いなかっぺ若手整形外科医の資産形成奮闘記

いなかっぺ若手整形外科医の資産形成奮闘記です。 不動産投資、投資信託、節約術、サービス付き高齢者向け住宅など資産形成について興味を持っていることを雑記を交えつつ記していきます!

こんちには。 いなかっぺ若手整形外科医です。 岡山県出身、大学は関東に出て再び岡山県に戻ってきました。整形外科医としてはかけだしで、資産形成についても始めたばかりです。 得た知識や考えたことをこちらでアウトプットし徐々に成長していく姿をお見せできればと思いますので何卒よろしくお願い致します!

こんにちは、いなせです。

先週某サ高住にお邪魔して話を聞かせて頂いたのでそれについて記します。
某サ高住は築2年、40平米の部屋が大多数で夜間はヘルパー常駐、昼間も訪問看護と提携しており医療サービスも提供できます。とことん高級志向でありコンシェルジュはスーツでの対応、食事は厨房で専用スタッフが作りきざみとろみにも対応できます。
入居者とスタッフの会議が度々行われ、入居者の要望に応じて施設をよりよくしていく工夫もしています。
床も施設のようなチープで白いものではなく私が今住んでも良いような高級感のある綺麗で広い部屋でした。
取締役の方、常務の方とお話させて頂いたのですがお二方とも入居者様との交流もあり昼は一緒に外食なさることもあるようです。
常務が仰られていたのは教育がものすごく大事だということです。
やはりスタッフ教育によって質の良いサービスを提供することがサ高住では求められており、それを蔑ろにしては成功はないとのことでした。
アウトソーシングで外部に夜間介護サービスなどお願いするとしたらスタッフの質が担保できないことが課題ですね。
夜間など来て頂くスタッフの方々が固定してきたら接遇マナー研修など開催して入居者様の満足度を上げることが必要かもしれません。
まだスタッフをアウトソーシングできるかもわからないので、週末など利用して介護事業者を訪問して話を聞いてみようと思います。
長い道のりですね、、笑

こんにちは、いなせです。

不動産はやはり買値がなんといっても大事ですね。
不動産のプロがいつも仰っているように安く買えばなんとかなる、その通りだと思います。
家を解体するのにもお金がかかります。木造の方が鉄骨などに比べて解体費用も安いですが100万以上掛かることもザラです。
何らかの理由で古くなった家に住まなくなって解体費用も勿体ないという家の処分に困っている人はいくらでもいて、その方々は激安で売ってくれるようです。それをリフォームして売るのがプロの妙技ですね。

本日見学させて頂いた物件も190万なのでそのまま3万で倉庫として貸したとしても利回りは19%です。減価償却考えると4年以下で回収できるので利用者さえ見つかればすぐに採算が取れます。

個人的な話ですが最近は不動産に関わらず投資したいしたい症候群に罹患しているので盲目的にならないように気をつけないといけません笑
騙されてリカバーできないことをしてしまっても自己責任ですからね。
知識でリスクは最小限に留めましょう。自分の足で稼ぎましょう。汗をかかないと損する世界なので。

こんにちは、いなせです。

まだまだ運営上の課題は残るものの、とりあえず隣の市でサ高住を建築したことのある大手の建築業者の話を聞くことになりました。
故意にして頂いている不動産屋の御紹介ですが、大手なのでブランド力は抜群なのですが建築費はべらぼうに高くなります。
建築費は家賃に反映されてしまうのですが、田舎の高齢者がどこまでブランド力や建築の質を重要視するかですね。建築素材によって得意な業者も違うでしょうし、安い方が当然入居しやすいのでここで即結することはないですが、運営のノウハウや部屋の間取り、構造などアピールポイントを勉強できればと思います。

加えて週末は岡山大家様達と物件見学会があるので楽しみですね。久しぶりの参加ですが、ご一緒される方々よろしくお願いします!

前回の続きでサ高住の難しさについて記そうと思います。

サ高住は前回書いたとおり夜間も介護士を常駐させる場合がほとんどで固定費がかかります。そうなるとその人件費を補うために戸数を増やす必要があります。
できれば一棟40戸以上は欲しいところです。
しかし、狭い部屋に介護のそんなに必要のない人が住みたいと思うでしょうか。
18平米の狭い部屋をたくさん作り、介護事業ありきのサ高住は入居者おらず介護で採算が取れないことから経営が厳しくなっています。
広い部屋であっても差別化をして魅力ある部屋にするための工夫も必要です。
それがまた戸建と違って難しいです。
魅力ある部屋作りについては今後も引き続き勉強していきたいと思っております。
医療や介護だけ考えていても失敗、不動産的な思考のみで考えても失敗してしまうのです。

色々書きましたが、これらの問題点を一つ一つ解決していくことで国のためにもなり投資にもなる田舎の土地活用としてサ高住は成立すると考えています。
いつになるかわからないですが、少しずつ計画を進めていきたいですね。アイデアなどどしどしお待ちしておりますので(笑)どうかよろしくお願いします。

こんにちは、いなせです。

今回もサ高住について記したいと思います。
サ高住の運営の難しいポイントとして、夜間も介護士を常駐させているサ高住がほとんどでありそうすると固定費かかかるということです。
通常のマンションやアパートであれば空室であっても人件費など出費はほぼかからないですが(ローン返済除く)サ高住は空室が多いと人件費に圧迫されて赤字になってしまいます。

また、サ高住はジレンマを抱えています。
高齢者の方々も出来るだけ昔から住んでいた戸建などの自分の家にずっといたいことは当然です。介護の度合いが上がるなどの理由で仕方なく施設に入所するのです。
サ高住はコンセプトから要介護度が低い人をターゲットとしています。しかし、そもそも要介護度が低い人は持ち家を離れないのです。
介護度が上がってサ高住に入ったとしても、前の記事で書いたとおり介護で粗利を得ることは厳しいのがサ高住です。
そのジレンマを抱えているからなんとも難しい、、
なにも考えずに補助金が出るからと参入してしまうと痛い目を見てしまいますね。

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