セブの不動産事情

2013年11月03日

セブ不動産を賃貸へ~借り手の募集などはどうしていますか?

ブログのコメント欄で質問いただいたのでご返答しましたが、
私の場合は購入した業者さんに全てしてもらっています。


セブポットさんを使う事も考えたのですが結構高いようなので、
現地にポスターを貼ったりローカルな方法で募集しています。


募集看板も出す予定なのですが、現在現地周辺道路が工事中なので
道路がきれいになってからですね。


それでも見つからない場合は現地の業者さんを利用するそうです。
(手数料かかりますが楽です)


現地にポスターを貼るだけでも問合せはあるようですが、
双方の思惑もあり(長期がいいとか、家賃とか・・・)
まだいい借り主さんとめぐりあえていませんが、
あせらずのんびりいきます。


ちなみに問合せは韓国人の方が多いそうです。


もちろん韓国人の方でもよさそうな方だったらOKなのですが、
家賃の事などかなりシビアなようで見送っています。


そういう交渉は不動産を購入した業者さんがやってくれていますが、
1から自分では絶対無理だなぁ・・・と思います。


というわけでまだ借り手の方決まっていませんので、
セブ(マクタン島)で賃貸物件お探しの方、うちの家はいかがでしょう(笑)
とブログでも宣伝しておきます。



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物件:マクタン East Ridge Residences
http://www.cebu-fudosan.com/housing/2013/01/eastridgeresidences.php


大きな地図で見る

sDSC04050

sDSC04052
こんな感じのヴィレッジです。
ヴィレッジ入口に警備員さんがいるので安心です。

(2F)
sDSC04056

sDSC04057

sDSC04059


(1F)
sDSC04060



間取り:2LDK
1F・・・リビング・キッチン
2F・・・2Bed Room

シャワー(バスタブなし)・トイレ・各部屋クーラーあり
冷蔵庫・電子レンジ・電気コンロ・家具付

家賃:21,000php/月


お世話になっている日本人の方がこちらのヴィレッジ住まれているので、
もし何かあった場合も安心です。


お問い合わせはこちらまでお願いします。
(このブログをお知らせいただけると話がスムーズです)
http://www.cebu-fudosan.com/contact/forms/index/2

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借り手の方がもし決まりましたらブログで報告させていただきますね。


そういえば先日のフィリピンの地震ヒヤッとしましたが、
幸い物件には影響はありませんでした。
ご安心ください。





cebu935 at 13:13|PermalinkComments(0)

2013年08月29日

セブ不動産を賃貸へ~だいぶ工事が進みました



先日物件の電気申請関係が終わり無事電気が通り、
現在賃貸へ出すための工事をしています。


すでに建っている物件を購入したのですが、
クーラーをつけたり・・・


image (4)


(フィリピンのクーラーはかわいいサイズです。
 ちなみに壁に穴をあけるのに予想以上に費用がかかったそうです。)

image (9)



外にも室外機ついています♪



窓に網戸をつけたり・・・


image (10)



この物件はキッチンのシンクが外(バルコニー部分)にあったので、
屋根と壁をつけてもらいました。


sDSC04054

(Before)


image (2)

(After)


乾いたら塗装するそうです。


あとはテレビ・冷蔵庫・電気コンロ・電子レンジを買ったら
OKのようです。


sDSC04060



ちなみに家具などはあらかじめそろえられていたものを、
安く譲ってもらう事ができました。
(もともと家具付きでモデルルームだったようですね)



ちなみに私はこちらでお世話になっています。
セブ不動産.com
http://www.cebu-fudosan.com/



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cebu935 at 13:25|PermalinkComments(3)

2013年08月08日

セブ不動産を購入 ~ 契約の内容は?弁護士さんは?

以前このブログでもちらっと書いたのですが、
フィリピン(セブ)では外国人は不動産を買えませんが買えます。



なんで?って思いますよね。
どうやって?って思いますよね。



えっとですね、フィリピン人の名義で購入するんですけど、
権利保護をする契約をします。



そういう書類は弁護士さんが作ってくれます。



信頼できる弁護士さんだったらいいけど、
もしかして騙されるかもしれません。



よくあるのが、



フィリピン人の奥さん名義で不動産を購入する(お金は旦那が支払)→

その後離婚することに(死別なども) → 

不動産は奥さんのものなので旦那には1円も入らない →
(だって旦那の名前は契約書のどこにも入っていないから)

よって旦那がお金を出したにもかかわらず、奥さんの親族のものに



という感じでしょうか。



フィリピンの不動産を購入する時の権利保護については、
しっかり確認した方がいいです。
セブ不動産投資 権利保護を怠るな!



あと、どこの国でもそうかもしれませんが、
弁護士、医者、警察官は簡単に信じてはいけません!との事。
職権乱用がひどいようです。
(逆にお金を渡せば見逃してくれる場合もあるかもですが)



逆に信頼できる弁護士さんとのつながりがあれば、
いざという時非常に心強いです。
セブ 不動産投資には誠実な弁護士を!




ちなみに上のリンクの弁護士さんは、私の買った物件でお世話になっている方だそうです。
やさしそうな方で安心しました~




cebu935 at 22:02|PermalinkComments(0)

マクタンニュータウンの転売物件!?

このブログのコメント欄にて、マクタンニュータウン(8ニュータウンブルバード)の
転売物件があると知ったのですが・・・



お金があったらぜひ買いたいです(笑)



現在工事中なんですけど、私がGWに行ったときは
モデルハウスは解体されていてありませんでした。
(マクドナルドには寄りましたが・・・)



ちなみにマクタンニュータウンの現況はこんな感じ↓
(2013年5月の状況です)
セブ マクタンニュータウンはどんどん発展している。


クレーンが建っていますね~
工事進んでいますよ♪


プレビルド物件は購入に多少不安がありますが、
こちらは大統領がからむような大きなプロジェクトですし
やっぱり魅力ですよね。
http://ameblo.jp/shionsyo2/entry-11517341465.html


私はこちらから車で15分くらい?の物件を購入したのですが、
このプロジェクトによって周辺不動産の価値が上がることへの期待もあります(笑)


セブ(特にマクタン)は田舎ですが、これから発展していく、
20年後が楽しみな場所です。


セブがハワイみたいになるんですよ


とは、お世話になっている不動産会社さんのつぶやき。


ハワイの不動産は高すぎるそうですが、
高いとはいえまだお買い得感があるのがフィリピン不動産です。




cebu935 at 21:35|PermalinkComments(1)

電気工事で足止め ~ セブ不動産を購入→賃貸へ

セブ(フィリピン)での不動産購入は、
向こうの手続き関係が超スローなので進展が遅いですが・・・
(不動産会社さんがこまめに連絡くださるのでありがたいです)


電気工事関係が一番時間かかってそうな感じです。


なぜかというと、
新規申請物件すべてに電気会社(MECO)の新基準が適用されることとなり、
それに合わせた仕様に変更した配線と制御盤でなければ通らないとのこと。


書類などもすべて作り直し、制御盤も交換して申請とのことで、
特に事務作業が滞っているようです。


そういえばフィリピンの役所関係も手続きが遅いようで、
リタイヤメントビザを取るのに2週間滞在しないといけなかったのが、
だんだんと伸びて3週間くらいになっていると聞いた事があります。


3週間も会社を休むのはさすがに厳しいですよね(^^;)


物件にビザ取得もついてくる8NewTown(マクタンニュータウン)も、
転売物件が出ているようなので3週間休める方は要チェックですよ♪


と、話はそれましたが、すでに建っている物件を買っても
電気工事が完了しないとクーラーの設置などもできないので、
賃貸にも出せないんですよね。


買ってすぐに賃貸に!と思っても、多少時間がかかると思った方が良さそうな
セブ不動産事情でした。






cebu935 at 19:34|PermalinkComments(0)

2013年06月11日

一番人気のアヤラの物件:プレビルド支払例



フィリピン(セブ)不動産投資というと、
コンドミニアムが多いようですが、
一番人気はアヤラの物件だそう。



アヤラ財閥は日本で言うところの三菱みたいな財閥で、
フィリピンの開発で有名なのがマカティ。



町ごと開発して作ってしまうので、
セブのITパークやアヤラショッピングモールが
マカティのように発展していく事が誰でも簡単に想像がつきます。
(そしてセブはまだまだ一等地が空いている状態です)


一等地はアヤラが持ち、そこにアヤラが建てるので安心で、
他の業者はアヤラから土地を買って建てるのでその分不利になります。



とりあえず、アヤラの物件を見てから他と比較するとわかりやすい
との事です。



アヤラのコンドミニアムには3つのブランドがあり、


(1)プレミア(最高級)
(2)アルヴェオ(中~高級)
(3)アヴィダ(低価格)



あります。


(3)アヴィダの場合

ITパークに5棟建つ計画があり、
1棟目は完売、2棟目ももうすぐで完売です。

価格は、

スタジオタイプ(1Room)20~24㎡ 210万ペソ(500万くらい)
1 Bed 40~42㎡ 350万ペソ(800万くらい)
2 Bed 56~57㎡ 460万ペソ(1,000万強)

という感じです。



(2)アルヴェオの場合

アヤラショッピングモールの横に5棟建つ計画で、

スタジオタイプ(1Room)27㎡ 290万ペソ(700万弱)
1 Bed 43㎡ 470万ペソ(1,100万弱)
2 Bed 54㎡ 640万ペソ(1,500万弱)

と、アヴィダより少し高い値段設定です。



それぞれプレビルド(建つ前)の購入になるのですが、
前金を10~20%支払い、
残金を建物が建つまでに分割で支払う形になります。



例えば、アヴィダのスタジオタイプ(1Room)210万ペソ購入の場合、
予約~1か月を目安に前金を20%40万ペソ(約100万)支払い、
残りを36回(3年)毎月48,000ペソ(約11万)づつ支払い
という感じだそうです。




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cebu935 at 12:40|PermalinkComments(0)

2013年06月07日

セブ不動産を賃貸に出すメリット



昨日、セブの賃貸事情という記事に、


・セブの賃貸については、最低1年契約が基本


・賃貸の家賃については年間10%の上昇が
 法律で認められている



という事を書いたのですが、これだけでも結構
不動産オーナーさんに有利やなぁ・・・と思います。


借りる側からすれば、1年契約より短い期間はないの?
(あるけど割高です)と思いますし、
年10%も家賃が上がったら結構家計に響きます。


もちろん上げ幅はオーナーさんの意向によりますが、
全体的に上がっていたら、それにあわせて上げますよね。


給料が同じくらい上がっていくならいいけど、
給料は基本的に同じでしょう・・・


日本国内でも同じ事(インフレによる物価上昇&増税&円安)が
起こりつつありますが、円安が進むと日本の年金で生活を
している場合、いつの間にかお金がなくなっていく状況になります。


家賃で見てみると恐ろしい事に、仮に1年後10%アップになったとして、
さらに1年後また10%アップになったとすると・・・


元の値段x1.1倍 になった値段のさらに1.1倍(複利ってやつです)
元の値段から換算すると、2年で1.21倍になります。


さらに・・・は計算してみてください。
理論通りに実際になるかどうかわかりませんが、
日本の不動産を購入して賃貸に出すより早く元が取れるようです。


あくまで理論上の事なので、経済の状況により下がる場合もありますが、
フィリピンの現状を見ると、上がっている傾向のようです。


あと、家賃がペソで入るのもありがたいですね。


フィリピンのペソは、海外出稼ぎのフィリピン人からの流入が多いので
安定しているのだそうです。
(フィリピン国内がどうかなっても海外で頑張っている人に助けてもらえる)


そんな所も魅力かなと思います。


ちなみに私はセブ不動産.comさんでお世話になっていますが、
手続きなどいろいろ時間がかかっていて、賃貸に出すまでは
まだしばらく時間がかかりそうです(気長に待ちます~)。





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cebu935 at 23:30|PermalinkComments(0)

2013年05月30日

1950年の日本の人口ピラミッド=今のフィリピンの人口ピラミッド



1950年の日本の人口ピラミッド
http://www.geocities.jp/yamamrhr/ProIKE0911-118.html

フィリピンの人口ピラミッド
http://www2.ttcn.ne.jp/honkawa/8170.html

2028年の日本とフィリピンの人口ピラミッド
http://www.nikkei.com/article/DGXNASM41400C_V10C13A2SHA000/



昔の人は高度成長期で良かったよなぁ・・・

今は少子高齢化で経済成長もあやしいし、年金ももらえるかどうか・・・
将来に希望が持てない



と思う人も多いと思うですが、
アジアはこれからが高度成長期です。



今のフィリピンは1950年の日本だと思います。



いろんな事情の違いはありますが、
これから伸びていく所を応援したいという気持ちが
不動産投資やアジアに目を向けていく事につながれば、
2028年のフィリピンにちょっとワクワクしますよ(^^)




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cebu935 at 23:30|PermalinkComments(0)

2013年05月24日

セブのリトルジャパン(Little Japan)情報求む



海外に進出、移住する日本人のための街づくり


という事で、ジョホールバルにリトルジャパン(Little Japan)
というプロジェクトがあるそうなのですが・・・
http://www.global-malay.com/my/littlejapan/


いいじゃん!セブもそのプロジェクトないの?


と思ってリンクをたどってみると・・・
一応セブも将来的にそのプロジェクトがありそうな感じ?
http://www.little-japan.net/


ジョホールバルのリトルジャパン(Little Japan)プロジェクトは、
移住体験できるプランで、2013年冬~にコンドミニアムが完成するのだそう。


(以下little-japan.netより引用)


2013年の冬、マレーシアのジョホールバルに
【LITTLE JAPAN】というコンセプトのもと、
日本人のためのコンドミニアムが完成します。


日本人の東洋医学の先生によるクリニックや、日本食材店、日本食レストランなど、日本のクオリティを保った様々な施設を誘致していきます。クラブハウス棟には、居住者なら誰でも利用できる温泉施設も完備しています。また普段の生活も、日本語が話せ、日本食が作れ、日本のマナーがわかるメイドさんや、困ったことをすぐ相談できるコンシェルジュサービスなども整えていきます。是非この場所で、体験移住をしてみませんか?




日本のサービスが受けられるのもいいですし、
体験できるって素晴らしい!


セブのリトルジャパンはマクタンニュータウンの事でしょうか?
どなたかご存じの方教えてくださいm(_ _)m



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cebu935 at 22:47|PermalinkComments(2)

2013年05月14日

同じ金額を出して家を買うなら日本よりセブ(フィリピン)がいいと思う理由



うちは去年築30年の中古物件を購入したのですが、
日本の不動産事情はきびしいなぁ・・・と感じます。


と言っても、海外不動産の場合は
日本の銀行の住宅ローンを受けられないので
オールキャッシュ!という勢いが必要ですが(^^;)


じゃあ日本の不動産は住宅ローン融資を受けやすく買いやすいかというと、

中古物件は売りにくく買いにくい

と感じています。


例えば私が今住んでいる物件は、中古物件にしては
めずらしく資産評価・価値よりも売値が高い物件で、
土地・建物の評価額より売値は1.8倍とか、2倍以上高いんです。


でも評価は低いので、住宅ローンは評価額くらいの金額じゃないと厳しい・・・
全額フルローンは無理ですので、価格の半額くらい頭金が必要になります。


半額だと安い物件でも数百万円~一千万クラスになるので、
返済期間を長くとれる若い人は頭金がきびしい・・・


となるとちょっと年配の人になってくるんですけど、
今度は返済期間が長く取れませんし、物件の寿命の心配もあります。
(リフォーム代が別途かかります)


う~~~~ん・・・誰が買えるねん?


買うに買えないとか、買っても売れないとか困った状況になりそうな感じです。

ただでさえ少子高齢化で家を買う人は減っていくのに、
物件の価値がないからと若い人に融資しないのはもったいないですねぇ・・・


その点セブ(フィリピン)は、人口が右肩上がりですし、
古い物件の価値が日本のようになくなるのではなく、
古くなれば価値が上がるので、買う価値があると思います。


問題はキャッシュだけで(^^;)


お金がある人は日本だろうがセブ(フィリピン)だろうが
関係なく買えますが、もし高額の頭金があるなら
日本の不動産を買うのはなんだかもったいないような気がします。


かと言って海外もいろいろリスクがありますので慎重に・・・



終身旅行者PT 資産運用、ビジネス、居住国分散 ―― 国家の歩き方 徹底ガイド (現代の錬金術師シリーズ)
終身旅行者PT 資産運用、ビジネス、居住国分散 ―― 国家の歩き方 徹底ガイド (現代の錬金術師シリーズ) [単行本(ソフトカバー)]



こういう本↑注文してみました。(図書館にはなかった・・・高いのにっ)

不動産投資というより、リスク分散に関する本ですが、
なかなか良さそうです。




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cebu935 at 22:54|PermalinkComments(0)