専業主婦でも利回り20% 不動産投資録

めんどくさがり&世間知らずな20代主婦のぶたどんが不動産投資に挑戦させられ、夫が経済的自由を確立するまでの記録。

ボロ物件の場合、襖ももちろんボロです。
この物件の居間に関しては襖がありませんでした・・・

なので選択肢は2つ
・新調する
・押入をリメイクする


新調しても築古の家は歪んでいて調整が大変そうですし高いのでリメイクすることにしました。

押し入れ リメイク]で画像検索してみてください。
とってもオシャレにリメイクされていて押し入れ感が皆無です!!

そこで挑戦した結果がこちらです。

【before】
013

【after】
065

本当はオシャレにリメイクしたかったんですけどね・・・
予算の関係で最低限のリメイク?で押し入れ感は消せませんでした。

施工内容
・敷居の撤去
・押入の中と外の床をフラットにする
・中段にクッションフロアを張る
・壁にクロスを張る
・押し入れ内の天井をペンキで塗装
・和風なロールスクリーン設置


押し入れ感は否めませんが、このアクセントクロスが可愛かったので女性にはとても好評でした。
このサンゲツのクロスは現在廃盤になってしまい、もう使えないのが残念です。
適度なポップ感と和風ともマッチする色合いがお気に入りです


070

写りが悪いのですが、こちらの障子も好評でした


今回の内装のテーマは【ポップな和】です
古臭いイメージにならないようにしてみたのですが、いかがでしょうか・・・
毎回家の雰囲気によって内装のテーマを買えるので考えるのにとても苦労しますが、仕上がりを誰かに褒めてもらえると嬉しいものですね。



ランキングに参加中です
応援お願いします♪

不動産ランキング

にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村

大家の悩みといえば物件の管理ですね

不動産投資を始める前は
クレーム処理がめんどくさそう・・・
怖い人だったらどうしよう・・・
という思い込みで自主管理には否定的な考え方でした

今現在は7件の戸建ての管理をしていますがほとんど平和なものです
台風が来るたびに雨漏りや破損を繰り返していたヨボヨボの物件達も、先日やっと大規模修繕をしてクレームがなくなりました

・・・と思っていたところ、最近の強烈な台風により今まで沈黙を貫いてきた5戸目の獣の巣に雨漏りが発生、7件目の軒天もやられてしまいました
もういや(´;ω;`)



ここ1年くらいの管理のお仕事は・・・

1戸目
 ・契約更新手続き
 ・外にある水道管の破損
   入居者さんの過失だったので大家の負担はゼロ
 ・流し台下の排水管が外れて漏水
   保険のオプション使用で負担7,000円
 ・隣家からのクレーム処理
   草伸びすぎ問題
   駐車場代の滞納

2戸目
 ・浄化槽の蓋破損
   修繕費1万円程度
 ・雨漏り
   2~3回あり、その都度保険で補修
   広範囲の雨漏りが起こり、屋根葺き替え約70万円(一部保険適用)
 ・水道管凍結
 ・契約更新手続き

3戸目
 ・床の軋み
   音や沈み具合が酷かったため、フローリングへ
 ・屋根破損
   台風で吹っ飛び屋根を大規模修繕(保険適用)
 ・エアコン増設
   コンセント増設のみ負担、約2万円

4戸目
 ・襖破損
   たわんで開閉困難になり新調、約7万円

5戸目
 ・台風で縁側に雨漏り、修繕の日程調整中

6戸目
 ・特になし

7戸目
 ・雨戸の動きが悪い
   大工さんに修繕してもらい解決
 ・台風で軒天吹っ飛ぶ
   修繕の日程調整中

ザっとこんな感じでした
振り返ってみると壊れまくりですね!!

ですが良い人が多いので事を荒立てたりしないので本当に助かります
それに入居者さんがこまめに連絡をくれると、物件をしっかりメンテナンスできて家の価値がアップできるのが何とも美味しいですねぇ

全く連絡なしの物件はとっても楽なのでいいのですが、退去後に全ての問題が待ち受けているのかと思うと恐ろしいですね

管理をしていると言いつつ私はコールセンターのような役割しかしていませんし、毎月クレームが来るわけでもないので自主管理も楽なもんです
戸建てだと庭の管理は入居者さんにお任せなので、物件の様子もめったに見に行きません


最近アパートを購入したので、初めての集合住宅の管理です
戸建てとは違って共用部分の管理やゴミ問題、騒音など集合住宅ならではの問題が発生するのでしょうか・・・
何事もなく平和に過ごしたいものですね



ランキングに参加中です
応援お願いします♪

不動産ランキング

にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村


DSCN2371

このベランダ、朽ちた部分を真下から覗くと隙間から青空が見えました
中まで傷んでしまって危険極まりない状況です・・・

どうしたものかと、最安のベランダに交換したらいくら掛かるのか大工さんに相談したところ、かなり高額だったため断念しました
交換を断念してもこの危険なベランダを放置するわけにはいかないので、ベランダを切り離すことにしました

ベランダってサンダーで切れるんですね
家の一部がいとも簡単に外れていく姿はなんだか不思議な光景です
大工さんは力仕事なので大変そうでしたが、1日かからずに解体されました

切った後は大工さんにいい感じに処理してもらい、トタン屋さんにカバーをしてもらいました
左官屋さんに頼む方法もあったのですが、ちょうど屋根をトタン屋さんにお願いしていたので一緒にやってもらった方が安く済むのでトタン屋さんにお願いしました


ベランダを切り離した後に残る問題は掃き出し窓です!
開けたら落ちます
大きいの柵を取り付けてもらおうと検討したのですが、こちらも予算の関係で断念
結局、窓の内側に落下防止用のポールを2本取り付けてもらいました
私もたろーも部屋の内側に落下防止用にポールを取り付けるなんて案は全く考え付かなかったので、大工さんにはとても感謝しています
おかげで、材料費は数千円で済みました!
たまにこの物件を見に行くのですが、入居者さんはこのポールに物を引っ掛けたりして活用しているようなので結果オーライです


今思うと、この物件は苦肉の策だらけです(´;ω;`)
できれば最善のリフォームをしたいところですが、築古のボロ戸建てなんてやりだしたらキリがありませんし、それこそ『新築そっくりさん』レベルになってしまいます
立地や築年数、広さなどでどの程度の家賃が取れるかを想定して、リフォームのレベルをよく考えることが大切ですね



ランキングに参加中です
応援お願いします♪

不動産ランキング

にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村

前回の【4戸目3】リフォームを妥協するから1ヵ月半経っていますね・・・
最近また色々あって忙しかったという理由をつけてサボっていました

前回の内容は繊維壁塗装でしたが、今度はプリント合板が素敵なヤニMAXのお部屋のお話です
DSCN2397
傷んで壁が剥がれかけたプリント合板、床には鳥のフン
サッシも天井もヤニでまっ茶色です
変わったお札が壁に貼ってあり、なんだが不気味な部屋でした

リフォーム代節約(ケチる)のためにプリント合板の上からクロスを張る予定ですが、この剥がれ具合だと張れません
そこで大工さんと相談して苦肉の策です
傷んだ部分だけ板を入れ替えよう作戦
ボロボロのプリント合板を一部剥がし、そこに新しい板をはめ込んでもらい、パテで均してクロスを無理やり張ってしまおうという・・・
どうしても凹凸ができてしまうのであまりお勧めまできません

大工さんに壁を工事してもらい、壁の溝に全てパテをしていきます
すると殆ど壁がパテになります
もう溝を狙ってパテをやっているのか壁前面にパテをしているのかわからないレベルです

パテが乾いたらシーラーを塗布し、また乾かす
その後やっとクロスが張れます
079
こうなりました
画像だと分かりにくいのですが、白いクロスだと下地が若干透けて見えてしまい薄いシマシマになりました

床面は若干傾きがあったため、大工さんに水平をとって板を張ってもらい、その上からCFです

天井も白く塗ったのですがヤニが染みだしてきてしまい大変でした・・・
しっかりヤニ止めシーラーを塗らないと時間と手間が大幅アップしてしまうので要注意ですね

サッシのヤニはもう・・・根性です
革スキでヤニの厚い膜を削らないと掃除用洗剤も歯が立たないレベルでした
心が折れる程のヤニ汚れを体験したので、室内禁煙の大切さを身をもって体験しました


ランキングに参加中です
応援お願いします♪

不動産ランキング

にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村

中国輸入代行を使ってメルカリで売ってみた
中国輸入代行を使ってメルカリで売ってみた2

現在のメルカリの売上状況です

輸入第1回目 
 ・売上  28,437円
 ・純利益 11,230円
 
 ・仕入額 10,312円
 ・仕入数   90点
 ・在庫数   13点
 まだ少し在庫はありますが、完売時の予想純利益をすでに達成できました!
 少し高く売れた商品もありましたし、何よりもセット売りで送料を節約できたのが大きかったです
 数百円の安い商品は送料の割合がとても高いので、いかに送料を抑えるかが大事ですね

第2回目
 ・売上  17,760円
 ・純利益 ‐2,470円
 
 ・仕入額 14,927円
 ・仕入数   13点
 ・在庫数     2点
 高額の指輪2点がいまだに売れていません!
 もう利益がほとんど出ないような価格にまで下げたのですが・・・それでもまだ高くて売れません
 売れるまで気長に待ちます(´;ω;`)

第3回目
 ・売上  17,150円
 ・純利益 ‐1,224円
 
 ・仕入額 10,312円
 ・仕入数   30点
 ・在庫数   15点
 まだ半分しか売れていないので仕入額の回収までできていません
 サボっていたため売れるスピードもゆっくりです

第4回目
 ・売上  12,560円
 ・純利益  ‐38,223円

 ・仕入額 48,959円
 ・仕入数    120点
 ・在庫数    113点
  7点しか売れていません!
 思い切ってたくさん仕入れてみたのですが、少し心配な売れ行きです


輸入毎に純利益を計算しているので仕入額分を回収しないと利益が出ないという計算になっています
本当なら在庫も資産なのでこのような計算はしないのですが、私からしたら在庫は荷物でしかないので在庫の金額は考えておりません
しかし・・・回を重ねるごとにマイナスが増えているだけなような錯覚?に陥ってしまうので計算方法を前向きな感じに変えてみます!

第1回目
売上  28,437円
利益  14,336円
在庫  2,380円

第2回目
売上  17,760円
利益      7,896円
在庫      1,016円

第3回目 
売上  17,150円
利益    9,239円
在庫    5,214円

第4回目
売上   12,560円
利益     4,675円
在庫   44,312円


合計
売上  75,907円
利益  36,146円
在庫  52,922円

約3.6万円の利益が出ていました!!
在庫が全て売れれば利益がプラス約10万です!!
の~んびりぽつぽつ売れている状態なのでいつになるかわかりませんが・・・
でもこんなに簡単な作業でお金が入るなんてなんだか凄いですね
自分のペースで稼げるのも魅力的です

とは言ったものの去年の12月あたりから始めて約8か月で3.6万円・・・月4,500円!?
不動産投資の方が忙しくほとんど放置状態でしたが、もう少し気合を入れて頑張ろうと思います


ランキングに参加中です
応援お願いします♪


主婦・お小遣い稼ぎランキング

にほんブログ村 小遣いブログ 主婦のお小遣い稼ぎへ
にほんブログ村

↑このページのトップヘ