2012年02月

2012年02月29日

久々の中華街!


“塩分”と“脂質”には気をつけて!

今、一番に気を使う“言葉”である。


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昨日は午前中から、銀行巡り。


何時もお世話になっている、

     <S信用金庫>“元町中華街支店”さんへも、


              新規入手物件の資料を届けに行って来た。   


何故か、ここに行く時間は、昼前後!

              無理やり、合わせている訳では無いが?


昼食はやっぱり<中華街>!!


只、<中華街>と言えば、“塩分”“脂質”は当たり前!


そんな中、“唯一”許されるメニューが“お粥”である。


これまで、紹介させてもらった“お粥”の専門店は有名処であるが、

今回は、ニッチなお店!


中華街大通りから中山路に入ると直ぐ左手に在る、小さなお店



六鳳居


<上海料理・六鳳居>へ!

店頭には、

お勧めメニューがズラリ!

ランチの時間帯は、

何処のお店も、

リーズナブルな価格で、

看板メニューを楽しめたりする。


早速、店内へ!




テーブルの上には、以前にテレビで紹介された、

自慢の“メニュー”が置いてある。


海鮮粥のセット

中華メニューも豊富。

そんな中、

選んだ“お粥”メニューは


“海鮮粥のセット”


“焼売” “春巻き”

“杏仁豆腐”と

    “酢漬けの香物”

セットメニューで“980円”!

街場のお店と比べても、本格中華が以外に“安く”楽しめる。


早速、“お粥”からいただく事に、


白い“粥”の上には、油条(揚げパン)と葱、

そしてパクチーが載っている。


おもむろに、お粥を混ぜ合わせると、器の底には

“烏賊”“アサリ”そして少し大きめの“海老”が4尾!  


他のお店に比べると“ココ”は、具沢山で“贅沢”である!


味の方は薄めであるが、その分、食材の味が際立って、


“美味しい〜”


海老、烏賊、共に“プリップリ”! 

パクチーがアクセントになって、油条(揚げパン)の食感が

全体のバランスを保っている感!


ココも、他の有名店には負けない味の“お粥”である。


たかが“お粥”と云う事なかれ。

これからも、この“お粥”道を、極めて行くか?


やっぱり<中華街>!


“中華街の味”!


是非一度、ご賞味あれ。


                         
                                                             by K.N


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2012年02月28日

不動産投資の勉強会<その5>!



“不動産投資基礎の基礎 その5”


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PHOT0000000000075376



        空室率の考え方!


空室率には、3つの考え方がある。


「時点ベースの空室率」

「稼動ベースの空室率」

「賃料ベースの空室率」というもの。

 


先ずは、「時点ベースの空室率」


今この現時点で、所有するアパートが、10室中2室が

空室だったとする。


するとこの場合、この“時点”の空室率は

20%という考え方、これが「時点ベースの空室率」である。


前記、総務省の統計は当にこの、ある時点で切り取った数値、

     “時点ベースの空室率なのだ。

 



次に、「稼動ベースの空室率」とは?



例えばこの2室が3ヶ月間空いたとしても、その後決まって

満室となれば、年間ベースで考えると5%の空室率となる。


これが、6ヶ月間の空室だったら、単純に10%の空室損と

計算が成り立つ。


このように、年間をベースとして、空室率を想定するのだ。

 



そして、「賃料ベースの空室率」!



全ての部屋が、同じ大きさの同じタイプであれば、

前記の空室率の見方も出来るが、


その一棟のアパートやマンションの中で、1Rや1DK・

方や2DKのファミリータイプまで、間取り混在の場合、

単純に“時点ベース”“稼動ベース”という様な見方は

出来なくなって来る。

 

それはやはり、1年間その物件をランニングしてみて、

実際に収入として得られた賃料の総額と、

年初で予定していた賃料(GPI)の差額を、

そのGPIで割って出る率。



これが、賃料ベースの空室率という事である。

 


例えば、年間1200万円の収入を予定していた物件で、

実際には空室や滞納、フリーレント等の譲歩による損があって、

1140万円しか収入が入らなかった場合、

これを割り戻して計算して見ると、
5%の空室率という計算が

成り立つのだ。

 



纏めると、下記の様な計算式となる。





1)【時点ベースの空室率】(現地調査・各種データ)


空室数÷総戸数×
100


例:
2室÷10室×10020



2)【稼動ベースの空室率】(トラックレコードとレントロール)


(空室数×空室期間)÷(総戸数×稼動期間)×
100


例:(
2室×3ヶ月)÷(10室×12ヶ月)×1005



3)【賃料ベースの空室率】(フリーレントや譲歩を折込む)


(予定賃料−実入金)÷予定賃料×
100

 
  例:(
1200万−1140万)÷1200万×1005


                            ・・・・その6につづく。

                                by K.N

 

 



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cf_nozaki at 08:00|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 不動産投資の勉強会 

2012年02月27日

不動産投資の勉強会<その4>!


“不動産投資基礎の基礎 その4”


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PHOT00000000000553CD_500_0

 

「満室想定賃料」と潜在総収入(GPI)」の違い

 


例えば現在、ワンルーム4室のアパートがあったとして、

現況家賃の状況を例にしてみる。



現況家賃:101号室 70
,000円

     102号室 (空室)50
,000円で募集中

     201号室 50
,000円

     202号室 60
,000円


通常この場合の「満室想定賃料」は、月額230
,000円

年間 2
,760,000円  
こんな感じで紹介されよう。


しかし、今、全部の部屋が入れ替わったら

             “いくら?”で貸せよう!


現在、50
,000円での募集であれば、4部屋での合計は、

月額 200
,000円“
年間 2,400,000円”



これが、この物件の「潜在総収入(GPI)」である!



     空室率をどう見るか?




次に、空室率をどう見るかだが、一般的には、

総務省統計局が出している
「住宅・土地統計調査」の中で、

貸家総数と貸家の空室数の関係から、

        空室率を割り出す
という手法がある。

 



これによると、平成15年から平成20年の推移は

                以下の通りとなる。


 

   貸家の空室率       平成15年 平成20

 

 全国平均  ・・・21.41%⇒23.07

           東京特別区  ・・・17.47%⇒15.75

           横浜市    ・・・16.58%⇒17.24

           千葉市    ・・・26.92%⇒24.73

           さいたま市  ・・・17.55%⇒20.71

           大阪市    ・・・28.36%⇒23.37

           神戸市    ・・・20.81%⇒22.11

           京都市    ・・・19.27%⇒21.03

           札幌市    ・・・19.21%⇒27.03

           福岡市    ・・・14.99%⇒23.56

           名古屋市   ・・・20.85%⇒20.97

           新潟市    ・・・18.88%⇒28.10

           富山県    ・・・29.77%⇒31.28



但し、この空室率にも、落とし穴はある!




               ・・・その5につづく。

                    by K.N



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cf_nozaki at 08:00|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 不動産投資の勉強会 

2012年02月26日

誕生日は感謝デー!


“HAPPY BIRTHDAY”


一昨日、実は、僕の誕生日であった!


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もうこの歳になると、お祝いというよりは、

一年の無事を、感謝する日となってしまっている。

もっとも、昨年は色々あったが、今こうして“生かされて”いる事。

本当に、“感謝” “感謝”の日々である。


そんな自分に、毎年恒例!

我が家では、ささやかな“誕生日会”を催してくれた。


例年通り、家内自慢の“手料理”を堪能した後は、

これも恒例の、ローソク消しの“儀式”!


IMG_0493

今年は

  「横濱・馬車道」

<ガトード・
  ボワイヤージュ>の

“ホールケーキ”と

“シブースト ロール”!


“ホールケーキ”は、


イチゴとブルーベリーの甘酸っぱさが、絶妙にマッチしたショート!


“シブースト ロール”は、プリンにりんごを混ぜたクリームを

しっとりとしたスポンジで巻いたロール!

焼かれた“キャラメル”がアクセントになって、芳ばしい。


どちらも柔らか
く、しっとりした口当たりが心地良い。


久々の“ケーキ”に、舌鼓を打たせてもらった。


ご馳走様!


“おいしいもの”が食べられる事、“健康”でいられる事、

そして、家族の“絆”に感謝せねば。


来年も又、おいしいケーキが食べられます様に!



                            by K.N


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2012年02月25日

不動産投資の勉強会<その3>!



“不動産投資基礎の基礎 その3”


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ま ず は モ ノ サ シ を そ ろ え る



PHOT0000000000075420

 

E(自己資本)+LB(ローン借入)=総投資額


 

↓      GPI(潜在総収入) 
 
↓    −空室や滞納損失

↓    +
              

 

↓    EGI
(実効収入)  

↓    −
Opex(運営費)   

↓      
NOI(営業純利益) 

↓    −
ADS(年間負債支払額) 

      BT
CF(税引前キャッシュフロー)

 



我々がいつも使うフローシートに、

このキャシュフローツリーがある。


この“モノサシ”は、どの案件にも、共通して使える

シートとなり得る。

 

ここで出てくるのが、あえて、自己資本(E)として

書いてある自己資金部分。
エクイティ(E)である。

 

 

先ずはその前に、この“自己資本”の考え方も

説明しておきたい。




節税・土地活用を目的としたその建築計画。


本当に大丈夫?

 



10
億円の建築をして年間2億円収入⇒20%の投資?


  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓

土地の価値が90億円なら実は総投資額は100億円。


  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓


つまり、2%の投資




  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓


キャップレート5%なら土地+建物=40億円の価値に!




元々所有する自己所有の土地に、節税・土地活用と称して、

建築会社が無用な建物を建てさせるケースは、よくある

話ではあるが、この場合利回りの計算は、その建物の建築

に関る費用のみで計算される事が、殆どであろう。

 


だが、例えばその土地に、10億円の建築費で年間

2億円の収入を見込んだ計画で、建物を建てたとしよう。

 


この場合、建築会社の提案では、年間での表面利回りは

20%で、“高利回りが期待できるであろう”との

売り文句を展開!


これは、良い話だと、飛びつく地主!


もちろん、場所が良ければ、この通りでの収入は、

確保できるのかもしれない。

 



だとしても、考えていただきたい!

 



もし、その土地の価値が、更地で90億だとしたら、

実はこの投資、総額100億円の総投資額では?


すると、この投資の実際の利回りは、“2%”!

 


将来、何かの理由でこの物件を売ろうとした場合、

この地域でのキャップレート(期待利回り)が5%だと

すると、2億円の収入での逆算で、売れる価格は、土地

・建物を併せても40億円がせいぜいになってしまう。

 


だとすれば、最初から90億円の更地で売却し、

そのお金を別の投資で、5%くらいで回した方が、

良かったかも知れない。

 



これは、地方の土地でも同じ様な事が言える。



相続対策を名目に、その地域・地区に合わない様な企画で

建築してしまって、空室は増え、ローンだけは残って

売るに売れない。

後になって身動きが取れない様な状況になってしまう。

身に覚えのある方もいらっしゃるのでは?

 



要はこの自己所有の土地の部分も実は、

自己資金と同じ“エクィティ(E)”
自己資本なのである。

 

 

 


               ・・・その4につづく。

                    by K.N


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2012年02月23日

全員下見!


“毎週木曜日は全員下見”


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今回は、横浜市内の物件2件!


業者さんからの買い取り査定物件。


希望ヶ丘AP


先ずは、

横浜・相鉄線沿線の

一棟売りアパート!

土地:102坪

建物:90坪の木造

2階建て!




昭和62年12月築だが、昨年4月に外壁塗装を実施済。

思った以上に程度は良好!

全室ロフト付きの“1K”が22世帯で、


価格は8千万円台中盤!


現況では、利回り10.2%と、悪くない数値。


ただ、賃料相場的にはやや高めか?

この辺りも、シングル系の間取りは、供給過多の状況。


再度、市場調査をした上で、指標に合う様な価格になれば、

面白いかも。


因みに、路線価は、13.5万円/屬涼楼茵

これに近い価格までは、厳しいかな?




保土ヶ谷売り地

次に向かったのは、

JR横須賀線「保土ヶ谷」駅

から徒歩圏の土地!

立地は“まずまず”。


広さが売り!


約170坪の敷地は、魅力的ではある。

これが何と、????万円! 安い!!!


ただ、造成前と云う事もあり、素地の状況は御覧の通り。


奥行きがある分、かなりの建物は建つ筈。

ここに、収益物件を建てて、どの位で回るか?


表面でも10%以上の期待利回りは、欲しい地域!

でも、弊社のPMは、嫌がる地域かも。


造成と建築コストがポイントか?

これも、企画力に期待したいところ。


何れにしても、価格次第!


良い商品に仕上げられる様、頑張らねば。



                              by K.N


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cf_nozaki at 22:00|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 不動産投資 

2012年02月21日

不動産投資の勉強会<その2>!



“不動産投資基礎の基礎 その2”


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PHOT 8

先ず最初に、

思い浮かべて頂きたいのは、

“表面利回りで

投資していませんか?”

と言う疑問である。



<表面利回りで投資していませんか>

 
満室想定賃料÷物件価格=表面利回り

  (1000万円)   (1億円) 
 (10%)

     ↓         ↓      

 空室や経費が・・・  購入諸費用や修繕が・・・

     ↓         ↓

  (800万円)   (1億1000万円) 
 

ネット収入÷総投資額 =
ネット利回(7.2%)

    NOI     E+LB   
FCR
         



通常、投資物件の購入を考える時、一般的に使う基準数値は、

この“満室想定賃料”を、単純に“物件価格”で割った、

“表面利回り”と言われる数値だと思われる。


 

でも、これだけでの判断は、非常に危険!

 

賃料は、一生涯、満室で運営できる訳もなく、当然に、

入れ替えが出れば、空室になる期間も出て来る筈。


その空室期間も、地域やその場所によっても、

それぞれ違って来ます。



その空室の割合を、“空室率”という数値で

マイナスしておかなければならない。



更に、物件を運営する上で掛かってくる

“運営費(経費)”をマイナスで診ます。


その上で、残った収入が、

ネット収入(NOI)となる訳である。

 



又、物件購入に当たり、物件の価格の他に購入諸経費や、

物件によっては、修繕費等のイニシャルコストを

見なければならず、その費用を足した物が、

“総投資額“である。

 


この“ネット収入”を“総投資額”で割ったもの

“ネット利回り(FCR)”が、


本来、その物件の持つ、“実力”なのである。



               ・・・その3につづく。

                    by K.N


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cf_nozaki at 08:00|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 不動産投資の勉強会 

2012年02月20日

今日の下見<おもしろ?物件編>



“稼げる自宅とバルク売り”!



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先ずは、緑区鴨居のテラスハウスから、


場所は、JR横浜線「鴨居」駅から徒歩9分


閑静な分譲住宅街の一画に建つ“2世帯”のテラス!


鴨居テラスハウス


土地は約58坪・

建物約36坪の

木造2階建て!

昭和62年4月築

間取り:3DK

(約60m2)×2室


現況は2室共に空室、1室当り9万円(月額)の計算で、

満室想定・年間賃料216万円!


価格は“2500万円”の表面利回り8.6%の紹介である!


この場合、通常の投資で考えるよりも“稼げる自宅”として

考えると面白い。

一室は自宅として使用、もう一室を9万円で貸せた場合、


GPI(総潜在収入)      108万円

空室率(約6%)       ▲6万円

EGI(実行総収入)      102万円

運営費(約20%)     ▲22万円

NOI(ネット収入)       80万円


住宅ローンで売買価格をフルに組んだとして、

融資期間は30年、金利は1.3%で計算。

月々の支払いは、84,000円。

年間支払いは、108万円!

“家賃でローンが、ほぼ返して行ける?”


勿論、再度、内・外装の状態の確認と、賃貸需要の市場性も

調べる必要はあるが、それに応じて交渉を入れてみるのも“一案”。

これは、面白そう!



次は南区に飛んで、区分所有マンションのバルク売り!


場所は、京浜急行線「黄金町」・「南太田」駅共に徒歩5分、

及び、横浜地下鉄ブルーライン「吉野町」駅徒歩4分の立地。


こちらは、大岡川沿いに面した10階建てのマンションである。


コスモ吉野町


建物は、

SRC造10階建て

昭和61年10月築

総戸数59戸        


区分所有部分は、

専有面積約18m2〜

          25m2

     11戸!  

年間想定賃料662万4千円!


価格は、“5580万円”

表面利回り11.87%の紹介である!


玄関エントランスは、オートロック。

外観も、年数の割りには綺麗である!


現況満室でのオーナーチェンジ物件だが、

こちらも
賃料と市場性の方は調査を入れてみて、

賃料の引き直しを前提に、価格の妥当性を探ってみる。


問題点がクリアーになれば、かなり面白い物件と言えそうだ!


詳細については、お問合せを!


                            by K.N

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2012年02月19日

不動産投資の勉強会<その1>!



“不動産投資基礎の基礎 その1”


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PHOT 7

最近は、不動産投資物件を扱う

ネットサイトも多く見られる

様になったが、殆どのサイトは、

表面利回りという名目を軸に、

安易な計算のみで販売活動を


行っているのが常であろう。


特に、高利回りを謳っての地方物件を勧めるサイトなどは、

見る限りでも、本当に勧めてしまって良いのかと言う様な、

品揃えである。

 


もちろん地方の物件でも、投資として見合う物件は

多々在ろうが、結局、そう言う物件は、首都圏と変わらない

利回りで、売買されるのである。

 


当然、表面利回りも、物件選択の一つの基準として考えれば、

重要な要素のひとつである事は間違いないが、

本来は、その中身が一番重要なのである。

 



さて、その中身を知る上で大切になって来る基準、

それが、この九つの数値なのである。



 
不動産投資を丸裸にする9つの指標


1K%(ローン定数
 
2
FCR(総収益率)


3
CCR(自己資本配当率)

4
PB(自己資本回収期間)

5
DCR(負債支払安全率)

6
BE%(損益分岐点)

7
LTV(ローン資産価値比率)

8
NPV(正味現在価値)

9
IRR(内部収益率)


英語で3文字の頭文字が出て来ると、

どうしても拒否反応を起こしてしまう方々は多いと思うが、

私も当初は、その一人であった。


ただ、この9つの指標だけで、投資分析がほぼ出来て

しまうとなると、是非にでも理解し、役立てていただきたい。

                 ・・・その2につづく。

                    by K.N


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2012年02月17日

好評につき?


“セミナーやります!”


先月の、私のセミナーには、お部屋の規模にも関わらず、

満席の御参加を頂きました。

ありがとうございます。


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又、懲りずに、来月もセミナーを開催させて頂きます。

セミナー告知は“コチラ”


 ↓    ↓    ↓    ↓    ↓    ↓    ↓ 


---------------------------------------------------------------
3/24(土)「失敗しない不動産投資・基礎の基礎
                           
          『9つの指標で不動産投資を丸裸にする法』」
  
                        野崎恭一CPM
---------------------------------------------------------------


PHOT0000000000075420表面利回りという

       名目を軸に、

安易な計算のみで、

  物件を選択

    していませんか?


それも重要な要素の

ひとつである事は

間違いはありませんが、

本来は、その中身が一番重要なのです。




さて、その中身を知る上で大切になって来る基準が、我々が提唱する

投資分析の「モノサシ」!

   
    <九つの指標>です。


1:K%(ローン定数)

2:FCR(総収益率)

3:CCR(自己資本配当率)

4:PB(自己資本回収期間)

5:DCR(負債支払安全率)

6:BE%(損益分岐点)

7:LTV(ローン資産価値比率)

8:NPV(正味現在価値)

9:IRR(内部収益率)



英語で3文字の熟語が出て来るとどうしても

拒否反応を起こしてしまう方々は多いと思いますが、

この9つの指標だけで、投資分析がほぼ出来てしまうとなると、

是非にでも理解し、役立てていただきたいと思います。




先ずは9つの指標の意味を、普段我々が使っている

“キャッシュフローツリー”を基に、判り易く解説。



物件の仕入方や、実践的な投資分析の方法までも、

実際に、今、出ている物件事例を基にして、
 
更に、この9つの指標の理解を深めて行こうという企画!



“初めて不動産投資をスタートさせたい”

           と御考えの方に最適なセミナーです。


勿論、既に不動産投資を始められていても、

“投資分析が中々理解できない” 

“既に有る程度は理解できているけど?”

そんな方々でも、より実践的な投資理論を

             学んでいただければと思います。


※詳細についてのお問合せは、

 蝪達謄優奪帖ヾ覯莖発室 セミナー担当まで。


併せてブログ上にも、

「不動産投資“基礎の基礎”」の内容を再掲載して行きます。

                          お楽しみに!

                            by K.N


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