専業主婦でも利回り20% 不動産投資録

めんどくさがり&世間知らずな20代主婦のぶたどんが不動産投資に挑戦させられ、夫が経済的自由を確立するまでの記録。

最近、大家さんっぽいことをすることが多いです

今ちょうど書いている3戸目の若い物件で不具合が続き、2戸目の長老物件でもトラブルがありました

3戸目は他の物件に比べて若いのでそんなに不具合は起きないだろうと油断しきっていたところ
去年の冬にトイレの不具合が発生しました
トイレの水道管から少しずつ水漏れしていたらしく、そのせいで床が腐ってしまい、便座がぐらぐらと傾くようになってしまったようです
これは危険な状態なので、至急に工事が必要です
最近、懇意にしている大工さんにお願いして1日で床と便器の交換をしてもらうことにしました
もともとクッションフロアの床でしたが、手間を省くために水回り専用のフローリングへ

本当に大工さんは凄いです
便器を外し、床を解体、床を仕上げ、便器を設置これをたったの1日だなんて

無事にトイレはきれいになり、トイレの工事費用も保険で賄うことができました
保険を使ったのでケチらずにいい便器とフローリングにでき、家の価値もちょっと上がったように思います
入居者さんにはとても迷惑をお掛けしてしてしまったので、ギフトカードを贈りました


続いて今月、入居者さんから床の軋みについて連絡を受けました
丁寧に動画も送ってくれたので軋み具合をよく確認することができました
予想していたよりもかなり沈み、音も結構大きかったので補修が必要な状況です
トイレ工事を頼んだ大工さんにまたお願いして、フローリングを敷いてもらうことになりました
今回は経年劣化で保険適用外のため高品質なフローリングは使えないのですが、クッションフロアからフローリングへのリフォームになるので以前よりも丈夫になりますね
工事はこれからですが下見の日程も決まり、順調に直せそうな気がします


そして2戸目の長老物件は、水道トラブルです
キッチン水栓の水が出なくなってしまったようです
連絡を貰った日に保険会社経由でクラシ〇ンを呼んで無事に保険の特約内(無料)で直してもらえました

結局、水栓金具の中に砂のようなゴミが詰まっていただけだったようです
後日「また水が出ない」と連絡を受けビックリしたのですが、すぐに出るようになったので凍結して一時的に出なくなっていたようです
今年の冬は特に寒かったですからね・・・
他の物件でも凍結していないか心配です


しかしながら入居者さんから連絡を貰った日に対応できて本当によかったです
毎度立て続けに問題が発生するのは未だに謎ですね


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中国輸入代行を使ってメルカリで売ってみた】のその後です

現在の売り上げは、40点売れて15,960円純利益は8,242円です
前回が21点9,220円純利益4,874円です
約2か月で20点と、かなりスローペースですね


上の計算だと商品ごとに利益を計算しているので、仕入れ値の元が取れているのかというのがわかりません
なので計算方法を変えて全体での利益を見てみます


売上             15,960円

メルカリ手数料       1,596円
送料            2,456円
商品(90点分、送料手数料込)10,312円

売上-(メルカリ手数料+送料+商品)=1,596円
(梱包の封筒代が抜けていますが、200~300円程度でした)

ということで、仕入れにかかった費用は全額回収できたので、これでもう損をする可能性はゼロになりました!
残りの50点を売れば利益がそれなりに出そうです!

ですが、そこは【中国製】仕入れたすべての商品が売り物になるわけではありません
検品していると、造りが雑で日本だったら不良品レベルのものが結構混ざっていました
売れないものはオマケとして他の商品を買ってくれた人にプレゼントしてしまうので利益にはなりません
安く仕入れる代償なので仕方ありません
そこを考慮したうえでの利益計算が必要です



売れる商品を見つけるのはやはり難しいです
仕入れた商品でひとつも売れていない商品はありませんが、人気の差は感じます
大量に仕入れたリボンのヘアクリップは割とよく売れるので助かりますが、数百円で出している指輪などは安っぽさが滲み出てしまうのか売れ行きが良くありません
だからと言って高品質で2,000円近くする指輪ならよく売れるのかといわれるとそうでもないのが悩みどころです

メルカリでよく売れている人気商品を同じ価格で売ればいいんじゃないかと思いますよね?
私もそう思っていたのですが、仕入れる量によってコストが変わってくるので大量に発注してコストダウンしている玄人たちと同じ値段で売ると利益が低くなってしまいます
自分も大量に発注してコストダウンすればいいのですが初期投資が大きくなりますし、在庫のリスクも高くなります・・・
また、ライバルが多いので写真や価格設定など様々な工夫も凝らしていく必要があります

逆にメルカリであまり売られていない商品を狙うと、自分で自由に価格設定できますしライバルが減るという利点があります
売れるか売れないかの予測ができないのが難点ですが・・・


薄利な王道を狙うか、自由に価格設定できるニッチを狙うか

よく言う低リスクローリターン高リスクハイリターンですね!!



私が1回目に仕入れた商品はメルカリで売っている人が多い商品もあり、王道スタイルに近かったように思います

12月中旬に第二弾の仕入れを行い、そちらはニッチで勝負してみました
その途中経過についてはまた次回書いていこうと思います


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今度こそはセルフリフォームしたクロスについて書いていきます!


今回はリビング・洋室・トイレのクロスを張り替えました
基本は量産クロスを使用して、各部屋の一部アクセントクロスです
2戸目の失敗を生かして、今回は少数精鋭で挑みます
統一感を重視し、リビングと洋室のアクセントクロスを同じものにしました
クロスの種類は何百種類もあるので色々試してみたい気持ちを堪えるのが大変でした

悩みに悩んで決めたのがリリカラのSLW-2737(旧LW‐678)というクロスで柔らかな色で女性ウケがよさそうです
カフェ風なイメージにもピッタリ!

意気揚々と施工してみると・・・
実物のクロスはレンガの柄が予想よりも小さめで、色も淡めなためあまり写真映えしませんでした
この画像をよく見ると、ハンガーがかなり小さいので大きさを錯覚したのかもしれません

見本で見るのと壁に張って遠目から見るのとでは印象が違うためクロス選びには注意が必要ですね
部屋の全体の雰囲気は柔らかで可愛らしくなったので満足なのですが、写真映えを重視するなら、もっと柄が大きくて色の濃いものを選んだほうがよさそうです
ですが大きくて色の濃い柄が部屋の中にあると落ち着ける空間にならないのではないかとも思うので、加減が難しいところですね



トイレとリビングが同じ柄というのは嫌なのでトイレだけはアクセントクロスを変えました
この画像の木目のクロスです
「FE3987」の画像検索結果
こちらは現在廃盤になってしまったようです
実物は若干青みがかった色で柔らかな印象です

青みがかったクロスに合わせてミントグリーンの可愛い照明も取り付けました

可愛い照明でとても気に入っていたのですが、ここでもまた誤算がありました
取り付けると照明が下からしか見えないので傘の内側(白)しか見えず、外側の可愛いミントグリーンがあまり見えなくなってしまったのです
あと裸電球を肉眼で見ると目がチカチカします
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画像が暗くて見えにくいですが、上から撮らないと照明が写らなかったため、こんな撮り方になってしまいました・・・
可愛いトイレなんですけどね。。。あと一歩というところです




前の大家さんがお手入れをしてくれていたおかげで、玄関や階段はまだ張替えしなくてもよさそうな状態でした
ですが一部どうしても汚れが落ちない部分があったので、以前本で読んだ【デザイン張り】なるものに挑戦してみました

・汚れた部分の大きさより大きめに新しいクロスをカットして糊付け
・張り替える部分の汚れたクロスを丁寧にカッターで切れ目を入れてから剥がす
・あとは普通のクロスと同じようにカッターでつなぎ目を処理する

簡単に言えば汚れた部分のみを張り替えるだけです
つなぎ目がおかしくならないような柄を選ぶのがベストで、木目やレンガの柄に合わせて切るとデザイン張りがしやすいかと思います
リビングに使ったレンガ調のクロスが余っていたのでそれを利用して思いつきでやってみましたがうまくいったような気がします!
全面張り替えるよりも楽でコストもかかりませんし、オシャレに見えるなら一石三鳥ですね!!
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ぽつんと一か所だけというのも変なのでバランスを見て汚れていない場所も張り替えるとオシャレ感が増すかと思います



次回はクッションフロアについて書いていきます!


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前回書けなかったリフォームについて書き始めます

最初はやはり塗装作業からです
一番汚れる作業なので最初にやるに限りますね
和室のくすんだ木部をニスでつやつやに仕上げ、在来施工のお風呂場の薄汚れた壁を白く塗っていきます

築30年はまだ在来工法のお風呂が多いんですね
築40年を越えると丸い石がランダムに敷かれたようなタイルが多いように感じます
あのタイルはとても古臭く感じるのはなぜなんでしょうか・・・
昔の実家やおじいちゃん・おばあちゃんの家で見たことがあるからかもしれません
むしろ今の若い子が見たらオシャレに感じる可能性も!あるかもしれないですね
服の流行のように家の流行もリバイバルしてほしいものですが、服と違って機能が退化するのできっとないんでしょうね

内容がずれてしまいましたので戻します
今回の物件は淡いピンク色で四角いタイルだったので可愛い雰囲気のお風呂でした
床面はモザイクタイル、壁面は大きめのタイルです
全体的にきれいなので大幅なリフォームしなくても使えそうですが、床面のタイルが割れてしまったのか、コーキングで補修してあり、そのコーキングが茶色く変色していました
取り除こうと頑張ってみたのですが、頑丈にこびり付いてしまって取れませんでした

床のタイルはオシャレだっただけに残念ですが、床面だけ大工さんにペディシートを施工してもらうことにしました
タイルよりも冷たさを感じませんし、滑りにくいように加工してあり、弾力がある素材なので安全に面も優れています
価格も13,000円程とお手頃です
専用のボンドや見切り材が少々高いのと、施工を大工さんなどにお願いすると人件費がかかりますがそれでも十分に安いですし価値のあるリフォームだと思います

浴槽はステンレス製の置き型でした
テンションの下がる銀色のお風呂です
ひんやりするし見た目が古臭いんですよね・・・
なので浴槽も交換です
置き型なら配管などをガス屋さんに外してもらって、浴槽を置き換えるだけなので簡単です
しかも古いステンレスの浴槽は金属の買取業者に買い取ってもらえるのでお得な気分なります
浴槽

不要になった給湯器も数千円で買い取ってもらえるのでなんだか嬉しくなりますね
リフォーム中は出費がかさむことが多いので少しの収入でもありがたみを感じます


浴槽はガス会社さんにお願いしてFRPの白い浴槽を入れてもらいました
ノーリツのSP1172です


ガス会社の担当さんは「この浴槽は真四角じゃなくて背もたれがなだらかになっているから置き型でもゆったり入れる」と仰っていました
確かに背もたれ部分が垂直じゃないので寄り掛かりやすくなっていますし、肘置きのようなでっぱりもあるので、よくある真四角の置き型の浴槽より心地よく入れそうです

費用としては浴槽代金だけで、設置などはタダでやってもらえました
自分で注文するよりもガス会社さんから注文したほうが安く手に入りますし、注文から取り付けまで全部やってもらえて本当にありがたいです

お風呂のビフォーアフターです
劇的ではありませんが
DSCN1985

081
リフォーム後の写真がこれしか残っていなかったので浴槽の素晴らしさが伝えられないのですがバランス釜がなくなり、床面がきれいになって、明るくなったように思います

写真がゆがんでて気持ちが悪いですね
広く撮りたくて間違って魚眼レンズを買ってしまったのでこのザマです
しっかりした広角レンズの必要性がよくわかります


今回はリフォームをした箇所を挙げていって、クロスのデザイン張りについて書こうと思っていたのですが数行でお風呂の話になり、完全にお風呂の回になってしまいました
次回こそはクロス関係を書いていきます!!


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引き渡しが終わった直後からリフォームに取り掛かりました
ですがここでトラブルです
この物件、実は水道が井戸水だったのですが井戸ポンプのトラブルなのか全く作動してくれず水が使えず困りました
入った保険の特約で『クラ〇アン1回(30分以内の作業)無料』というのがありまして、井戸のポンプにも対応するか不安でしたが、連絡してみたところ対応してくれるようだったのでお願いしました
結局、スイッチを押せば直るトラブルだったようです
井戸ポンプは今まで触ったこともなかったので本当に無知でした・・・
井戸

後に井戸関係で一波乱起こりますが、リフォーム終盤での出来事なのでまた今度書きたいと思います
とにかく井戸は避けろと言われる理由がよくわかりました



物件のリフォームに取り掛かると必ずと言っていいほど遭遇する水道関係のトラブルですが、その時お世話になる保険(クラ〇アン特約)はいつも同じものです
空き家の状態で入れる保険が限られているという理由がほとんどなのですが、大手で保険料が高いせいかとても対応が早いですし保険金を請求しても出し渋ることなく出してくれるのが魅力です
保険の窓〇のお姉さんが言っていたのですが「セコ〇は安い分、保険金も出し渋る傾向がある。破汚損で保険金が降りたケースはあまり聞かない。じゃあどうやったら破汚損で保険金が降りるのかってくらい。」とまで言っていました
所有する物件はたいていボロ物件で台風に弱いので、保険が降りないとなるとかなりのダメージになります
なので、高くてもきちっと保険金を払ってくれる保険会社の方が私は安心です
たろー的には保険料が高くて利益を圧迫しているので変えたいようなのですが・・・

ちなみにいつも同じ保険のお姉さんに保険の契約をお願いしているのですが、今回の3戸目の保険契約の際には私たちの目標について「希望的観測ですよね」と言われてしまいました
ハッキリ言われると逆に気持ちがいいものです
ですが数を重ねるごとにお姉さんの反応が変わってきて、最近では「順調ですね!」と言ってくれるので嬉しい限りです
ささくれ毟りとる系女子の媚びず飾らずなお姉さん、大好きです

リフォームとあまり関係のない話になってしまいました
次回からは室内のリフォームについて書いていきます!


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