2012年04月

2012年04月30日

ゴールデンウィーク<in軽井沢編>!




初めてのエクシブ!



つい、10日前の予約であった!

弊社が入会している<リゾート トラスト社>の会員制ホテル


“グランドエクシブ 軽井沢”へ


ゴールデンウィーク期間中で

            唯一空き状況だった二枠のプラン!


その一枠を、急遽、リザーブ。

実は、この“エクシブ”を利用するのは、初めてである。



人気ブログランキングへ ← 美味しい一票を!



グランドエクシヴ軽井沢

昨年のこの時期から

今年にかけて、

家族には、

 随分と心配を

  掛けてしまった。


せめてもの慰労と

   “絆”


の再確認を込めて、この旅を企画してみた。
 


横浜からは、首都高速・東京外環道を経て、関越自動車道へ

藤岡JCTから上信越道に乗り換え“佐久”ICを降りて直ぐ

国道18号線沿いの右手に、ホテルの入口が見えて来る。


軽井沢と云うと遠く感じていたが、往路の高速は意外に空いて

約3時間の道程であった。


玄関に着くと直ぐに、

ドアマンが荷物を台車に載せ、運んで行ってくれた。


中に入ると正面には、大きな花瓶に花が飾られ、

      その奥には、吹き抜けのロビーが広がっている。


グランドエクシヴ軽井沢

グランドエクシヴ軽井沢




趣は、海外の“リゾートホテル”と云った感じか?


チェックインを済ませ、部屋に通されると既に、

さっき預けた荷物が届いている。


室内に入ると、“お〜!” 意外に広い部屋である。


グランドエクシヴ軽井沢

グランドエクシヴ軽井沢




ベランダ側の奥には、ベッドとテーブル・ソファーが配置され、

部屋の真ん中を低めの白いキャビネで区分けをし、手前には、

約6帖の和室を設けて、モダンなデザインに仕上げている。



今回は家族4人という事もあり、部屋の広さが気に掛かったが、

これは、充分な広さである。


さて、楽しみの食事はと云うと、


和食・フレンチ・イタリアン・中華、そして“ビュッフェ”と

選択出来るのではあるが、予約の関係で既にビュッフェ以外は

満席との事。必然的に夕食は、“ビュッフェ”!


このビュッフェも、料理の種類は、和・洋・中とバラエティ。

しかも、各料理には専門のスタッフがいて、配膳もしてくれる。

料理のクォリティも、有名処のホテルと変わらない美味しさ。

量と種類を楽しみたい人には、こちらが“オススメ”かも。

我家の場合は、“量”が一番!


そして朝食は、ちょっと気取って“和食”を選択!



ホテル内に在る、和食専門店<花木鳥>へ


花木鳥

花木鳥




こちらは、落ち着いた雰囲気の、“割烹料理”店と云った感じ。

流石に料理も、手の込んだものばかり。

勿論、味も間違い無い!


他に、プールやスポーツジムにスパが併設されていて、

割引価格で、宿泊中、何回でも利用出来たりもする。



“エクシブ”良い〜!



大満足である。

もう一度、来てみたいと思うと共に、他の地域のホテルにも、

是非、行ってみたくなって来た。




  この“エクシブ”


※実は、弊社のプラチナ・ゴールド会員の皆様も、利用出来る

 制度になっている。

 皆様も是非、“エクシブ”を御体験下さい。

 
<詳細については、弊社、企画課へお問い合わせを!>



                     by K.N


人気ブログランキングへ ← 美味しい一票を!





cf_nozaki at 15:00|PermalinkComments(1)TrackBack(0) おいしいもの 

2012年04月26日

今日の下見<ファミリーアパート編>!



“お手頃感が魅力”である。


立地は、国道16号線を横須賀方面へ向かった

左手の丘の上!


“追浜”の駅前を過ぎて、三つ目の信号を左折。

この辺りまでは、駅からほぼ平坦。

残りの200m位が上り坂になっていて、車も入って行ける。



人気ブログランキングへ ← 美味しい一票を




CIMG7833

京浜急行線

  「追浜」駅からは

 徒歩9分の距離!


近隣は、

アパートが建ち並び


閑静な住宅街である。



駐車場も、3台分の余裕はある。



所在:横須賀市追浜町2丁目

土地: 190.482(57.62坪) 

建物: 136.66m2(41.34坪)

構造:軽量鉄骨造スレート葺2階建て

築年:平成2年10月築(築21年)

用途地域:第一種中高層住居専用地域 

建蔽率: 60 % 容積率: 200 %

間取り:2K4室(約34m2)駐車場3台分
     
現況:賃貸中(現況1室空)



想定年間家賃収入は、3,120,000円!


価格“2780万円”での情報である。

満室時想定利回りは、11.2%!



“ファミリータイプ”の間取りにしては、

利回りは、良い方かも。



引きなおしは、やはり、厳し目に見てみる。


年間で、2,964,000円!


GPI(総潜在収入)      296万円

空室率(約8%)        ▲24万円

EGI(実行総収入)      272万円

運営費(約18%)       ▲53万円

NOI(ネット収入)      219万円


融資は、O銀行で19年か、ファイナンス系で30年くらいか?

K%(ローンコンスタント)は、約6〜6.5%の見込みで計算!


期待したい利回りは、K%とのギャップを考えて、

                    7〜7.5%は欲しい!

これを期待の“FCR”として、


   V(総投資額)=I(NOI)÷R(FCR)

※ <V>を、ここでは“総投資額”とします。


219万円÷7.5%=2920万円(総投資額)


購入諸経費 約250万円として、

2920万円−250万円=約2670万円(物件価格)


改修費用は、5年位を目処に計画するとして。


もうちょっと指値が効けば、面白い!

                   

かなり“お手頃”な物件ではあるが?

市場調査を、再度確認してみてから。


御興味のある方は、お問い合わせを!




                            by K.N


人気ブログランキングへ ← 美味しい一票を!


cf_nozaki at 22:00|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 不動産投資 

2012年04月25日

そんな訳で!



“またまた、セミナーやります”!



ブログ上にも、掲載させていただきました、

      「不動産投資“基礎の基礎”」

より深い内容を、知りたい・学びたいという方は、是非!




人気ブログランキングへ ← 美味しい一票を!




又、懲りずに、来月もセミナーを開催させて頂きます。

セミナー告知は“コチラ”


 ↓    ↓    ↓    ↓    ↓    ↓    ↓ 


---------------------------------------------------------------
5/26(土)「失敗しない不動産投資・基礎の基礎
                           
          『9つの指標で不動産投資を丸裸にする法』」
  
                        野崎恭一CPM
---------------------------------------------------------------


PHOT0000000000075376表面利回りという

       名目を軸に、

安易な計算のみで、

  物件を選択

    していませんか?


それも重要な要素の

ひとつである事は

間違いはありませんが、

本来は、その中身が一番重要なのです。




さて、その中身を知る上で大切になって来る基準が、我々が提唱する

投資分析の「モノサシ」!

   
    <九つの指標>です。


1:K%(ローン定数)

2:FCR(総収益率)

3:CCR(自己資本配当率)

4:PB(自己資本回収期間)

5:DCR(負債支払安全率)

6:BE%(損益分岐点)

7:LTV(ローン資産価値比率)

8:NPV(正味現在価値)

9:IRR(内部収益率)



英語で3文字の熟語が出て来るとどうしても

拒否反応を起こしてしまう方々は多いと思いますが、

この9つの指標だけで、投資分析がほぼ出来てしまうとなると、

是非にでも理解し、役立てていただきたいと思います。




先ずは9つの指標の意味を、普段我々が使っている

“キャッシュフローツリー”を基に、判り易く解説。



物件の仕入方や、実践的な投資分析の方法までも、

実際に、今、出ている物件事例を基にして、
 
更に、この9つの指標の理解を深めて行こうという企画!



“初めて不動産投資をスタートさせたい”

           と御考えの方に最適なセミナーです。


勿論、既に不動産投資を始められていても、

“投資分析が中々理解できない” 

“既に有る程度は理解できているけど?”

そんな方々でも、より実践的な投資理論を

             学んでいただければと思います。


※詳細についてのお問合せは、

 蝪達謄優奪帖ヾ覯莖発室 セミナー担当まで。



                            by K.N


人気ブログランキングへ ← 美味しい一票を!



cf_nozaki at 08:00|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 不動産投資 

2012年04月23日

不動産投資の勉強会<その20>!



“不動産投資基礎の基礎その20”



人気ブログランキングへ ← 美味しい一票を!



      後書き




DSC_0231 

 


















前述までの様に、これまで不動産投資の分析に必要な

“九つの指標”を説明して来た。



この指標は、我々投資家が共通して持たなければならない、

一つの“モノサシ”である。


この、同じ“モノサシ”があって、初めてその投資の有無が

理解されると思われる。



もちろん、この数値が“絶対条件”という訳ではない。


それぞれの投資家は、その“目的”や“目標”、今現在の

資産背景や職業・居住地域等の属性によっても、

使える金融機関・融資枠・金利・年数等も全く違ってしまう。


その個々の目的・目標に合った投資をする上での、

判断材料として使って貰えれば良いのである。




昔から“不動産投資”は、“難しくて儲からない”

“騙されて、大損をした”等々、


ネガティブなイメージが多かった!



それは、根拠の無い数字のマジックで、

“悪徳な業者”や“建設会社”の、為すが侭に勧められ、

いつの間にか嵌まってしまっていた“罠”の様である!


これは、全て“無知(業者も投資家も)”から来る

結果に他ならない。




やはり投資をする上で、最低限、自分の“モノサシ”

というものを持って、臨まなければならないだろう。


そんな時、この“九つの指標”が役にたってくる!

 


このブログでは、その“ほんの触り程度”しか、

説明出来なかったと思うが、“もっと詳細を知りたい”

“もっと勉強してみたい”という方は是非、

弊社企画の各セミナーや、各コンサルタントの

“個別相談”へ申し込んで頂きたい。



詳細については、弊社ホームページ、又は、

企画開発事業部へ、お問い合わせを!!

 

                          



人気ブログランキングへ ← 美味しい一票を!


                                  by K.N


cf_nozaki at 22:00|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 不動産投資の勉強会 

2012年04月21日

今度のセミナー<明るい相続プランニング>!



本社企画セミナーは、内容“濃い目”!


人気ブログランキングへ ← 美味しい一票を!


PHOT0000000000075420
“相続”と言うと、何故か

  暗い“イメージ”が

      ありませんか?

そんな“イメージ”を

       払拭すべく、

本社

“相続対策チーム”が

           送る、


<明るい相続プランニング>セミナーの開催が決定!


“既に有る程度は理解できているけど?”

    そんな方々でも、より実践的な相続対策の手法を

                     学んでいただければと思います。


※詳細についてのお問合せは、こちら ↓  ↓  ↓  ↓



━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
《申込〆切間近!》5/12(土)東京開催 不動産コンサルタント藤原CPM・小林CPM講演!

         親子で一緒に考える円満相続への道しるべ
         ■■ 「明るい相続プランニング」 ■■
    
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

      子として最低限知っておきたい「レバレッジ相続対策」

相続税を支払わなくてはならないほどの大きな資産。それを相続発生まで眠ら

せておくのはモッタイナイ。その資産を活用して、相続税額を減らしながら、

同時に毎月のキャッシュフローを増やす。もちろん、そんな素敵なことは、簡

単におこなえるものではありません。綿密な計画を立てることが必要なのです。

今から少しずつでも良いので、相続に関する知識を増やしていきませんか?

 
▼セミナーの詳細・お申込みはこちら
  
http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/2012akarui_souzoku.html



 蝪達謄優奪帖ヾ覯莖発室 セミナー担当まで。

                            by K.N


人気ブログランキングへ ← 美味しい一票を!




cf_nozaki at 11:00|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 不動産投資の勉強会 

2012年04月20日

今日の下見<1Kバルク編>!


横浜の朝!キング&クィーン

キング&クィーン

開港以来、

横浜の歴史を


見続けて来た

   雄姿である。


そんな横浜を

後にして、一路、

  都内江東区へ



“区分1K5室”バルク売りである。


この辺りは、下町情緒の残る閑静な住宅街!

大通り沿いには、軒並み真新しいマンションが建ち並ぶ。

今回の物件は築30年と、ちょっと古めだが、120室規模の建物。

管理もしっかりしている様子で、全体的にも“綺麗”な印象!

入居率も、高く維持出来そうである。


人気ブログランキングへ ← 美味しい一票を



ユーチューブは、こちらから!

⇒ http://www.youtube.com/watch?v=ryWfXAMFuys



区分所有マンション5部屋の一括譲渡!

俗に言う、バルク売り!


首都高速で“船掘橋”を降り、新大橋通を西へ。

駅を過ぎて直ぐを左手に入ると、大きな建物が在った。


地下鉄 都営新宿線 「東大島」駅 徒歩5分 

駅からも平坦で、良好な住環境である。


所在:東京都江東区大島八丁目

構造:RC造5階建

築年:昭和56年3月築

間取り:1K(23.7m2〜24.01m2)×計5室 

現況:満室稼動

年間賃料は、3,936,000円!!


因みに賃料は、相場なりか?


GPI(総潜在収入)     394万円

空室率(5%)     ▲ 19.7万円

EGI(実行総収入)   374.3万円

運営費(35%)      ▲138万円

NOI(ネット収入)    236.3万円



期待したい利回りとしては、6.5%

236.3万円÷6.5%=3635万円(総投資額)

購入諸経費 約8%で診るならば、290万円

3635万円−290万円=3345万円(物件価格)


これ位なら、面白そうだ!


詳細については、又、お問合せを!

                            by K.N

人気ブログランキングへ ← 美味しい一票を!


cf_nozaki at 11:30|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 不動産投資 

2012年04月18日

今日の下見<横浜・三ツ沢上町>!



“広い土地が魅力”である。


立地は、丘の上の閑静な住宅街!

新興住宅が建ち並ぶ、小規模タウンの一画。

広い敷地の中に、余裕を感じさせる総2階建てのアパートが2棟!

ファミリータイプの間取り8室の物件。


見た目にも、顔の良い物件だ!



人気ブログランキングへ ← 美味しい一票を



IMG_0608


横浜ブルーライン

   「三ツ沢上町」駅

 徒歩5分の好立地!


敷地に余裕が有る為、

陽当たりは良好である。





所在:横浜市神奈川区三ツ沢上町

土地: 182.90坪 

建物: 130.30坪

構造:木造スレート葺2階建て

築年:平成7年3月築(築17年)

用途地域:第一種低層住居専用地域 

建蔽率: 50 % 容積率: 100 %

間取り:2DK(約43m2)×6室
         3LDK(約87m2)×2室
     
現況:満室賃貸中



想定年間家賃収入は、9,031,800円!

価格“9950万円”での情報である。

満室時想定利回りは、9.00%


賃料設定は、やはり高めか?


引き直しも、厳し目に見てみる。


年間で、8,760,000円!


GPI(総潜在収入)      876万円

空室率(約7%)      ▲61万円

EGI(実行総収入)      815万円

運営費(約16%)    ▲140万円

NOI(ネット収入)      675万円


融資期間は28年位までが上限か?

<物件の構造と築年数から見ると!>


K%(ローンコンスタント)は、4.8%の見込み!


期待したい利回りは、K%とのギャップを考えて、

                    6.5%は欲しい!


これを期待の“FCR”として、



   V(価格)=I(NOI)÷R(FCR)

※ <V>を、ここでは“総投資額”とします。


675万円÷6.5%=1億385万円(総投資額)


購入諸経費 約700万円として、

1億385万円−700万円=9685万円(物件価格)



今後の、資本改善費用も診ると、価格的には高い?



賃料査定は、再度の市場調査を!

値引き交渉が効けば、面白い物件となりそうだ!


                            by K.N

人気ブログランキングへ ← 美味しい一票を



cf_nozaki at 08:00|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 不動産投資 

2012年04月16日

不動産投資の勉強会<その19>!



“不動産投資基礎の基礎その19”


人気ブログランキングへ ← 美味しい一票を!



8.NPV(正味現在価値)

             9.IRR(内部収益率)



DSC_0170


















この数値は、「本当にその投資は儲かるのか?」

「その投資は自分が求めていた以上の
    
    パフォーマンスを得られるのか?」という事を、

前述の“割引率”による計算で割り出した数値である。



不動産投資は、単年での“キャピタルゲイン”で

利益を上げるというよりも、毎年上がる“キャシュフロー”と、

出口として売却を想定した場合の“キャピタルゲイン(ロス)”


を総合して上がった利益で、投資判断をするものである。



つまり、将来に渡って毎年入って来る“キャシュフロー”と

売却後の手取り現金を、自分自身が期待する利回りで

現在価値に割り戻したら、果たして、今この時点で

投資に使おうとしている現金等と比べて、

目減りしないかどうか、判断の材料として知っておきたい筈!!


これを、“
NPV(正味現在価値)”と言います。



計算方法は、



「キャシュインフローの現在価値の合計」


   (毎年のキャシュフロー+売却後の手取りキャシュフロー)


     −「キャシュアウトフローの現在価値」

   (当初の自己資金・頭金+資本改善等に出費した自己資金)




この計算で、


NPV>0」又は、「NPV=0」なら“投資適格”


NPV<0」(マイナス)なら投資不適格となる!!


では、この数値が“マイナス”の場合、

絶対にダメな投資なのかどうか?



この数値は、個々の投資家が期待する利回りによって、

割り戻す数値が違えば、
自ずと結果は違って来るもの。



例えば、

“10%”を期待する投資家にとっては“バツ”でも、

期待利回りが“4%”
の投資家ならば“有り”かも知れない。



そうした場合、

じゃあ「
NPVがちょうど“ゼロ”になる割引率は何%なのか?」



言い換えれば、

「この投資は、何%の割引率で考えておけば、

             “適格な投資”なのか?」



この時の“何%”というのが

      “
IRR(内部収益率)という指標である!

 


この“
NPV”と“IRR”が、不動産投資判断の基礎となる、

9つの指標の最後の項目となる。


                             


人気ブログランキングへ ← 美味しい一票を!


              ・・・その20につづく。

                    by K.N



cf_nozaki at 09:05|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 不動産投資の勉強会 

2012年04月14日

今日の下見<港南区・上永谷編>!



“美形”である。


立地は、東南の角地!

地下車庫10台分を擁する、頑強な基礎の上に聳え立つ

総2階建て、外装は全面タイル貼りのマンションである。


第一印象は、良い物件だ!



人気ブログランキングへ ← 美味しい一票を




IMG_0606

横浜ブルーライン

   「上永谷」駅

 徒歩9分の好立地!


東南角地の為、

 全室、陽当たり良好

久々に、ヒットの

     良物件である。


新興住宅街の一画、各方面への“アクセス”も意外に良い!



所在:横浜市港南区野庭町

土地: 120.39坪 

建物: 101.50坪

構造:鉄骨造陸屋根葺2階建て

築年:平成6年3月築(築18年)

用途地域:第一種住居地域 

建蔽率: 60 % 容積率: 200 %

間取り:1K(約26m2)×4室
         2DK(約40m2)×6室
     
現況:一部賃貸中


想定年間家賃収入は、10,100,000円!

価格“9780万円”での情報である。

満室時想定利回りは、10.33%


賃料設定は高めか?


引きなおしをして、少し厳し目に見てみる。


年間で、9,6480,000円!


GPI(総潜在収入)      965万円

空室率(約7%)      ▲68万円

EGI(実行総収入)      897万円

運営費(約16%)    ▲154万円

NOI(ネット収入)      743万円


融資期間は25年位までが上限か?

<物件の構造と築年数から見ると!>


K%(ローンコンスタント)は、5.6%の見込み!


期待したい利回りは、K%とのギャップを考えて、

                      7%は欲しい!


これを期待の“FCR”として、



   V(価格)=I(NOI)÷R(FCR)

※ <V>を、ここでは“総投資額”とします。


743万円÷7%=1億614万円(総投資額)


購入諸経費 約700万円として、

1億614万円−700万円=9914万円(物件価格)



多少の資本改善費用を診ると、価格的には適正か?



賃料査定は、再度の市場調査で、裏付けを取って診て、

指標に合えば、かなり、面白い物件になりそうだ!


                            by K.N

人気ブログランキングへ ← 美味しい一票を




cf_nozaki at 08:00|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 不動産投資 

2012年04月12日

今日の桜<隅田川・屋形船編>!



“江戸の風情と今”


先日の月曜日は、弊社、加盟店会議が開かれた。

会議後は、各地域の加盟店さんと、プレゼンで訪れた、

各企業さんとの懇親会と云う流れで、品川沖の屋形船へと。


時間は未だ5時と云う事もあり、未だ明るい内の出航となった。




人気ブログランキングへ
 ← 美味しい一票を!



スカイツリー


品川からは、

京浜運河を経て

一度、東京湾に出る。


“レインボーブリッジ”

を潜り、築地の市場を

左手に観ながら



“勝鬨橋”を潜ると、もう、そこは“隅田川”!


“佃”の高層マンションを横目に、“永代橋”“清洲橋”“両国橋”を

潜り抜けると、いよいよ遠目に、“東京スカイツリー”が見えて来る。


左手に、浅草界隈を見上げ、“駒方橋”“吾妻橋”を抜けると、

そこは、川の両堤に“桜並木”が見渡せる!


“絶景かな” 当に、“桜”は満開!!


沿道にも、花見客の人波が観てとれる。


この辺りで、しばし船は停泊!

料理
料理


料理
“花より団子”の皆様には、

   こちらも“オススメ”の

          “船上料理”

割烹料理店張りの、

     “会席料理”を始め、

        定番の“てんぷら”!


予想外に、豪華なメニューに感激である。

スカイツリー


料理も堪能し、

  日も暮れ始め、

    提燈に火が灯る頃、



いよいよ、“夜桜”の見所!



船もそろそろ、

   帰路へと動き出した。

雅に、江戸の風情と現代の

    “コラボレーション”!


贅沢な“お花見”を堪能させて貰った。


レインボーB

そして、最後の“お見送り”は、

夜の“レインボーブリッジ”!


綺麗なライトアップに見送られ、

豪華なお花見の“終宴”を

飾ってくれた。



桜の花も、もう、散り始め!

そろそろ、“桜の宴”も終わりに近づいている。


                            by K.N


人気ブログランキングへ ← 美味しい一票を!


cf_nozaki at 22:30|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 不動産投資