2017年09月24日

相互乗り入れで、今後に期待!





“一棟マンション”は、久々!


マイキャッスル三ツ境























5年後の<相鉄線>は?

現在進行形の、JR線・東横線との

相互乗り入れは、平成31年・34年?予定!


相鉄線乗り入れ















今後、利便性が良く成れば、人気UPの可能性大!

相鉄線沿線は、目が離せない!




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今回の物件は“横浜市内” 今、話題の“相鉄線”!

三ツ境駅駅前














「三ツ境」駅より徒歩4分!

IMG_9670玄関

















エントランスオートロック













オートロックにエレベーター付き

RC造5階建て 1K×24世帯

現況は空1室で、稼働率“95%”と高稼働。


価格1億7,800万円


            表面利回り 約8%での紹介。


価格上昇中の昨今、首都圏の好立地物件!


「今となっては」!  好利回り!



閑静な住宅街の一画で、見栄えも良い。

駅にも近く、通勤・通学は勿論、買い物も便利で、

シングルユーザーには、持って来いの物件!


RC造の一棟マンションでも、融資が付け易く、

今後の期待地域で、将来の出口も取りやすそう。

勿論、バイホールドでの運用で、“キャッシュフロー”での

不労所得も、既に落ち着いた賃料で、安定収入として確保できそう。

面白そうな物件である!


ちょっと早目の動きで、抑えに係らないと、

                行けないかも。



御興味のある方は、御一報を!


                                by K.N



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cf_nozaki at 15:30|PermalinkComments(0)不動産投資 

2017年09月23日

つけ麺は、温盛(あつもり)で!





久々の“往訪”!





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IMG_7899























先日は川崎方面の下見へ!

ランチも、ちょっと遅めで、通り道の<川崎 追分>周辺で。

何と、半年ぶりの往訪になるが、

久しぶりに、この御店の“つけめん”が食べたくなってしまった。



IMG_9660

























<つけめん 玉>!!


地元川崎でも、多店舗展開をしている、川崎No1の、

有名な“ラーメン店”である。



場所は、追分町交差点の南側、新川通りから一本内に入った、

公園の向かい側に在る。


IMG_9667IMG_9661

















店内は、カウンターのみで、8人が満席の小さなお店である。

オーダーはもちろん、“つけめん”更に、好物の“味玉”をトッピンの、

“味玉つけめん”900円を注文した!


つけめんの麺は、並盛り・中盛り共に同額!

麺も冷たい麵か、温かい麺が選べてありがたい。

僕の場合、つけ麺はやっぱり<温もり(あつもり)>で!


IMG_7898IMG_7897















調味料も多彩で、一番の特徴は、この“魚粉”!

後で、分かるが、普通でもドロドロの魚介系スープに、

更にこれを入れるのは、ちょっと勇気がいるかも?

(ドロドロが⇒泥?)


IMG_9664
麺は平打ちの極太麺!

驚くのは、この“つけ汁”、

なんとも粘度の高い

“ドロドロ”のスープ!

普通のカレーうどんの

スープよりも、濃厚!


スープは、豚骨をベースにした魚介系スープなのだが、更に、

濃厚感を味わいたい人の為に、

先程の“魚粉”の入った坪が置いてある。


先ずは一口、

「旨〜い」!


とにかく“このスープ” 極太のこの麺に“絡む絡む”!

IMG_9665そしてもう一つ、

ココの特徴として、

カウンターの上に置いてある

この“玉ねぎ”のみじん切り!

こちらも、お好みに合せて、

自由に入れ放題。



ちょっと濃いめのスープには、この“玉ねぎ”をたっぷり入れて

味を円やかに。

玉ねぎの甘さが加わる事によって、味が調和される。

さらに一口、 「美味しい〜」!


マイランキングでは、“つけめん”部門の、

ベスト3に入る、個性的な“逸品”!

IMG_7902

「久しぶりの味だ」

自然に箸も進み、

左程時を経ずに“完食”!

最後は、<スープ割り>で〆る。






それでも、最近は歳のせいか、この味が“濃く”感じてしまう。

若いうちは、これを毎日でも行けたのだが、

“50”を過ぎると、この塩分は、命取りに成り兼ねない。

でも、偶〜に、食べたくなる味!


今でも行列の絶えないこの御店、


川崎方面へお出掛けの際は、是非一度、御賞味あれ!!

                       by K.N





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2017年09月21日

川崎方面が面白い!





土地からの企画!


川崎大師























1から作り上げる、新築プランは、面白い!



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今回の下見は、川崎市川崎区方面へ!

かなり、面白くなりそうなアパート用地が出た!


京急大師線「川崎大師前」駅”からは、徒歩8分!

駅前商店街を抜けた先、利便性も良く、需要も多い地域。


川崎大師駅仲見世通り















大師
大師様に御参りをして、

早速、現地へと。










前面は、東側6m・南側4mの東南角!

古家が未だ、残っているが、敷地は顔の良い角地。

敷地は、約32坪でほぼ正方形の整形地。

ココに、間取り 1K 3世帯×3層の計9世帯!

単身者向けアパートを企画出来そうだ。


所在:川崎市川崎区観音1丁目

土地:105.49屐複械院ィ坑営據法

用途地域:第2種住居地域 

建蔽率: 60 % 容積率: 200 %

但し角地緩和で、建蔽率は70%まで伸びる。

敷地は其の侭、105屬之彁察 



簡易計算で行けば、先ず建ぺい率から診て

105屐滷沓亜鵝瓧沓魁ィ記屬泙任老築可能。


ワンフロアーで取れる部屋数は、

            73.5屐猝鵤横悪屐瓧魁ィ僑孤屋

容積率は200%の為、上限の面積は、

         105屐滷横娃亜鵝瓧横隠悪屬函⇒祥気詫る。


用途地域の関係で、ココは、3階建ても可能。

余裕で、20岼幣紂滷紘屋(1K)=180岼未

試算してみる事に。


ワンフロアー、1K(約20屐飽幣紂

             この辺りで取れる賃料は?


9部屋×6.5万円(平均)=58.5万円(月額)

                  ×12ヶ月=702万円


GPI(総潜在収入)    702万円

空室率(6%)        ▲42万円

EGI(実行総収入)      660万円

運営費(約15%)      ▲105万円

NOI(ネット収入)       555万円


この地域・この立地での期待利回りは、5.5%位?


仮に、FCR(ネット利回り)5.5%として


555万円÷5.5%=1億0090万円(総投資額)


諸経費その他 650万円(約6.5%)と診て、


1億0090万円−650万円=

           “9440万円”(物件価格)



建物価格は、

9戸(木造3階建て)×550万円(込々/戸当り)

                    =4950万円として


1億0090万円−4950万円=

           “5050万円”(土地価格)!



「お〜、行ける」!


先ずは、確実にプランが入るかどうか?  

そして再度、賃料と建築費を精査して、条件が整えば良し!

ちょっと、急ごう。


                     by K.N!



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cf_nozaki at 20:00|PermalinkComments(0)不動産投資 

2017年09月15日

水面下情報!





駅徒歩2〜3分の好立地、

     新築アパート企画2件!


水面下2














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現在企画中の、水面下情報を入手!

横浜市内で、新たなアパートの、計画地を下見。


先ずは、<横浜市磯子区>!


2駅利用可能な、この立地は、横浜でも人気の地域内!

就労人口の多い工場団地のベッドタウンとして、

住宅需要の多い地域。

最寄り駅からは、“徒歩3分”の好位置。


IMG_9646

この土地に、木造3階建て 

1K(約20屐

   ×6世帯を建築予定。

価格は、6千万円台中盤!

表面 約7%での紹介予定!



昨今の新築アパート市況では、“好利回り”!

完成は、来年2月で、面白そうな物件には、違い無い。


IMG_9650

次は、首都高速を、一気に北上!

<横浜市鶴見区>!


こちらも、最寄り駅からは、

“徒歩2分”の好立地!








京浜工業地帯のお膝元“鶴見区”も、就業人口の多い地域。

その“ベッドタウン”として、シングル需要も多く、安定経営が可能。

現況は未だ、古家が有るが、ココを取り壊して、

こちらは、木造2階建ての 

          1K(約20屐法滷鏡ぢ咫複横討里潺蹈侫函法


こちらも、価格6千万円台中盤での紹介予定で、

表面利回り 約7%!


これも、かなり面白い物件となりそう。


以上、2件の“下見”を完了。

再度精査して、物件情報として整理しなければならない。


御興味のある方は、御一報を。


                                by K.N





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cf_nozaki at 19:00|PermalinkComments(0)不動産投資 

2017年09月13日

久々の“家系”!





環2ラーメン激戦区の“横綱”!



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横浜・環状2号線は、ラーメンの激戦区!!





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一昨日の休みは細君と二人、何時も通う“温泉”への道すがら、

「美味しいラーメン」が食べたくなった。

久々に、“ギトギト豚骨系”の“家系”ラーメンが

食べたくなり、ついつい、このお店に入ってしまった。




<ラーメン 環2家>!!



IMG_7751

















出来てからもう、15年以上経つだろうか?


IMG_9632
ココは、“家系”ラーメンの直系にも

拘らず、諸事情の為、現在は、

経営者が変わっているが、

味に関しては、その系譜を引き継いで、

開店当時の儘の味を守っている。

その為か、人気は依然の通り、

行列の出来る御店として、

“横浜 環状2号線”ラーメン激戦区の

横綱を張り続けている。


磯子方面から、環状2号線を新横浜方面に向かい、

「上永谷」駅前を過ぎて2キロぐらい行くと、右手に

“ヤマダ電器”!  その直ぐ手前にあるお店!


いつも行列が出来ていて、並んでまで食べる気はなかったが、

今回は、平日の11:30過ぎと云う事もあり、

スムーズに入る事が出来た。


店内はカウンターのみで、13〜15名?で満杯。

何も待たずに、すんなり座れた!

店内に入ると、直ぐ右手に、自動発券機。


IMG_7750
僕も細君も、量的には、左程食べられず、

ラーメン“普通盛り”の食券を!

トッピングで、細君は“味玉”を、

僕の方は“キャベツ”、

そして“辛みそネギ”を選択。

スープは“油少な目に、麺の硬さは“普通”で

注文してみた。





IMG_9636IMG_9633













待つ事7〜8分? 来た〜! 当に“家系”

“濁濁としたスープ”に、

“中太ストレート麺”と“ほうれん草”!

“燻製したチャーシュー”に“刻みネギ”に“海苔3枚”

そして、トッピングで頼んだ“キャベツ”が既に乗って来た!!

流石に“辛みそネギ”は、別盛りで!

トッピングの“味玉”と“キャベツ”の方は、

それぞれ、取り分けてみた!


味を調整する“薬味”“スパイス”類は、種類も豊富!


IMG_9635IMG_9630














何時もは、“豆板醤”を一匙レンゲで溶かし、器全体に回すし、

そこに、揚げた“ニンニクチップ”をたっぷり掛けるが、

今日は、トッピングの“辛みそネギ”を少しづつ足して行く様にして、

“ニンニクチップ”は、何時もの様にかけた。

細君から、トッピングの“味玉”を半分もらって、ちょっと贅沢な、

自分ラーメンの出来上がり。


早速、スープから頂く。

ん〜、やっぱり濃厚な味わい?

豚骨醤油系独特の、“ツン”とくる“エグさ”!


この家系は、たま〜に食べたくなる味!

※半年に1回くらいで良いかな?


ん〜、久々の“脂”!  至福の時! 美味かった!

またまた、“でぶでぶの実”を食べてしまった感じ。


今度は“糖尿”も気をつけないとダメそうだ!!


その為にも、毎週、こちらに通わないと、行けなくなってしまう。


↓   ↓   ↓   ↓   ↓   
↓   ↓   ↓   ↓   

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天然温泉薬石湯

  <嵐の湯>!!!



岩盤浴ならぬ、薬鉱石を敷き詰めたサウナ版!

こちらは、既に5年以上通う、我家の御用達!

健康維持の為、続けている。

でも、毎週、こんな食事をしていたら、効果も出ないか?

気をつけよう!  「反省!」


                      by K.N





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2017年09月10日

銀座の中華!




“昭和レトロ”な中華屋さん!






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銀座でのランチ、平日は星の数ほど御店が多く、

何処に行こうか迷うのが常!


只、これが土日となると、お休みの御店が一気に増えて

探すのは一苦労。

今回は、東銀座方面に足を伸ばして、この御店に行ってみた。


IMG_9617
























車移動の時、首都高速を“銀座”で下りて、歌舞伎座の裏を

通り二つ目の信号を左折、昭和通り方面へ向かって行くと

右手角に在るのが、この御店。


何時も、気になってはいたが、食べに行く機会が無かった。

偶々この日は、“中華”の気分。

いくら銀座とは云え、美味しい“中華屋”さんが中々見つからず、

ちょっと冒険気分で、行ってみる事に。


創業大正4年、銀座二丁目木挽町中通り沿いの、


  中華料理

    東銀座<萬福>!



IMG_9619
























店頭には、“中華そば”の赤提灯に、店名が真ん中に入った白暖簾!

頭上の看板も、昭和感を漂わせた、演出掛かっている。

店内に入ると、左手には、テーブル、右手が厨房になっていて、

対面の広めのカウンターは、7人分。


IMG_9615IMG_9614













ランチメニューも豊富だが、この定食メニューが目に止まり、

ちょっと、珍しい取り合わせの“4番のランチ”!


<鶏と茄子のみそ炒め>“890円”
をオーダー!


IMG_9616

やっぱり秋は、

“茄子”との組み合わせが

マッチして、「美味しい〜」 

  筈!





勿論、ランチには“中華スープ”と“御飯”が付いてくる。


先ずは一口“茄子”を頂くと、

やっぱり 「旨〜い」!

ちょっと濃いめの味付け?だが、

これはこれで、御飯が進む!


大正から続く“銀座中華”は、気取らない“庶民派”の味か?

銀座に在って、この“コストパフォーマンス”は、まずまずの出来!

出来れば定食には、デザートで“杏仁豆腐”でも付けば、更にグー?


ちょっとこの御店も、当分、深掘りする必要がありそう!


銀座周辺での“ランチ”、この御店も御勧めの一店に。


               是非一度、御賞味あれ!



                      by K.N





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2017年09月08日

再開発が街を変える!






今、JR総武線が熱い!



総武線総武線ダイヤ





 











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今日の下見は、来春完成予定の、新築アパート“水面下情報”!




又々、江戸川区<小岩>!



小岩駅

★再開発計画で盛り上がる

小岩駅南口!


本物件の最寄り駅

「小岩」駅南口は現在、

再開発真っ最中のエリア。



今、小岩は、若者達が注目する“住みたい街”の一つ。

意外にも、都心へのアクセスは、良好である。


因みに、

「錦糸町」へ10分、「秋葉原」へ17分、「お茶の水」へ20分

「東京」へも20分のアクセス!!


サンロード
駅前から伸びる商店街

サンロードは、

昭和テイストの

懐かしが残る街。

裏道の“地蔵通り”は、

更にディープな街並み!


そんな“小岩”の住宅街に、又々物件が出た!!!



JR総武線「小岩」駅  徒歩10分


京成本線「江戸川」駅へも 徒歩10分で、2駅利用可能!


閑静な住宅街の一画に、この物件が在る。

現地は、北側約5.5mの公道に面する土地(現況更地)!


20170908165443538_0001





















ココに、木造3階建て9世帯のアパートを建築予定!

★外観・内装共にデザイナーズ仕様★

★充実の建物設備、希少な“1LDK〜2LDK”間取り!


・全室無垢フローリング!
・全室エアコン付き!
・全室追い炊き機能付き!
・全室浴室換気乾燥機付き!
・全室バス・トイレ別!
・全室独立洗面台付き!
・全室ペアガラスサッシュ仕様!
・全室TVモニター付インターホン付き!
・宅配ボックス・防犯カメラ



価格1億5210万円 での紹介。


昨今の、都内収益物件の中でも、好利回りな、


表面利回り 7.10%!


これも希少物件、かなり面白そうな物件である。



           御興味のある方は、御一報を。


                                by K.N

 

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2017年09月05日

もはやA級グルメ<天ぷらめし>!





“行列”の出来る有名店、

     既に3度目の往訪!



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所用で、日本橋界隈でのランチとなった。


<東京・日本橋>は、今やオフィス街!

各地域へ伸びる日本の道路網は、ココが始点となっている。

皆、御存知の通り、歴史は江戸時代に遡り、

1603年、徳川家康の全国道路網整備計画に際して、

架けられた、日本一有名な“橋”である。


<日本橋>周辺は、知る人ぞ知る、グルメの宝庫。

人形町からこの辺りに掛けては、有名な“老舗店舗”も多い。



丁度、良かった、約1年半ぶりの往訪で、この御店を目指す!


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       日本橋


<天ぷらめし 金子半之助>!!!



場所は、地下鉄銀座線「三越前」駅、又は、

都営浅草線「日本橋」駅から徒歩圏!


三越前の中央通りからは、山本海苔店の先を右折して、

二つ目の交差点を左折。

時計店が見えたら右折して、直ぐの右手!


IMG_9586IMG_9588

















何時も、行列が出来ているので、意外に分かり易いかも。

今日は、偶々、お昼前の時間帯で、20分程度の待ち時間で、

中に入る事が出来た。

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因みに、直ぐ近くに在る、姉妹店の


日本橋<天丼 金子半之助>


は、何時も1時間以上待ちで、大盛況なのだが、行った事は、無い。

ただ、こちらの<金子半之助>の方が、高級感があって好きだ。


店内に入ると、目の前が既に、

明るく綺麗な和風のオープンカウンター。

板前さんが二人と、配膳係りの御姐さん方が3〜4人で、

忙しく、動き回っていた。


IMG_9597IMG_9594














カウンター席は、13名程度、

カウンター前には、3種類の小壺が置いて在って、

それぞれに、取り放題の副菜が入っている。

侮る無かれ、これが又、美味しい!

これを小皿に取り分ける。

先に、“天つゆ”と“あさりの味噌汁”そして、“黒豆茶”


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本日のオーダーは、“天ぷらめし”!

天ぷらは9種類。

先ずは、一皿目。

“海老”“烏賊のかき揚げ”“玉子”“舞茸”“ししとう”

そして、この“玉子”の天ぷらをご飯にのせ、

“醤油と“一味山椒”をかけて頂く。

玉子の半熟加減が程よく、「とろ〜り」、

醤油と山椒のアクセントが又、効いて「美味しい〜」!

ん〜、絶品!



今回は、一皿目が未だ出たばかりなのに、追加種が揚がって来た。

何時もは、一皿目が終わる頃を見計らって、二皿目が来るのだが、

恐らく、この行列、

後に続くお客様の為にも、早目々々の対応なのか?



“ハタハタ”“かしわ”“かぼちゃ”“茄子”、次々に揚って来て、

一気に、天皿が賑やかになる。

IMG_9595























サクサクに揚がった天ぷらを“天つゆ”に浸けて頂く。

この“天つゆ”、甘くて濃い目。

“おろし”がたっぷり入っているので、丁度良い。

「美味しい〜」!


“ハタハタ”と“海老”は、塩で。

「ん〜、これが又、旨い」!



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“ごはん”も“天ぷら”も、程なく完食し、

最後に“黒豆茶”で、

サッパリと“脂質”を分解?


あ〜、幸せな時間。

「ごちそうさまでした。」

大満足のランチを頂く事が出来た。



お会計は、


 「980円」! 安〜!



この“クォリティ”で、この“コスパ”、最高!


並ぶ理由が分かる。


“日本橋”には、まだまだ美味しいお店は、たくさん有る。

この界隈、マダマダ、開拓し甲斐がある。


“日本橋”にお出掛けの際は、是非一度、御賞味あれ!



                     by K.N






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2017年09月03日

“ウォーターフロント”のアパート用地?






土地から新築アパート企画!


1からの新築プランは、面白い!






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今回の下見は、何と、東京都中央区月島方面へ!

面白そうなアパート用地が出て来た!


東京メトロ有楽町線「月島」駅まで徒歩4分!

利便性抜群の良い立地!


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「中央区」と云えば東京の中心!

“銀座”“築地”等のブランドも有るが、最近は、

“ウォーターフロント”と呼ばれ、新たなブランドとして、

発展を続けている街、「月島」!

本物件は、そんな
“ウォーターフロント”の一画に在る。


とは言っても、未だ未だ“下町風情”の残る、裏手の路地奥で、

いきなり、タイムスリップしたかの様な感覚にさせられる、

面白い立地である。


<月島>と云えば、「もんじゃ焼き」!


通称「もんじゃストリート」には、70軒以上のお好み焼き屋が

軒を連ねている。



































物件は、その<もんじゃストリート>とは、“清澄通り”を挟んで、

反対側の朝潮運河側の直ぐ脇、当に“ウォーターフロント”の立地!


月島路地2月島路地




















アパートが建てば、部屋からは、水辺を眺めながらの

優雅な生活が出来そう。


月島売地































現地の現況は、築古の建屋が乗った、敷地になっている。

ココに、間取り1Kの単身者向けアパートを企画出来そう。


所在:中央区月島4丁目


土地:126.89屐別鵤械個據法


用途地域:第2種住居地域 

建蔽率: 80 % 容積率: 400 %



“建ぺい率”も“容積率”も余裕はあるが、

前面道路幅員が2m幅の為、セットバックと、容積率が

240%まで制限される。

それを見込んで、

木造3階建てで、9世帯でのプランを目論んでいるのだが、

入れば、何時もの様に取れる賃料からの逆算で行くと、

けっこう良い数値が見込めそう。

多少の価格交渉は必要か?


現在、賃料と建築費を精査中で、総額が目論見価格に

収まれば良し!

これは、面白そうな物件になりそうかな。


ご興味のある方は、是非、 御一報を!


                     by K.N!



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2017年09月01日

隠れ家“発見”!




“横浜”のお得なランチ!






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本日は、銀行訪問の為<横浜駅周辺>でのランチ!


11:30、ちょっと早めの食事にはなるが、

この後も、予定が詰まっているので、早々に御店探し。

“横浜STビル” この界隈は、オフィス街でもある為、

12:00になると、ドット人が溢れて来る。



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何時もの、御魚の美味しい御店<和互>にでも、と思ったが、

今日は“中華”の気分。

前々から気になっていた中華の御店が、その直ぐ側に在った。


本日はコチラ、2011年7月にオープンした、

“横浜チャイニーズビストロ”



  中華料理

  <DORAGON酒家>!!



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場所は、横浜西口から天理ビル方面裏手へ、

1Fに“静岡銀行”が入る<横浜STビル>の1本路地裏!

“ドトールコーヒーショップ”の並びに、この御店が在る。


店頭には、お昼時に合せて、近隣から集まるリーマン達を

ターゲットに、“中華弁当”の準備が整っている。

店舗は、オフィスビルの1階と2階部分を使用している様子。

赤を基調とした看板は、ちょっと派手目ではある。


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店内に入ると、

1階部分は奥が厨房になっていて、

手前のカウンターは、4人分、

テーブルは、2人掛けが3脚!

計10名で満席状況。

3名以上は、2階席に通されていたので、

多分、広めのフロアーが

在るに違いない。


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ランチメニューも豊富だが、この週替わりのメニューが目に止まり、

ちょっと、珍しい取り合わせの“Cランチ”


<海老とホタテの明太子炒め>
をオーダー!


この組み合わせ、意外にマッチしていて、「美味しい〜」 !!!

ランチには、“中華スープ”と“御飯”は勿論、“春巻き”“油淋鶏”

“杏仁豆腐”が付いて、豪華。

どれも美味しくて、本格的なレベルの高さを感じるが、価格は安い!

このコストパフォーマンスの高さ、侮れない、横浜西口!


ちょっとココは、当分、深掘りする必要があるぞ!

“満腹感”と、“コストパフォーマンス”に大満足!


横浜駅周辺でのランチ、この御店、お勧めの逸店になった。


               是非一度、御賞味あれ!



                      by K.N





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