昨日ブログでお伝えした、マンションの賃貸借契約で更新料をしらっと請求された件、首尾よく更新料０円で交渉成立しました。
１）更新料をゼロにし、家賃を◯千円上げる。
２）更新料を支払う代わりに、家賃を◯千円下げる。ただしこの場合、
他の物件も選択肢に加え更新するかしないかを再検討する。
この２つのオプションをオーナーに提示したところ、１での契約更新をオーナーが選択し、私の希望どおり、更新料を支払わずに更新することができました。
今回、ウン十万のまとまったキャッシュアウトを免れたこともさることながら、ここで断ち切らなければまた次回も繰り返されたであろう悪しき慣習を断ち切ったことが、大きな成果と思っています。
交渉のポイントとしては、単に法律や裁判例を振りかざして更新料支払いを拒絶するというスタイルを採らずに、オーナーにとってのメリット、すなわち「所有する賃貸物件の月額賃料を上げる」というメリットを提供したという点にあります。もちろん、上昇させる賃料×24ヶ月分がこれまでの更新料水準を超えない範囲に、しかし下回り過ぎない程度に設定する価格設定の妙も交渉上は大切ですが、基本的に月額賃料を上げますよというのは、オーナーとしては悪い気はしない提案だと思います。
タイミングも絶妙だったかもしれません。（昨日もご紹介したとおり）高裁判決では３勝１敗で更新料無効説が優位という現実がある以上、当然にオーナー側にはプレッシャーになっていたでしょう。逆に仮に最高裁で「更新料は慣習として有効」とオーナー側に有利な判決が出た後に更新を迎えていたとしたら、この交渉手段は通用しなかったはず。賃貸人／賃借人のどちらが法的に有利かという結論が出ていないカオスなタイミングで更新を迎えたのは、交渉のペースを作るのにもってこいな状況でした。
さて、あくまで個人的な予想ですが、私は最高裁判決で更新料の“慣習”が全面的に否定される可能性は低いと考えています。そう仮定すると、せめて「自分の不動産賃貸借契約においては、更新料を支払うという“慣習”が無い状態」にしておくことが、次回以降の契約更新において非常に重要となるわけです。これから年末までに更新を迎える方は、多少月額賃料を上げてでも、更新料０円にすべく交渉を検討されてはと思います。
余談 ― その後の妻と私の会話
妻：「更新料払わなくて済んでよかったね。でも、ホントに月額賃料上げちゃって良かったの？」
私：「ああ、でも実はこれにはカラクリがあるんだ。」
妻：「カラクリ？」
私：「月額賃料を上げたことで、近隣賃料相場よりも高くなってるはずだよね。そこで、何ヶ月か経ったら借地借家法第32条に基づく賃料減額請求権を行使して、上げた賃料を元の水準にまた下げるんだ。そうしたら更新料の慣習がなくなった上に、賃料も元通りってわけ。」
妻：「・・・ヤ◯ザだよね、それって。」
（この物語はフィクションです。）
