2016年05月29日

ランチハンター“K”<みなとみらい編>!




“マリン&ウォーク ヨコハマ”!


  今春、「みなとみらい」にオープンの

            新しい商業施設!

  




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先日の休みは、ショッピング&ランチで、久々の“みなとみらい”!

自宅から“鎌倉街道”を東へ、関内方面へ向い、

横浜地裁・開港資料館(ジャック)・県庁(キング)を横目に、

横浜税関(クィーン)の脇を抜けると、右前方に“赤レンガ倉庫”!


赤レンガ前の信号を右折すると直ぐに、この新しい商業施設が見えて来る。



IMG_5772
“赤レンガ”に合わせた色目の壁と、

“モノトーン”基調の外観の建物は、

程よくマッチした、モダンな造りに。

最寄駅の「日本大通り駅」からは、

ちょっと歩くが、車なら、自宅からは

20〜30分の距離。


地下駐車場も完備されていて、ちょっとしたドライブ気分で、来れてしまう。


今回の目的は、今、注目のレストラン


  <Pie Holic(パイ ホリック)>

       カフェ&レストラン



知る人ぞ知る“パイ専門”の御店である。


特に“ランチ”の時間帯は、種類も豊富な“パイの食べ放題”との事で、

オープン前から、行列の出来るお店として、有名。

この日は、平日という事もあり、「11時前に着けば良いか」

位の気持ちで、行ってみた。


  すると、何、これ?


御店の前から、岸壁側には、長蛇の列が。


IMG_5773IMG_5775















最後尾まで、約50〜60m!

予想、待ち時間は、およそ2時間!

予想を遥かに超える、人気ぶり。


「止〜めた」!


恐らくは、ここ当分は、この状態が続きそうか?

次回は、作戦を立てて来よう。


直ぐに、頭を切り替えて、次の店へ。

こちらも、テレビ等で紹介された“人気店”!


ココから、奥の階段を上って直ぐに在る“パエリア”で有名な御店。



<ミゲル・ファニ>!




IMG_5761
























パエリア職人世界一と呼ばれる、「スカエ国際パエリアコンテスト」で

2014年、チャンピオンになった<パコ・ロドリゲス氏>プロデュースの

レストラン!



IMG_5757
やはりこちらも、

行列の出来るお店として有名。

店内も奥が深くて広く、

ポップな絵が飾られて明るい。

窓際のテーブルからは、

横浜港を望めて、雰囲気も良し!


早速、メニューを開くと、


IMG_5752IMG_5748

















IMG_5749


メインの“パエリア”が炊きあがるまで、

約20〜30分との事。

それまでの口寂しさを補うのに、

食前に、“サラダ”と“アヒージョ”を

オーダーする事にした。






メインの“パエリア”は、全部で8種類+1日限定10食、

オマール海老の入った、「イベリコ海パエリア」!


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サラダは、「グリーン セルバチコサラダ」 

                   ・ アヒージョは、「海老のアヒージョ」!


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そして、メインの“パエリア”は、


IMG_5760























<バレンシア風パエリア>



“パエリア”発祥のバレンシアを代表するパエリアで、

“うさぎ”や“鶏肉”の旨みが浸みた米に、

“エスカルゴ”“インゲン”等の食材を加えた“本場”の味!


旨みが浸みて、


        美味しい〜!



流石、“世界一のパエリア”。


因みに、パエリアメニューは、全て二人前からの受注!

じゃ〜、お一人様でも、二人前食べなきゃいけないのかな〜。


ココ<マリン&ウォーク ヨコハマ>は、今後も探訪しがいがありそう。


                         
                                                                  by K.N







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2016年05月27日

キャッシュフローツリーと自己資本の考え方!




不動産投資 基礎の基礎!


        <その3>






先ずは、“モノサシ”をそろえる!








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PHOT0000000000075420

 



E(自己資本)+LB(ローン借入)=総投資額


 

↓      GPI(潜在総収入) 
 
↓    −空室や滞納損失

↓    +
              

 

↓    EGI
(実効収入)  

↓    −
Opex(運営費)   

↓      
NOI(営業純利益) 

↓    −
ADS(年間負債支払額) 

      BT
CF(税引前キャッシュフロー)

 



我々がいつも使うフローシートに、

このキャシュフローツリーがある。


この“モノサシ”は、どの案件にも、共通して使える

シートとなり得る。

 

ここで出てくるのが、あえて、自己資本(E)として

書いてある自己資金部分。
エクイティ(E)である。

 

 

先ずはその前に、この“自己資本”の考え方も

説明しておきたい。




節税・土地活用を目的としたその建築計画。


本当に大丈夫?

 



1
億円の建築をして年間2千万円収入⇒20%の投資?


  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓

土地の価値が9億円なら実は総投資額は10億円。


  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓


つまり、2%の投資


  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓


キャップレート5%なら土地+建物=4億円の価値に!




元々所有する自己所有の土地に、節税・土地活用と称して、

建築会社が無用な建物を建てさせるケースは、よくある

話ではあるが、この場合利回りの計算は、その建物の建築

に関る費用のみで計算される事が、殆どであろう。

 


だが、例えばその土地に、1億円の建築費で年間

2千万円の収入を見込んだ計画で、建物を建てたとしよう。

 


この場合、建築会社の提案では、年間での表面利回りは

20%で、“高利回りが期待できるであろう”との

売り文句を展開!


これは、良い話だと、飛びつく地主!


もちろん、場所が良ければ、この通りでの収入は、

確保できるのかもしれない。

 



だとしても、考えていただきたい!

 



もし、その土地の価値が、更地で9億だとしたら、

実はこの投資、総額10億円の総投資額では?


すると、この投資の実際の利回りは、“2%”!

 


将来、何かの理由でこの物件を売ろうとした場合、

この地域でのキャップレート(相場の利回り)が5%だと

すると、2千万円の収入での逆算で、売れる価格は、土地

・建物を併せても4億円がせいぜいになってしまう。

 


だとすれば、最初から9億円の更地で売却し、

そのお金を別の投資で、5%くらいで回した方が、

良かったかも知れない。

 



これは、地方の土地でも同じ様な事が言える。



相続対策を名目に、その地域・地区に合わない様な企画で

建築してしまって、空室は増え、ローンだけは残って

売るに売れない。

後になって身動きが取れない様な状況になってしまう。

身に覚えのある方もいらっしゃるのでは?

 



要はこの自己所有の土地の部分も実は、

自己資金と同じ“エクィティ(E)”
自己資本なのである。

 

 

 


               ・・・その4につづく。

                    by K.N





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cf_nozaki at 13:00|PermalinkComments(0)TrackBack(0)不動産投資 

2016年05月25日

表面利回りの罠!




不動産投資 基礎の基礎!

      <その2>



魅せかけに、騙されるな!










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PHOT 8


先ず最初に、

思い浮かべて頂きたいのは、

“表面利回り”で

判断していませんか?”

と言う疑問である。




<表面利回りで判断していませんか?>


 

満室想定賃料÷物件価格=
表面利回り

  (1000万円)   (1億円) 
 (10%)

     ↓         ↓      

 空室や経費が・・・  購入諸費用や修繕が・・・

     ↓         ↓

  (800万円)   (1億1000万円) 
 

ネット収入÷総投資額 =
ネット利回り(7.2%)

    NOI     E+LB   
FCR
         



通常、投資物件の購入を考える時、一般的に使う基準数値は、

この“満室想定賃料”を、単純に“物件価格”で割った、

“表面利回り”と言われる数値だと思われる。


 

でも、これだけでの判断は、非常に危険!

 

賃料は、一生涯、満室で運営できる訳もなく、当然に、

入れ替えが出れば、空室になる期間も出て来る筈。


その空室期間も、地域やその場所によっても、

それぞれ違って来ます。



その空室の割合を、“空室率”という数値で

マイナスしておかなければならない。



更に、物件を運営する上で掛かってくる

“運営費(経費)”をマイナスで診ます。


その上で、残った収入が、

ネット収入(NOI)となる訳である。

 



又、物件購入に当たり、物件の価格の他に購入諸経費や、

物件によっては、修繕費等のイニシャルコストを

見なければならず、その費用を足した物が、

“総投資額“である。

 


この“ネット収入”を“総投資額”で割ったもの

“ネット利回り(FCR)”が、


本来、その物件の持つ、“実力”なのである。



               ・・・その3につづく。

                    by K.N




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2016年05月23日

御客様からの御要望 <勉強会始めました>!





同じ“ものさし”を知りたい?



そんな声に応えるべく、

      今年も“ブログ”で勉強会を始めます。



不動産投資 基礎の基礎!

      <その1>






難しく考えない!

計算は、小学校レベルの“加減乗除”!

不動産投資を数値で判断する、最初の入口!








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PHOT 7


最近は、不動産投資物件を扱う

ネットサイトやセミナーも

多く見られる様になったが、

その殆どは、表面利回りという

名目を軸に、


安易な計算のみでの販売活動を行っているのが常であろう。



特に、高利回りを謳っての地方物件を勧めるサイトなどは、

見る限りでも、本当に勧めてしまって良いのかと言う様な、

品揃えである。

 


もちろん地方の物件でも、投資として見合う物件は

多々在ろうが、結局、そう言う物件は、首都圏と変わらない

利回りで、売買されるのである。

 


当然、表面利回りも、物件選択の一つの基準として考えれば、

重要な要素のひとつである事は間違いないが、

本来は、その中身が一番重要なのである。

 



さて、その中身を知る上で大切になって来る基準、

それが、この7つの数値である。




 
不動産投資の判断を簡単にする7つの指標


1K%(ローン定数
 
2
FCR(総収益率)


3
CCR(自己資本配当率)

4
PB(自己資本回収期間)

5
DCR(負債支払安全率)

6
BE%(損益分岐点)

7
LTV(ローン資産価値比率)




英語で3文字の頭文字が出て来ると、

どうしても拒否反応を起こしてしまう方々は多いと思うが、

私も当初は、その一人であった。


ただ、この7つの指標の投資分析で、失敗の無い不動産投資が

出来てしまうとなると、是非にでも理解し、役立てていただきたい。

                 ・・・その2につづく。

                    by K.N






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※今後、約20回に亘って、この、不動産投資の基礎について、

                               掲載して行く予定です。


    

    
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2016年05月19日

1UP系!・・・?





“初任給”の使い方!



昨今の若人、“初任給”の使い方ランキングでは、

親への感謝を込めた、“プレゼント”や“ご馳走”が

必ず上位に入って来る。






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隅田川店頭
























一作日の休みは、先月、就職したばかりの次男坊が、

急遽、時間が出来たとの事で、

親子3人、夕方から、食事に出掛ける事に。


“初任給”で、我々夫婦に「御馳走してあげる!」との嬉しい御言葉。

既に行く場所は、“うなぎ”と決めてあった様子。


“うなぎ”と言えば、何時もの“御用達”は、


金沢八景  <隅田川>!



今回は全面的に、息子に御任せで、ちょっと贅沢な晩餐を楽しむ事に。


こちらは、地元でも有名な、割烹料理店。

“鰻”の他、“小柴漁港”や“金沢漁港”で獲れた、近海物等、

新鮮な“海鮮料理”も楽しむ事が出来る。


今回は、細君が“運転手”を引き受けてくれるとの事で、

息子と二人、日本酒で指し飲みを。



骨せんべい肝焼き・兜焼き


















何時もの、新潟の純米吟醸酒 <魚沼> 冷酒!

つまみは御通しで付く 
“骨せんべい”に

“肝焼き”と“兜焼き” 
を先ずは注文!


今回、息子は、飲む気満々で、“鰻重”よりも“つまみ”優先の


<蒲焼き定食>をオーダー!


こちらは、“刺身”“酢の物”“茶碗蒸し”“香の物”、

最後に“鰻重”の小と“肝吸い”“フルーツ”が付く。


刺身酢の物














茶わん蒸し蒲焼定食
















僕は何時もの、<鰻重 上>! 


細君は“量的”にみて 
<鰻重 松> をオーダー!


こちらは、注文に応じてさばく為、結構な時間、待たされるのが、常!



“おつまみ”を頂きながら、待つことに。



うな重(上)うな重(上)二段重ね
















キッター・・・・・・・・!   久々の関東風!

ホクホクに蒸された身は、柔らか〜い食感が又、食欲をそそる。


旨〜い!


そして、この <上> は、2段重ねで、“鰻”が1人前半!

タレが浸みた“御飯”と“御飯”の間に、“鰻”が見え隠れ。


当に、<鰻のミルフィーユ>! 


遠慮なく、 「いただきま〜す」。


久々に、地元の“鰻の名店” を楽しむ事が出来た。

しかも、“息子”の奢りでとは?


こんな嬉しい事は、無い。

思わず、“合掌”、幸せに“感謝”するばかりである。



実は、先々週のGW。

長男は長男で、帰省した機会に、やはり、

“初任給”で、我々夫婦を“食事会”で持て成してくれた経緯があった。



長男の方も、前もって予約を入れてくれていて、まったくの御任せで、

焼肉レストランへ、御招待。


こちらも、我が家の“御用達” 


      焼肉・おくう 横浜本店!

      <山形牛取扱指定店>


IMG_5524
























IMG_5523
鎌倉街道からは、本郷台駅入口の

一つ手前の信号を右折。

直ぐ右手のマンション1階に在る。

JR線「本郷台駅」からは、

ちょっと歩くが、車なら“楽々”!

駐車場も、15台分は在り、

安心して食事も出来る




IMG_5527IMG_5525













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IMG_5532IMG_5522













運転手を細君に任せ、息子と僕は、“生ビール”と“焼酎ロック”で乾杯!

早速、厚切りの“タン塩”から始まり、店長お薦めの、

“山形牛”のセットを初め、何時もよりも、少し“ランクUP”のメニューを

次々と、注文して行く息子。

〆の、“石焼ビビンバ”まで、完璧なオーダー!


「ここは、任せて!」と、すっかり大人っぽくなった物言いに、細君と二人、

「頼もしいね!」と、顔を見合わせて、お互い頷いていた。


そんな息子の姿、コマーシャルで見る、あの“1UP!” に、

どこかダブって見えて、“吉田 羊”の解説が聞こえて来そうな、

とても頼もしく思えた食事会であった。




自分:「こんなに、贅沢しなくても良いのに」と、言うと、

息子:「初任給は、一生に一度の事、遠慮しないで」との一言。



細君の目には、もう既に、涙が一杯・・・・・・。



就職したばかりの“息子達”、「もう大人なんだな」とは、思いつつも、

心配性の“親ばか”は、まだまだつづく・・・・・・!。



                                 by K.N



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2016年05月15日

今週のミニフィールドワークセミナー!




都内、新築物件特集!





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本日も、首都圏は快晴。

午後一から夕方にかけて、フィールドワークセミナーを開催!

今回は、都内(葛飾区・足立区・墨田区・練馬区)の、

新築一棟アパートを特集。


5月とはいえ、もう既に初夏、午後の日差しは、夏本番の気配。


IMG_5677
























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先ずは、京成本線

「堀切菖蒲園」駅 徒歩5分 

新築アパート1K×6世帯

表面約6.8%での

       紹介物件!


今や、都内でも、7千万円前後の価格帯物件は、希少!


既に完成済で、賃貸中だが、1室のみ、内見する事が出来た。


アパート入口には、頑丈な門扉を付け、“オートロック”を施設!

“赤”と“黒”のコントラストは、かなりインパクトの在るデザインだ。

間口が、広い建物は、意外に大きく見える。

けっこう、面白そうな物件である!


IMG_56812件目は、墨田区墨田、

東武伊勢崎線

  「鐘ヶ淵」駅 徒歩5分 

新築アパート1K×7世帯

価格は6千万円台後半。

 表面7.01%での紹介!


  現況、建築中。



ただ、完成真近で、内装もほぼほぼ終了。

後は、建物回りとエクステリアを残すのみ。


ココの特徴は、専用通路も広く、建物の玄関前が、

“パティオ風”の配置になっていて、エクステリア次第では、

かなり洒落た感じの物件になりそう。

出来れば、専用通路から中庭までは、石張りで化粧して貰いたい様な。


IMG_5673

3棟目は、足立区本木西町

日暮里舎人ライナー

  「扇大橋」駅 徒歩11分


7月完成予定の1K×4世帯

都内で3千万円台中盤、 
                   
表面7.5%での紹介!




こちらも、建築中で、外壁はこれからの状況。

ここまで来ると、建物の大きさが分かって、完成イメージが出来る。

自己資金で少な目の方でも、この価格帯なら、“アパートオーナー”に

なれてしまう。


どうしても、“都内”という方には、オススメな物件だ!



最後は、練馬区の方で1件、こちらも完成物件を内見する事が出来た。

いずれも、都内の“新築アパート”としては、特徴が在って面白そう。


各々の物件の、利点・欠点を見極める為、実際の現地・現場で

確認する事は、大事な作業。


開催は、毎週土・日、各コンサルタントが交代でのセミナー!

御時間が有れば、是非一度、御参加してみては?

詳細については、弊社ホームページ、又は、企画課へお問合せを!


                                  by K.N








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2016年05月14日

B級グルメ <東京・森下編>!





カレーパンの“元祖”!






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昨日は、弊社が管理する、賃貸物件の定期巡回に同行しての

物件チェック下見へ!


毎月“地域”を分けて、ローテーションで、診て廻る事になっている。

今回の担当地域は、“葛飾区”“江戸川区”“墨田区”“江東区”と、

広範囲に渡る地域である。


そんな、巡回作業の道すがら、丁度、“おやつの時間帯”?

偶々、目の前に、馴染みの御店が表れた!




   東京・森下 <カトレア>


 
IMG_5669

























知る人ぞ知る、「カレーパン」の“元祖”の御店である。

「カレーパン」は、この<カトレア>の全身、

1887年(明治10年)創業の「名花堂」が昭和2年に

実用新案を出したのが、始まりとの事。


偶に、通り掛かると、ついつい、寄ってしまう。

因みに今回は、1年ぶりである。


これが、食べたかった!


ココの“カレーパン”は“甘口”“辛口”の2種類あって、

何時もなら両方頂くのだが、“残念!”

今回、“辛口”の方は、既に「売り切れ!」との事。


纏め買いを抑える意味もあって、店先には、

それぞれ「お一人様5個」まで、との張り紙もあったが、

やはり“辛口”の方が人気が高いらしい。


  <元祖 カレーパン(甘口)>!



IMG_5671


こちら“甘口”も、もう残り僅か!

取りあえず、自分と細君への

“お土産”用に、2個頂いた!


前回は、家族分をと、

それぞれ4個づつだったが?

巣立って行った子供達の分が

無くなると、ちょっと寂しさを、

感じざるを得ない。




自分の分は、早速、車の中で頂く事に。

未だ、ほんのりと温かいパンの端を、サックリと噛むと、中の具が

飛び出さんばかりの勢い。


カレーは、極々シンプルだが、野菜の甘味と、パン生地の脂の甘味が

“ジワッ”とひろがり、上品な旨味が口の中を多い尽くす。


旨い!


久々の、この食感。

    あ〜、満足、満足。


至福の、おやつタイムを過ごす事が出来た。

これで、1個

   180円也!


このコストパフォーマンスも、人気の秘密。


次回は、何時になるか?


又、通る機会があれば、次は、「絶対、辛口を」 !


東京・「森下」方面へ、お出掛けの際には、

                    是非一度、御賞味あれ!



                            by K.N





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2016年05月12日

ランチハンター“K” <阪東橋編>!




“立地はB級、味はA級” 続編!


カウンターで食べる、

            フランス料理!

  




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昨日の休みは、ショッピングがメイン。

自宅から、横浜〜関内方面へ、向う途中。

久しぶりに、寄ってみたくなったお店へ!

昨年の1月以来の、訪問である。



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鎌倉街道から、一本内側の

大通り公園の通り沿い。

横浜ブルーライン

   「阪東橋」駅からも

        徒歩5分の立地!


横浜の下町、

<横浜橋商店街>の入口近く。



   ビストロ

       <ショー・ラパン>



知る人ぞ知る“フランス料理”の名店である。


特に“ランチ”の時間になると、行列の出来るお店として、有名。


隣が、“カレー”で有名な <アルペン・ジロー>!


公園通りの向かい側には、やはり、行列の出来るお店として有名な、


天丼の<豊野> が在る。



ココは、カウンター主体で、10名程の小さなお店。

ヨーロッパ調の、アンティークな家具で飾られた、可愛い店内。

以前は、店主と、配膳の女性で廻していたが、本日は、店主一人!


そんな訳で、ランチのメニューは、1種類のみ! (以前から同じ)

人数を伝えて、後は、席に座れば、順番に、料理が出て来るのを待つ。



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今日のランチは、

<プレミアム

ハンバーグステーキ・

  リヨン風オニオンソース>







ココのハンバーグは、オーダーが入ってから、シェフが、一つ一つ、

手で捏ねて、空気抜きをして、焼き始める。


IMG_5637
その間、最初に出て来るのは、

       “サラダ”!
既に、

レギュラーメニューとなっている、

“豆腐のサラダ”には、

  “生姜”と“にんにく”の

    擦りおろしドレッシング!




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いよいよメインの“ハンバーグ”!

リヨン風のソースは、

玉ねぎをメインに、

白ワインと、ヴィネガーで、

じっくり煮込まれていて、

甘目の仕上がりになっていた。




添え物には、ペンネのパスタと、温野菜。

これに、ソースを絡めて食べると、又、美味しい!


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食事が終わると、

“デザート”と“コーヒー”が、

出て来る。


デザートは、

“キャラメルソースのプリン”!



このプリン、

フランスの「三ツ星レストラン」のレシピとの事。



甘味が抑えられた美味しい逸品、

               これを目当てに来るお客様もいるらしい。


久しぶりに、美味しい洋食を頂いた。


約1年半ぶりの来店だったが、変わらずのアットホームな料理は、

                                 A級の味であった。



<グルメ>には外せない、是非お薦めのお店!


                         
                                                                  by K.N







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2016年05月08日

5月!フィールドワークセミナー日和!




住宅ローンで、アパート経営!


昨日は、“フィールドワークセミナー”!




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以前にも

紹介させてもらったが、この“セミナー”は元々

我々が普段行っている<物件下見>の行動をお客様も

       「見てみたい」!

            との要望から始まった。



企画で、東京コースと横浜コースで、毎週、開催されている。



昨日の“東京コース”は、国立〜調布〜横浜(2物件)

の順で廻り、計4件の“アパート”を見学!


今回も、面白そうな物件が揃い踏み!


今年の“秋”完成予定物件も含めて“下見”も兼ねた“フィールドワーク”!

先ずは、国立市内、駅からは12分と、ちょっと歩くが、

流石“文教地区”、環境の良さは、ピカ一!


国立新築AP























高級住宅街の一画、道路からは、少し奥に入った

雰囲気の良い建物は、“完成”ホヤホヤ。


木造(2×4工法)2階建 長屋式、1K×6世帯!

価格7万円代前半で、表面7%での紹介物件。


2階のみロフト付のプランで、何と、“ホーム アルソック”導入で

セキュリティも万全!

ロフトアルソック

















価格急上昇の都内では、中々望めない、好利回り!

国立は、東京都下でも、別格の賃料査定。

面白そうな物件である。


2件目は、調布市内へ!

調布市国領 併用住宅



これが、又、

マニアックな物件!

特に、不動産を

初めて買う方には、

“必見”のアパート!











調布市国領 併用住宅2


何が“必見”かと言うと、

新築で、<賃貸併用住宅>!

こちらも、木造2階建てで、

1Fは、 1K×3世帯(全室ロフト付)と

2Fに、1LDK+7帖の

大型ロフトが付いた、住宅部分!




価格6480万円で、アパート部分は、現況満室賃貸中!


何と、この賃料で、“住宅ローン”を全てカバー、

しかも、年間で約15万円程度のキャッシュフローも!

恐らく、“固定資産税”までも、賄えてしまう程。


将来的に狭くなれば、こちらの自宅も貸して、広めの“家”へ

移るのも良し!


場所は、京王線「国領」駅から、徒歩12分の立地!


京王線沿線で、物件をお探しの方、タダで“自宅”が手に入りますよ。



次は、一気に南下して、横浜市金沢区で2件。    ※こちらは写真無し


横浜シーサイドライン「海の公園柴口」駅から、“平坦”徒歩10分。

横浜では希少な“駅から平坦”立地!


1件は、1K×8世帯 築2年の築浅一棟アパート。

木造2階建て 全室ロフト付の間取り。

価格は、7千万円台前半で、表面利回り8.3%での販売!


今時の8%超えは、希少。しかも、O銀行の融資も30年返済可能で、

K%(ローンコンスタント)も低目に抑えられる。

これも、面白そうな物件だ。


横浜最後は、同じく           ※こちらも写真無し

横浜シーサイドライン「海の公園柴口」駅から、“平坦”徒歩11分

京浜急行線「金沢文庫」駅からも、徒歩12分で、2駅利用可能。


木造2階建て 1K×8世帯(2Fのみロフト付)の新築アパート企画。

価格は7千万円台前半で、表面利回り7.2%!


歴史好きには堪らない、名所“称名寺(金沢文庫)”の境内に在る。

約1千年の歴史を感じながら“暮す”のも、浪漫に満ちた生活を

想像してみては?

因みに外観は、純和風にして等々、これから建つ新築の楽しみも、

満喫出来そうで、面白い!



横浜市内も、じわじわ価格が上昇ぎみか? 
今は、こんな感じの市況。


以上、4件の“フィールドワーク”兼、下見が終了。

今回も、中々面白い物件が観れた!


このセミナー、毎週開催されてます。

御興味のある方は、是非一度、参加されては?


                                by K.N




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2016年05月04日

GW大人旅<鎌倉編>!





GW最終日は

        “月例、鎌倉散策”!







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かまくら山路
























GW休みも最終日。

お参りを兼ねた、月に一度の <鎌倉 散策>へ! 


今回は、自宅近くのバス停から、“江ノ電バス”で「鎌倉」直通の

路線バスの旅。

約60分の行程を、ぶらり二人旅。


GWという事もあり、やはり“鎌倉”は、人出も多く、混雑真っ只中!


今回は、出足も遅く、御昼も近い時間だったので、

何時もとは逆に、腹ごしらえを先にする事に。


今回は、バスを早めに下りて、“鶴岡八幡宮”側から“小町通り”へ入る。

通りを100m程行った左手に、この門構えが。


良かった、「開いてる」!



平日は、「臨時休業」の木板が掛けられる事の多い、この御店。


去年も、丁度この時期に、入る事が出来て、今回が2度目の来店。

今日は、時間も未だ早かったが、既に、先客の行列。

        それでも、5分程待たされたが、程なく入店出来た。



通路通路隅


















   かまくら<山路(やまじ)>



門構えから、奥に続くこの通路の雰囲気は、ちょっと、敷居の高さを

感じさせるが、鎌倉らしい風情は、大人の心をくすぐる。


店内は、全てが“秋田杉”で建てられた厳かな雰囲気の建物。

窓際の席からは、手入れされた“庭”を眺めながらの食事が楽しめる。

ラッキーな事に、今回も窓際の席に通された。


自家製麺所中庭















メニューは、意外にシンプル!

純手打ちの“蕎麦”は、殆んどつなぎを使っていないとの事で、

早目の実食を勧めている。


“お品書き”の他に、“使用原産地表”が置いてあって、

                   食の安全性もアピールしていた。


使用原産地茶うけ
















メニューは、“冷たいお蕎麦”と、“温かいお蕎麦”に分かれていて、

                  “蕎麦前”メニューも美味しそうな逸品が!


メニュー1メニュー4














メニュー2メニュー3















先ずは、“蕎麦前”と、この店おすすめの広島の銘酒、

“白牡丹 純米吟醸生貯蔵酒”で乾杯!


蕎麦前は、<鰊の柔らか煮>と<天麩羅盛り合せ>で!


鰊のやわらか煮ニシン・天ぷら盛合せ














前回、細君は“おろしせいろ”、僕の方は、フランス産 真鴨フィレ使用の

“鴨せいろ”を、頂いたが、今回は、蕎麦前を楽しんで、

〆に、シンプルな <せいろ> のみで行く事に!


せいろ























“蕎麦”“小麦”は、「北海道 十勝産」 更科系の細麺!


薬味は、“葱・おろし・山葵”の基本形!


蕎麦湯

“山葵”は蕎麦に塗り込み、

“おろし”を入れたつけ汁に、

チョイ付けで、すする。

“葱”は、〆の蕎麦湯と一緒に、

つけ汁に入れて楽しむ。



「あ〜、満足、満足」!


美味しい逸品、贅沢な時間を過ごす事が出来た。


食事の後は、何時もの“カフェ”へ!



スターバックス










<スターバックス 

   鎌倉御成町店>









初夏の“鎌倉”の〆は、ココの“テラス席”での“ティータイム”!


ゆったりとした時間を過ごす事が出来た。



そして、何時ものお参りコースへ!



上行寺 山門

鎌倉・大町 

<上行寺> 

(瘡守稲荷・

   鬼子母神)へ


もう、お馴染みの

“厄除け”

“癌封じ”のお寺。





甚五郎作



実は、このお寺の

“山門”には、

“日光東照
宮”の

<ねむり猫>を

彫ったと言われる、








「左 甚五郎」作、<除災の龍>の彫り物が施されている。

こんな所にも、意外な名作が眠っていた?


次の散策は、6月 <紫陽花(あじさい)>の時季!


“鎌倉”も、いよいよ花盛り、見頃の季節が到来か!








                            by K.N





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