2016年08月27日

ランチハンター“K”<京橋編>!







土・日の“楽しみ”!






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本日は“契約準備”や“フィールドワーク”の準備で

半日、銀座本社内での、業務!


昼時は、近隣での“ランチ”となるが、この界隈(京橋)

オフィス街と在って、土・日の飲食店は、軒並み休店が多い。


平日なら、御店選びに困る事は無いのだが?

土・日は選択肢が、限られて来る。


そんな中、平日と変わらずに営業しているのが!

IMG_6619






























↑   ↑   ↑   ↑   ↑

今日のランチは、コチラ!



   ステーキ&ハンバーグ

      <KUISHINBO(くいしんぼ)>!





以前にも紹介させて頂いたが、銀座界隈にしては、

リーズナブルな価格で、美味しいお肉を提供してくれる御店。



銀座大通り沿いの“京橋”を過ぎて直ぐの右手。

ココも、普段気にしなければ、通り過ごす、目立たない御店だ。


周りは、チェーンの飲食店が多い中、

              ココだけちょっと変わった雰囲気。


IMG_6618
入口は、モノトーンで、

        洒落た感じの顔!

ビルの地下1階の為、一直線に

      この長い階段を下りて行く。

アプローチは明るく、入り易い。


店内は、手前にカウンター席と、

奥にテーブル席の配置で、


30人程は入れるスペースで、意外に広い。


内装は、シンプルな飾りつけで、

         明るく、洒落た雰囲気を醸し出している。


土・日で、事務所に詰めている時は、たいがい、

                  “ココ”に通うのが定番!


メニューはやはり、“ステーキハウス”らしく、

<サーロイン>や<フィレ><リブ><ハンバーグ>等が

各グラム数に応じた“価格設定”で出ていて、肉好きには堪らなそうな

メニュー構成になっている。


<ランチメニュー>も豊富で、何時も頼むのが、コレ!



“ミックスグリルランチ” 1000円(税込)。

IMG_6616






















お決まりの鉄板に“ハンバーグ”に“目玉焼き”

“若鶏”や“豚”のグリルに“チョリーソ”“もやし”がのった、

ボリューミーな一皿!


IMG_6615IMG_6617












ランチには、“御飯” “スープ” “サラダ” が付いて、

                   “御飯”はおかわり自由。


他にも、ガッツリ行きたい人には、堪らない“ランチ”が勢ぞろい。


最近は、土・日の楽しみの一つにもなっている。!!

そのせいも有って、自分の身体の“肉付”が、気になって

来ている、今日この頃である。


                                by K.N




 

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2016年08月25日

今日の下見<蒲田>水面下情報!




大田区と言えば、“工場の町”!


今や、都内で注目の“ベッドタウン”。








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“本日の下見”も、
現在企画中の新築アパートを5件、

                ホヤホヤの“水面下情報”!



アパート用地























そんな中でも、一押し。

東京下町の工場地帯 <大田区>へ!

都心へのアクセスは勿論、羽田空港への利便性も良く、

今後、東急線〜京急羽田線への乗り入も、現実味をおび、

今、注目の“ベッドタウン”となりつつ在る。!


そんな、希少立地の“大田区”で、京急本線・羽田線

両沿線の最寄り駅から、徒歩7〜8分の距離、

新築アパート企画の情報が、舞込んで来た!


2駅利用可能な、好立地。

            各駅からは、徒歩圏内。



蒲田駅



京急本線「蒲田」駅

             徒歩8分











糀谷駅


京急羽田線

「糀谷」駅徒歩7分










横浜とは違って、駅からは平坦な道程の立地。

アプローチの、幅広の道路沿いは、

「糀谷」駅へまっすぐ延びる、地元商店街!

徒歩1〜2分の道路角には、スーパーも在って、

生活環境は良好なり。

ビルも混在して、どこかガチャガチャした雰囲気ではあるが?



商店街スーパー


















その沿道からは、2m幅の小路を、ちょっと奥に入った所に、

この敷地が在った!

通路アパート用地1

















建物は、木造2階建て。都内では広めの1K(約18屐法滷鏡ぢ咫

価格は税込、7千万円中盤で、

             表面利回り  約6.4%での販売!



土地:29坪  建物:31坪

               完成は、来年の春先予定!


羽田方面のみ為らず、都心へ通う、シングル層にも人気。

       通勤・通学・買い物にも便利なベッドタウン。


“東京の下町”と云えども、侮るなかれ!

今や、都内でも屈指の“吸収力”の有る、需要の高い、好立地!

これも、面白そうな物件だ。


御興味のある方は、御一報を。


                                by K.N




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2016年08月21日

浜松でランチ!






“お伊勢参り”も終盤!

エクシブ鳥羽 日の出


























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お盆休みを利用して、夫婦二人の“お伊勢参り”珍道中、

                    いよいよ帰路へ!

海岸線の綺麗な“朝焼け”も、この旅の締めくくりに

                    華を添えてくれた。


バイキング1バイキング2













この日の朝食は、バイキングスタイルをチョイス!

実は最終日、旅の締めくくりに、隣の「松阪市」に寄って、

<松阪牛>の“すき焼き”を食べて帰る予定でいたので、

朝は、軽めにとの配慮で、予約しておいた経緯がある。


ただ、なるべく早めの帰宅をとの、細君の希望もあり、

ホテルも早めにチェックアウトして、最終日のランチは、

帰り道の途中で、探す事になった。



帰路は、往路とは逆に、鳥羽港から“フェリー”でのワープ!

海路で<渥美半島>・伊良湖港を目指す。


国道を東奔、東名<浜松>インターまでは、約1時間半の行程。

丁度、昼時は<浜松>となる。

<浜松>?と言えば!    勿論、<うなぎ>!


これも予定の内で、昼食をココで摂る事に。

3年前のお伊勢参りで、往路の時に立ち寄ったこのお店へ。



        
鰻<かんたろう>


,んたろう
ここは浜松でも、“関西風”の

蒲焼きを出すお店の中では、

最高評価のお店。

御存知の通り、“関西風”は

切腹を嫌った“関東”とは違い、

腹から開いて裂くやり方!


焼き方も素焼きで、焦げ目を付けてから蒸すやり方の

関東式に比べると、鰻の脂が残ってとろりと仕上がるらしい。


実は、ちょっと時間が押して、到着が12時半頃に。

既に行列も出来ていて、20組待ち。

車中で1時間近く待っての入店となった。

因みに、我々の後ろ、約10組の所で、本日昼の部は終了!

この時点で、未だ午後1時。

その後に来た、御客は、渋々帰って行った。



ようやく順番が回って来て、入店。 早速、メニューに目を通す。

二人共に、一番人気の“うな重”と“肝焼き”を!

ところが、既に肝焼きは、売り切れとの事。


残念!


ぅ瓮縫紂

しかし、前回、品切れだった、

珍しい“しっぽ(切落とし)”は、

未だ有るとの事で、勿論、

迷わず、オーダー。






しっぽ


先に、この“しっぽ”が

出されて来たので、

早速、つまんで見た。


旨い!



「カリッカリ」に焼いた

しっぽの先は香ばしく、


先に残ったうなぎの身は、けっこう、量も有って柔らかく、

コレだけで、“ごはん1杯分”は軽く行けそうである。


△Δ塀























待つ事20分。   美味しそうに焼きあがった!


先ず一口、蒲焼きから、   “旨〜い”

蒸さない分、身が“硬い”かと思いきや、

意外に“柔らかい”!

更に、皮が“パリパリ”して香ばしい。

僕はやっぱり、こっちの方が好みだ。


肝吸いは、皆、薄いとの評判だが、

日頃薄味の自分たちにとっては、丁度良い味加減!


浜松の“うなぎ”は、やっぱり美味い!

待った甲斐も有ったのか、又々、プチ贅沢な時間を頂いた。


御店を後にし、国道1号線を経由して、東名・浜松インターへ。


“お伊勢様への御礼参り”の旅もこれにて終了。


<家内安全>で、感謝の日々が続きます様に・・・・・・・・・!



                       by K.N





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2016年08月20日

伊勢の名物!






三年ぶりの“お伊勢参り”!




外宮本宮


































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お盆を利用して、夫婦二人の“お伊勢参り”珍道中二日目!


この日の朝食は和食で予約!


生簀割烹 海幸サラダ














朝食膳デザート














お盆中の平日とは言え、混雑を予想し少し早めの出発を。


いよいよ、3年ぶりの“お伊勢参り”

“式年遷宮”の年には未だ、古い御宮へのお参りだったが、

今回は、新宮になってから、初めての参拝。


再度、ガイドブックを読みあさり、正式な参拝の作法を復習。


先ずは、 <外宮(げくう)>  から



外宮一の鳥居IMG_0565















表参道入口の堀川に架かる、“火除橋”を渡ると、

もう、そこからは“神域”に入る!

手水舎で、作法通りに身を清め、先ずは、“第一の鳥居”へ


ここで“一礼”!

“一の鳥居”と“本殿前の鳥居”をくぐるときは、

「一揖(いちゆう)」と呼ばれる浅いお辞儀をする。

外宮参道






















参道は、樹齢数百年の神杉に囲まれ、“神域”の雰囲気を

醸し出し、当に、身の引き締まる思いにさせられる。



外宮 本宮正面






















参道を進み、最初に“正宮”へ行くのが習わしとの事。

神前でのお辞儀・拍手の作法は、<二拝二拍手一拝>!


“外宮の正宮”は、食事の神で、

            衣食住・産業全般の守護神でもある


     <豊受大御神> を祀る


厳粛な気持ちで参拝を!


前回、参拝した旧正宮は、この“正宮”の直ぐ脇の敷地。

もう既に、更地になっていて、次の17年後を、静かに

待っている様子。


この後、三つの“別宮(多賀宮・土宮・風宮の順)”を参拝し、

“神楽殿”の一角のお札授与所で“御神札”を購入。

“外宮”を後にする。



外宮からは、県道32号線・通称「御木本道路」を、

車で約10分!


“おはらい町”の入口付近で、公営の駐車場に誘われた。

やはり、お盆中は混雑していたが、駐車は割とスムーズに

停められた。

但し“内宮”からは、ちょっと離れた場所(徒歩10分位)

になったが、然程、気になる距離ではなかった。


五十鈴川とおはらい町

清らかな水が流れる

     “五十鈴川”の畔、

神宮林に囲まれた

    “神域”が見えて来た。


        




            <内宮> 

     皇祖神・生命を育む神・太陽神

         <天照大御神>

     を祀る“正宮”が鎮座する宮域である。


IMG_0576IMG_0577















大鳥居をくぐり、宇治橋を渡ると神苑が広がる。

火除橋を渡ると直ぐに“手水舎”が見えて来た。






IMG_0578IMG_0581















第一の鳥居をくぐって直ぐの右手には、五十鈴川の“御手洗場”が。

その脇には、垣根と御門だけの小さな祠、

五十鈴川の水の神を祀る <瀧祭神>様へ

先ずは、取次ぎのお願いを込めた挨拶をするらしい。



IMG_0582五十鈴川

















挨拶を済ませ、神宮杉の立ち並ぶ参道の右側を粛々と進む。

因みに、参道の真ん中は、神様が通る場所。

左右、どちらかに寄って歩くのがしきたり。

“外宮”は左側通行、“内宮”は右側通行との事。


そして参道の奥、立派な石段をのぼった先に、

天照大御神が鎮まった <正宮>が在った。



内宮 本宮IMG_0585



















こちらは、前回、この地に参った時の写真。

この時には、未だ、“正宮御神殿”が囲われていた。



“天照大御神”様へのお参りは、基本的には日頃の“感謝”を

伝える事が作法との事。

自分の住所・氏名と、感謝の意を伝えて、参拝を終えた。


何故か心身共に洗われた様な充実感を感じつつ、正宮を後に。


その後、<荒祭宮><風日祈宮>を参拝し内宮を出た。


参拝の後は、精進落しをする習わし。


内宮を出て直ぐには“おはらい町”そして

      その中程には“おかげ横丁”が賑わっていた。



おはらい町
300年以上の歴史を持つ

“赤福”の本店を始め、

江戸・明治期の風情を残す建物と

老舗が並び建つ。


時間もそろそろお昼時。


ただ、その前に、この厳しい暑さを凌ぐには、コレ!


赤福赤福氷り












こちらも今や
“伊勢名物” 夏の定番、夏期限定”赤福”の


<赤福氷(あかふくごおり)>


餡と餅を、冷たい氷になじむよう、特製されているとの事。

“赤福”の前には“涼”を求めて、長蛇の列が出来ていた。

この後少し、“おはらい町”〜“おかげ横丁”をブラブラと散策。

そろそろお腹も空いて来た。


前回は “伊勢うどん”での腹ごしらえであったが、


やはりここは、
伊勢名物 “てこね寿司”を食べずには帰れまい!


とにかくお腹が減っている事もあって、早々に御店の方へ。

おはらい町の通り沿いにある老舗!


てこね寿司 すし久

<すし久(すしきゅう)>



創業 天保年間という事は、

180年以上の老舗中の老舗!

明治2年の遷宮時に出た、

宇治橋の古材で建てられた建物は、

“おはらい町”の中でもひときわ大きく、古い佇まいは、

どこか、風格を感じる威風堂々の御店である。


幸運な事に、丁度、入れ替えで、席が空いた所に滑り込めた。

我々の後には直ぐに、又、待ち客で店内があふれて来てしまった。

すし久 階段

通されたのは、2階の座敷奥。

そこまでに通るこの階段は、

どこか趣があって、

歴史を感じさせる、艶が美しい。

貴重な、文化資産として、何時までも、

此の侭で、在ってほしいと願う。






ノンアルコールビール

この暑さは、体に悪い。

先ずは、ビールで「乾杯」!

と、行きたい所だが、

車での移動で、アルコールは厳禁!

せめて、雰囲気だけでもと、

ノンアルコールビールで、涼を取る事に。








てこね寿司























早速、二人共に“てこね寿司”をオーダー、

他に、小鉢2品・香の物・青さの味噌汁が付いてくる。


「キッタ〜」!


肉厚の“鰹のづけ”が、手桶の器の酢飯の上にたっぷりに乗って来る。

僕の方は普段、鰹の臭みが、余り得意な方では無いのだが、

この“づけ”は、特製の醤油で、しっかり漬かっているせいか、

まったく臭みを感じない。

そして、この酢飯が又、爽やかで丁度良く、上品さも感じてしまう。

小鉢もそれぞれに美味しく、ちょっと驚いたのが、味噌汁。

我が家の大好物、”あおさ”の汁に、赤だしを使っている事。

意外に、合う事に新発見!


美味い昼食に、大満足だ!


参拝後の腹ごしらえには、丁度良い感じである。


店を出てその後2時間程は、お土産探しに歩き回った。


そして、これも又、伊勢・志摩名物の“あおさ” 

 “爆買い” してしまった。  


だいぶ歩き回ったせいか、この日も、

ちょっと余裕を持ったスケジュールで、

其の侭、ホテルへと帰る事にした。


                      つづく・・・・・・

                        by K.N



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PS.因みに、この日のディナーメニューは“イタリアン”をチョイス。

   和食が続く事も考慮して、2日目に洋食を持って来た。


イタリアン1イタリアン2














イタリアン3イタリアン4












イタリアン5イタリアン6












イタリアン7イタリアン8














イタリアン9

なんともプチ贅沢な日々。

こうして、美味しい物を

食べられる事に、感謝!

“おはらい飯”は、まだまだ続く!





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2016年08月18日

日本一の“蕎麦屋”!






“お伊勢参りで途中下車!”




蕎麦 宮本玄関




























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お盆休みを利用して、夫婦二人の“お伊勢参り”珍道中に出発!


前回は3年前、丁度“式年遷宮”の年、病の回復祈願も兼ねて参ったが

今回は、その“快気”の御礼も含めてのお参りである。


電車での旅も考えたが、それでは余りにも淡白な旅になりそうで、

前回同様、車での旅を選択。


ロングドライブは、この歳になると少々キツイのだが、実は、

“フェリー”利用でのワープ、プランは、意外にも楽に行ける事は

3年前に経験済で、今回も、このルートでの計画となった!


東名高速を“横浜町田インター”から旧東名で西へ、

“浜松インター”で降りて、一路<渥美半島>方面を目指す。


前回は、「浜松」で<うなぎ>という、ルートだったが、

今回は、どうしても、行って見たかった御店が在る為、

わざわざ東名高速「静岡・吉田IC」で途中下車!


有名店だけに、並ぶ事も覚悟で、オープン時間のちょっと早めに

着く予定の時間取りで計画。


高速は、意外に渋滞も無く、計画よりもちょっと早目の、

11時過ぎに御店前に到着となった。


蕎麦 宮本全景


<藪蕎麦 宮本>










この御店、“食ログ” TOP50!

総合ランキングで19位、

    蕎麦部門では堂々の1位!


つまり、日本一の“蕎麦屋”という事になる。



着いて見ると、
なんと、1番乗り!




店前の駐車場にも、スムーズに停められて、

車中で、オープンまで待機しようと思っていると、5分もたたずに、

次々と、車が入って来たので、慌てて、店先の暖簾前に陣取る事に。


オープンは11時半、20分程度待ってようやく店内へと通される。


蕎麦 宮本入口蕎麦 宮本撮影禁止


















「おっと!」 その前に、この看板!



実は、この御店、店内での写真撮影は、一切禁止!


隠し撮りで記録に残そうとも思ったが、そんな“無粋”は止めにして、

せっかくの日本一の蕎麦を、ゆっくりと堪能する事にした。


一番乗りだった為、座敷一番奥の、中庭の見える席へ。

四人掛けのテーブルで、ゆったりと座る事が出来た。


早速、“御品書”を見て、悩む事に。

事前の情報収集もあって、ココの蕎麦の量の少なさは、定評である。


先ずは、蕎麦前で、”天種”をオーダー。

その後に“ざるそば”と、おかわりの“手挽きそば”を

それぞれ一つづつ注文。


10分程経って、先に来た“天種”を、見てびっくり!

これも、ちっちゃい。

今日の天種は、“海老のかき揚げ”と、“インゲンの天ぷら”が2本!

こちらは、特製の天つゆに“おろし”を入れていただく。

取りあえず、二人取り分けて食する事に。


美味い!


カラッと、しているが、中の海老は“ぷりっぷり”!

インゲンも、野菜特有の新鮮な甘さで、美味しい。

素材の旨みが一切、失われずに揚がっている。


時を置かずして、“ざるそば”が来た。

そばつゆに、“ネギ”と“山葵”が小皿で付いて来た。


“量”は、やはり少ない!

おそらく、一般的な御店の、半人前位の量である。


小市民の我々は、“勿体無い”という気持ちが強く、

とにかく少しづつ、味わって食べる事にした。



先ずは、其の侭、何も付けずに啜る。

「美味しい」!  蕎麦の香りが、ほのかに、漂う。


そして、次は、山葵を少々、蕎麦に付け、つゆにちょい付けして

啜ってみる。

これ、  「美味〜い」!


“山葵”の香りと、“蕎麦”の香りの融合!

初めての経験!


あっという間に、“ざるそば”を平らげると、タイミング良く、

“手挽きそば”が来た。


「えっ?」   少ない!

噂通りの少なさに納得。 “ざるそば”より、更に、2/3の量?

こちらも少しづつ、味わいながら、食べ進めた。


ざるよりも、更に香り高く芳醇!

“山葵”とのコラボは、当に好相性で、“蕎麦”と“山葵”の甘味が、

それぞれに引き立たせている。


あっと言う間の、完食であった!


ゆっくりと味わったせいか、自分たちにとっては、

丁度良い量だったかも。

流石、日本一の蕎麦は、やっぱり美味かった!


再び、吉田ICから東名に乗り、浜松西ICで下りて、

国道1号線を経由、国道42号線を西へ、

渥美半島の最西端、伊良湖岬。


ここから出る、伊勢湾フェリーで、対岸・鳥羽(三重県側)へは、

約55分の船旅。

伊勢湾フェリー























IMG_0533IMG_0534













神島鳥羽港














晴天に恵まれた旅は、気持ちも高揚して、リフレッシュする。

船旅の間、運転手にとっては、しばしの休憩時間。

考えてみれば、名古屋方面をぐるりと回ると、

あと約200kmは走る計算。


高速代と燃料費を考慮すると、金銭的には同じくらい。

それなら断然、フェリーの方がお得!

あっと云う間の船旅も終わり、いよいよ鳥羽へ上陸。


せっかくの“志摩”旅行、小腹が空いたので、

ホテルのチェックイン前に、“パールロード”を南下して、

名物の<浦村の牡蛎>を、堪能して行く事に。


養殖の“牡蛎”は何時でも有るらしいが、

              やっぱり、夏場は、<岩牡蠣>!


岩カキ盛り岩カキ














ロード沿いの“牡蛎小屋”で、天然の岩牡蠣を焼いて貰った。


「ん〜、ミルキー!」


其の侭でも、天然の塩味が効いていて、実に美味!

小腹を満足させて、いよいよホテルへと。


エクシブ鳥羽 正面玄関今回の旅の宿は、

     <エクシヴ鳥羽本館>!

会員制リゾートホテルの

        シリーズである。

前回も利用させてもらったが、

今回は、改装してグレードUPした



スタンダード・ツインの部屋を予約して貰った。


プランとしては2泊3日で、朝・夕の食事付、

取りあえず、先にホテルのチェックインを済ませ、食事までの間、

部屋で、ゆっくりとくつろぐ事にした。

ホテルの部屋は、東向き(海一望)の絶景である。

エクシブ鳥羽 本館 眺望























ディナーの予約時間(19:30)までは、余裕があるので、

早速、自慢の“スパ”で、汗を流した後、着替えを済ませて

今夜は、中華ディナーへ。

                      つづく・・・・・・



                         by K.N




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PS.因みに、初日のディナーメニューは中華料理をチョイス。


中国料理 翠陽
他に和食・イタリアン・

ビュッフェスタイルを選べたが、

せっかくの二人旅、

偶には雰囲気を変えてとの選択。








杏子酒ソーダ割りと中々ロック冷菜4種盛り合わせ














 海老の衣揚げ甘辛ソース掛け蟹肉とふかひれ入り冬瓜すり流しスープ














白身魚のXOソースオーブン焼き帆立貝柱・烏賊と夏野菜のさっぱり炒め














蟹肉とレタスのチャーハンデザート2種盛り合わせ













雰囲気だけで美味しく感じてしまうのは、小市民の自分だけか?





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2016年08月14日

お盆らしい1日!






御墓参りの“はしご”!







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IMG_6292

































昨日から、夏期休暇に突入!

僕と細君、義母の3人で、お盆の御墓参りで、

               <三浦海岸>〜<浅草>へ!


我が義父に当る細君の父のお墓が、三浦海岸そばの<三樹院>、

細君の母方の祖母のお墓は、雷門の先、“今戸”の<称福寺>に在る。


先ずは父のお墓、三浦半島へ。

IMG_6277
この景観は、父のお墓から見える

三浦海岸からの東京湾!

何時も、この景色を眺めながら

この地で、静かに眠る父。

節目節目でのお墓参りでも、

この景色で我々家族を癒してくれる

サービス精神に感謝!



お参りを済ませると、丁度昼時、急いで高速へ。

“横横道路”から“首都高速 湾岸線”へ入り、次は浅草方面!


既に、午後1時を過ぎて、お腹もペコペコ。

早速、お楽しみの“ランチ”へと。


IMG_6284
浅草寺界隈は流石、人出が多い。

ここ最近は特に、海外からの“観光客”の

多さは、目を見張る物がある。

“雷門”の前は、絶好のビューポイント!

カメラのシャッター音は、鳴り止まず、

記念撮影の列が、

道路にまで飛び出そうな様子。


とにかく、日本語よりも外語が目立つ。

ココは、もしかして<中国>?


この夏は、浴衣を着て練り歩く女子達が目に付くが、

言葉は、殆んどが「中国語」!

それぞれが、日本の文化を、楽しんでいる様子は、

微笑ましくも思えるが、ちょっと違和感も感じて、複雑。


さて、


<浅草>のグルメと言えば、先ず、浮かぶのが、「天麩羅」!

“大黒屋”“三定”“土手の伊勢屋”“まさる”等々、名店が多い。


前回、春の“お彼岸”の時には、天麩羅「大黒屋」でのランチだった。



今回は、お腹もペコペコで、直ぐにでも食べたい気持ち。

並ばずとも、直ぐに入れるとの事で、「久しぶりの訪問」!


 <天麩羅・葵丸進>


実はココに来る前、“土手の伊勢屋”の方へ行ってみた所、

長蛇の列で、諦めて来た。

こちらは、浅草メイン通りに有り、7階建てのビルで大型の店舗は

収容人数も500名と多く、並ばずとも直ぐに入る。

店内に入ると直ぐに、2階のテーブル席の方へ通された。


天麩羅のメニューも流石に豊富、“丼”ものから“定食”、

会席料理まで、充実している。


先ずは“冷酒”と、おつまみで“厚焼き玉子”をオーダー!


IMG_6294IMG_6293

















冷酒は、富山・黒部 蔵元の<銀盤 純米吟醸>!

尤も僕の方は、運転の為、お酒はお預け。

そしてメインの食事、やはりここは、“丼物”で!


IMG_6279






















御店の“おすすめメニュー”にもなっていた


<福聚天丼>をオーダー!



流石“江戸前”、濃口の“たれ”が如何にも、関東風!

そして、この盛り、“海老3本”の下には、

“キス” “いか” “ししとう”!

そこに、濃口甘口の“たれ”が、旨みを引き立てる。


ん〜、やっぱり美味し〜い!


かなり、お腹も一杯になって、満足満足。

今日は、お墓参りの“はしご”で疲れもしたが、

美味しいものを食べると、疲れも吹っ飛んでしまう。

又、贅沢な時間を過ごさせて貰った。

                                by K.N







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2016年08月11日

建築系サブリース会社の裏側!




 

  

 


家賃収入減リスク 説明の義務化!




今日の朝刊。



IMG_6263
             























“30年保証”の罠!






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「家賃保証」を餌に、アパート建築を勧誘。

数年後から強引に、家賃をどんどん減額されて行く。

挙句の果てに、業者からの「契約解除」の要求!


一気に入居者が抜け、アパートは、廃墟の様な有様。

希望を持ってアパート経営に乗り出した大家さんを

陥れる甘い罠!



こんなトラブルが多発して来て、ようやく、国土交通省が

重い腰を上げた。


IMG_6264
前々から、弊社のセミナーでも

度々指摘をして来たが、やはり

このやり口には、問題が有る。

元々、建築会社は、建物を建てて

“なんぼ”の世界だ。

要は、建築で儲ける!

つまり、その後の賃貸管理は、

サービスの一環。

子会社の“管理会社”は、

預かった物件に只、

入居者を入れるだけ。

付けやすい賃料で入居者を入れて、その賃料に合わせた掛け目で

“家賃保証”をして行く。

その煽りは、大家に被って来る。

ある賃貸管理会社の元社員の話では、

「アパート建築の時点で利益は回収出来た」との証言。

1億円のアパート建設の請負で、40%の4千万円が利益になると。

通常、大手のゼネコンでも10%程度が相場、


「なるほど!」  儲かる訳だ!


それでも、その利益が削られそうとなると、今度は、解約という手で

大家を切り捨てる。


“悪徳な業者”や“建設会社”の、為すが侭に勧められ、

いつの間にか嵌まってしまっていた“罠”の様である!



ただ今後は、“家賃下落の可能性”や、様々なリスクの説明を

法律で義務化して行く、制度改正が決まったとの事。



賃貸管理に関してのトラブルは、多少減って行くと思われるが、

一番の元凶は、利益を取り過ぎる、高い“建築費”!

これを、何とかしなければならない。

                          



                   by K.N





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cf_nozaki at 23:30|PermalinkComments(0)TrackBack(0)不動産投資 

2016年08月06日

自分の“モノサシ”を持つ!




 

  

 


不動産投資 基礎の基礎!


             <その20>




“失敗”しない為に!






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      後書き




DSC_0231 

 


















前述までの様に、これまで不動産投資の分析に必要な

“九つの指標”を説明して来た。



この指標は、我々投資家が共通して持たなければならない、

一つの“モノサシ”である。


この、同じ“モノサシ”があって、初めてその投資の有無が

理解されると思われる。



もちろん、この数値が“絶対条件”という訳ではない。


それぞれの投資家は、その“目的”や“目標”、今現在の

資産背景や職業・居住地域等の属性によっても、

使える金融機関・融資枠・金利・年数等も全く違ってしまう。


その個々の目的・目標に合った投資をする上での、

判断材料として使って貰えれば良いのである。




昔から“不動産投資”は、“難しくて儲からない”

“騙されて、大損をした”等々、


ネガティブなイメージが多かった!



それは、根拠の無い数字のマジックで、

“悪徳な業者”や“建設会社”の、為すが侭に勧められ、

いつの間にか嵌まってしまっていた“罠”の様である!


これは、全て“無知(業者も投資家も)”から来る

結果に他ならない。




やはり投資をする上で、最低限、自分の“モノサシ”

というものを持って、臨まなければならないだろう。


そんな時、この“九つの指標”が役にたってくる!

 


このブログでは、その“ほんの触り程度”しか、

説明出来なかったと思うが、“もっと詳細を知りたい”

“もっと勉強してみたい”という方は是非、

弊社企画の各セミナーや、各コンサルタントの

“個別相談”へ申し込んで頂きたい。



詳細については、弊社ホームページ、又は、

企画開発事業部へ、お問い合わせを!!

 

                          



                   by K.N





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2016年08月04日

下見の成果、水面下情報!





久々の、土地からの企画!


1から作り上げる、新築プランは、面白い!






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本日は、チーム下見で、横浜・横須賀方面へ!

今回の目玉は、企画次第で、面白くなりそうな

アパート用地!


横浜ブルーライン「片倉町」駅から、徒歩9分



IMG_6221






















現況は、古い住宅が未だ、残っているが、

敷地は余裕の有る様子。


駅へは、30段程の階段を下りて、

          後は、ほぼ平坦な道程を徒歩圏内!

「新横浜」駅までは、2駅、5分!

横浜の中心街へも電車で10分圏内の駅で、アパートも多い地域。


敷地は、西ひな壇の南道路に約10m程の間口で接道、

ほぼ、長方形の土地で、建物は充分入りそうな予感。

ココに、間取り、1K(約20屐法滷言ぢ咾

                                 単身者向けアパートを企画出来そう。


但し、ひな壇の土地ゆえ、多少の法地と、

                                  それを抑える、“けんち”が気になる。


所在:横浜市神奈川区三枚町

土地:169.71屐複毅院ィ劃據法

用途地域:第1種低層住居専用地域 

建蔽率: 50 % 容積率: 100 %

前面道路幅員は、4m。


敷地は、169.71屬之彁察 




簡易計算で行けば、建ぺい率から診て

169.71屐滷毅亜鵝瓧牽粥ィ牽境屬泙任老築可能。


ワンフロアーで取れる部屋数は、

             84.86屐猝鵤横悪屐瓧粥ィ横管屋

容積率は100%の為、上限の面積は、

   169.71屐滷隠娃亜鵝瓧隠僑后ィ沓鵜

   169.71屐猝鵤横悪屐瓧検ィ苅紘屋
と、余裕は有る。

総2階建てで、全体で取れる部屋数は、8部屋!

        20屐滷孤屋(1K)=160屐別鵤苅皇據


ワンフロアー、1K(約20屐泡┌桶のみロフト付で、

           この辺り、この間取りで取れる賃料は?


8部屋×6万円=48万円(月額) ×12ヶ月=576万円


GPI(総潜在収入)    576万円

空室率(7%)        ▲40万円

EGI(実行総収入)      536万円

運営費(約15%)        ▲86万円

NOI(ネット収入)       450万円


この地域・この立地での期待利回りは、5.5%位?


仮に、FCR(ネット利回り)5.5%として


450万円÷5.5%=8182万円(総投資額)


諸経費その他 530万円(約6.5%)と診て、


8182万円−530万円=“7652万円”(物件価格)



建物価格は、外構を含めて

49坪(木造2階建て)×85万円(込々)=3920万円として、

更に、現況古屋の解体費用等のコストを考慮すると、

                                                                約4200万円。



7652万円−4200万円=

                         “3452万円”(土地価格)!



ん〜、良いかも!


先ずは、プランが入るかどうか?  

そして、再度、賃料と建築費を精査して、問題無ければ良し!


不動産価格の上昇や建築費の高騰も含めて、

    土地からの企画は、益々厳しくなりつつある!!




                    by K.N!






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2016年07月31日

水面下情報<東京・下町編>!




荒川区と言えば、“The 下町”!


意外に便利な“ベッドタウン”。








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“本日の下見”も、
現在企画中の新築アパート1件、

                ホヤホヤの“水面下情報”!




敷地























東京下町の代表格<荒川区>へ!

都心へのアクセスは、思った以上に利便性が良く、

JR線・各種私鉄が乗り入れる、都会のベッドタウン!


そんな、希少立地の“荒川区”で、各種沿線の最寄り駅から、

徒歩3〜15分の距離の、新築アパート企画の情報が、

                                                                舞込んで来た!


5駅利用可能な、好立地。

            各駅からは、徒歩圏内。


京成線

京成本線「新三河島」駅 徒歩3分









千代田線


東京メトロ千代田線「町屋」駅

                           徒歩6分








都電荒川線


都電荒川線「町屋」駅 

                     徒歩8分











JR常磐線


JR常磐線「三河島」駅

                   歩10分












山手線


JR山手線「日暮里」駅

                     歩15分












横浜とは違って、駅からは全て、平坦な道程の立地。

アプローチの、広い道幅の道路沿線には、中高層のマンション群が

建ち並び、未だ未だ伸びしろの有る、街並みは、

新旧のビルが混在して、どこかガチャガチャした雰囲気。




沿道前面道路


















そのビル街の街路からは、ちょっと奥に入った所に、その敷地が。

建物は、木造3階建て 広めの1K(約20屐法滷隠伽ぢ咫

価格は税込、1億3千万円後半で、

                表面利回り  約7%での販売!



土地:約46坪  建物:約72坪

               完成は、来年の年初予定!


学生のみ為らず、一般社会人のシングル層にも人気の、

       通勤・通学に便利なベッドタウン。


“東京の下町”と云えども、侮るなかれ!

今や、“吸収力”の有る、需要の高い、好立地!

これも、面白そうな物件だ。


御興味のある方は、御一報を。


                                by K.N




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