2016年06月27日

今週のフィールドワークセミナー!





厳選5物件は、バリエーション豊富!





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昨日も、首都圏は快晴。

午後一から夕方にかけて、フィールドワークセミナーを開催!

今回は、神奈川県内(藤沢・鎌倉・横浜)〜都内(大田区)の、

一棟マンション・アパートを下見。


偶々、梅雨の晴れ間となった昨日、6月とは言え、

もう既に、真夏の気配。


南蒲田新築AP2
























藤沢本町

先ずは、小田急江ノ島線

「藤沢本町」駅 徒歩6分 

新築アパート1K×14世帯

なんと!表面利回り10.3%での

       紹介物件!


今や首都圏では、望めない利回り。

しかも7千万円を切っての価格帯物件は、希少!

現況、多少空室も目立つが、それを差し引いても、高利回りな物件。

中古アパートの融資は、年数が中々取れなくて、組みづらいが、

S銀行の(金利3%)での商品なら、30年返済も可能となる。

他の銀行でも、年数が削られて“K%(ローンコンスタント)が上がっても、

もともと、“FCR(ネット利回り)”が高い分、ギャップが取れて、

“キャッシュフロー”も厚く取れる。

今時、“面白い物件”が出て来た。




三ツ境新築AP

2件目は、横浜市瀬谷区の

新築アパート!

現況は、更地で、

本年末頃の完成予定。

今注目の相鉄線沿線!


相鉄線は、平成30年度・31年度に、JR線・東横線との相互乗り入れが

決定しており、都心と、直通で繋がる事になる。

相鉄線

  「三ツ境」駅 徒歩9分 

新築アパート1K×9世帯

価格は8千万円台前半。

 表面7.35%での紹介!


これから建つ新築アパート、外壁・内装等、

多少の希望は、入れる事も可能!



日吉マンション

3棟目は、横浜市港北区日吉

首都圏No1の人気路線 東急東横線

「日吉」駅からは、 徒歩7分

H8年築の一棟マンションで

1K×8世帯・2K×2世帯 計10世帯


価格は1億4千万円台で、表面6.5%での紹介!

人気の東横線は、都内一等地の物件と、変わらぬ安定性の為、

内々で決まってしまう事も多々!

こちらも、希少な物件と云えそう。



5件目・6件目は、都内に戻って、大田区で2物件。

建築中の新築アパートと、中古一棟マンションを見学。

帰路の途中という事もあり、多少、日も陰って来ていた。


南蒲田新築AP平和島一棟マンション














都内という事もあり、どちらも、1億円超え!

一棟マンションは、

京浜急行線「平和島」駅 徒歩3分の好立地!

RC造階建て 1F店舗 2〜6F 1K×10世帯で

価格は1億2千万円台中盤 表面利回り7.3%



新築アパートの方は、

京浜急行線「蒲田」駅 徒歩7分と、こちらも好立地!

木造3階建て 1K×12世帯  価格1億5千万円台中盤で

表面6.7%での紹介!


いずれも、都内の物件としては、利回り高目で、魅力的。




今週は、中古アパート・新築アパート・中古マンションと、

バリエーション豊富な組み合わせで、面白かったと思う。




各々の物件の、利点・欠点を見極める為、実際の現地・現場で

確認する事は、大事な作業。


開催は、毎週土・日、各コンサルタントが交代でのセミナー!

御時間が有れば、是非一度、御参加してみては?

詳細については、弊社ホームページ、又は、企画課へお問合せを!


                                  by K.N








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2016年06月25日

本当の力!

  

 




不動産投資 基礎の基礎!


      <その12>



物件本来の実力を知る!







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  2.FCR(総収益率)!




「総投資額に対して、初年度のネット収入の利回」であるが、


いったい、これで何が分かるのか?



その物件自体の、本来の投資パフォーマンスを表す

指標と言える。




PHOT0000000000060783_500_0

















言うなれば、全額自己資金で投資した場合の

ネット利回りである。

 


計算式:


FCR=NOI(年間ネット収入)

          /E+LB(総投資額)

 



1÷FCR=その投資自体何年で回収できるか?


・・・FCR10%→10

・・・FCR
7%→14.29

 

逆に考えれば、この投資自体が何年で回収できるか?

も、分かる!

 



この“FCR”の計算で、よく勘違いし易いのが、

分母の総投資額のところが、物件価格のみになって

しまう事が多い様だ。

 

あくまで、その投資に掛かった、全ての経費等も

含めた額が、総投資額になる訳だ。



もちろん、購入当初にイニシャルコストとして、

資本改善等に費用が掛かった場合、


その費用も、計算の中には、入れておくべきである。

 



前述の“K%”と同様、後述“レバレッジ判定”には、

この数値も重要な、キーポイントとなってくる。

 



               ・・・その13につづく。

                    by K.N


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2016年06月23日

ランチハンター“K”<横濱・馬車道編>!




“誕生日”はランチでお祝い!



昨日は、ちょっと遅れて、細君の誕生日祝いを企画。

昨年までは毎年、細君の好きな、関内<カサ・デ・フジモリ>で

スペイン料理のディナーが恒例だった。

しかし、今年は、長男は他県へ、次男は、不規則な勤務の為

例年通りとは行かず、何とか、時間の合う日程を合わせて、

ようやく昨日の“ランチ”に至った。






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石焼ステーキ


























今回は、長男抜きにはなってしまったが、次男坊が、休みだったので、

急遽、親子3人、昼間から、ちょっと贅沢なランチに出掛ける事に。


せっかくの誕生日祝い、前々から細君が「美味しい!」と、言っていた、

その御店に、早速予約を入れた。



関内・馬車道  <瀬里奈 浪漫茶屋>!



店頭店頭1















店頭メニュー

細君は何度か来店しているらしいが、

息子と僕は初めて。

ちょっと贅沢なランチを楽しむ事に。


こちらは、地元でも有名な、

ステーキハウスの姉妹店。



“ステーキ”の他、“しゃぶしゃぶ”や“すき焼き”も楽しむ事が出来る。

店内は、落ち着いた雰囲気の中、大人なサロン的な演出が、

高級感を漂わせている。

運び手は、皆、和服の衣装で、受け答えも丁寧で、親切。

お客様も、御高齢の方が多いのは、そんな“おもてなし”のお陰か?



今回は、ランチと云う事もあって、僕が“運転手”!

息子だけ、お薦めの“ビール”を頼んでいた。



スーパードライ エクストラコールドビール


















普通のランチビールは、この陶器のグラスで来るらしいが、

一杯目は、今一番の御勧めビールとの事で、


“スーパードライ エクストラコールド” 
を注文!


相変わらず息子の方は、飲む気満々で、“おかわり”していた。


「羨ましい!」



食事の方は、3人共に、

<石焼きステーキランチ>をオーダー!


その前に、ちょっと“つまみ”をと、別にアラカルトで、

この店自慢の、<蟹の甲羅揚げ>を二つと

季節のお薦めメニューで、<鱧の天麩羅>をオーダー!


蟹甲羅揚げ鱧の天ぷら















お薦めだけあって、肉料理に負けない、美味しい逸品に仕上がっていた。


“おつまみ”を頂きながら待つと、そろそろランチのコースが。



サラダビソワーズ














先ずは、山葵ドレッシングで頂く“サラダ”!   

スープは“ビシソワーズ”の冷製スープ!


頃合いを見て、厨房の奥から、料理人が熱々の石を運んで来た。


ステーキランチ
そして、メインの

“和牛サーロイン”には、

野菜3種が付いて、

“ガーリックバター”や“塩”、

“特製のチリソースだれ”や

“和風だれ”を付けて頂く。

焼石は、特製の電熱器の上に乗っていて、

時間が経っても、熱々の侭。

この上で焼くと又、普通の鉄板で焼くよりも美味しく感じるのは、

演出のお陰か。

因みに、色々試した結果、一番美味しかったのは、

“ガーリックバター”に醤油ちょいがけが、ベスト!


旨〜い!

やっぱり、日本人には、これが1番!


じゃこ御飯

頃合いを見て、セットの御飯・

味噌汁・香の物げ出て来た。


御飯は、“白米”か“ジャコ”の乗った

御飯が選べて、嬉しい!





フローズンプリン珈琲














デザートは、この店定番の、“フローズンプリン”と“コーヒー”で。


最後に、この御店からの心使いで、細君の為に、特別な

 <バースディプレート> をサービスしてくれた。


バースディプレート

事前に誕生日の旨を伝えておいたら、

こんな素敵なサプライズがあるとは、

思ってもみなかった。


遠慮なく、 「いただきま〜す」。



久々の“ステーキ”!

思わず、“合掌”、幸せに“感謝”するばかりである。



家族そろっての食事は、中々、難しくなって来たが、

やはり、恒例行事は、続けて行きたいものである。

                                 by K.N




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2016年06月21日

銀行との関係!

 

 




不動産投資 基礎の基礎!


      <その11>



銀行との共同事業で収益UP!







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  1.
K%(ローン定数)!



PHOT00000000000744DF_500X375


K%(ローン定数)

  又は、

ローンコンスタント

と言う

  “ものさし”

        であるが、

いったい、



これで何が分かるのか?




さてここで、


計算式:


K%=ADS(年間返済額)/LB(ローン残債額)


 


いくらの借入れ(残債額)に対して、年間どの位の返済を

しているかを、知る事が出来る。

つまり、借入れに対する年間の負担割合である。

 

この“K%“を決定するものはゞ睛と∧嶌冉数である。



例えば、1000万円をで借りた場合のK%



10年返済・・・年間 1,104,161
円=11.86


15年返済・・・年間
   772,210円= 7.72


20年返済・・・年間   607,060
円= 6.07


25年返済・・・年間   508,625
円= 5.08


30年返済・・・年間   443,543
円= 4.43



因みに、

     (3
 30年返済 505,925円=5.05

 


こうして見ると、同じ借入れをしても、負担する割合に

差が出てしまう事が分かる。

 

銀行等の融資を利用して、不動産投資をする場合、これは

我々投資家と銀行との、“共同事業”と言う考え方を持って

貰いたい。

 


その中で、この“K%”は、言うなれば、銀行の

“取り分の利回り”と言う捉え方が分かり易いかもしれない。



そして、後述の“CCR”が投資家側の取り分となって来る。

 


この“K%”と“CCR”の関係が後述のレバレッジ判定に、

深く関って来る事は、又、後で詳しく説明をさせて貰いたい。

 


こう考えると何故、銀行が、借入れ年数を短くしたがるのかが、

分かって来る筈だ!



年数のリスクを短くすれば、銀行の取り分(K%)は、

単純に多くなる訳である。

 


逆に、我々投資家としては、この“K%”をなるべく

低く抑えられれば、自ずとその分の取り分(CCR)が

多くなって来る!



その為には、“K%“を決める要因


   
の金利をなるべく低くして貰う事


   
の返済期間を出来る限り長く取って貰う事が、

  この投資を成功させる
重要なポイントになって来る!

 


そしてもう一つ、ここで気が付いた人も居るだろうが、

“K%”は、年々上昇して行ってしまう事である。

 


毎年ほぼ、変わらない返済額であれば、残債が減って行く分、

分母が小さくなって、自ずと“K%”の数値は上がる訳である。

 


将来的に余剰の資金が出来て来て、繰上げ返済や

融資の借換え等を検討する場合、

又は他の再投資との比較に際しても、

この“K%”は、重要な判断材料となって来る。




               ・・・その12につづく。

                    by K.N




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2016年06月17日

“記念日”は夜景の中で!





「大さん橋」で“イタリアン”!




 

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ダイキリ2 

























一昨日は、27回目の“結婚記念日”を祝って、夫婦二人でのディナー!

昨年の記念日は、“横浜の夜景一望”の、ランドマーク!


フレンチレストラン<ル・シエール>
でのディナーだったが、


今年は、一昨年もお世話になった、“横浜一の夜景”!

※我が家では、そう思っている。


  横浜“大さん橋”へ


大さん橋までは、桜木町駅から出ている、巡回観光バス


<赤い靴号>で。

赤い靴号赤い靴号内部


















主要な観光スポットを、約一時間で巡回するこの“バス”。

1時間に3本のペースで運行されている。

一回100円の乗車料金は、手頃で便利。

土・日は、超満員の為、次のバスを待つ行列が出来る程。

平日は、意外な程“ガラガラ”。

もっとも、既に夕方の5時過ぎ、本当ならカップルの目立つ時間帯。

バスは、快調に進み、桟橋方面へ。

久々に、来たな〜    “大きなクジラ”!


このお腹の中を、奥へ奥へと。


サブゼロ看板サブゼロアプローチ



















サブゼロ店頭2サブゼロ店頭














インターナショナルキュイジーヌ

             「サブ ゼロ」


店内は、ブルーライトで、

スタイリッシュ&ムーディーに演出!

バーカウンター























店内テーブルセット

















今回も、事前予約で…

「アニバーサリーディナー」を予約!



年に一度の記念日! 

ちょっと贅沢な一時。 


ゥ瓮縫紂.好僉璽リングワイン






















先ずはシャンパンで乾杯♪


お天気も薄曇りの、マズマズの景観。

夕方とは云え、この時期は、未だ明るい。



ではお料理を…  本日のアミューズ


<パテ・ド・カンパニュー(和牛とフォアグラのパテ)>


▲▲潺紂璽
















前菜


<姫鮎のコンフィと緑のガスパッチョ>


コンフィー



















そして<パン>が加わる

ぅ僖




















ここで、御酒を追加 

僕の方は<ウォッカトニック> 

細君の方は<アプリコットブランデーベースのカクテル>

ДΕッカトニック























温前菜

<黒毛和牛のサルシッチャとソースペリグー>



サルシッチャ



















シェフのおすすめパスタ

<岡ひじき・ドライトマト・しらすのペペロンチーノ>

Ε僖好

















魚料理

<メバチ鮪の軽いグリルとサフランの焼リゾット

        キャビア・ド・オーベルジーヌと共に>


┻料理



















ダイキリ



ここで僕だけ、

   追加の御酒

      <ギムレット> 














メインディッシュ


<鹿児島アベル黒豚と季節の野菜のグリル

 ヒルファームマスタードとモスタルダのアクセント>


肉料理



















食事も終わりを迎えた頃、

…特典であるアニバーサリープレートと記念撮影!

夜景をバックに撮った写真を、

フォトフレームに入れてプレゼントして貰える。

アニバーサリープレート























そして、最後のデザートも合わせて!

<パティシエ特製 デザート3品盛り合わせ>


デザート






















こんな結婚記念日ディナー!


大病から、今年は丁度“丸5年”!

先日の定期健診で、ようやく“卒業”のお墨付きが出た。


また健康でこの時を迎えられたことに、ただただ感謝。


一昨年からの約束で、毎年記念日にはチョットおめかしをして

特別な時間を過ごす事に。


また来年も健康で記念日を迎えられる事を願って。


窓際























6時からの予約だったが、時計は既に9時を過ぎていた。

今年も、ゆったりとした“晩餐”を楽しむ事が出来た。

来年は、何処にしようか?又一つ、楽しみが増えて行く。

                       By K.N



 

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2016年06月16日

投資の“ものさし”!



 

不動産投資 基礎の基礎!


      <その10>



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PHOT000000000007559A_500X375


さてここで、

もう一度、

キャシュフロー

      ツリーの

“おさらい“を

して置きたい。






ここでは、当初のシートをより解り易くする為に、

説明の表現を変えてみた



{ E(自己資本)+LB(ローン借入)=総投資額 }



     GPI(満室で相場家賃)


     −空室や滞納損失


         +
                


     EGI(稼動している収入)  


        −Opex
(管理費など運営費)   


     NOI(正味のネット収入) 


        −ADS
(ローン返済額) 


     BTCF(税引前の手取り)




<E(自己資本)>は、自己資金及びその投資に利用する

自己資産を含めた投資原資。

 


<LB(ローン借入)>は、この投資で借入れするローン総額。



これを合わせた総額が、総投資額である。

 


<GPI(潜在総収入)>は、相場の家賃に引き直して、

満室稼動した場合、その物件の持つ潜在的な収入の事である。

 


そこから、年間で稼動した場合の“空室リスク”や

“賃料の滞納リスク”を引く!

 



他に、“自動販売機”や“通信アンテナ基地設置料”

“看板設置料”等の副収入が有る場合は“雑収入”として、

ここの時点で足しておく!!




この加減計算で出て来るのが、実際に稼動して得られる収入、



<EGI(実効総収入)>である。

 



そこから、更に、この物件を運営して行くに当って掛かる

経費(固・都税、公共料金、賃貸管理手数料、清掃費等々)

を、<Opex(運営費)>として、引かなければならない。

 


この残った実際の正味の収入(ネット収入)が、


<NOI(営業純利益)>となる。



ここまでが、その物件の持つ本当の収益力になる訳である。

 


そして今度は、物件を購入するに際し、融資を受けての

スキムの場合、当然ローン返済が引かれてしまう。


この年間のローン返済額を、


<ADS(年間負債支払額)>として、減計上!!

 


最後に残る手取りでの収入(税引き前)。


これが、<BTCF(税引き前キャシュフロー)>となる。




さて、その中身を知る上で大切になって来る基準、

それが、この九つの数値なのである。



 
不動産投資を丸裸にする9つの指標


1K%(ローン定数
 
2
FCR(総収益率)


3
CCR(自己資本配当率)

4
PB(自己資本回収期間)

5
DCR(負債支払安全率)

6
BE%(損益分岐点)

7
LTV(ローン資産価値比率)

8
NPV(正味現在価値)

9
IRR(内部収益率)


では、前項のキャシュフローシートで出たそれぞれの

数値を使って、どうやって、この9つの指標を導きだすのか?

 


先ず、
17番までの指標は、単年(1年目)のみの指標であり、

これは単純に加減乗除で出せる指標である。

 



8・9番については、その物件の将来性を予測し、

複数年での予測数値を基に、複利計算によって導き出す

指標となる為、特殊な計算が必要となって来るが、

“金融電卓”や、“エクセル”での関数計算を利用すれば、

然程、難しいものではない。



むしろ、その指標の持つ“意味”を理解していただければ、

       OK
!!

 


次回からは、この指標の持つ意味を、噛み砕いて、

説明して行く予定である。



               ・・・その11につづく。

                    by K.N




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2016年06月13日

不動産投資の<基本式>!

 




不動産投資 基礎の基礎!

      <その9>



    不動産の価値!






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 VIR 


    <V:価値>         INOI

 
R
:キャップレート又は(FCR)

 


地球


前回に出てきたこの数式、

これは、その不動産が

措かれている状況の下で、

その物件が持つ収益力によって

導きだされる、

不動産の価値を求める式である。

 





ここで出る解<
V(バリュー)>は、

                   価値又は価格と言う意味で捉えて欲しい。

 


次は、分子に来る<
I(インカム)>これは、

前述でも触れた“
NOI


その物件の持つ収益力、ネット収入である。

 


そして、分母<
R(レート)>は、

“キャップレート”という言葉で表される。

 

さて、この“キャップレート”の意味であるが、

分解して説明すると下記の様な内訳になる。

 

キャップレート=無リスク金利+インフレ率
                 +リスクプレミアム

 

“無リスク金利”は文字通り、

極少リスクの金融商品利回り等で、日本で言えば

長期国債等の金利がこれに当てはめられる。

 


“インフレ率”も文字通りで、

その年々の景気にも左右され、常に一定という訳ではない。

 


そして“リスクプレミアム”は、

その地域の違いによる空室のリスク率で有ったり、

その物件の構造・築年数・又は特性によって、

個々にヘッジすべきリスク率の事を言う。

したがってこれも、一定の数値ではない。


ただ、大きく捉えれば、その地域等での相場感が

第一の要因になっている事は間違いない。

 



アメリカでは、この“キャップレート”を、

毎年その地域毎にデータベース化されていて、投資指標を

割り出す為の判断材料として、広く活用されている。

 


日本でもアメリカほど詳細ではないが、

JREI(ジェイレイ)>という機関が、

都市部等が中心のデータを、公表している。



この様に、我々の投資判断に欠かせないのがこの数値で、

物件購入時の比較判断や、融資条件を判断する際の分析、

将来の出口として、売却価格予測にも、この数値が

非常に重要となって来る。

 


この様な数値を基にして、式に当てはめて行けば、自ずと

物件の価値(価格)が割り出されて行く訳である。

 


単純に言えば、解の“
V”を下げない為、

又は大きくする為には先ず、分母の“
R”が小さい方が

良い訳だが、“
R”は外的要因の影響が強い為、

如何ともし難い処だ!



ただそうは言っても、せめて最初の購入の段階からでも、

“キャップレート”の小さい地域での投資を選択する等、

景気の動向にも影響し難い地域の選択をお勧めしたい。

 


そして分子である“
I”は、常に多く保つか又は、

これを上げる努力が不可欠!


その為の“
NOI“改善であり、

我々が常に心掛けるべき事であるに違いない。




              ・・・その10につづく。

                    by K.N


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2016年06月11日

土地を買って、新築アパート!





久々の、土地からの企画!


1から作り上げる、新築プランは、面白い!





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昨日は、チーム下見で、横浜方面へ!

今回の目玉は、企画次第で、面白くなりそうな

アパート用地!


京浜急行線「井土ヶ谷」駅からは、徒歩7分

横浜ブルーライン「蒔田」駅からも、徒歩10分程度

2路線・2駅利用可能な、利便性の良い立地!



IMG_5853






















現況は、古いアパートが未だ、残っているが、

敷地は余裕の有る様子。


両駅へは、横浜では希少な、“平坦”での徒歩圏内!

横浜の中心地へも、電車で10分圏内の駅で、アパートも多い地域。


敷地は、南側と北側の両面道路にそれぞれ約5m程の間口で接道、

ちょっと変形の土地ではあるが、建物は充分入りそうな予感。

ココに、間取り、1K 8〜12世帯の単身者向けアパートを企画出来そう。


但し、現地までは車は入らず、路地を「くねくね」、進む様な周辺。


所在:横浜市南区井土ヶ谷中町

土地:201.41屐別鵤僑按據法

用途地域:準工業地域 

建蔽率: 60 % 容積率: 200 %

但し、接道道路が、セットバックの必要な幅員道路で、

4mでの計算になる為、容積率は160%になってしまう。


敷地は、約200屬之彁察 



簡易計算で行けば、建ぺい率から診て

200屐滷僑亜鵝瓧隠横悪屬泙任老築可能。


ワンフロアーで取れる部屋数は、

             120屐猝鵤横悪屐瓧局屋

但し、この変形が災いして、部屋全体を、

方形の間取りを取ろうとすると、精々4部屋が限度!


容積率は160%の為、上限の面積は、

         200屐滷隠僑亜鵝瓧械横悪屬函⇒祥気詫る。


ココは、3階建てにして、4×3層=12部屋で企画しても良さそうだが、

車の進入が出来ない立地の為、小運搬での建築費の割り増しを

考えると、3階建で、更にコストアップさせるのは、得策では無さそう!


ここは、2階建てで、その分を、一部屋当たりの広さをUP!

更に、“ロフト”か“スキップフロアー”にして、差別化を計る事に。


よって、全体で取る述べ床面積は、

          25屐滷孤屋(1K)=200屐別鵤僑按據


ワンフロアー、1K(約25屐縫蹈侫班佞如

             この辺り、この間取りで取れる賃料は?


8部屋×6万円=48万円(月額) ×12ヶ月=576万円


GPI(総潜在収入)    576万円

空室率(7%)        ▲40万円

EGI(実行総収入)      536万円

運営費(約15%)        ▲86万円

NOI(ネット収入)       450万円


この地域・この立地での期待利回りは、5.5%位?


仮に、FCR(ネット利回り)5.5%として


450万円÷5.5%=8182万円(総投資額)


諸経費その他 530万円(約6.5%)と診て、


8182万円−530万円=“7652万円”(物件価格)



建物価格は、小運搬の割り増し分のコストを考慮すると、

60坪(木造2階建て)×85万円(込々)=5100万円として


7652万円−5100万円=“2552万円”(土地価格)!



ん〜、ちょっとキツイ価格交渉が必要か!


先ずは、プランが入るかどうか?  

そして、再度、賃料と建築費を精査して、尚且つ、

                     指値が通れば、良し!


不動産価格の上昇や建築費の高騰も含めて、

    土地からの企画は、益々厳しくなりつつある!!


                            by K.N!




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2016年06月09日

物件の“潜在能力”をUPする!

 




不動産投資 基礎の基礎!

     <その8>



正味のネット収入について!





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NOIを改善するには・・・



wallpaper1111043


これまでキャシュフローツリーを

上から順を追って説明してきたが、

物件自体の収益力(実力)は、

この“NOI(正味のネット収入)”


の数値によって決まってくる。

 

では、この“NOI”を改善するにはどうしたら良いか?

 


先ず最初に考えなければならないのが、

“GPI(潜在総収入)”をUPする事!


或いはこの賃料を維持し、下がらない様にする事が肝心である。

 


賃料UP、又は維持するにはやはり、

それなりの努力と資本投下が必要である。



例えば、資本改善や日常のメンテナンスもその一つで、

常に物件の状態を良好に保つ事が、大事なのであるが、

よく、物件を買って、或いは建物を建ててその後、

掃除もしなければ修繕の手も入れず、経年変化に任せて

放置状態というオーナーさんがいる。

 


これでは、取れる賃料も取れなくなって行くのは当然で、

ただ指を銜えて賃料が下がって行くのを見ているだけに

なってしまう。

 



では、入居者の立場に立って考えてみれば、

自分の住んでいるマンション、或いはアパートが、

常に掃除が行き届いて綺麗な状態で、

誰を呼んでも恥ずかしくない様な物件なら、

ずっと住み続けたいと思うのは自然であろう。



又、空室になったとしても、募集の段階で、他の物件と

比較されたとしても、やはり大事な第一印象としては、

相当好印象を残して、差別化を図る事も出来る筈。



これは、テナントリテンション(入居者保持)や

空室対策として空室期間を少なくするという意味でも、

安定的な収入の確保に繋がって行くのである。

 



雑所得を増やす事も、“NOI”増額の一つの要因である。

 


例えば、自動販売機設置もその一つ。

但し、自販機業者との契約内容や立地によっては、

ランニングで掛かる電気料金の方が、売上より多くなって

しまって、赤字になってしまう場合もしばしば、

要注意しなければならない。

 


他に、マンションやビルなどで、好立地の物件などは、

屋上看板又は壁面看板や、携帯電話のアンテナ設置料等の

雑収入で、相当な収入が見込めるケースも多々有る!



そして、敷地に余裕のある物件であれば、

駐車場や駐輪場(バイク)での収入も忘れてはいけない。



特に昨今は、“車”よりも“バイク”を置く場所に神経を

使う人も多く、屋根付やセキュリティを充実させた設備投資で、

駐車場並みの賃料を稼ぐ物件も増えて来た。


尤も、バイク好きな人にとっては、

大切な“友達?”(宝物)でもある。


保管に気を遣うのは、当然なのかもしれない。

 


次に、滞納を防ぐのも“GPI”を下げない大事な要因である。

 


弊社の管理物件の場合、滞納保証が付いている為、全く

その心配には及ばない訳だが、通常、自主管理で滞納が発生

した場合、先ず、家賃の取立てには時間を要し、

それでもダメなら今度は、内容証明から支払い督促、

最悪の場合“明け渡し訴訟”まで自分でやらなければならない。

まして、弁護士を使うとなればそれなりの費用も発生!


少なくとも、3桁の費用は覚悟しなければならない。



そうなれば、今までのキャシュフローの積立は、

一発でマイナスになってしまう。


やはり、普段からの入居者の管理が重要なのは勿論、

最初の入居申込の段階からの、入居審査も重要である。

 


逆に、支出の部分が抑えられれば、“NOI”は下がらずに、

上げる事も可能であるだろう。



運営費のコストダウンは、必要最低限の清掃費や点検費用、

メンテナンス費用や公共料金等も、

其の侭にしておくのではなく、もう一度見直して、

更にダウンさせる事も決して不可能ではない。

 


清掃費・メンテナンス費用・点検費用等は、

複数の業者への合い見積もりで、再選択するなり、

無駄にオープンの侭になっている外水栓の蛇口を

必要時にだけ開けられる様に管理したり、場所によって

電球を“LED”仕様にする等、細かいところではあるが、

毎月少しでもコストダウンが出来れば、年間又は

長期の計画の中では、大きな収益に繋がるとも言える。

 



この様に、“NOI”を改善する事は、現況の収益を増やす

だけではなく、実は、将来的な物件の資産価値を維持、

又は、上げる事に繋がって行くのである。

 

 

       VIR 


<V:価値 INOI R:キャップレート(FCR)>

 


これは又、次のお話!




              ・・・その9につづく。

                    by K.N




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2016年06月08日

ランチハンター“K”<鎌倉 長谷編>!




“月例、鎌倉参り”は雨模様!





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月に一度の <鎌倉 参り>! 

昨日は、何時もの鎌倉「上行寺」詣りの前に、何時もの

鎌倉農協の市場で、“鎌倉野菜”を大量購入。

この時期は、葉物が豊作で、市場内も色鮮やか!

IMG_5829






















野菜の種類も豊富で、初めて聞く名前の葉物も多い。


IMG_5825IMG_5828

















IMG_5830IMG_5827



















IMG_5832













中には、レタスの計り売りや、サラダをセットにした売り方も。

IMG_5826IMG_5831













IMG_5822

市場内には、野菜のみならず、

乾物等の食材や、パン、

有名な“シフォンケーキ”の

御店も入って、賑やか。






IMG_5823IMG_5824

















この“焼き海老”、試食で食べてみたら、「美味しかった〜」!

一つ買って行く事に。 “酒の肴”には、ピッタリかも。


“鎌倉野菜”は、とにかく味が濃くて、美味しい。

明日からの、サラダが楽しみである。


“上行寺”の参拝へ行くと、けっこうな人が、お参りに来ていた。

そんなに有名では無い、この御寺が、

最近は、口コミでも広がっているらしく、毎月来る度に、

参拝者が増えている様な気がする。


御詣りの後は、何時もの<鎌倉ランチ>!


今回は、久しぶりに<長谷>方面へ。

この時期の鎌倉は、“紫陽花”で、人出も多い。

特に、“長谷”と言えば <長谷寺> が有名!

本当なら、拝観に行きたいのもヤマヤマだったが、

それは、次の機会に取って置いて、早く空腹を満たさねば。


     タイ料理 <クリヤム>!


IMG_5848

























江ノ電「長谷駅」方面から、海沿いの道(R134)に向って、

突き当りの三叉路を右折、直ぐ右手に、

前面が駐車場になっているビルが在った。


IMG_5844IMG_5833
















階段手前の共用通路部分には、立て看板で、御店のメニューが。

IMG_5845IMG_5838


















この階段を上って行くと、ドアが開かれた御店。

店内は明るく、厨房が半分を占めた内装で、シンプル!

客席は、14名程で満席の規模。

既に窓側は、先客が占めていた。

IMG_5841IMG_5834

















快晴の日であれば、“由比ヶ浜”を挟んで海が見えて、

眺めも良さそうである。


昼間は、“ランチメニュー”のみの営業らしく、

4種類のメニューは「ワンプライス」!

飲物は、又、別途で。


IMG_5850IMG_5847

















僕の方は、

<ゲーン キヨワーン(鶏肉と地野菜のグリーンカレー)>


細君は、

<パッタイ(タイ風焼きビーフン)> をオーダー!


どちらにも、“生春巻き”と、“季節野菜のサラダ”が付く。


IMG_5843
飲物は、細君が食事と一緒に

“グァバジュース”

僕の方は、食後に、ホットの

“ジャスミンティー”

ゆったりとした時間を

    過ごす事が出来た。


お腹も“満足”した後は、デザートへ。


IMG_1538IMG_5846















そう云えば、帰りの路沿いには、確か在った!

文学館入口交差点角に在るこのお店、


      <たい焼きなみへい>


ココは今や、“長谷の名物”にも成りつつある、有名店!


二人共、“粒入りこしあん”のたい焼きを所望。

久々の、“たい焼き”に、満足満足。

お腹も満たされた所で、帰宅の途へ。


次のお参りは、7月!  もう“紫陽花”は終わってしまうか?  


そう云えば、大修復を終えた<鎌倉の大仏>を、

未だ観に行っていない。

夏の <鎌倉>、 楽しみは取っておこう!


                            by K.N






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B級グルメツアー<おいしいもの>特集のブログは、

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お役に立てれば幸いです!


cf_nozaki at 07:30|PermalinkComments(0)TrackBack(0)おいしいもの