以前のエントリでも消費者契約法の怖さについて述べたことがありますが、やっと公開された京都の敷引き・更新料特約無効判決の全文を見て、やっぱりこの法律はおそろしいなと思った次第。

下級裁判例 敷金返還請求事件 平成21年07月23日


単に合意内容が書いてあるだけではダメらしいです

判決文の中から、特に象徴的な部分をP21とP23より抜粋。
原告は仲介業者を介し,契約内容の説明を受けていたこと,本件賃貸借契約書(甲1)に「解約引き30万円」の記載があったことが認められ,原告は本件敷引特約の存在自体は認識していたといえる。しかしながら,原告が被告から被告主張のような本件敷引特約の趣旨,すわなち,本件敷引金30万円がどのようにして決められたのか,自然損耗料,リフォーム費用,空室損料,賃貸借契約成立の謝礼,当初賃貸借期間の前払賃料,あるいは,中途解約権の対価の要素を有するのかということについて,具体的かつ明確な説明を受けていたとは本件全証拠によっても認められない。
よって,本件敷引特約は,法10条に該当し,無効である。
原告は仲介業者を介して契約内容の説明を受けていたこと,本件賃貸借契約書(甲1)に「更新料賃料の2か月分」の記載があったことが認められ,原告は本件更新料特約の存在自体は認識していたといえる。しかしながら,原告が被告から被告主張のような本件更新料特約の趣旨,すわなち,本件更新料が更新拒絶権放棄の対価,賃借権強化の対価,賃料の補充,あるいは,中途解約権の対価の要素を有するということについて,具体的かつ明確な説明を受けていたとは本件全証拠によっても認められない。
よって,本件更新料特約は,法10条に該当し,無効である。

「慣習に甘えて、敷引きや更新料2ヶ月の存在を借主にきちんと説明してなかった大家側が悪い」というのが判決当時の報道の論調だったと思いますが、判決では敷引き・更新料の支払い義務ともに契約締結当時借主に対し仲介業者がきちんと説明しており、加えて契約書にも書いてあり、義務の存在自体は借主も認識して契約していたことが認められています。

今回裁判所が言っているのは、事業者は、消費者との契約にあたっては、単に合意の内容のみを契約書に記載して説明するだけではなく、「消費者のあなたには、こんな負担やあんな負担があり、それにはこんな意味が込められてますけど、よござんすか?よござんすね?」というその負担の意味や具体的な負担内容を要素のレベルまで事細かに書いて説明しないと無効だよ、ということ。

大量かつ迅速な取引の成立と消費者保護を両立させるために、事業者に説明義務を負担させるべきなのか、逆に消費者の契約に対するリスク意識を高めていくべきなのか、政策的には難しいところ。

ただ、直近で消費者契約法を根拠にしたこのような判決が出てきた以上、BtoCビジネスの事業者としては契約・利用規約の類はますます分厚くせざるを得ず、逆に消費者にとっては読むのも億劫な契約書を相手にせざるを得なくなりそうです。