2011年11月

2011年11月27日

当に、稼げる自宅!


北東角地!

ホワイトタイル貼りの外観は、印象が良い!

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横浜ブルーライン

「上永谷」駅からは

  徒歩12分の距離。

横浜のベッドタウン!

港南区・閑静な住宅街。


近隣には、

新築マンションが建並ぶ


所在: 横浜市港南区日野3丁目

専有面積: 37.08m2

構造:RC造陸屋根葺3階建て

築年:昭和63年5月築(築23年)

土地権利:所有権 

管理費:9800円/月額 

修繕積立金:8200円/月額

※{室内は、全面リフォーム済み}


価格は何と <750万円>


これを住宅ローンで購入する場合、

融資期間は35年・金利は1.475%で計算。

月々の支払は、“22,872円”!

管理費・修繕積立金“18,000円”を足しても、

年間支払額は“490,494円”!


因みに、投資用で考えた場合、

月々の想定賃料は“68,000円”

年間想定家賃収入は“816,000円”!


購入諸経費 約80万円は自己資金で賄うとして、

夫婦二人が自宅として住むには充分な広さ。

将来、住替えたとしても<賃貸>での収益性も残る。


当に、“稼げる自宅”として、面白そうな物件だ!



                          by K.N

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cf_nozaki at 23:00|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 不動産投資 

2011年11月26日

ミニフィールドワークセミナー!



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来る12月3日(土)・

  11日(日)の2週に渡り、


CF
ネッツ本社企画での“
ミニフィールドワークセミナー”

が開催されます。



3日(土)はアパート・マンションの一棟物件、

11日(日)は1ルームを中心とした区分所有物件の

見学ツアーを敢行!



横浜を中心に、場合によっては川崎・東京都内の物件へも

アプローチ。


地域情報や市場動向に加え、物件選定のポイント等を

実際のフィールドでの確認を含め、

物件の購入も視野に入れた実践・勉強を兼ねたセミナーと

位置付けております。



当日は、
直近で出て来たタイムリーな物件を見て周ります。


その時その時で、出て来る物件が違って参りますが、

勉強熱心な投資家の皆様に、
より良い物件を紹介出来ます様、

仕入れて参ります。



今後、本社営業部としましても、この様なセミナーを

積極的に開催して参りたいと
思っております。


是非、皆様の積極的な御参加をお待ち申し上げております。


↓  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓  
↓  ↓  ↓

 
http://www.youtube.com/watch?v=vVdz9osGWmQ





                                 by K.N


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cf_nozaki at 15:00|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 不動産投資 

2011年11月24日

横浜デート後編<中華街デート>!



“中華街デートでB級グルメ”!




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やっぱり<中華街>は外せまい!!

この所、体の事を気使い“お粥”をメインに、お店探しをしている。


前回の“中華街デート”では<謝甜記>へ!

仕事の途中では、馬さんの店<龍仙>へも寄った!



中華料理 安記


いよいよ今回は、中華街で“お粥”のお店の

“元祖”とも云われている

            中華料理<安記>へ!

ここも、雑誌やテレビでもよく紹介されている

有名店である。






中華料理 安記 メニュー

“お粥”メニューは、

ただの“お粥”を含む13種類!

勿論、他の中華メニューも豊富。

悩みに悩んだ末、選んだのは?







中華料理 安記 海鮮粥

“鮮貝粥”(貝柱のお粥) 900円!

見た目には、至って“シンプル”

白い“粥”の上には

油条(揚げパン)と葱が

載っているだけ。


お付に、醤油に“白髪葱”を入れた小皿が!


しかし、お粥を混ぜ合わせると、器の底にはスライスした“貝柱”が

たっぷり入っていて“贅沢”!


最初はその侭食べて、後に、具を小皿の醤油葱に付けて食べると、

又、コクが出て美味しくいただける。


“旨〜い” 


先の2店よりは、少しサッパリ目の味付けかも?


たかが“お粥”と云う事なかれ。

同じ“お粥”でも、それぞれのお店の特徴が出ていて、

中華料理の奥の深さを感じずには居られない。

そんな“安記”の味をゆっくり堪能し、店を後にする。


せっかくの<中華街>!


子供達への“おみやげ”は、いつもの“肉まん”!

華正楼 肉まん

“肉まん”を売るお店も

         色々有るが、

我が家の御用達は、

   <華正楼>!

この大きな“肉まん”を

“辛し醤油”に付けて食べるのが、

    我が家の昔からの食べ方!


“肉汁”たっぷりの“餡”に、この“辛し醤油”が絡むと、

当に“美味”!

家庭でも味わえる“中華街の味”!

是非一度、ご賞味あれ。
                         
                                                             by K.N


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cf_nozaki at 17:00|PermalinkComments(0)TrackBack(0) おいしいもの 

2011年11月23日

横浜デートコースはやっぱり“ココ”!



“銀杏並木が好きだ

    やっぱりココが良い!”


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県庁(キング)ようやく、

色付いて来た感!

紅葉(こうよう)の時期も

今年はちょっと

     遅い気がする?


神奈川県庁
     (通称“キング”)

横浜を象徴する
   建物の一つである。



横浜スタジアムから、この“キング”の横を通り、“象の鼻”桟橋へと

抜けるこの通り“日本大通り”は、僕にとって、横浜で“秋”を感じられる

場所の一つとして一番思い入れのあるスポットでもある。


何時もこの通りでは、ドラマや映画・CM撮影のロケ等で

使用されている事が多く、こんな穏やかな日は、珍しい。


車を路上に止め、路面の“カフェ”で一服した後、我が家の

<女流カメラマン>は“そそくさ”と、撮影に走り周っていた。


日本大通り 銀杏並木県庁前 銀杏並木













“横浜スタジアム”から“横浜地方裁判所”の横を抜け、

“キング”を通り過ぎ“象の鼻”桟橋公園前の信号を右折すると


そこからは、山下公園前の通りに!


山下公園前 銀杏並木

大桟橋の入口方面から、

“山下公園”それを挟んで、

“ホテルニューグランド”前を通る

この“銀杏並木”も、

       又、格別である。



子供達も“そろそろ”手を離れ始め、最近は夫婦で出られる機会も

増えたて来た。

我が家からは、車で20〜30分の距離!

          “デートスポット”としては、最適の場所である。


丁度、昼時を少し過ぎた時間!

やっぱり<中華街>は外せまい!!


“後編”は明日に!


                            by K.N


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cf_nozaki at 12:00|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 不動産投資 

2011年11月19日

今日の下見<元住吉編>!


東南角地!

西側は隣地の通路で、三方に開けた立地である。

全部屋南向きで、3階の部屋にはロフトが施設されている。

総タイル貼りの建物は顔も良く、印象は良い!

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元住吉一棟M

人気の<東横線>!

「元住吉」駅からは

  徒歩13分の距離。

只、横浜では希少な

  駅から平坦な地域。


最近では、

お隣「日吉」駅始発で


<南北線>へも“ノンアクセス”で繋がっている!


この辺りは「横浜」と「渋谷」の丁度中間点!

どちら方面へも、通勤や通学に便利!

お隣「日吉」駅は、“慶應義塾大学”のお膝元。

東京近郊では“人気”のエリアである。


所在: 川崎市中原区苅宿

土地: 140.37m2(42.46坪) 

建物: 288.91m2(87.39坪)

構造:鉄骨造陸屋根葺3階建て

築年:平成元年11月築(築23年)

用途地域:工業地域 

建蔽率: 60 % 容積率: 200 %

間取り:1K7室(21.12m2)・1DK5室(28.89m2)     

現況:賃貸中(空2室)


想定年間家賃収入は、10,008,000円!


価格“9800万円”での情報である。

満室時想定利回りは、10.2%


賃料設定は引きなおしをして、もう少し厳し目に。


年間で、9,540,000円!


GPI(総潜在収入)      954万円

空室率(約8%)      ▲76万円

EGI(実行総収入)      878万円

運営費(約16%)    ▲152万円

NOI(ネット収入)      726万円


<物件の構造と築年数から見ると!>

融資期間は30年位までは可能だが?

金利は、4.3%で計算。

K%(ローンコンスタント)は、約5.9%の見込み!


期待したい利回りは、K%とのギャップを考えて、7%は欲しい!


これを期待の“FCR”として、

   V(価格)=I(NOI)÷R(FCR)


726万円÷7%=1億371万円(総投資額)


購入諸経費 約800万円として、

1億371万円−800万円=9571万円(物件価格)


物件外装等の資本改善は、当分いらなそう。



価格交渉が効けば、面白そうな物件だが!

再度、賃料相場は、市場調査で裏付けを!


                            by K.N

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cf_nozaki at 22:00|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 不動産投資 

2011年11月15日

<横浜・三渓園デート!>



“銀杏並木が好き

    そして紅葉(もみじ)も良い!”


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そろそろ紅葉(こうよう)の時期!


横浜で“秋”を感じられる場所と言えば?

そんな“期待”を胸に <三渓園>へ散策に!


我が家からは、車で15〜20分の距離。

以外に、こんな近場に在ったのか?



正門

横浜に来て既に30年!

殆どの名所は

   行った事があったが、

“三渓園”は初めてである。

未だ20代の頃、実は、



この直ぐ近くの“本牧”に住んで居た事もあったのだが、

“庭園”と云うものには、全く興味が無かった事もあって、

今回は、初めての入園となった。


ここは、明治時代の初期、生糸貿易で財を成した横浜の実業家

<原 三渓>の元邸宅!


この広い敷地に、“京都”“鎌倉”などから歴史的価値の高い

建築物を移築し、明治後期から<三渓園>として、

一般に公開される様になったとの由。


入園料は、大人500円と、以外にリーズナブル。

早速、正門を“くぐって”の入園へと。

大池から

中へ入ると

直ぐ目の前には、大池!

早速、ランドマークの

 三重の塔が見渡せる

  ビューポイントが広がる。


その広大さは、“原家”の財力の凄さを感じずには居られない。



そこから約2〜3分歩くと、右手の山際に、

鶴翔閣
その“原家”の旧宅、

<鶴翔閣>が見えて来る。

明治42(1909)年建築!

延べ床面積 約290坪の

広大な邸宅には、

“横山大観”などの

文化人らが出入りしていたとの事。


現在は、会議や茶会、パーティなどに対応できる

“貸出施設”として活用されている。


更に奥へ進むと、“内苑の入り口が見えて来た。


内苑御門入口のこの“御門”は、

宝永5(1706)年頃建築の

京都東山“西方寺”に在った

“薬師門”を移築したもの。


奥に広がる通路は、

正に、京都の寺社を思わせる


石畳が施設され、奥行きの深さを感じさせる造りとなっている。


内苑の路地を奥に進み、突当りを左に曲がると前方が広がり、

池を挟んで数奇屋風書院造りの建物が見えて来た。


臨春閣


建物は、慶安2(1649)年築

紀州徳川家初代・頼宣が

和歌山・紀ノ川沿いに建てた

 別荘建築の 

    <臨春閣>!


屋内には、狩野派の襖絵や数奇屋風の意匠が残っている。


“内苑”はこの他に、8棟の古建築で構成された瀟洒な庭造りで

江戸初期から大正時代に至るまでの建物を通して、時代毎の

空気を楽しめる、建物好きには堪らない異空間である。


“内苑”を抜けて、南側から“外苑”の小山を上ると、そこには、


燈明寺三重塔


“三渓園”のランドマークでもある

<旧燈明寺三重塔>

       康正3(1457)年建築。

が移築されている。
 

関東地方では、最古の塔!

流石に、歴史を感じる建物である。



山を下り“外苑”を東側の山沿いへ向かうと、古びたお寺と

その側には、合掌造りの古民家が!


白川郷 合掌造

<旧矢箆原家住宅>

岐阜県白川郷に在った

江戸時代の庄屋宅を移築!

内部も公開されているとの事で

早速、見学に。



合掌造 室内


屋内には、飛騨地方の民具も

展示されていて、囲炉裏では、

実際に薪もくべられている。






思った以上に充実した内容、正に大人のテーマパーク!


喧騒を離れての散策は、体を癒す薬にも匹敵する。


残念なのは、


“紅葉”には未だちょっと早かった!


あと一週間〜10日! それだけが心残り。


鎌倉同様、“紅葉”の時期に逢わせて、又来ようと思いつつ、

“園”を後にする。


ここも、未だ未だ“奥深い”!   “散策の旅”は続きそう。


“楽しみ”が、又増えて行きそうだ!


                            by K.N


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cf_nozaki at 23:30|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 不動産投資 

2011年11月12日

セミナー中のB級グルメ!

東京開催!

<不動産コンサルタント養成講座!>


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今回このセミナーに、“コーディネーター”として、

参加させてもらった。


このセミナーは「不動産コンサルタント」の実務を、

実践を交えた形で、得とくしてもらおうと、弊社が

全国の不動産実務者向けに企画・開催している

セミナーである。


今回の講義は、<第2講義>として、

昨日・一昨日と2日間に渡り、各グループに別れて、

実際に物件の仕入から、下見・市場調査・等を経て、

グループ毎に提案物件を決め、分析表とサマリーを作成し、

実際のクライアントに提案する様に、

物件アピールとプレゼン発表を行うと云う、

<リアルな実務>を体験してもらう趣向だ!


初日のメインは、「仕入」と「下見」そして「市場調査」!

実際に物件を見に行くと云うのは、楽しい“作業”でもある。


そんな「下見」の最中、丁度、お昼も挿んでのグループ活動。

せっかく、遠方から来ての受講という事も含め、

都内の有名店での食事を提案!

(提案者は、弊社きっての食通!“猪俣”である)



さて、何処へ連れて行ってくれるのか?

かなり期待をして、着いて行く事に。

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おっ!、ここは?!

何所かで見た様な?

そうだ!

最近、テレビでも

よく登場する

   “有名店”

西新橋<みなとや>

蕎麦の名店である。


とは言っても、ただの“蕎麦や”ではない。

創作蕎麦?と云うべきか、“蕎麦やの異端児”と云うべきか?

外観からしても、“蕎麦や”らしからぬ構え!


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なんと、

看板・暖簾?

  一切無し!

有るのは、

この大きな壁の

 ほんの片隅に、

手のひらサイズの

この“プレート”!

ふざけ過ぎている。

行列も、いつもよりは少な目の様子。

それでも、20分程待って、店内へ通された。

店内も見て、又、ビックリ!

薄暗い店内は、間接照明で照らされ、

お店のど真ん中に、黒塗りのテーブル!

それも、立ち喰い!

20名ほど入れば、一杯一杯のスペース。

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入口の会計は

   小窓になっていて、

先払いの注文で、

    伝票を受け取る。

メニューもシンプル!


B5サイズの型紙に

 たった6種類の“そば”

因みに、人気の

“暖かい鶏そば”を注文したが、


既に今日は売り切れとの事。

しょうがなく、“胡麻もり”をオーダー!


厨房は、一番奥にカウンターが在り、

そこで、注文した伝票を渡した後、出来上がった“蕎麦”を

それぞれ自分で運ぶシステムになっているらしい。


IMG_0311

直接手渡された

 “蕎麦”がこれ!

とにかく、

   盛りが凄い!

しかも、

“胡麻”の量も

  半端じゃ無い!


ここに“卵”と“てんかす”が、入れ放題になっている。

そしてつけ汁には、なんと“ラー油”が!

一瞬、食べるのをためらったが、思い切って、一口!


ん? 意外に合う!

更に、“卵”を入れると、味が“まろやか”になって、

知らず知らずに、この麺の量が減って行くでは?

“麺”も然る事ながら“胡麻”の風味がアクセントに

なって、亡くしかけた食欲が又、復活しそうである。


最後の“蕎麦湯”までは、さすがに辿り着けなかったが、

満足な“御馳走”であった。


そうそう、今日はセミナー途中である事をすっかり忘れて

しまった。


この遅れを取り戻す為に、早々に、物件下見へ!

この後、品川区・大田区を中心に、4物件の下見をして、

講義会場の、三崎・城ヶ島、<遊びヶ崎リゾート>へ、

初日は、これに、市場調査等をして、懇親会へと流れた。


IMG_0313
2日目は、朝から

各グループでの

分析と

 サマリー作成。

その地域の、

賃貸市場の情報・

駅までの地図や、

駅情報
 (乗降客数等)

・路線価・そして“指標分析結果のサマリー”等々!




IMG_0314



そして、

<発表>へと云う

      流れ。








最後の方の報告は、“淡白”になってしまったが、

有意義な2日間であった事は、間違いない!

 

弊社の“セミナー企画”は多岐に亘るが、それぞれの立場で

受講出来る様、毎回工夫を凝らしている。


是非、弊社セミナーへの参加をお勧め致します。


詳細のお問合せは企画事業部へ


                     by K.N


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cf_nozaki at 17:00|PermalinkComments(0)TrackBack(0) おいしいもの 

2011年11月09日

本社営業部引越し!


“10日(木)新規スタート!”


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人員の増員と、

新規事業部の

立上げをきっかけに、

昨日、本社全事業部の

引越しが行われた。

新たに同ビル5階に

移動するのは、


<本社営業部> <ライフプラン事業部> <南青山建築工房>の

3事業部。


4階は、<PM事業部>と、その<エンジンルーム>!

<総務部>と<企画事業部>、そして<社長室?>

余裕が出来た分、接客スペースが広くなりました。


先ずは、朝一番から、5階へ移る我々の荷物の移動と

新設の机・キャビネットの組み立てを並行して敢行!


荷物の置き場確保と、組み立て事務器の組み立てスペース確保で、

足の踏み場の無い状況下、組上がって行くキャビネットや机に、

移動した荷物の開封と搬入を同時作業!

なんだかんだで、夕方まで掛かってしまった。


4階も又、大変!

我々が出た後の机移動と、同じく、一旦出した荷物の搬入作業。

こちらも、夜まで掛かって、何とか納めた様だ!


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こちらは、

5階事務所に併設した

    セミナールーム。

明日には、又、

セミナー用テーブルが

     搬入する予定。




全12脚のテーブルと24脚の椅子を、

             普段は2脚1セットで接客テーブルに。

移動式パーテーションで、計6室の接客ルームに早変わり!


今後は、<本社営業部>・<PM事業部>の企画する

セミナーや勉強会を、定期的に開催して行く予定。



是非、お気軽に御来社下さい。




                            by K.N


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cf_nozaki at 19:00|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 不動産投資 

2011年11月06日

ミニフィールドワークセミナー in 横浜!


横浜開催!

<ミニフィールドワークセミナー>


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元々、我々が毎日行っているルーチンワークとして、

<物件下見>という仕事がある。


毎日、出て来る投資物件の情報は、200件を超えるが、

その中でも、弊社が考える投資指標に視あう物件は、

極僅か!

そんな物件は足も速い為、直ぐに<下見>に行って、

状況を確認するのが恒!

状況が良ければその場で“金融電卓”で試算し、

お客様に紹介という事も。

この<下見>という仕事をお客様自体、

現場で実際の様子を見てみたいという要望が、

フィールドワークセミナーの“キッカケ”である。


最近は、<下見>の勉強と云うより、

直接物件を見て、良ければ、その場で“買付”

というケースも多く、さながら“販売会”の様相!

それはそれで“有り”である。


勿論、揃える物件は、その時々のタイムリーな情報を

提供しなければならない。

当日前、約1週間位で出て来た情報を精査して、

その地域の、賃貸市場の情報・駅までの地図や、

駅情報(乗降客数等)・路線価・そして

“指標分析結果のサマリー”等々!


中には、前日出たばかりの情報等も、

急遽入れる場合もある。


そんな資料を当日までに準備して、

セミナーに望む訳である。


今回は横浜を中心に、東京南西部の1物件を含む、計5件!

正午から17:00までの5時間で、物件を周る予定。


先ずは、横浜ブルーライン「蒔田」駅から徒歩4分の

この物件からスタート!



蒔田中古AP
見た目には、真新しい、

木造2階建のアパートである。


所在:横浜市南区榎町2丁目

土地:48.19

建物:59.72

築年:平成20年5月完成

間取り:1K(約6帖)×4戸


サブリースで、借上げ賃料

月額169,200円

年額2,030,400円

価格2980万円の情報である。


指標としては、FCR5.90% DCR1.48

但し、築年数が若い為、O信託銀行の利用で

K% 4.83%まで下げられる。


エクイティ570万円の準備で、

結果、CCRは、10.97%は望める予定。

手頃な価格感も含め、面白い物件である事は確か。

サブリース契約の内容を精査して、

市場とのギャップが無ければ、お勧め出来そうだ!



次は、鎌倉街道から、井土ヶ谷方面へ北上。


永田東AP
京浜急行線「井土ヶ谷」駅

徒歩8分の物件である。

土地:158.19

建物:131.12

築年:平成2年7月完成

間取り:1R(約16屐
          ×8戸

満室想定

月額賃料:324,000円

年額賃料:3,888,000円

価格3300万円での情報!



賃料は引き直して、年額3,552,000円での計算


指標としては、FCR7.4% DCR1.86

築年数から考えてSローン&Fの利用で

K% 5.94%。

エクイティ1240万円の準備で、

結果のCCRは、10.33%予定。


手頃感はあるが、実際の物件を見ると、階段や外壁の塗装等

たぶん、屋根も含めての資本改善は、早々に必要であろう。

その辺りのイニシャルコストを考えれば、相当の価格交渉は

不可欠になる。

今一つ、ピンと来ないのは、僕の私感である。




3件目は更に北上し、保土ヶ谷方面へ!


保土ヶ谷新築AP(瀬戸)


JR線「保土ヶ谷」
   駅徒歩10分

土地:
  139.44

建物:
   99.34

築年:
  平成24年3月
     完成予定



間取り:1K(約16屐法滷狂
           {全戸ロフト(約4.5帖)付}

満室想定

月額賃料:348,000円

年額賃料:4,176,000円

価格5250万円での情報!


指標としては、FCR5.76% DCR1.75

新築という事もあり、O信託銀行にて30年のスキーム

K% 4.74%。

エクイティ1750万円の準備で、

結果のCCRは、8.10%予定。



現在、更地状態の為、建物のイメージが湧き難い。

指標から見ても、あまり魅力的には見えないのは、

僕だけであろうか?

もう少し価格交渉が効けば、又、面白いかも。

新築という利点を活かせる方であれば、勧められる。



4件目は、同じ保土ヶ谷からの物件!

今度は、駅の東側へ移動。山側ではあるが、

他に2駅利用可のメリットも有りそうだ。

今度は建築中の新築アパート、これならイメージは湧き易い。

保土ヶ谷新築AP(東久保)



JR線「保土ヶ谷」
   駅徒歩11分

相鉄線「西横浜」
   駅徒歩12分

土地:
  222.92

建物:
  199.86



築年:平成23年11月完成予定



間取り:1K(約20屐法滷隠宛
           {全戸ロフト(約6帖)付}

サブリースでの、借上げ賃料

月額賃料:534,890円

年額賃料:6,418,680円

価格7680万円での情報!

但し、当初からの価格交渉を前提に

今回は、7400万円での試算!


指標としては、FCR7.37% DCR2.0

勿論、こちらも新築!

O信託銀行にて30年のスキーム

K% 4.74%。

エクイティ1470万円の準備で、

結果のCCRは、何と“20.44%”予定。




そして“特筆”すべきはその<設備>!


当初、平面図のみで見た間取りでの感想は、

それ程、期待した物件では無かったが、

実際に現地での視察で診てみると、先ずアプローチが

広い為、駐輪場が取り易くなっていた。

更に、室内の間取りを見ると、間取りだけでは、表せない

空間の広さに驚いた。

全室ロフト付きの為、天井が高く、

ロフト部分も約6帖の広さは、他の物件にない魅力を感じた。


更には、バルコニーが無い代わりに、

部屋干し様のユニットが充実!

物干し用のポールにエアコンとは別に、

部屋干しファンを設置予定。

キッチンには、IHクッキングヒーター!

勿論、室内照明器具も完備で、

カラーモニター付インターフォンが施設される。

実際に現地で診てみると、当初のイメージが

覆される事が多い。

だからこそ<下見>の大切さが再認識される。


この物件は、今日一の“お勧め”物件になろう!


この時点で、既に時間は午後4時前。

日の落ちる前に“ギリギリ”で最後の物件が見れそう。

とにかく、最後の物件へ、足を急がせた。


もう既に4時半を回りそうな時刻。

ようやく、物件に辿り着いた!

ここは、品川区南品川。

JR京浜東北線「大井町」駅徒歩8分の立地!

大井町AP

既に薄暗い中の下見。


土地:139.44

建物: 99.34

築年:平成2年3月
       完成予定

間取り:1K(約13屐
       ×8戸
{全戸ロフト(3帖)付}

満室想定

月額賃料:498,000円

年額賃料:5,976,000円

価格5980万円での情報!


現況は、全室空室という事で、

賃料は引き直して、年額5,280,000円での計算


指標としては、FCR6.66% DCR1.44

これも、築年数から考えてSローン&Fの利用で

K% 5.94%。

エクイティ1420万円の準備で、

結果のCCRは、9.21%予定。


物件的には、悪く無いが、都内下町特有の細い路地裏。

とは云っても、都内では中々出ない希少物件である事は確か。

東京での物件取得に拘る人であれば、お勧め物件である。

但し、昨日の時点で既に2番手までの買付が入っているとの事。

やはり東京は、魅力的に映るのであろう。


これにて、本日は終了!

急ぎ、横浜へ帰還し、その後は、懇親会へと!


 


本社営業部<野崎> 一押しの
         “ミニフィールドワークセミナー”へ!

詳細のお問合せは、本社営業部又は企画事業部へ


                     by K.N


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cf_nozaki at 14:30|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2011年11月03日

鎌倉デート!


“銀杏並木が好きだ、

         でも、竹林も良い!”


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報国寺 竹林


“鎌倉デート”は初めてである。


今回は、妻の友人が

以前から僕の為に祈願して

貰っていた鎌倉のお寺へ。

快気のお礼も兼ねて、御参り

して来ようとの目的で、

鎌倉散策を思いつき、

行ってみる事にした。




目的地に行く手前、通り道沿いに在る“名所”

<報国寺>に、途中下車!

「浄明寺」のバス停から程近い“報国寺入口”の交差点を

左折し、5〜60m入った右手に、山門が見えて来た。

報国寺 山門2

ここは、<竹の庭>で有名な

由緒あるお寺!

奥の茶席で、

一服の“抹茶”を味わいながら

この“竹林”を観賞するのも、

又、一興!


報国寺 茶室報国寺 茶












古都“鎌倉”は、武運拙く散って行った武士(もののふ)達の聖地!

この静かな時間の流れは、“鎌倉”時代のその情念が、

男心をくすぐる時間を、味あわせてくれている様である。


しばし喧騒を離れての散策は、体にも良さそうだ。

紅葉の時期に逢わせて又来ようと思いつつ、古寺を後にする。


いよいよ次は、目的の<上行寺>へ


上行寺

県道金沢・鎌倉線を南下し、

若宮大路に入る手前、

雪ノ下を大町方面へ

そのまま直進。

県道鎌倉・葉山線にぶつかって

左折!

100m程行った右手にこの山門があった。


瘡守(かさもり)稲荷 1
更に、その脇を見ると、

同じ敷地の中で、

神社らしき“社(やしろ)”

が建っていて、

良く見ると、

<瘡守(かさもり)稲荷>の看板が?

更に、<鬼子母神薬師堂>の看板に

稲荷大明神の旗が立てられ、

“癌封じ”“悪病除け”の張り紙まで!

一体、ここは、何なのか?

謎めいた“お寺”?“神社”?である。


<社>の方の“本堂”に入ると、無人状態。

勝手に上がって、勝手に御参りして行くのが

流儀らしい。


“御守り”“御札”は、必要枚数を勝手に取って、

その分のお金を、賽銭箱に入れて行くシステム?

誠に不思議な空間であった。


お礼参リも早々に済ませ、お昼時も少し経ってしまった時刻。



散策の〆は、やっぱり食事!

前々から、ネットで調べてあった、

“オーガニック”と“天然酵母”のパン屋さんで

ランチを摂る事に。


24セッキ 店頭
KAMAKURA

<24sekki>
(ニジュウシセッキ)

鎌倉駅西口を出て

市役所方面から、

長谷・常盤方面に抜ける道を西に、

長谷隧道を抜けてすぐを左折した裏道沿いに在る。


店内2

ここは、古民家を改造して、

パンの販売と喫茶室を併設。

店内は、10人程が座れる

シンプルなテーブルが配置され、

好みのパンを、

その場で食べられる

システム。


スープセット

ランチは、無農薬の

“オーガニック野菜”を

じっくり煮込んだスープに、

米麹を使った天然酵母で

焼き上げたパン!


好みのパンが選べて、天然の“オリーブオイル”でいただく。


スープは、塩分が控え目で、野菜そのものの旨みがしっかり出ている。

僕の選んだ、全粒粉のパンは、噛み締めるほどに、ほんのりとした

甘みが出て来て、“麦”と“お米”が見事にマッチした“逸品”!


オリーブオイルとの相性も抜群である。


価格800円は、少々高目かと思っていたが、

いやいや充分に、その価値はあった。


最後にお土産として、同じパンを買おうと思ったが、

既にパンは売り切れて、購入ならず。

一日に焼き上げる量も、殆どお昼すぎには完売するらしい。


それだけが心残りで、鎌倉を後に。


鎌倉は、まだまだ“未開拓”!

とうぶんの間“鎌倉散策”を楽しみに、

色々な“お店”を見つけられそうだ!


                            by K.N


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cf_nozaki at 21:00|PermalinkComments(1)TrackBack(0) おいしいもの