BRICs投資信託情報局

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SPC-REIT.COMは2012年4月末日にて終了!

J−REITの情報を発信し続けたSPC-REIT.COMが2012年4月末日にて終了しました。

これだけの良質サイトが閉鎖するのが、日本のREIT市場の悲しさでしょう。


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おそらく、日本において、単独のJ−REITを買う投資家がそれ程いないということでしょう。

SPC-REIT.COMは個別REITの様々な情報が得られますが、個別の分析を行うより、J−REITの指数に連動するファンドを買ったほうが

労力、安全度、リターンのバランスが良いという判断です。

確かに個別REITでは、安全だがリターンが少ないものか、リターンはあるけどリスクがあるものしか選択できない。

勿論、リターン狙いもあるのですが、リスクを取った割には、リターンが限定的なのがREITです。



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そうであればファンドというのは妥当な選択だと思います。

時価総額に比例した比率で保有されるので、リスクのあるREITが破綻しても致命傷は受けにくいからです。

しかし、その様な環境であっても、SPC-REIT.COMクラスのサイトが終了するのがやはり、日本のREITの現状なのでしょう。悲しいことです。






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欲しいJ−REITファンドが無い!

J−REITファンドは39本位あるようですが、ほとんど特色無く、選択の余地がありません。

結局、本来の投資本位の選択ではなく、信託報酬の安さなどで選ぶことぐらいしか出来ません。

何とアイデアの無いことでしょう。

例えば、レジデンスに特化したREITや、オフィスに特化したREIT、優良低利回りREIT、ジャンク高利回りREITなどがあっても良いのではないでしょうか?

現在あるのは東証REIT指数に連動するインデックスファンドとアクティブとは名ばかりの、インデックスファンドとほとんど変わらないエクティブファンドです。

指数に連動するようにするのは簡単な話です。

時価総額に比例して保有すれば同じ動きをします。

これは、指数の算出が時価総額に比例した保有換算で行われているので、同じ保有を目指せばいい訳です。

しかし、これでは時価総額の大きなJ−REITを多く保有することになり、おおよその成績は、時価総額の大きなファンドに左右されます。


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勿論、そういう運用を目指す人はそれで良いのでしょうけど、事実上、全てが同じようだというのも面白みが欠けます。

時価総額が大きなJ−REITの代表は日本ビルファンドです。つまり超優良物件で低利回りの物件で決まってきます。

時価総額=株価✕総株数

ですから、総株数の圧倒的に多いファンドの保有比率が極端に高くなるからです。

これは、低リスク運用を目指す人の目的にあっていますし、運用方針も、増資がなければ総株数は一定ですから、基本的にはエクセルに株価終値を入力すれば簡単に求まります。増資があったとしても、株数も変えるだけですから、運用の上手い下手もありません。

ですから、運用報酬も安くて済むのはわかります。

ところが、アクティブファンドまで、インデックスと同じ様な構成にして、気持ちだけ特色を持たせただけで、実際には運用成績は大して変わらないのに運用報酬だけ高いというお粗末な感じなのは酷い気がします。


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アクティブファンドであれば、基本的に運用成績はインデックスと大きく変わる要素がなければ意味がありません。

インデックスより大きく勝てるものを目指すのであれば、結果、インデックスに負けてもいいのです。

それが出来ないのは、運用成績を求めるより、責任回避を基準にした運用をしようとするからです。

何故下がったのか?でもインデックスも下げてますから!

でも我々が欲しいのは、例えば高利回りに特化したり、レジデンスに特化したものではないでしょうか?

その結果、高利回り=低格付けのある一社が破綻して、被害がインデックスファンドより大きくたって気にしません。破綻しなければ、インデックスより大きなリターンを得られ、それを狙って買う訳ですから。

オフィスとレジデンスだって、同様の明暗がありますが、自分で選べることが利便性です。

運用だって、そんなに難しいわけではありません。

最初はインデックスと同じ時価総額に比例するように保有すればいいのですから。

但し、全てのREITを保有するのではなく、高利回りによる選択にもれたREITだけ保有比率を0%に変えれば良いわけです。

その選択が妥当かどうかは目論見書に明記すれば良いわけです。レジデンス特化などは、その選択すら労力が不要です。

レジデンス用だけ組み入れれば良いのですから。実際には破綻リスクのは高まりで保有銘柄から外すルールとかを明確にすれば良いのでは無いでしょうか?






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日本人が米国人より優秀なのに貧しい理由!

米国が起こした金融危機なのに、何故、日本は、貧しいのか?

これは、日本人が株式投資をしないからです。

これは非常に愚かな話で、自分の国の優秀な会社が資金不足で良い国ができるはずがありません。

ですから、思い切った、預貯金蔑視政策をやるのも手でしょう。

5000万円を超える預貯金の利子に対する税率を50%にして、株式の利益を非課税にするのが良いのではないでしょうか?

預貯金はあくまでも、自分個人に必要なもので、社会にはほとんど貢献しません。

ですから、アメリカの企業に比べて、日本の企業がはるかに優秀でも、日本人が貧しいのは、当たり前です。

日本の会社は技術はあっても、国民がお金を出さないので...。

米国の会社は技術が無くてもお金があるので、日本の会社に資金を出せばいいのです。

さて、基本的に利益配分の方針は、資金を出した者が決めるので...。

まあ、日本の企業の生み出した全てが利益や知的財産は、外国人のものになっていきます。


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レナウンやシャープなどに外国資本が入ったり、資本提携しているのは有名です。

会社の利益が外国に出ていけば、国内の雇用が維持できるわけがありません。

では、どうすれば良いかというと、貯金をしないで投資をすれば良いのです。

そうするだけで、日本の企業が稼いだ膨大な利益や、それ以上の利益をもたらすかもしれない技術の流出を抑えられます。

我々は預貯金で得られる利息がほとんど役に立たない程、小さい事を知っていながら、投資で損する環境が選択肢を無くしています。

何故、株式で損するかというと、外国人の投資比率が高いからです。

でも、外国人の投資が多いというより、日本人の投資が少なすぎるのです。

日本の企業の優秀さを知っていながら、自国民の投資比率は異常なほど少ない。

ですから、本来、日本に関係ない外国の要因で日本の株が下落する。

米国で金融危機が起こると、米国の資金は、米国内に優先されますので、日本の株式市場からは、資金が逃げ株価は下落する。

この際に、外国人の保有比率が高くなければ、適度な買い場になりますが、極端に下がりすぎるので、損切りに拍車がかかる訳です。


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応援ありがとうございました。

もし、日本人が自分の国の優秀な企業に投資するなら、株に投資すると負けるという環境は改善されます。

企業が資金繰りに困らなくなれば、利益自体が増え、その中から海外にもぎ取られる割合が減れば日本の経済は良くなります。

この環境は投資家が儲かるというより、日本の労働者の賃金が上がり、失業率が低下するという結果をもたらす筈です。






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エアコンを止めるより、テレビを止めるのが先!

相変わらず、田中角栄の行った簡単な停電回避策が一切テレビには流れません。ある意味、マスコミの情報操作は、東電の比ではないですね。

勿論、テレビを止めるだけでは足りないかもしれませんが、

計画停電免除区域では、エアコンもテレビも使い放題で、計画停電区域では、テレビを見ないのにエアコンも使えない。

これはおかしな話です。(テレビを止めるのは電力が足りない、猛暑の昼の数時間です。お年寄りの楽しみを取るのかという的はずれな論議はやめましょう。計画停電区域のお年寄りが熱中症で無くなる可能性があるような日の数時間の話です。)

まず、その様な日は需要予測に基づき、テレビ放送を猛暑の昼間の数時間止めるのが先でしょう。

別ブログからの記事の転載です。



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少し、前に、暑い日があり、クーラーをつけないと耐えられないと思った時があった。

気温は24度くらいでしょうか?でも、一応、クーラーをつけないで頑張れました。

夏に、本当に計画停電でクーラーがつけられないなんて、子供に笑われるような無計画な状況を作るのでしょうか?

私には、また、テレビ局と東電の阿吽の呼吸かな?なんて思ってならない。

節電なんてやられて、原子力発電が不要な事がバレたらヤバイ!

暑い日は、昼間だけテレビを止めろなんて決まったら、CM収入が減ってしまう。


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しかし、今やるべきことは、本当に必要な電気だけなら原子力発電無しで、補えるかどうかをきっちり見積もることです。


中小企業の仕事に支障が出るようなのは、節電とは言わないでしょう。支障が出ないように出来る範囲が節電です。

発熱して40℃を超える職場でクーラーを止めろとか言うのは節電ではなく殺人です。

今年の夏の電力の使用予測は節電を考慮して、関東は余力があるようですが、関西は15%程度不足するらしい。

まずは、省エネできる設備を早めに補助を出して整える必要はあるでしょう。
(ある企業では、蓄電池とLED照明で30%の節電が実現できそうですが、そういう設備にはお金がかかります。あるいは、工場の温度を変えると、精度が保証できない業種もあり、実態に合わせた節電要請も必要です。)

何が節電で何が無理な我慢かは、誰でも分かる話です。

そんなわけで、TVでは絶対に流さない情報を広める協力をしていただける方は記事をコピーして、各自のブログで広げて下さい。草の根運動です。

私は関西の人間ではないですが、関西だけが苦労して賄うのは無理だと思います。

今年は早めに電気の余力のある中部電力などからの融通を考えた対策を進めて欲しいです。

関西電力が原発を稼働する根拠を与えては、事故の場合、関西以外の周辺地域に被害が及び、自殺者まで出ることは東北の保証状況を見ても明らかでしょう。




今は不要かも知れない原発を強引に作って、子供の未来を無くそうとしているのかもしれないのです。あえて、こどもの日にもう一度書きます。

ぶちょーさんの意見ももっともです。利に合わなくても、強引にやってしまう国に原子力を利用することは不可能でしょう。

2012年05月01日 10:11
プルサーマルも未だに追い続けているのは日本だけですからね。
それだけ原子力というもののしがらみが強いのでしょう。マスコミにも原子力反対派の「有識者」は出てこられなくなってきてます。



追記 各地の原発再開の説明会で説得力が無いのは、東北三県の保証が不完全だからでしょう。

安全を強調するのであれば、不幸ながら東北三県で原発事故は起きたが、少なくとも、事後の保証は完全に成されたというのが最低限のラインでしょう。

農産物から放射能が出るか出ないかで農民の生活が左右されるようでは、保証されているとは言えず、ならば、万が一、事故が起これば保証はされないと考えるのが妥当であり、そうであれば、原発再開の一切の説明を信じるほどの馬鹿はいないでしょう。

俺々詐欺が「俺を信じてみてくれ!」と言ってるだけのような気がします。


今まで、何度か節電に関する記事を書いてきた。

例えば、電球をLED電球に変えるとか。

さて、今年は室内の円形蛍光灯をLEDに変えようかと考えたけれど、効果が少ない割に高額でまだ現実的ではない。

考えれば夏の電力需要に関しては昼から夕方までが電力のピークだが、その時間は照明を消してもいいので無理して導入する必要は無さそうだ。

実際に使う手元だけ使うくらいにすれば照明は十分だろう。




さて、我々は、実は世論操作で意味のないことをやっているのでは無いかと思うことがある。

何故、昼間はテレビを観るのをやめるという当たり前の節電をしないのだろうか?

これは、TV局の世論操作とそれを押し切る政治家の不在だろう。

田中角栄は電力危機を回避する為にTVの放送時間の短縮を行った。政治家が良くも悪くも国をリードできた時代だ。

ACの広告は相当ナンセンスだったと思う。

社会から活気を奪い、且つ、効果の無いことばかり流している。

さて、寒い冬や暑い夏に計画停電なんてやられた日には、エアコンが使えない。

でも実際は、そうじゃないのではないか?

暑さ寒さは、無理に我慢すれば体力のない人は死に至る可能性もある。温暖化で昔と違い耐えられない暑さ寒さがあるのです。

そうであれば、電力が足りなくなるのであれば、昼間にTVを止めるのが一番楽なのではないでしょうか?

夜は見られるのであれば、お年寄りはTVを楽しみにしているというセリフは通じないであろう。

暑さ寒さを我慢するのとTVを見るのを我慢するのは根本的に違う。しかも、夜、テレビを見られるなら、昼は見ない方が健康的かもしれない。



TVを見るのを止めると、108万kWが節約できるが、これで原発1基分丸々節約できる。

テレビ自体のインチ当たりの消費電力は液晶で少なくなったけど、買い替え時に画面が大型化したので、やはり、電力は喰うのである。

非常に簡単である。1970年代の田中角栄の様にTVはこの時間帯は放送しないと野田さんが言えばいいのである。

この簡単な事ができないのは、TV局が収益を減らさないために情報を操作しているのでは?なんて考えてしまう。

よく東電の給与は高いとかアナウンサーが言っているが、TV局は東電の約2倍の給与を貰っている。

よくよく考えれば、その高収入を支えているのは公共の電波である。

公共の電波を既得権益として高収入を得ているのであれば、国難のために広告収入が減って結果給与が減ってもいいのではないか?

というか半額くらいになっても、アナウンサーが高収入と言っている東電と同額です。

勿論TVマンは長時間労働かもしれません。

そうであるなら国の指導で大手を振って労働時間が減らせるなら、東電並の給料でもいいのではないか?

また、東電の莫大な広告宣伝費目当てに原発問題に関し、東電の意向に沿った番組しか行って来なかったマスコミにペナルティーはあってしかるべきです。


勿論、原発が全て止まれば、それだけでは済まないでしょう。

しかし、甲子園大会をラジオで聞きながら、少し高めのエアコン設定に扇風機をかけて、たらいに水を入れ足を突っ込むなんていうのもオツな夏休みの過ごし方でしょう。

政治家も国会空転させてる暇があるなら、最初に書いた円形蛍光灯の推進とかにお金を使って、電機メーカーを救ってあげれば良いのに。

そうすれば、今回の様な、数万人規模のリストラは起こらず、失業者対策の費用が不要になるのに。

円形蛍光灯は、現状ではさすがに50%に満たない省エネの為に、10倍以上のコストはかけられません。国が半額補助すれば、私も考えたいと思います。国が推進すれば円形蛍光灯の変わりになるLED照明自体が量産で安くなって、さらに考えやすくなると思います。

夏が来てからでは遅いのです。やることは多いはずです。

尚、野村総合研究所の試算では、エアコンを1台止めるより、全てのTVを止めた方が効果がはるかに高いという話です。

追記

今回の記事は、意味も無く、お年寄りの楽しみである、テレビを取り上げようというのではありません。

ものすごい暑い日の更に暑い時間に、現行の計画停電では

計画停電免除地域では、クーラーもテレビも同時に自由に使えて、パチンコ屋ではキンキンに冷えたクーラーです。勿論、最近のパチンコ台はモニターが付いています。

その向かいにある計画停電区域では、お年寄りがTVを見るのを我慢しても、クーラーは愚か扇風機さえ、つけられず、熱中症で死んでしまうケースが想定されます。

さて、そのような状況で、計画停電免除地域の人はクーラーを使いながらTVを見て、計画停電地域の近所の仲良しのお年寄りが、熱中症で死ぬのを望むほど鬼だとは思えないのです。

じゃあ、クーラーはつけるけどTVを見るのをやめて、更に、節電が不十分なら、クーラーの温度を上げて協力しようというやさしい人々が多いと私は思います。












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弱者と怠け者の区別が出来なければ国力は衰える!

弱者と怠け者の区別は難しいので、とりあえず弱者というくくりで、全て、保護しようというのは、誤りです。

企業が利益を上げることで、従業員に給料が与えられ、国に、所得税、法人税が入る。

その一部が弱者救済に当てられるのは良いことでしょう。

しかし、その構造は、少なくとも、今の国の借金を考えれば...。

「その一部が」

と言う構造であるべきです。

つまり、企業を潰してでも、怠け者を救おうという流れには反対です。

言葉が怠け者に変わりましたが、これは、怠けずに努力しても、成果が得られない、弱者と区別するためです。




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例えば、ソーシャルゲームの課金問題を考えると

_欟發垢觧に、きちんといくら課金されるか表示されるか?
△修龍盂曚社会的に認められる範囲か?

が守られていれば良いというのが、良い社会だと思います。

△亡悗靴討蓮間違ってクリックしたら100万円だったとかは駄目という意味です。低額の課金を何度も繰り返して高額になるのは自業自得です。

でまあ、基本的に、そこは家庭で教えるべきものがあるはずで、それを社会に押し付けるのは、問題ありです。

各個人が、普通に考えればわかることも、考えもせず、責任を社会に押し付ければ、それは、それにはコストが発生します。

でまあ、話を、ソーシャル・ゲームに戻せば、ゲームの社会的意義は私は、全くそういうものをしないので分かりませんが、それを運営する会社が従業員を雇っていることは分かります。業績も良いみたいなので、法人税も払っているでしょう。






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そうであるなら、課金ビジネスが不当であるとか以前に考えることがあるように思えます。


個人的には、いかなる企業も従業員を雇っている以上、今の世の中では、もっとも、大切にされるべきものです。

会社が潰れて、従業員が路頭に迷えば、更に、失業者対策にお金がかかるのです。

企業が存続する範囲で、消費者があまりに酷い騙され方をして、企業だけが、大きく設ける場合には規制もありでしょう。

現状は、普通に学校で勉強すれば、わかることまで保護しようとするあまり、親が子供に注意すれば済むような範囲の課金問題まで問題になり、企業の発展を阻害している様に思います。

子供が課金した金額の一回の請求が100万円とかになるなら問題でしょうけど、10万円程度なら、逆に、良い勉強代になると思います。

(もし、ワンクリックで10万円なら別ですが、アイテムを買いまくり10万円なら、そんなの教育の問題でしょう。)


老人を狙った悪質な訪問販売とかから守ることを国がやるのは大賛成です。

でも、本来守らなくて良いものまで、そこに含めるから、本来守られるべき案件に手が回らず機能しないのがこの国の現状でしょう。

何となく、取りとめもない書き方で申し訳ないですが、結局、国に入るお金と出るお金のバランスを考えて、社会のあり方を考えていかないと国の借金は増えるばかりということを書きたかったのです。

弱者と企業は話がややこしくなるのでやめておいて、怠け者救済と雇用なら、今必要なのは雇用だと思います。


















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元本は気にしないで良いJ−REIT利回り5.3%投資!

AIJ投資顧問の詐欺事件は、企業年金の運用担当者が如何に馬鹿かを明らかにしましたね。

勿論、全ての投資内容を理解するのは無理かもしれませんが、ブラックボックスに投資するなら全資産の10%くらいまでです。

何故、J−REITに投資しなかったのか不思議です。

J−RETは法人税が免除になっているので、普通の株式に比べて圧倒的に優位です。

しかし、重要なのは、J−REITの透明性です。

普通の企業が不動産に投資する場合もありますが、この場合は、我々が何を売買しているかわからない場合が多い。馬鹿な社長がゴルフ場開発を始めて、利益が無くなっていたなんてことが多いですが、J−REITは法人税が免除になる引換に、物件の購入、売却など重要事項の報告義務があるので、事実上、完璧に内容が分かります。

何しろ、物件の売買しか、オペレーションが無いJ−REITの物件売買に報告義務があるのですから。


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つまり、普通の会社のように、馬鹿な社長のアイデアで専門外の事業に利益を垂れ流すことは無いわけです。

まあ、失敗としてはスポンサー企業の不動産を不当に高い価格で購入してしまう可能性はあるのですが、その不動産の売買価格も報告されるわけですから、そこは投資家の腕の見せ所です。

でまあ、各J−REITではリスクがあるので、J−REITファンドを毎日10000口ずつ買い続けていますが、利回りは以下の様な感じ。

インデックスファンドは組成比はどのファンドでも同じになるので、利回りのわかる以下のファンドを参照にしている。

ビルオーナーは週間報告があるので週末での利回りがわかる。



reit0402




















利回りは3月末の株価で5.3%です。

私の買い始めたのは5.8%の頃ですが、この頃は、毎日買い増しはしていませんでした。

でも、恐らく、AIJとか不透明な投資が怖くなった運用者が株式のインデックスファンドやJ−REITインデックスファンドに走ったのでしょう。

ついに、本日、J−REIT指数が終値で1000ポイントを超えました。

私の考えは5%を受け取れるなら元本はもうどうでも良いと言うもの。

勿論、本質的な利益の素の家賃や、入居率が下がれば別なんですけど、人気不人気で株価が上下し、分配金が固定なら、単に株価下落は利回りの上昇に過ぎません。

利回りが上がればそこでまた買えます。しかも元本が安いので利回りが高く、下落リスクも少なく、下落しても利回りが高ければこれだけもらえば十分です。







流れが変わったと思うのは、従来はディフェンシブ銘柄なので、日経が上げる時には、面白くない値動きでした。

しかし、クリアな会計が幸いし、AIJに懲りた運用者が、J−REITを支えていると思うのは私だけでしょうか?

あまり下げる局面が無くなってきています。5%超が買いの目安です。



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節分天井、彼岸底=ギリシャ国債145億ユーロ償還日!

節分天井(2/3)彼岸底(3/21)!底でGO!と言う記事を書きましたが、もう一度その時のグラフを見てみましょう。

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節分天井(2/3)彼岸底(3/21)といいますが、以下のオールアバウトのデータを見ても、彼岸底で買えば簡単に儲かるようなイメージがあります。

higanzoko





















実は節分天井といっても、2月末まで上げる場合が多い。

そうであれば、節分買いの2月末売りもあった気がします。

しかし、今の時点で考えると、彼岸の3月20日がギリシャの国債償還日に当たることを考えれば、全ての投資信託の手数料が無料である安藤証券の口座に入金しておき、この結果を見て動くのも面白いと思います。








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一番、確実に連動するのは為替取引の

EURUSDとEURJPY

なのですが、株もこれに大きく影響されます。

簡単にいえば、為替市場では

EURの売り建てが、もし国債償還がうまく行けば、一挙に解消されるでしょう。ユーロ高です。

しかし、失敗すれば、ユーロも株も大暴落です。

勿論、ECBの動きによるし、ドイツの動きも重要でしょう。

何にしても、彼岸で方向性がでるので、ある程度少量は遊びで先行投資して僻んでGOは変わらない戦略です。

ユーロで狙うなら、テレビでお馴染みの外為オンラインの口座開設で5000円が貰えるキャンペーンを使い、ユーロ円で挑むのも面白いと思います。投資は自己責任ですが、有利なキャンペーンを利用する分は確実にお得です。本投資分に関しては、自分の能力次第です。^^














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雑誌掲載!
bigtomorrow003














月刊ビッグ・トゥモロウ
2010年6月号に当ブ
ログが掲載されました。

メールの連絡先
以下の☆を@に変えてお送りください。 googaa5a☆yahoo.co.jp
安定資産
/契原箙堋蟯5年
利回り1.70%
税引後利回り1.36%
年額\13,600
月額\1,133
預金日2008/09/28
満期日 2013/09/28

▲リックス社債124回2年
利回り2.27%
税引後利回り1.82%
年額\18,160
月額\1,513
発行日2008/6/23
償還日2010/06/23
評価額984,800円

L鄲治硲栂後債8年
利回り3.60%
税引後利回り2.88%
年額\28,800
月額\2,400
発行日2008/12/26
償還日2016/12/26
評価額1,008,628円


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