2012年02月09日
全員下見！��
“毎週木曜日は全員下見”
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今回は、都内一物件と、川崎を経て横浜市内の物件を中心に！
先ずは、赤羽の一棟アパート。
価格は3千万円台後半！
行ってみると、6室中5室が空き。
確かに、都内でこの価格帯は
希少だが、共用部分は荒れ放題、
外装の手入れも無し。
殆ど、掃除らしい掃除は
していない状況！
資本改善の初期投資を考えると、
これはちょっとお勧め出来ないか？
次に向かったのが川崎市中原区。
南武線沿いの最寄駅から
徒歩10分位の立地！
こちらは7千万円台後半の
木造、新築アパート。
全室ロフト付きで、
しかもオートロック！
現況満室で
利回りもそこそこ良い。
市場調査をした上で、
指標に合う様であれば、是非紹介したい物件。
次に向かったのは、
東横線「白楽」駅
徒歩1分の土地！
とにかく、立地は良い。
ただ、造成前と云う事もあり、
素地の状況は、御覧の通り。
ここに、何かしらの収益物件を
建てて、どの位で回るかの査定！
結局、皆の意見を聞いてみると、
表面で９％位であればＯＫか？
でも、建てるとなると、相当のコストが掛かる事は必至。
その業者さんの、企画力に期待して、待ってみたい。
もう一つ、
同じ業者さんからの
査定依頼！
こちらは、
相鉄線「星川」駅から
徒歩圏の、国道沿いの
更地物件。
こちらは立地から言っても、表面１０％以上の期待利回りは
欲しい所。
こちらも地形が変則的なので、企画力が必要ではある！
最後は、保土ヶ谷の新築一棟物件！
構造は木造３階建てのアパート。
だが、外壁の一部に石貼りを
施し、玄関アプローチには、
オートロックの門扉を造作。
見た目には、
鉄骨造のマンションと見紛う程。
駅からも程近く、
需要も見込めそうな好物件だ。
これも市場調査の上、
指標に合えば、是非紹介したい、
物件になり得る。
この様な、下見のルーチンワーク、
皆様にも一緒に、体験して戴こうと云う企画が
“フィールドワークセミナー”！
今月の本社企画の一棟物件“フィールドワークセミナー”は、
来る２月１２日（日）と、２月２５日（日）の隔週で開催！
“本社発”コースは、
横浜を中心に、川崎・東京都内への物件もアプローチ。
地域情報や市場動向に加え、物件選定のポイント等を
実際のフィールドでの確認を含め、
物件の購入も視野に入れた実践・勉強を兼ねたセミナーに。
本社営業部“フィールドワークセミナー”へ是非、御参加を！
※詳細は、ホームページにて！
ｂｙ Ｋ．Ｎ
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2012年02月05日
地鎮祭！＜文京区・本郷＞
“建てる楽しみ！”
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本日、快晴！
地鎮祭日和。
ここは東京の
ど真ん中！
文京区本郷５丁目の
南西角地。
お施主さんと南青山建築工房、そして、ＣＦネッツからは、私が参列。
８月末の完成を目標に、いよいよ建築が始まる！
実はこの計画、始まりは遡る事１年半前、相続絡みの話からスタート。
この間、震災等の紆余曲折を経て、建物の打合せ回数も２桁を超え、
ようやくここに至った処。
総戸数は、オーナーズルームを含め、広めの１Ｋ中心の１４戸！
ＲＣ５階建てのマンションが建つ予定。
出来上がると、相当大きな建物に仕上がる筈。
＜これは、楽しみ！＞
何にしても、一から物を創り挙げるのは大変だが、それ以上に、
出来上がった時の達成感は大きい！
やっぱり、日本人は“物創り”が好きなのか？
無事の完成を“祈願”して、「二礼二拍手一礼」
ｂｙ Ｋ．Ｎ
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2012年02月04日
効果はあったのかな〜？
“まがい物ではなかった”！
“ウィルスブロッカー”を紹介したのが、１ヶ月前。
その“効果”の結果報告をさせて頂く。
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今日現在、我家での
インフルエンザ
＜発症率＞は、
何と、「０％」！
この状況下では、
優秀な方かも？
もちろん、予防接種の効果もあったのかもしれないが、
とにかく、マスク無しの状態でこの結果は、＜効果有り＞と
云えそうだ。
“二酸化塩素剤”の効力は約1ヶ月間との事で、早速、
次のパックも、既に購入済！
関東でも、インフルエンザの流行が
騒がれ始めている今日この頃。
本番は、これからなのかも知れないが、
受験生にとっては“死活問題”！
万全を規す為には“うがい”“手洗い”は勿論の事、この際
“マスク”も必需品に加える事に。
あっ！
そう云えば、一件、ウィルス発症の案件があった！
実は、僕の“ノート”＜ウィルス感染＞で現在、入院中。
流石に“ウィルスブロッカー”は効かなかった模様？
でも大丈夫！
我社の“名医”＜ドクター“シスコバ”＞の手術の腕は抜群！
早く“退院”出来る日を心待ちにしている。
極寒の日々が続く昨今、何れのウィルスにも御注意を！
“ウィルスブロッカー”
御興味の有る方は、ホームページにて！
↓ ↓ ↓ ↓ ↓
http://www.en-protec.co.jp/products/cl40.html
ｂｙ Ｋ．Ｎ
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2012年01月31日
今日の下見＜えっ！本当！＞
一瞬、目を疑った！
ここは、積水ハウスさんで手掛けた分譲地で、
“コモンシティ六浦”の一画！
確かこの辺り、昔（２０年位前）は８０００万円代の
建売住宅で、積水さんが販売していた様に記憶している。
今、この価格で出て来るのか？
立地は、北東の角地！
東側４．５ｍ幅員の道路と北側６．５ｍ幅員の道路に面し、
南側にも庭先もが取れている為、日当りも充分な物件である。
間取りは、２ＳＬＤＫのテラスハウス！
近年に全体的な外装を施された様子で、綺麗で顔も良く、印象が良い！
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最寄駅は
＜京浜急行線＞！
「金沢八景」からは
一つ目の「六浦」駅
徒歩６分の好立地。
環境も良く、
閑静な住宅街である。
所在： 横浜市金沢区六浦南二丁目
土地： １５５．４１ｍ2（４７．０１坪）
建物： １４３．４６ｍ2（４３．４０坪）
構造：軽量鉄骨造スレート葺２階建て
築年：昭和６３年１１月築（築２４年）
用途地域：第一種低層住居専用地域
建蔽率： ５０ ％ 容積率： １００ ％
間取り：２ＳＬＤＫ×２室、地下車庫１台分
現況：賃貸中（満室）
年間家賃収入は、２，２８０，０００円！
価格“２７８０万円”での情報である。
満室時想定利回りは、８．２０％
現況賃料は相場なりか？
ＧＰＩ（総潜在収入） ２２８万円
空室率（約８％） ▲１８万円
ＥＧＩ（実行総収入） ２１０万円
運営費（約１１％） ▲２５万円
ＮＯＩ（ネット収入） １８５万円
テラスハウスのメリットとしては、通常のアパートと比較しても、
運営費が低く抑えられる点。
但し、戸数が少ない分、空いた時のリスクは、少し多めに計算を。
物件の構造と築年数から見て！
融資期間は３０年で。
金利は、４．３％で計算。
Ｋ％（ローンコンスタント）は、約５．９４％の見込み！
期待したい利回りは、Ｋ％とのギャップを考えて、６．５％は欲しい所！
これを期待の“ＦＣＲ”として、
V（価格）＝I（NOI）÷R（FCR）
１８５万円÷６．５％＝２８４６万円（総投資額）
購入諸経費 約２８０万円として、
２８４６万円−２８０万円＝２５６６万円（物件価格）
物件外装等の資本改善は、追々で良さそう。
価格交渉が決め手か！
再度、賃料相場は、市場調査で裏付けを！
因みにこの物件の良さは、利回りよりも、出口の取り易さ！
周辺環境からしても、通常の住宅地として充分に対応出来る物件。
これも又、面白そう！
ｂｙ Ｋ．Ｎ
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2012年01月30日
お客様も先生！
“連荘でのセミナー！”
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昨日、一昨日の土日！
二日間連荘で、
本社主催のセミナーを
開催させて貰った。
一昨日は、
私が講師としての
久々のセミナー、
“失敗しない
「不動産投資 基礎の基礎」”と題し、約３時間の講義をさせて貰った！
御蔭様で、本社セミナールームは満席状態。
“ＤＶＤ”の撮影も重なって、狭い思いをさせてしまったのでは？
それでも皆さん、勉強熱心な方々ばかりで、長丁場（３時間）の講義
にも関わらず“御静聴”頂き、本当に感謝しております。
誠にありがとうございました。
※因みに、撮らせて頂いた“ＤＶＤ”も近々に販売させて戴く予定。
（御参加頂けなかった皆様も、買ってくださいね！）
そして昨日は、本社発の
“一棟物件”ミニフィールドワークセミナー！
今回は、横浜・菊名の物件をスタートに、
都内南東部から恵比寿・広尾の物件を視て、
千葉・市川方面へ！
広範囲に渡っての下見ツアーとなった。
物件はともあれ、視て周る車中での“お客様との会話”の中にも実は、
我々も学ぶべき事項や、アイディアのヒントが隠されていたりする。
昨日も、都内で既に“一棟アパート”を運営されている女性オーナー様
の御話で、アパートの庭先や通路等に、バラのガーデニングを施そうと
しているとの事。
オーナー様御自身で、スコップ片手に“作業”をしているそうである。
それが御近所にも評判で、入居者の方にも喜んで貰っているらしく、
“テナントリテンション”の観点からすれば、
一つの成功例とも云えそうだ。
我々も、空室対策の為の資本改善に当たっては、外壁の塗り替えや、
エクステリアの施設設置・取替え等、ハードの部分での改善に目が
行ってしまって、この様な、女性目線でのソフトな提案は、中々
思いつかないものである。
例えば、古いマンション等の場合、その古さを活かす様な見せ方で、
｛マンション全体を“蔦”で絡めてしまう｝とか？
｛アパート等でも、植栽をアプローチの見せ場に持って来たり｝
｛流行の“ハーブ”を使って、何か、特色が出せないものか｝とか？
色々な、アイディアが湧いて来たりもする。
勿論、植栽は手間が掛かって、管理するには大変さも有るが。
やってみての効果も診て見たい気がする。
普段の何気ない会話の中にも、色々なヒントがあったりして、
やっぱり、お客様と対話の出来るセミナーは“面白い”！
来月も、セミナー開催目白押し。 是非の御参加を！
ｂｙ Ｋ．Ｎ
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2012年01月27日
Ｓ銀行が熱くなりそう？
“久々に事前審査を！”
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本日、久々の来社！
４〜５年前は、
良く利用させて頂いた
某地銀さん。
元々“渋い”？と
言われ続けた
Ｓ銀行さんの面々。
でもサービスは、他行さんと比べると格段に良いですよ！
特に、殿様商売の？地銀さんなんかとは、比較にならない程に！
実は、僕自身もお世話になっている一人です。
だって、毎年、春先になると、お花が贈られて来たりするんです。
某？地銀さんの場合、百万単位のお金を預けても“ティッシュ”一つ？
おまけに、車で行っても駐車券も出ず、
付いた金利も、駐車料金で消えてしまったりして！
これ、本当の話ですよ。
愚痴は、これぐらいにして、
そのＳ銀行さんが今年に入って、アパートローンに積極的な意向を
示して来ている。
取り合えずは、個々の案件の“事前審査”を出してみてからか？
何れにしても、今後、熱くなりそうな予感がする。
詳細は結果が出てから後、又の機会に！
ｂｙ Ｋ．Ｎ
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2012年01月26日
“みなとみらいの朝”その２
“清々しい朝が好きだ”
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今日の大桟橋、
日本が誇る豪華客船
“飛鳥�供匹�停泊中！
“大桟橋デッキ”からの
朝景色！
肌寒い朝は空気が澄んで
“清々しい”
本日の定休日も物件調査の為、関内方面での役所廻り。
そんなついでに立ち寄って観た！
昨日までの、雪〜みぞれ〜雨の悪天候が嘘の様。
本日、久々の“快晴”に気持ちも晴れやかになる。
早々に仕事を片付け、帰路に就く事に。
途中、たまには別ルートでと思い、山下公園前の通りから、
本牧通り方面へと向かう。
この通りは、僕が独身時代に“本牧”に住んでいた頃、
通勤経路として毎日通っていた、馴染みの通りである。
その通り沿いに在る、
パンの老舗“本牧館”は、
僕の毎朝の食を潤してくれていた。
（２５年以上も前の話である）
車を路上に止め
久々に中をのぞくと、店内は明るく、
馴染の“パン”や新作の“パン”達が
所狭しと並べられていた！
店内の奥には、
カウンターが
設けられていて、
選んだパンを、
その場で食べられる
イートインのスタイルを
取っていた。
焼きたてのパンが味わえる他、焼き菓子類も充実していて、
見た目にも“楽しい”お店である。
もちろん、どの“パン”も、美味しい事、請合いである。
朝、ひと時の“憩い”を、ここの“パン”で潤わせて観ては
如何か！
ｂｙ Ｋ．Ｎ
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2012年01月23日
実は管理会社！
ＣＦネッツフェアーも大盛況！
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昨日は一日、
“ＣＦネッツフェアー”の為
五反田ＴＯＣに
詰めていた。
天候は生憎の雨模様！
それでも、
１０：００の開場と共に、お客様の列は途切れず、
なんと、１０：１５分から始まる、弊社“倉橋”の講演時には、
セミナー開場も、ほぼ満席状態！
昨年のフェアーを越す盛況ぶりには、驚いた。
今回、特に興味深かったのは、
弊社ＰＭ（プロパティマネジメント）事業部の担当者と、
その担当物件のオーナー様がこぞっての“パネルディスカッション”！
オーナー様達には、忌憚の無い意見を言って戴ける様にお願いし、
弊社の“管理内容”の良し悪しを評価して貰った。
面白かったのは、“怪しいそうな会社”と思いながらも、付合って診て、
何年経っても“ぶれない”所に信頼が出来た！ と云う意見や、
元々は投資物件を専門に売っている“只の不動産会社”と思っていたが
実は“管理会社”という事に気付いたのは、つい最近との事で、
もっと＜賃貸管理＞を前面に出した方が良い！ と云う意見も戴いた。
そんな意見を参考に、セミナー終了後、
ＰＭ事業部マネージャーの“橋本”とも話し合い、
今後は更に“ＰＭ”に関するオーナー様向けのセミナー・企画を、
本社営業部共々、更に増やして行こうと、意見交換をした。
せっかく出来た、本社５Ｆの“セミナールーム”
今年は、皆様に来て戴く機会が増えそうだ！
ｂｙ Ｋ.Ｎ
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2012年01月20日
全員下見！
“毎週木曜日は全員下見”
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本社営業部は、毎週木曜日を全員下見の日と定め、
東京方面の物件を見て周る事にしている。
地元横浜方面の下見は観る機会が多いが、
都内物件は以外に少ない！
そんな機会を増やす為に、
本社営業部全員の毎週予定に、
下見の日を組み込んだ！
いつもは一人で観ている物も、
複数で観に行くと、違う視点での
意見が出て来たりもする。
そんな意見や提案が、
お客様への紹介にも、
役立てられる。
このルーチンワーク？
皆様にも一緒に、体験して戴こうと云う企画が
“フィールドワークセミナー”！
弊社では毎週、このフィールドワークの“ミニセミナー”を
“本社発”と“東京支社発”の２コースで敢行！
更に、アパート・マンションの一棟物件と、
１ルームを中心とした区分所有物件のコースを
隔週で開催している！
“本社発”コースは、
横浜を中心に、川崎・東京都内の物件へもアプローチ。
地域情報や市場動向に加え、物件選定のポイント等を
実際のフィールドでの確認を含め、
物件の購入も視野に入れた実践・勉強を兼ねたセミナーと
位置付けている。
本社営業部セミナーへ、是非、御参加を！
※詳細は、ホームページにて！
ｂｙ Ｋ．Ｎ
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2012年01月18日
今日の下見＜未公開物件編＞！
昨日入手の情報！
未だ未公開の為、あまり詳しくは書けないが？
場所は、旧環状２号線沿いの一角。
全室東南向き、間取り２Ｋ×１４戸、
３階建てのファミリーマンションである。
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最寄は
＜横浜ブルーライン＞！
「上永谷」駅からは
徒歩１３分の距離。
只、横浜では希少な
駅から平坦な場所。
土地は約１４５坪・建物１３３坪で、構造は重量鉄骨造！
築年：平成元年４月築（築２３年）
用途地域：準工業地域
建蔽率： ６０ ％ 容積率： ２００ ％
現況：満室賃貸中
昨年秋、外装を施工したばかり。
土地の大きさが魅力でもある。
簡易なシミュレーションを入れてみる！
諸経費（約７％）を含む自己資金（ＥＱ）が約２０００万円として、
＜ＦＣＲ（ネット利回り）＞は、“約６．７％”
＜ＮＯＩ（ネット収入）＞は、約８７０万円！
※運営費は１４％・空室率は７％で計算
“指標は、ケッコウ良いんじゃない”？
この内容の物件！
融資を絡めての投資の場合、今までであれば、
＜構造と築年数から＞借入れ期間の問題で、どうしても、
“Ｓ銀行”や“Ｓ＆ファイナンス”に頼わざるを得ず。
ここに来て、先週、今までにもお世話になっている
“Ｏ銀行”さんの規定が緩和され、それぞれの構造と築年数に
１０年間の期間延長が猶予されるとの朗報！
※（築年数２０年程度までの物件に限る）
さて、この物件の場合、
融資期間は本来なら、１３年位までのケースだが、
今回の規定緩和で、借入れ期間が２３年になる。
金利は、２．６％で計算。
Ｋ％（ローンコンスタント）は、約５．８％の見込み！
＜ＬＴＶ（借入れ比率）＞ ９０％での
＜ＡＤＳ（年間負債額）＞は、“６３５万円”
＜ＮＯＩ（ネット収入）＞ ８７０万円から 負債を引くと、
＜キャシュフロー（手取り収入）＞は、“２３５万円”
今回投入する＜エクイティ（自己資金）＞は、２０００万円での計算。
すると、＜ＣＣＲ（自己資金配当率）＞は、１１．８％という事に！
再度、賃料相場等は、市場調査で裏付けを取る！
※共通の“モノサシ”が判る人であれば、この内容で
“おおよその概要”は判るはず。
実はもう一つ、同じ様な内容の“未公開物件”も同時に入手！
ただ、こちらの方は、＜エクイティ（自己資金）＞ ３０００万円クラス。
詳細は、お問い合わせを！
ｂｙ Ｋ．Ｎ
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