2018年08月18日

“創業128年” の老舗!




今や“B級グルメ”の王道!


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伝統の味は、この古民家の歴史。


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2010年!

文化庁“登録有形文化財”に

認定され、

貴重な国民的財産として

今も、大切に利用されている、建物!




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店内は当に、

      昭和レトロ!





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お盆最終日は、<浅草・今戸>にある、妻方の祖父母のお墓参りへ!


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お墓からも、“スカイツリー”が

観えて、絶好のビューポイントに!


“スカイツリー”は既に開業から6年、

実は、未だ、上に昇っていない。

そろそろと思いながらも、

中々機会を得ない侭で居る。

そう言いながら、又、時は過ぎて

しまうのか? 何時になる事やら。

          


ココは、浅草から近い事もあり、年に2〜3回はお参りに来る。

その度に、仲見世辺りをぶらついて
“お食事”というのが

我が家の常である。


<浅草>と言えば、やはり“天麩羅”が定番!

今回は久しぶりに、足を伸ばして、“三ノ輪”方面へ。

何と、3年ぶりの往訪となる。

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既に、20年以上通う、我が家の“御用達”



日本堤 <土手の伊勢屋>!!



何時行っても行列の、繁盛店だ。


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メニューのランクは、

い・ろ・はで分かれ、

穴子や海老の量

その他の“種”の違いによって、

    価格が違ってくる。



僕がいつも注文するのは、「ろ」 2000円!だが、

今回は、ちょっと贅沢に、「は」 2500円で、

更に別注文で、“なめこ椀”200円を付けてもらう事に。


偶々今回は、休みの取れた次男も同行。

親子3人と云う事もあり、比較の意味もあって、

息子が「ろ」・細君が「い」をオーダー!


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因みにそれぞれの“種”の違いは、

「い」“キス” “イカのかき揚げ” “海老二本” “獅子唐”

「ろ」“穴子” 
“イカのかき揚げ” “海老一本” “野菜二種”

「は」
“穴子” 
“小海老のかき揚げ” “海老一本” “旬の魚”

    そして“野菜三種”と!

ボリューム感は、だいぶ違って来る。

結局、それぞれの“種”を交換しあいながら、食す事に。


早速一口、「旨い!」「んっ?」ちょっと味が薄くなった?

江戸前のあの“濃厚”さが少し足りない様な?

3年位前は、若い店主だったが、独立して

今は、前の一族に経営が戻ったとの事。

何やら、紆余曲折が有った様子。

そんなこんなで、“味”も変わったのかな? ただ、

我々の年代には、丁度良い“濃さ”かも知れないが、

それでもやっぱり、ここの天丼は、

「旨〜い」!

相変わらずの“種”の新鮮さや、甘辛濃口のタレは、

本物の“江戸前”の味!!


食事でも、最近、“高嶺の花”になってしまった“天麩羅”

昔は、庶民の味として親しまれていたはずの“天ぷら”も、

最近は、外で食べると高い高い、既に“高級食”!

それならと、せめて“天丼”ぐらいは、美味しくいただきたい。

当に、“B級グルメ”の王道として。

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すっかり、満腹感を得て外に出ると、

長蛇の列は、更に伸びている。

裏通りからは又、丁度

スカイツリーの全景が見れた。


浅草方面へお出かけの際は是非、

立ち寄ってみては?

ここも、僕自身、一推しのお店です!!




                  By K.N





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2018年08月16日

美味しい“お酒”は、贅沢!






お盆の“帰省”は、久しぶり!


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お盆休みの前半は、福島へ帰省。




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今年は、父の“新盆”と云う事もあり、実家“二本松”への里帰り。

今年は仏事で、既に、3回目の帰省。

地元に残る弟や、妹夫婦には、寂しくなったであろう“母”の面倒を

献身的に観て貰っている。

“感謝”に絶えないばかりである。

遠方にいる我が身としては、せめて、顔を見せる事が親孝行と思い、

2泊3日の夫婦旅。

お盆の入りで、そこそこの渋滞に嵌り、何時もよりは、

ちょっと時間が掛かって、着いたのは夕方近く。

既に、座敷奥には、新盆用の仏壇が施設されていて、

電飾の灯りや廻り灯篭が艶やかに部屋を明るくしていた。


“新盆”と云う事で、親戚も挨拶に来てくれて居て、

既に酒宴は始まっている。

入れ替わりで、夜近くになって、妹夫婦も来てくれた。

何時もの事ながら、美味しい御酒を持参してくれる。

そして、今回の御酒は? コレ!


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芋焼酎<森伊蔵>!!!
 
と、


<鳳凰美田>純米吟醸酒 雄町!!




こちらは、初めてだが、何やら栃木の有名な酒蔵らしい。

何時もながら、贅沢なお酒の饗宴には、驚きと感動である。



御酒は勿論、贅沢な飲み比べ。


<森伊蔵>
は“ロック”で、芋なのに、スッキリした飲み口は、

流石!


<鳳凰美田>
の方も、これまたスッキリ!

口当たりの良さは、ついつい、ググッと行ってしまい、後が大変。

美味しい“御酒”と、美味しい“食べ物”!

これ以上に無い“おもてなし”に、“感謝”“感激”!



アッと言う間に、時間も過ぎて、いつの間にか、夜も深まる。

取り合えず“お墓参り”は翌日になってしまった・・・・・。



                        by K.N







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2018年08月07日

横浜癸吋薀鵐繊





やっぱりココに戻ってしまう、老舗名店!



今日のランチは、所用で<横浜駅周辺>へ!





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横浜駅“地下街”の奥にある、老舗中華店へ!


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 <中華料理 龍 味>!!!


35年以上通う“隠れ家的”名店!



銀行さんとの融資打合せの為、横浜駅周辺へ訪問。

最近は、この辺りでのランチも、選択肢が多くなって来た。


でも、横浜駅周辺でのランチならやっぱり、最強のお店がココ!

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ブログでも、何度か紹介。 <龍味>と書いて、“りゅうまい”!

常に、行列が出来ていて、この御店の人気ぶりには、陰りが無い。

中は、カウンター8席とテーブルで15席位?


それも、間隔が余り無い為、満席になると、

               “ぎゅうぎゅう”の状況!

夏・冬関係無く、けっこう、汗だく状態での食事になるので、

               タオル必携!

“とにかく安く” “とにかく美味い”

           “コストパフォーマンス”は抜群の御店。


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今回のオーダーは、

“きくらげと豚肉の玉子炒め”!

この“定食”がなんと、

  「760円」!!


ぷりぷりの“きくらげ”と“豚肉”を、

甘めのソースと、たっぷりの玉子で炒めた、

美味しい逸品!



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餃子は、5個で

「270円」!!

これも又、肉汁たっぷり

の具だくさんで、“旨い”




因みに、普通のラーメンは、
何と、未だ「380円」!って


これ、今までは“消費税”込みの値段で、しかも上がっていなかった。


ところが、3年程前からとうとう、

                外税を取る事になったのだが、

それでも、この値段の安さは、この界隈では、ピカ1!


庶民に優しい、“最強”の中華屋さんである。

“安い” “早い” “美味しい”の、三拍子が揃った、横浜の最強店!


場所は、ダイヤモンド地下街の奥の奥!

旧東洋ビルの地下街の一画。


<B級グルメ>には外せない、“ココ”は、絶対、お薦めの御店!


横浜ランチでは、絶対的に癸院

又、度々、通わせて頂きますよ!





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※因みに、先月も立ち寄らせて貰った時のオーダー


やきそば「炒麺(チャーメン)」!!

なんと、<450円(税別)>!!


これも、「美味しい〜」逸品!



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2018年08月04日

濃い目の味が似合う街!




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今日の下見は“大ヒット”


  3駅至近の新築アパート企画!



 

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京浜急行線「杉田」駅まで徒歩5分、

JR京浜東北線・金沢シーサイドライン「新杉田」駅へ

それぞれ徒歩5分と、利便性の抜群の立地!


「横浜」と云えば“坂”は、当たり前の地域!

しかし本物件は、駅からも平坦な道程で、しかも駅至近!

商店街へも徒歩1分という近かさにも関わらず、

閑静な住宅街の一角で、


「駅から平坦」「利便性抜群」!



と云う、売り文句が使える
希少中の希少立地!

今回は、その希少立地の“新築アパート企画”!

                ホヤホヤの“物件情報”!


<杉田>は、海側に就労人口の多い“工業団地”が在り、

お膝元の街として、単身の就労者需要も多い所である。

横浜や都心へのアクセスは勿論、工業団地方面への

アクセスも良く、利便性も極めて良好。

因みに、家系ラーメンの
“元祖「吉村家」”

ハンバーグとカレーの店
“「バーグ」”は、ココ

“杉田”が発祥の地、労働者の街らしく“濃い目の味”が

好まれる街でもある。



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京浜急行線「杉田」駅から、

JR・シーサイドライン

「新杉田」駅方面を結ぶ、

<杉田商店街>は、

横浜でも指折りの、

安くて賑やかな

商店街に数えられる!


3線利用可能な、好立地。

            各駅からは、徒歩圏内。


現地は、未だ古屋が建っている状況!

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ココに、間取り1Kの単身者向けアパートの企画。


所在:横浜市磯子区杉田1丁目

土地:103.85屐複械院ィ苅営據

建物:延べ166.62屐

1K(18.52屐法滷浩ぢ咫

用途地域:第1種住居・近隣商業地域 

建蔽率:60・80% 容積率:200・300%


価格9650万円 での紹介。


昨今、横浜市内の市況でも、好利回りな、


表面利回り 7.2%!




シミュレーションは、こんな感じか?

総投資額(A) 

物件価格    9650万円(V)

  +購入諸経費800万円 =1億450万円・・・・(A)

9部屋×6.43万円(平均)=57.9万円(月額)

              ×12ヶ月=694.8万円

事例    頭金 1250万円・・・・・(E) として、

O銀行からの借入を 9200万円・・・・(B) で賄う。

  ※金利1.975% 35年返済での条件




GPI(総潜在収入)       695万円     ・・・・・(G)

空室率(6%)                ▲42万円

EGI(実行総収入)        653万円

運営費(約15%)        ▲104万円  ・・・・・(OP)

NOI(ネット収入)        549万円   ・・・・・(N)

ADS(年間返済額)     ▲364万円  ・・・・・(AD)


キャッシュフロー              185万円   ・・・・・(CF)


表面利回り                          7.2%  <(G)÷(V)>

FCR(総収益率)                5.25%  <(N)÷(A)>

K%(ローン定数)                3.96%  <(AD)÷(B)>

CCR(自己資本配当率)    14.77%  <(CF)÷(E)>

LTV(借入金割合)           95.34%  <(B)÷(V)>

DCR(借入償還余裕率)       1.51倍  <(N)÷(AD)>

BER(損益分岐入居率)     67.43% 

                                             <(OP+AD)÷(G)>

レバレッジ判定  

           K% < FCR < CCR プラス(ポジティブ)


かなり良い数字になった!


           御興味のある方は、至急、御一報を。


                    by K.N


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   ◆◇◆  CFネッツ スペシャルセミナーのご紹介  ◆◇◆

 

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

みなさま、いつもありがとうございます!

CFネッツセミナー担当です。

 

みなさまは、「もっと○○すれば良かった」と

思ったことはありますか?

私はたくさんあります!

 

例えばこの時期でいうと、

私は学生のころ、夏休みの宿題は8月の終わりに詰め込むタイプでした。

こつこつ順調に終わらせている友人を見ては

すごいな、私も来年こそは、と思うのですが、

1年後には同じことを繰り返していました...

 

そのため、毎年夏休み終わり間際に

なんでもっと早くやっておかなかったんだろう、

と夏休みをのんびり過ごしていた自分を恨み、

後悔をしていました。(自業自得です。)

 

何事においても、きちんと準備をして

後から後悔しないように進めることが大切です。

 

そこで!今回ご紹介させていただくセミナーでは

お持ちの物件を今買うべきか?売るべきか?

正しく判断するための方法をお教えします!

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物件の将来価値をきちんと見極めましょう。

 

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2018年07月31日

焼き魚が食べたくて!




“慶應大学生街”の定食屋さん!






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先日は、お客様との打合せで、都営浅草線「三田」駅で降車。

珈琲ショップでの待ち合せ後、小1時間程、面談。


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ちょっと早いが、早目のランチをこの辺りで。

御存知、地下鉄線「三田」駅は“慶應大学”のお膝元。

駅から大学の正門までの間には、飲食店も数多い。

そんな中、選んだのがこの御店!

偶々この日は、“焼き魚”の気分。

中々、美味しい“焼き魚”が食べられる御店は、そう多くない。

駅の慶應大学側出口を出た、丁度目の前に在るこの御店。

見た目にも美味しそうな雰囲気、入ってみる事にした。



  炭火焼干物定食

    しんぱち食堂!!


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店頭には、サンプルメニューと“定食”の御品書が、置かれ、

“旬の魚”や“本日の漬物”、“売れ筋ランキング”まで出されて

中々、誘い上手である。

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店先の焼き場からは、

漏れる煙と共に、

芳ばしい香りが漂って来る。

その匂いに誘われるが儘に、

店内に入ると、



正面から奥が厨房になっていて、それを囲う様に。

対面のカウンターが、20席。


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定食メニューも豊富で、“魚”のみならず

“肉”の定食や“小鉢”、“期間限定”まで多種。

そんな中、この定食メニューが目に止まる。

期間限定


<黒ムツの

   照り焼き定食>!!

をオーダー!

“小鉢”の追加で、“生卵”も付けて貰った。




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待つ事10分。

やっと御魚が、焼き上がって来た。

定食は、“御飯”“味噌汁”

“今日の漬物”そして“おろし”と、

至ってシンプルだ。


早速、小鉢の卵を溶いて御飯掛け!


先ずは“味噌汁”から、


「美味しい〜」! 

“わかめ”と“油揚げ”のシンプルな味噌汁だが、出汁の効いた

美味しい仕上がりになっている。 


そして、メインの“黒ムツの照り焼き”を一口頂くと、


やっぱり 「旨〜い」!


“黒ムツ”の甘みと旨みを、より一層、味を引き立たせ、口に含んだ瞬間、

甘たるい薫りが広がって行く。

これは、御飯が進む!


人形町“魚久”の粕漬にも負けない美味しさ。

気取らない“庶民派”の味!

都内に在って、この“コストパフォーマンス”は、上出来!

流石、学生街の定食屋、
ちょっとこの御店、

当分、深掘りする必要がありそう!


三田周辺での“ランチ”、この御店は御勧めの逸店に。


               是非一度、御賞味あれ!



                      by K.N




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2018年07月29日

水面下物件情報14!



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今日の下見は、


   駅至近の新築完成アパート!



 

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駅から徒歩5分圏内で、閑静な住宅地内の、

新築アパートが出た!






コチラは、京浜急行線沿線!

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駅構内

















京浜急行

京浜急行線「屛風ヶ浦」駅

徒歩5分!  

何と、JR京浜東北線

「磯子」駅へも徒歩15分と

2駅利用可能な好立地!



駅からは、環状2号線に出て、西側方面へ上がって行く。


ミニストップを過ぎ、2つ目を左折して、小路を100m程入ると

正面に、このアパートが見える。

今年3月に完成して、既に入居者が入っている。


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前面は、北側4mの公道!

約58坪 の整形地。

ココに、間取り 1K 4世帯×2層の計8世帯!

※2Fのみロフト付き

単身者向けアパートを企画!

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眺望抜群の立地で、既に、8室中7室が入居中。

宅配ボックスも完備した、充実の設備。

所在:横浜市磯子区森5丁目

土地:192.07屐複横検ィ械営據

建物:延べ159.00屐

1K(19.87屐法滷言ぢ咫、┌桶ロフト付き

用途地域:第1種低層住居専用地域 

建蔽率: 50 % 容積率: 100 %


価格7740万円 での紹介。


昨今の、横浜市内の市況でも、好利回りな、

表面利回り 7.5%!



シミュレーションは、こんな感じか?

総投資額(A) 

物件価格    7740万円(V)

  +購入諸経費540万円 =8280万円・・・・・(A)

8部屋×6.05万円(平均)=48.4万円(月額)

              ×12ヶ月=580.6万円

事例     頭金 880万円・・・・・(E) として、

O銀行からの借入を 7400万円・・・・(B) で賄う。

  ※金利1.975% 35年返済での条件




GPI(総潜在収入)       581万円     ・・・・・(G)

空室率(7%)                ▲41万円

EGI(実行総収入)        540万円

運営費(約15%)        ▲87万円  ・・・・・(OP)

NOI(ネット収入)        453万円   ・・・・・(N)

ADS(年間返済額)     ▲293万円  ・・・・・(AD)


キャッシュフロー              160万円   ・・・・・(CF)


表面利回り                          7.5%  <(G)÷(V)>

FCR(総収益率)                5.47%  <(N)÷(A)>

K%(ローン定数)                3.96%  <(AD)÷(B)>

CCR(自己資本配当率)    18.18%  <(CF)÷(E)>

LTV(借入金割合)           95.61%  <(B)÷(V)>

DCR(借入償還余裕率)       1.55倍  <(N)÷(AD)>

BER(損益分岐入居率)     65.45% 

                                             <(OP+AD)÷(G)>

レバレッジ判定  

           K% < FCR < CCR プラス(ポジティブ)


かなり良い数字になった!


           御興味のある方は、至急、御一報を。


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2018年07月26日

中華街ランチ!




久しぶりの“中華街”デート!


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<横浜・中華街>、話題のメニュー!




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一昨日は所用で、横浜-関内方面へ。

こう云う機会が無いと、中々行けない。

久々に中華街へ繰り出してみる事に。

平日とはいえ、やはり人出は多く、活況である。


グルメの宝庫<中華街>は、御店選びも一苦労。

今回、お目当ての御店は、コチラ。

初めての往訪となる!


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  台湾料理

  <東光飯店 本館>!



場所は、“善隣門”の西側直ぐ、加賀町警察署の入り口目の前。

店内に入ると、通路の両脇が角テーブルが配置され、奥に

丸テーブルが3席程、2階も在るらしく、満席で130名程とか。

今回は、左側真ん中辺りのテーブルで。

ランチメニューも数種類有って、メニューも豊富!

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“麺類”や“飯類”も充実して、“点心類”の“小籠包”には、

3個〜8個まで、数で注文出来るのには、嬉しかった。

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今回も二人別々のオーダーで、取り分けて、食べる事に。


細君は、この御店自慢の“東光チャーハン”、僕の方は

麺類から、御店の名前の付いた“東光やきそば”をオーダー。

追加で、点心類から“小籠包”を3個!



先ずは、お店自慢の“東光チャーハン”!

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<鶏肉・海老・人参・椎茸・小柱

・にんにくの芽・イタヤ貝そして、

セロリ>

7つの具材を同じ大きさに揃え、

強火でサッと炒めた醤油ベースの

“餡”が、炒飯の上に、たっぷりと

掛かった“餡かけチャーハン”。

特に、セロリがアクセントになって、

暑い夏には、サッパリと頂ける、逸品だ!



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アツアツの“炒麺”は、

塩気も少なくさっぱり味だ。

その分、トッピングの具材の味が、

ストレートなアクセントとなって、

いくらでも食べられそうな

飽きない味に仕上がっている。


どちらにも、玉子スープが付いて、お得感あり。


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追加でオーダーの
“小籠包”も、本格的!

さっぱり“黒酢”で頂くと、甘酸っぱさが広がって、

口の中の脂身を、飛ばしてくれた。

こちらも、美味しい逸品である。


そう、中華料理は“シェア”して食べるもの。

やっぱり、二人以上で“ワイワイ”と食事を楽しむ方が美味しい!


どれも、本格的な味で、美味しい〜!

更に、量的にも、満腹感を感じられて嬉しい。


今回も、楽しい“ランチタイム”を過ごす事が出来た。

中華街は、美味しいお店が盛りだくさん。


               是非一度、御賞味あれ!



                       by K.N






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2018年07月22日

“立ち食い”を、侮る事なかれ!




“新橋”サラリーマンの味方!


   美味しい“蕎麦屋”さん供


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最近、外出した途中での“ランチタイム”を、“新橋駅”周辺で

採る機会が多くなった。


この所、暑さが厳しい事もあり、やっぱりココは、冷たい“御蕎麦”が

食べたくなる季節でもある。


「新橋」界隈は、“立ち食い蕎麦屋”さんも多いが、最近、

目星を付けた、お目当ての御店へ!


都営浅草線「新橋」駅を出て、地下通路を烏森口方面へ。

JR線との連絡地下通路から、階段を上りきると、直ぐ左!

JR線の高架下に当たるこの場所は、人通りも多い。


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場所が良いだけに、何時の時間帯でも、お客様が入っている。

流石!サラリーマンの聖地、“新橋”界隈の人気店は、凄い!



生そば 讃岐うどん


  “かのや”!!



昼時は長蛇の列だが、回転も早く、スムーズに入れる。

店内は意外に広く、左そでから正面を囲うカウンター、

及び、真ん中にもカウンターが在り、それぞれに

スタンド型の椅子が設置されている!

近隣のビルで働く、“リーマン”らしき人々が多いのは勿論、

駅の改札前と云う事もあってか、荷物を抱えた旅行客の姿も目立つ。


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メニューを見ると、コストパフォーマンスも上々!

やっぱり暑い日には、“冷たい麺”で、



“おろしせいろそば”にトッピングで“海老天”

追加で“いなり”を、券売機でポチッと!



出て来た食券を、右手の厨房カウンターに置く。

2分と経たずに、蕎麦が上がって来た。

早速、正面奥のカウンターで、“蕎麦”を啜る。

立ち食いとは言っても、スタンドの椅子が在る御蔭で、

意外にゆっくりと、食事を採る事が出来そう。


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早速、“蕎麦”を啜る事に。



「んっ、美味い」!



蕎麦の付け汁は、ちょっと濃い目だが、既に“おろし”が入って、

“辛み”と“まろ味”が程良いバランスに仕上がっている。

“海老”の天ぷらは、それなりだが、ぷりぷりサクサクの触感は、

良いアクセントとなって、蕎麦の味を引き立てる。

合間に“いなり”を挟んで、味変を楽しみながら、又、蕎麦を啜る。

これは、箸が止まらない。

最後は、残りの“刻み葱”を入れて、熱々の“蕎麦湯”に七味を一振り、

これで、〆る!


このクォリティで、この安さ、間違いなく、“リーマン”達の救世主!

今回のランチも、美味しくいただく事が出来た。


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次回、“おろしせいろ蕎麦”に

“ちくわ天”のトッピングで

挑戦してみたが、

こちらも中々に行ける。

又、頻繁に

通いたいたくなる御店が増えた。



口コミによれば、この御店、製麺所の運営らしく

“蕎麦”よりも“うどん”に定評があるとの事。

次は、“うどん”に挑戦してみようかな。




新橋へお出かけの際は、“お勧め”の逸店です。

           是非一度、立ち寄ってみては如何か。


                         
                                                            by K.N







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お役に立てれば幸いです!


cf_nozaki at 18:00|PermalinkComments(0) おいしいもの 

2018年07月16日

どこかで見た風景?


見つけてしまった!


      “紙兎ロペ” ロケ地!!

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快晴の中、横浜方面への物件下見へ!

業者さんからの、水面下情報を何件か?

物件までの道中、


「んっ!どっかで見た記憶が?」



毎朝、テレビで観る、人気コーナーのロケ地?



「こんな所に在ったのか〜」



ずいぶんと、又、マニアックな場所である。


もう少し待ったら、

「あきら先輩達、来るかな〜」



物件は、ココから車で5分程度。


平成23年築の、築浅 中古アパート。


“JR横浜線”「大口」駅徒歩8分、


“京浜急行線「新子安」駅徒歩8分と、2駅利用可能。

利便性も高く、シングル層向きの、1Kタイプ!

住宅が建ち並ぶ閑静な住宅街!

この辺りは、コンビニ&スーパーも充実していて、

単身者が暮らすために十分な生活環境が整っている。



現地は、東側16mと南側約4mの私道に面する角地!


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間取りは、木造3階建て

1K×9世帯のアパート!


価格9800万円 

表面利回り 8.03%

昨今の、首都圏市場の中では、好利回りで、


面白そうな物件である。


    




御興味のある方は、御一報を。



                by K.N




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cf_nozaki at 19:00|PermalinkComments(0) 不動産投資 

2018年07月14日

水面下情報13!





最寄り駅徒歩2分の好立地、


  来年初頭完成 新築アパート企画!


労働者の街、横浜市鶴見区!!


水中水中3





















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現在企画中の、水面下情報を入手!


  <横浜市鶴見区市場上町>!

駅まで至近の好立地で、新築アパートの紹介。


京急鶴見市場駅


















京浜急行線「鶴見市場」駅
 徒歩2分。


希少立地のアパート。



京急川崎へ2分、品川へ20分!


「鶴見市場」駅は、京浜工業地帯<川崎〜鶴見地区>のお膝元、


就業者のベッドタウンとしても、シングル層需要の高い地域!!


利便性のみならず、生活し易い環境の物件!


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現在更地のこの土地に、木造3階建て


     1K(約19屐法滷浩ぢ咾侶築目論見。





価格は、1億780万円!


                   
表面利回り 7%での紹介!



所在:横浜市鶴見区市場市場

土地:117.16屐別鵤械個據

建物:169.35屐〔畋ぃ崖建て 

用途地域:第1種住居地域 

建蔽率: 60 % 容積率: 200(160) %

※劣化等級2級取得予定で、各銀行、最長返済年数可能。


賃料設定は、

63万円(月額)×12ヶ月=756万円


GPI(総潜在収入)    756万円

空室率(6%)        ▲46万円

EGI(実行総収入)      710万円

運営費(約15%)         ▲113万円

NOI(ネット収入)      597万円


購入諸経費 約750万円として、

        総投資額は、1億1530万円!


FCR(ネット利回り)は、5.18%!

期間が35年返済で、金利1.975%での融資調達、

K%(ローンコンスタント)は、約4%!

この、“FCR”と“
K%”との
“イールドギャップ”は、

何と、約1.2%と幅広い!

“CCR(自己資金配当率)”も15%近くまで可能か?


ん〜、結構面白そうな物件だ!


不動産価格の上昇や建築費の高騰も含めて、

    首都圏物件の購入は、益々厳しくなりつつある。

         御興味の有る方は、御一報を!


                      by K.N!







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cf_nozaki at 19:00|PermalinkComments(0) 不動産投資