなく、 4ヶ月も遅れています。

当局が介入でもしていたんでしょうか・・・。


とりあえず、ペソ円相場に関しては、
ドル円以上にビビる必要はなさそうです。

米国の緩和縮小よりも、
次に出てくる日銀の政策のサプライズに警戒ですね。

米国の緩和縮小に関しては、
日本以上に、フィリピンのような新興国の方が
色々とヤキモキしているでしょうね。

フィリピンの話は、まだ大きく出て来ていないですが、
ブラジルやタイなど、
今まで緩和によって供給されていたマネーが流れ込んでいた
エマージング市場(新興国)から、
緩和縮小をきっかけに、資金が流出していくでしょうから。

新興国は、自国通貨が売りまくられるので、
買い支えるのに必死でしょう。

下手すると、日本以上に通貨安になるかもしれません。

円安ドル高だけど、
それ以上にペソ安ドル高なので、

結果的に、ペソ安円高になるかもしれません。
 

高校の同級生が不動産投資を始めようとしているようです。

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何気に、2013年の初投稿でした。
「大家」というハンドルネームを冠していながら、
不動産ブログを半年近くほったらかしにしてましたw

ここ最近は先物のトレードに注力していて、
大家としての自覚が薄れてきていましたが、
おとといくらいに、高校時代の知人からメールが着て、

「N君、俺も不動産投資を始めたいんだけど、
初めてでよく分からないから、
ちょっと話を聞かせてくれないかな」
と言われました。

彼とは、今年の3月に、
地元で、共通の知人の結婚式に参列した際、
少し海外不動産の話をしていて、

彼はその時、なんかのメルマガで読んだ
米国不動産に興味を持っていたようですが、

僕のフィリピン不動産でのトラブル事例などを聞いて、
米国不動産に手を出すのはやめたようです。

「本当に信頼できるパートナーが居ないと、
海外不動産は、思わぬトラブルに巻き込まれたときに、
どうしようもなくなるよ」とアドバイスしたのですが、

それで、メルマガでちょっと感化されてくらいで、
安易に、そのマーケッターに付いていくことに疑問を感じたのかと思います。

で、この1ヶ月くらいの間に、
今度は国内の不動産に興味を持ったようです。

これまた、「○○年でウン千万円の資産を築く成功法則」
的な書籍に感化されたようですがw

で、その書籍を書いた人が推奨している不動産屋に行って、
物件の紹介をうけたようですが、
これがヒドイwww

ざっくりと物件のスペックを書きますと、

・埼玉県さいたま市の都市部
 路線価が18万4千円もあって、
 エリア的には、価値はそれなりに高そう

・築25年のRC(4階建て)

・売り出し価格:約2億円

・1フロア130~150平米程度で、
 総床面積は550平米

・18平米のワンルームをメインに構成されており、
 The☆バブル期の投資物件という感じ

・表面利回り約9%


・・・いかがでしょうか?

この物件情報を見た時に、
「うーん、築25年で表面9%な時点で、
俺だったら却下しちゃうけど?w」
とコメントしました。

で、彼はまだ
不動産投資に基礎知識のようなものが
ほとんど無い感じで、

「この2億円って値段が、
高いのか安いのかも分からない」
とか言うわけですね。

で、「積算価格というのがあって・・・」
という話をしたり、
小1時間、基礎情報を伝達したり、
物件のダメ出しをしたりしました。

僕がこのブログを書き始めた時、
既に、約5年の勉強期間を経ていたので、

あまり、基本的な知識のことには触れないできたんですが、
こうやって、ビギナーの人と話してみて、
改めて、基礎知識を振り返ってみて、
ブログのネタにでもしてみるか・・・w
という気になったので、

新たに、
「ビギナー向け基礎知識」
というカテゴリまで新設して、
久しぶりのブログ記事をアップした次第です。

とりあえず、
(1)表面利回りを見る際の注意点
(2)積算価格を計算する
(3)業者の収支計画書をジャッジする
こんな辺りを記事にしてみようと思います。

長くなってしまったので、
次以降の記事で。


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