2016年07月29日

“将来の価値”も考えて!



 

  

 

不動産投資 基礎の基礎!


             <その19>




“将来”投資出口までの判断!






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8.NPV(正味現在価値)

     9.IRR(内部収益率)



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この数値は、「本当にその投資は儲かるのか?」

「その投資は自分が求めていた以上の
    
    パフォーマンスを得られるのか?」という事を、

前述の“割引率”による計算で割り出した数値である。



不動産投資は、単年での“キャピタルゲイン”で

利益を上げるというよりも、毎年上がる“キャシュフロー”と、

出口として売却を想定した場合の“キャピタルゲイン(ロス)”


を総合して上がった利益で、投資判断をするものである。



つまり、将来に渡って毎年入って来る“キャシュフロー”と

売却後の手取り現金を、自分自身が期待する利回りで

現在価値に割り戻したら、果たして、今この時点で

投資に使おうとしている現金等と比べて、

目減りしないかどうか、判断の材料として知っておきたい筈!!


これを、“
NPV(正味現在価値)”と言います。



計算方法は、



「キャシュインフローの現在価値の合計」


 (毎年のキャシュフロー+売却後の手取りキャシュフロー)


   −「キャシュアウトフローの現在価値」

  (当初の自己資金・頭金+資本改善等に出費した自己資金)




この計算で、


NPV>0」又は、「NPV=0」なら“投資適格”


NPV<0」(マイナス)なら投資不適格となる!!


では、この数値が“マイナス”の場合、

絶対にダメな投資なのかどうか?



この数値は、個々の投資家が期待する利回りによって、

割り戻す数値が違えば、
自ずと結果は違って来るもの。



例えば、

“10%”を期待する投資家にとっては“バツ”でも、

期待利回りが“4%”
の投資家ならば“有り”かも知れない。



そうした場合、

じゃあ「
NPVがちょうど“ゼロ”になる割引率は何%なのか?」



言い換えれば、

「この投資は、何%の割引率で考えておけば、

             “適格な投資”なのか?」



この時の“何%”というのが

      “
IRR(内部収益率)という指標である!

 


この“
NPV”と“IRR”が、不動産投資判断の基礎となる、

9つの指標の最後の項目となる。


            ・・・その20につづく。


                   by K.N




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2016年07月28日

ランチハンターK”<上大岡編>!




偶には“イタリアン”!





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玄関























横浜・上大岡は、我が家の地元。

京浜急行線沿いでも、指折りの乗降客数を誇る、

ビッグタウン?


南北が、丘に囲まれた、丘陵地帯のベッドタウン。

駅前には、再開発で建ち並ぶ、タワーマンションが、

ランドマークとなっている。


昨日は定休日で、何時ものランチデート!

地元での買い物がてらに、軽く、食事をして行こうと云う事に!


<上大岡>周辺も、商業地としては、そこそこの街並み。

飲食店も多く、御店選びも、意外に大変だ。


自分一人では、絶対に行かない様な御店をと、

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<トラットリア チックロコネッソ>



舌を噛みそうな、店名は爐じさん”には、ちょっと入り難い

小洒落た御店である。

場所は、京浜急行線「上大岡」駅からは、裏通りを南下、

高架線沿いに5分程行った、左手!


メニュー板館銘板

















玄関外側の外装は、爛Ε奪妊”で、簡素だが、

女子が気に入りそうな、ちょっと洒落た造りになっている。

中に入っても、玄関と同じ様。

当に、女子受けする、ウッド調のシンプルな内装に白木のテーブル!


正面奥は、カウンターになっていて、オープンキッチンには、

ワインやワイングラスが、処狭しと、並べられていた。


正午少し前の時間帯で滑り込むと、最後のカウンター席に

ギリギリ、入る事が出来た。


収容は、テーブル席が、20人程度。

カウンター席が、5名程度の、計25名程度が入れる、スペース。


席と席の間隔が意外に広く、落ち着いた雰囲気で、

居心地は良さそう。

周りは、ほぼほぼ、女子会ならぬ、マダム達の、食事会の様相。

これは、おじさん一人では、入り難い!


本日のランチは、全部で3種類!


メニュー


今回は、二人共に 「メインランチ」!

他に細君のみ、追加で頼める、

ランチドルチェーもオーダー。


“本日のメインランチ”は、

「上州もち豚 肩ロースのソテー

       バルサミコソース」!


これに、前菜3種・サラダ・パン・ドリンクが付く。





前菜

先ずは“前菜3種”。

“真鯛のカルパッチョ”

・“リエット”・カポナータ

そしてサラダのセット!

意外に本格的な前菜は、

どれも、美味しい〜!



パン

サラダを食べ終わる頃に、

丁度、パンが運ばれて来る。

“くるみのカンパーニュ”

“ローズマリーのフォカッチャ”

共に、焼き立てで、香り良し!



メイン

メインの、

「上州もち豚 

肩ロースのソテー」!


バルサミコのソースは、

甘味と酸味が相俟って、

柔らかいもち豚に、

良く絡んで、

これも、美味しい〜!




ドルチェ


最後は、コーヒーでの〆。

この“ドルチェ”は、細君のみ。

オレンジ香る“ガトーショコラ”





雰囲気も良く、落ち着いた雰囲気で会話も進み、

楽しい“ランチタイム”を過ごす事が出来た。


今回も、大満足!

横浜には、まだまだ美味しいお店は、たくさん有る。


横浜・上大岡方面へお出かけの際は、

              是非一度、御賞味あれ!



                            by K.N






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2016年07月27日

美味しいものを安く!





“御酒との縁!”





又々、美味しい御酒に恵まれる、この幸せ。


     日々是“感謝”!




 

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伊佐美






























何時も行く、酒屋さんで“プレミアム”な御酒!

ネットでなら、簡単に入手は出来るのであろうが、

価格は、通常よりも高くなってしまうのが常である。





今回の“逸品”はコレ!



<芋焼酎> 「伊佐美」




こちらは、焼酎ブームの中で爛廛譽潺⊂特顱匹箸靴討蓮

           草分け的存在の、人気の逸品である。

業者卸が優先で、中々手に入り難かったが、

最近は、意外にあっさりと、手に入れる事が出来る様になった。



やはり、ブームも下火か?



そう云えば最近、ネットで見るプレミア価格も、

安くなっていて、物によっては、通常と変わらなくなって来た。

美味しいお酒が、安価で飲めるのは、

我々庶民にとっては、嬉しい限りである。



参考までに、我が家“御用達”の酒屋さん!




<横浜・君嶋屋>




IMG_0370



鎌倉街道を

関内方面に向い、

吉野町三丁目の

交差点を左折し、

一つ目の信号を右折して

直ぐの左手!










IMG_6198
以前にも紹介した、ポイントカード。

誰でも、作る事が出来て、購入価格

に応じて、ポイントが溜まる。

その溜まったポイントでの購入。

その時々の入荷状況や、

限定販売銘柄の利用ポイント数は、

レジの後ろ側、

ホワイトボードに掲示されている。

※価格100円当たり、2ポイントが付く!




因みに、今回の“芋焼酎 伊佐美”は、

        100ポイントでの購入権利用!

今回の購入価格、約3400円(税込)!

※但し、購入価格により、64ポイントが付保された。


通常価格で、けっこう、安く手に入れる事が出来て嬉しい。

今夜からの楽しみが、又増えた!

                       by K.N




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2016年07月24日

水面下情報<横浜・山の手編>!




横浜と言えば、“丘陵地”!


  眺望の良い“新築アパート”へ。








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“本日の下見”も、
現在企画中の新築アパート1件、

                     ホヤホヤの“水面下情報”!



現地眺望
























首都圏、人気ナンバーワン路線の<東急 東横線>!

故に、価格が高くて、中々、紹介出来る物件が少ない。


そんな、希少立地の“東横線沿線”最寄りの駅から、

徒歩9〜10分の距離で、新築アパート企画の情報が、舞込んで来た!


二駅利用可能な、好立地。

             両駅からは、徒歩圏内。

東白楽駅白楽駅













   「東白楽駅」 徒歩9分

     「白楽」駅へも、徒歩11分の距離!


近隣に在る<神奈川大学>へも徒歩圏の立地。


駅からは、横浜特有“丘陵地帯”の坂を上って行くと、チョット敷地の広い、

高級感のある住宅が建ち並ぶ“閑静な住宅街”が広がる。


この辺りも、眺望の良い横浜の“山の手”地区で、

古くからの“富裕層”が住み、大手法人の寮等も、

新たな開発で、新興の建売住宅等も増えている、人気の地区だ。


周辺環境






























その住宅街の街路からは、ちょっと奥に入った所に、その物件が。

約61坪の敷地には、未だ建物が建ち、売主様が御住まいの状況。

今回は、通常の建売とは違い、イレギュラーな形での計画となる。


“土地を買って、新築アパートを建物を建てる”


先に、土地の決済が条件となる為、建物が完成するまでの間、

土地の融資金を、最終的な建物完成の引き渡しまで、

繋いでおかなければならない。


勿論、その辺りの“経費”を見込んでの“シミュレーション”にて、

分析しても、充分回って行く、アパート企画!


建物は、木造2階建て 広めの1K(約20屐法滷隠粟ぢ咾如

                     2Fのみ、ロフト付のプラン。


価格は税込で、1億を少し超えた金額。

                表面利回り  約7%での販売!



土地:約61坪  建物:約60坪

               完成は、来年の年初予定!


因みに、東横線は今や、“みなとみらい地区”から“渋谷”“目黒”等を

経由して、“埼玉方面”へも、直通で行けてしまう首都圏の大動脈!


学生のみ為らず、一般社会人のシングル層にも人気の、

                    通勤・通学に便利なベッドタウン。


久々の“東横線”!

これも、面白そうな物件だ。


御興味のある方は、御一報を。


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2016年07月23日

時は金なり!


 

  

 



不動産投資 基礎の基礎!


             <その18>




“今”の1万円が一番の価値!







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    忘れてはいけないこと



時計
次の指標に入る前に、

投資をする上で


“忘れてはいけないこと”

       がある。


    それは、


“お金の価値は時間で変わってしまう”という事だ!

 



具体的に言えば、

1年後に手に入る1万円と、今手に入る1万円の価値は、

“1年後”
の1万円価値の方が少なくなると考えられる。


          何故か?

 


一年後に何が起きているのか?

         これは誰にも分からない事である!


           
例えば、

“インフレの可能性”

いきなり貨幣価値が下がっているかも知れないリスク!



“手に入らない可能性”

何等かの事変・事故等によって、

         約束が反故にされてしまうリスク!



“他で運用できる可能性”

年利10%以上を運用出来る方法が有るかもしれない!



この様な“リスク”と“可能性”を考慮した場合、

お金の価値というものは、時間の経過と共に、

下がって行くという考え方である。

 


では逆に、将来の1万円は今現在の価値で考えた場合、

いったい幾ら位になるのか?


これを“割戻し”と言い、その割り戻した価値を、

“現在価値”という。



そして、その割戻しをする率を“割引率”と呼ぶ!

 


この“割引率”は通常、

インフレ率や長期国債の利率等で設定する場合が多い。


しかし個々の投資家によっては、その期待する利回りを

それぞれ、もっと高く設定して計算する場合もある。


それは、その投資家が別の方法で、実際に回している

利回りかも知れない。



その投資家にとっては、1年という時間があれば、

今の1万円は来年には2万円になっている可能性だって、

あるのかも知れない。

 


この、将来手に入るお金の価値を、

           現在価値に直した金額の事を、

“DCF”ディスカウントキャシュフロー

            (割引キャシュフロー)と言う。



この考え方を用いて割り出す指標は、

又、この“つづき”で!



              ・・・その19につづく。

                    by K.N







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2016年07月21日

ランチハンター“K”<横浜・平沼橋編>!





暑い夏は“蕎麦”が食べたくなる!


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  横浜で“蕎麦”の老舗と言えば?

昭和25年創業 <横浜>屈指の名店!




横浜“平沼橋”にある、お蕎麦屋さんへ!



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名代 元祖つけ天蕎麦

     <角平(かどへい)>

我が家の“御用達”、コチラは、9か月ぶりの来店!



休日の楽しみは、細君との“ランチデート”

             昨日は所用で、横浜駅周辺にお出かけ。


この暑さを少しでも、涼しくと、久しぶりに、ランチタイムをこの御店に。

我が家では、海外旅行に行く前、又は帰国後には、必ず、ココを訪れる!


やっぱり“日本人”の<DNA>は、蕎麦が恋しくなるのだ。


何時も行列の出来る御店、今回は、ちょっとお昼には早目の時間に入店!

それでも店内は、混み合っていた。


そう云えば、一昨年のドラマ?でも、撮影で使われていた記憶があるが、

如何にも“蕎麦屋”という店内の造りは、何処か、懐かしさを感じてしまう。


我々夫婦は、小上がりの座敷手前のテーブル席に案内された。


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IMG_6176IMG_6175

















IMG_6177

この後も、客足は絶えず、既に、

店の前には、行列が出来始めている。

ギリギリセーフ!

早目に来て、良かった。


メニューも豊富で、本当なら、

一杯やりながら、蕎麦前で、楽しんだ後、

〆の“蕎麦”と行きたい所だが、


ランチの時間帯は、とにかく来客が引切り無しで、

御酒自体も午後三時以降でないと、注文出来ない様子。



IMG_6180

迷った挙句、細君は、

名代の“つけ天蕎麦”、

そして僕の方は、

大ぶりな

“海老の天麩羅”と

“野菜天麩羅”三種が

付いた“ヤックスつけ天”


なる名称の蕎麦を、中盛りでオーダー!



ここのつけ汁は、あつあつで、少し濃い目の味付け。

ただ、これが、この大ぶり“海老天”と“蕎麦”に、ピッタリ来る味。


昔ながらに変わらぬ“出汁”は、どこか懐かしく、又、恋しくなる、

伝統の味なのかも!!


今回も、美味しい“ランチ”を楽しむ事が出来て、大満足。

横浜駅周辺で、お蕎麦が食べたくなったら、是非一度、

この御店はお薦めです!



                                   by K.N




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2016年07月17日

水面下情報<神奈川・逗子海岸編>!





夏と言えば、“海”!


   海岸そばの“新築アパート”へ。








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“本日の下見”は、
現在企画中新築アパート1件、

                     ホヤホヤの“水面下情報”!



新逗子駅
























<京浜急行 逗子線> その終点は、「新逗子」駅。

逗子海岸までは、徒歩7〜8分の距離の為、

夏の間は、連日、海水浴の乗降客が引切り無しに出入りする。


駅からは、平坦な道を、徒歩2分。

<JR 横須賀線> 「逗子」駅へも、

                徒歩5分の距離!

勿論、海岸へも7〜8分で行ける立地。


駅からは、目の前の県道を渡って、小路に入ると、

                      “閑静な住宅街”が広がる。


その住宅街の街路から、ちょっと奥に入った所に、この敷地が。

現地


















約65坪の敷地の奥には、“桜の木”が立っている。

きっと、それなりの御屋敷が在った名残りに思える。


今回の企画は、この“桜の木”を活かした、

           庭先の広い、明るめなアパート!


木造2階建て 1K×6世帯で、全室ロフト付。


価格は、5千万円台後半で、

                表面利回り7.5%での販売!


逗子AP図面


















土地:約65坪  建物:30坪

               完成は、今年の年末予定!


因みに、横須賀線「逗子」駅は、“湘南新宿ライン”の始発駅!

都心までも、座って行けて、楽々。


人気のリゾートエリア“湘南”に在って、しかも、通勤・通学圏内。


これも、面白そうな物件だ。


再度精査の上、物件情報として整理しなければならない。


御興味のある方は、御一報を。


                                by K.N




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2016年07月15日

資産と借り入れのバランス!



 

  

 



不動産投資 基礎の基礎!


             <その17>




“物件評価”と“借入”との関係!






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7.LTV(ローン資産価値比率)


 


CSC_0043


















一般的には、物件価格に対しての

“借入れ負担割合”を示すが、場合によっては、

評価額に対しての割合を示す事もある。




計算式は以下の通り



LTV(ローン資産価値比率)

    =
LB(借入残高)÷V
(価格・価値)



これで何が分かるのか?




要は“過剰な借入れ”をしていないかどうか?という事!


最近は、金融機関の“自己資金比率”の評価で見なくなったが、

数年前までは、“フルローン”での融資や、諸経費まで含めた

“オーバーローン”等の融資も当たり前の様に出ていた。


この場合、
LTV=100%や110%と言った計算での

投資となる。

 



LTVは、市場価値(評価)に変わりが無ければ、

元金の減りと共にこの数値は、
だんだん下がって行き、

最後に完済されると“0”になる!!

 



但し問題なのは、前述の様な頭初の
LTV

高すぎる投資の場合、途中に出口として売却する時に、

そのケースによっては残高が返し切れず、

追加資金が必要になる様な恐れも出て来る。




そういう意味では、この
LTVの数値でも、

よくよくバランスを考えた投資をして行かなければ

ならないだろう!



              ・・・その18につづく。

                    by K.N





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2016年07月13日

ランチハンター“K”<横浜・阪東橋編>!




横浜No.1“スープカレー”!





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牛肉と厚揚げカリー























横浜・阪東橋は、我が家のお気に入りスポットの一つ。

昔ながらの下町風情で、横浜屈指の商店街!


<横浜橋商店街>は、古くから横浜庶民に愛される街で、

アーケード街の商店も、未だに、活況である。


昨日は所用で、浦舟町へ行った序で、丁度、時間もお昼時。

この辺りで食事をして行こうと云う事に!


<阪東橋>周辺は、知る人ぞ知る、グルメの宝庫。

横浜橋商店街の入り口には、“天丼”で有名な<豊野丼>や、

我が家の“御用達”、

弥生町の人気レストラン<ショー・ラ・パン>が在ったりする。



そのレストランの並び、直ぐ隣の御店がこちら。


店頭カウンターから













   <アルペンジロー>



場所は、横浜ブルーライン「阪東橋」駅、又は、

「伊勢佐木長者町」駅から徒歩5分!


大通り公園沿いのマンションの1Fに在る。


外側のウッドデッキには何時も、行列が出来ているが、今回は、

正午少し前の時間帯で、すんなり入る事が出来た。


店内に入ると、目の前は、オープンキッチンのカウンター。

真ん中には、肉を焼く、専用のグリルが有って、

オーダーと共に焼き物の炎が、食欲をそそる演出になる!


我が家は何時も二人で来るので、ほぼ、カウンターに通される。 

実は、奥にテーブル席のホールも広がっていて、

カウンター席、12名程度の他、ホールのテーブル席は

20名程度が入れる、スペース。


内装は、シンプルだが、間接照明の演出が上手く、

落ち着いた雰囲気で、食事が出来る様になっている。


本日のランチは、日替わりで2種類、

  今回は、A「鶏と豚のコラボカリー」or B「牛肉と厚揚げのカリー」!

他に水曜日は、レディースDayのサービスで、女性のみ、

アラカルトメニューのカリーが200円引きのランチセットも有る。



僕の方は、“本日のランチB”で、「牛肉と厚揚げのカリー」、

細君は、
レディースDayのサービスランチで、「豚ロースのステーキカリー」

をオーダー。


そして、ココのカリーの特徴が、辛さのランクを選べる事、

その辛さのランクが、山の名称で表されている点が面白い。

因みに、

● 野毛山(地元横浜の山)/マイルド

● 富士山 / スタンダード

● キリマンジェロ / 初級

● アイガー / 中級

● エベレスト / 上級

● 天国 / 特上級            以上


細君は、慎重に、“富士山”を選択。

僕は前回、“エベレスト”に挑戦、ちょっと辛過ぎた記憶があったので、

ワンランク下げて、“アイガー”でオーダー!


ランチのサイドメニューも4種類有って、

スープ・サラダ・デザート・ドリンク(コーヒーor紅茶)が

それぞれ、150円で、追加出来る。


細君の方は既に、レディースセットに“サラダ”が付いているので、

僕の方は、“サラダ”を追加オーダーした。



サラダ
先ずは“サラダ”から。

これで、 150円?

意外に本格的なサラダは、

コストパフォーマンスも良く、

豆腐を和えたサラダが、

真ん中に乗った根菜のサラダで、


ドレッシングも手作りで、美味しい〜!

サラダを食べ終わる頃に、大きな白い皿と、木製の鍋敷きが

セットされる。


取り放題の付け合せには、“らっきょ”と“福神漬け”!


らっきょ&福神漬け豚ロースカリー













そこに、鉄鍋に入ったメインの“スープカリー”、

こちらは、細君オーダーの、
「豚ロースのステーキカリー」!


そして、四角いアルマイト製の“飯ごう”にご飯が入って来た。


飯ごう御飯飯ごう御飯2














ご飯を、大きなお皿に“飯ごう”をひっくり返して盛り、

カリーと少しずつ合せて、食べて行くらしい。


カリーの具は、グリルで焼いた、“肉”や野菜達を、

ナイフとフォークで切分けて食べる。


なるほど、ポークやチキン・ビーフのステーキに、

野菜類を煮込んだ、カリースープを和えて食べる。


これが、スープカリーの食べ方?

要は、グリルがメインで、ステーキのカレー仕立て?

普通のカレーライスとは、全く、似て非なる物らしい。


先ずは、一口、スープから。

ん〜、意外にさっぱり、後から辛さがじわ〜っと来る。

スパイシーなこの辛さ、嫌いじゃない!


ビーフを切り分けて一口、

旨い! スープとの相性もピッタリだ。


“食わず嫌い”、最初は、どの様な物かと思っていたが、

ここ最近は、僕も細君も、お気に入りの御店となった!


雰囲気も良く、落ち着いた雰囲気で会話も進み、

楽しい“ランチタイム”を過ごす事が出来た。


今回も、大満足!

横浜には、まだまだ美味しいお店は、たくさん有る。


横浜・阪東橋方面へお出かけの際は、

                       是非一度、御賞味あれ!



                            by K.N






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お役に立てれば幸いです!



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2016年07月11日

“空室リスク”と“安全性”!

 

  

 



不動産投資 基礎の基礎!


             <その16>




“地域”によって、安全性は変わる!






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6.BE%(損益分岐点)!



PHOT0000000000074AF4_500X375

これで何が分かるのか?


“どの位の空室に耐えられるか“

という、その物件の許容範囲を

知る為の指標である。

 





計算式:
BE%

 ={Opex(運営費)+ADS}

            /GPI(潜在総収入)




もう一度、キャシュフローシートに戻って見る!



GPI(潜在総収入)  


−空室や滞納損失    


EGI(実行総収入)  


Opex(運営費)  
 


NOI(ネット収入) 


ADS(ローン返済額)
 


BTCF(税引前の手取り)




この中で実際に、空室が有ろうが無かろうが、

黙っていても必ず出て行ってしまうお金が、

“運営費(Opex)”と“ADS(年間返済)”である。



この、“Opex◆匹函硲腺庁哭”が、

“GPI(潜在総収入),紡个靴董△匹琉未粒箙腓?

という計算である。



つまりは、この残りの割合が、その物件の空室率の

許容範囲という事になる。

 



例えば、


GPI 1000万円・空室率5%(50万円)

・運営費15%(150万円)
DCR1.3倍のケースで、

ADS 615万円(800万円÷1.3倍)とした場合

 


(150万円+615万円)÷1000万円

             =76.5%(損益分岐点)


100−76.5%=23.5%(許容範囲)




この投資の場合、空室率23.5%までなら、

赤字にならないという計算になる。

 


因みに“BE%”は、

一般的には70%以下が理想的ではあるが、

これも、その投資家のリスク志向や許容度、又は、

その物件自体の立地条件等によって変わって来る!



例えば、空室率30%の地域であれば、

BE%=70%であっても心配であろうし、


前述の例の様な、5%の地域であれば、

BE%=80%でも安心かも知れない。

 


更に、“損益分岐点”の考え方には、投資家が求める

“損益分岐点(BE%2)”
というものがある。



これは、前述の

“運営費(Opex)”と“ADS(年間返済)”に加え、

投資家が求める“希望利益”もプラスされ、

「どの位の空室までなら、希望利益を確保出来るか」

という指標になる。

 


 
             ・・・その17につづく。

                    by K.N



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