2013年04月

2013年04月28日

首都圏で、今どき10%超え?



またまた、裏情報!


これは、“未だ公開出来ません”



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オーナー側の意向で、未公開を条件に入手した情報!

詳細についてのコメントは控え目になるが、

少しばかり、その内容を“ツイート”。


IMG_0522


横浜ブルーライン

某駅 徒歩7分

JR線

 
「新横浜」駅からも

徒歩圏のこの物件!

駅からも平坦立地!




物件規模は少し大きくなるが、シングル系の部屋が、

70室を超えるレジ系一棟マンションである。


IMG_0512



















IMG_0514




















IMG_0515

















敷地もそれなりに広く、日当りも良し、見た目の顔も良い!


入口は、最近に手を加えたらしく、今風のオートロックに、

絵画スペースまで付けて、建物のグレード感を演出している。


所在:横浜市港北区

土地:約300坪 

建物:約570坪

構造:RC造陸屋根葺6階建て



年間満室想定家賃収入は、5640万円!

これを、表面利回り約10%での御紹介である。

賃料は相場なりか?

だが、多少の下落率も診て措かなければならないか?


本来なら、ここで試算しての評価と行きたい所だが!

余り詳しい事は、今日は控え目に!


最近は、首都圏内の物件価格は上昇ぎみ。

表面10%を超える物件は、皆無の状況。


でも、価格帯がここまで来ると、未だ未だチャンスは有るのかも?



                            by K.N


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2013年04月26日

中華街の名物!



“久しぶりの味”


いつもなら、この店先には、名物じいさんが、

そこのボックスに座って居る筈!


中華街の料理人さん達も通う、このお店は有名店に。



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いつもの銀行さんとの打合せの後、

久々に、中華街での食事に出向いて行った。


土・日と違い、平日のこの街は、割と落ち着いている。

勿論、メインの中華街大通りの方は、観光客の数も多い。


この際、思い切って“コッテリ”行こうかとも思ったが、

そこは、ぐっと我慢。

脂質と塩分を控えた“中華料理”?を!


そう、やっぱり “お粥”じゃん!!



お粥と言えば、<謝甜記>・<安記>そしてココ!

何度か通ったお店でもあるし、とにかく回転が早いのが良い!



IMG_0508

馬さんの店

<龍仙>


雑誌やテレビでも

よく紹介された有名店

お蔭もあって、

市場通りの方にも、

もう一店出ているらしい。




でもやっぱり、通い慣れた、このお店が好きである。


相変わらず店頭や店内には、芸能人達との写真が、

所狭しと貼付けられている。


何時もなら、行列の出来るお店であるが、

お昼時をだいぶ過ぎたこの時間帯、直ぐ店内へと通された。


店内はテーブル席で、20人程度で一杯に!


早速のオーダーは、やっぱり、お店の人気癸吋瓮縫紂


“龍仙粥”。


いつもの事だが、ものの5分も掛からずに出て来た!



IMG_0251


じっくり煮込んだ

“お粥”をベースに、

具材は、

  “海老” “イカ”

 “ホタテ” “白身魚”


トッピングには、



“揚げワンタン”  “ザーサイ”  “刻み葱”!



さっぱりした味で、いくらでも食べられそうな美味さ!


あっ?!


でも、“揚げワンタン”と“ザーサイ”は控え目にしなきゃ!


IMG_0252

食後には、この

“杏仁豆腐”が付いて


<735円>!


「早い」「旨い」「安い」

の三拍子揃った

“お粥メニュー”



当に、中華料理界のファストフード!


“ココ”はお勧めのお店である。



                               by K.N

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2013年04月22日

これも裏情報!



またまた、南西角地!

今日の下見は“鶴見”へ


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川崎から鶴見に掛けての海側には、

巨大な工場・倉庫を擁する京浜工業地帯が控え、

この辺りは、その就業者が居を構える、住宅街となっている。


IMG_0500


京浜東北線

「鶴見」駅徒歩10分

京浜急行線
 
「京急鶴見」駅からは

     徒歩13分!

横浜では希少な

  駅から平坦立地!



通りからは少し入った、閑静な住宅街の一画。

南西角地で日当りも良く、見た目の顔も良い!



所在:横浜市鶴見区佃野町

土地:108.10屐複械押ィ沓按據法

建物:162.27屐複苅后ィ娃個據

構造:鉄骨造陸屋根葺3階建て

築年:平成11年2月築(築14年)

用途地域:第1種住居地域 

建蔽率: 60 % 容積率: 200 %

間取り:1K×9室   

現況:賃貸中(空1室)



年間満室想定家賃収入は、6,288,000円!


賃料は相場なりか?

だが、多少の下落率も診て措かなければならないか?


取りあえずの査定では、

年間<5,940,000円>で試算!



GPI(総潜在収入)      594万円

空室率(約5%)        ▲30万円

EGI(実行総収入)      564万円

運営費(約16%)     ▲90万円

NOI(ネット収入)      474万円


鉄骨で中古、築年も14年なら融資は未だ組み易い!

支払い年数も、長期で組める場合が多い、

K%(ローンコンスタント)は、5%前後の見込みで計算!

イールドギャップも1%は診ないと。

期待したい利回りは、地域性を考慮して、

                 6%は欲しいところか?


474万円÷6%=7900万円(総投資額)


購入諸経費 約550万円として、

7900万円−550万円=7350万円(物件価格)


こんな感じで買えれば、良いが?


賃料査定が再度必要ではあるが、この地域の

1K需要は、けっこう高目!


価格が折り合えば、これは有りだと思う。


                            by K.N


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2013年04月18日

何で売るのかな?




築2年、南西角地!

今日の下見は“横須賀”へ


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国道16号線を南西方向に300m程入った右手奥。

小泉家のお膝元、三春町の自宅とは、目と鼻の先。


IMG_0487


京浜急行線

 「県立大学」駅

 「堀ノ内」駅からは

    共に徒歩8分!

横須賀には珍しく、

 駅から平坦な立地!




閑静な住宅街の一画、日当たり良好のアパート。

南西角地で顔も良い!



所在:横須賀市三春町6丁目

土地:208.25屐複僑魁ィ娃按據法

建物:188.18屐複毅供ィ坑可據

構造:木造スレート葺2階建て

築年:平成22年9月築(築2年)

用途地域:第1種中高層住居専用地域 

建蔽率: 60 % 容積率: 160 %

間取り:1K×10室   

現況:賃貸中(空3室)



年間満室想定家賃収入は、7,164,000円!



価格“6000万円”で、表面利回り約12%の情報である!



現賃料は相場なりだが、2周り以降後の募集に際しては、

下落率も診て措かなければならないか?


今後の予測も含めて

年間<6,600,000円>で試算!



GPI(総潜在収入)      660万円

空室率(約7%)        ▲46万円

EGI(実行総収入)      614万円

運営費(約16%)     ▲98万円

NOI(ネット収入)      516万円


中古でも築浅の場合、融資は未だ組み易い!

支払い年数も、長期でのスキームで、

K%(ローンコンスタント)は、5%前後の見込みで計算!



期待したい利回りは、地域性を考慮して、

                 7.5%は欲しいところ?


516万円÷7.5%=6880万円(総投資額)


購入諸経費 約550万円として、

6880万円−550万円=6330万円(物件価格)


これ、良いかも?


地域的には弱含みだけど、其の分、利回りが良いから

有りだと思うんだけどな〜。


                            by K.N


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2013年04月14日

業者さんからの裏情報!




“求む土地の効果”?


アパート建築に向いた、土地の情報が入って来た!



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本日の下見は、足立区“北千住”!


東京メトロ日比谷線「北千住」駅 徒歩8分!


この辺りは未だ、昭和初期の街並みを残す、

THE“東京の下町”と云った雰囲気。

古い商店街の通りから、車も入らない道を行くと、

細い路地が迷路の様になっている。


ここは、道路か?敷地か?判らない様な路を抜け、

少し奥まった所に、ようやく、この物件が在った。



建物はもう、ぼろぼろで、この古家も解体する様になる。

北側の接面道路は幅員約2m位、

勿論、セットバックが必要!



価格は“相対 ”!


IMG_0482
 
土地:169.08屐

      (51.14坪)

 用途地域は、

  第1種住居地域と

    近隣商業地域に跨る

 建ぺい率60と80%
 
          容積率300%

但し、前面道路がセットバックで

      4mでの計算になる為、

容積率は240%に抑えられる。




セットバック部分は、約10屬らいは取られそう。

簡易計算で行けば、建ぺい率から診て

159屐滷僑亜鵝瓧坑機ィ喚


ワンフロアーで取れる部屋数は、

95屐猝鵤横悪屐複隠法法疚鵤粥ィ敬屋

4部屋が適当か。


容積率は240%の為、上限の面積は、

159屐滷横苅亜鵝疚鵤械牽鵜


全体で取れる部屋数は、

381屐猝鵤横悪屐複隠法法疚鵤隠紘屋


建ぺい・容積率から診て、

ワンフロアー、1K(約20屐烹管屋で

         鉄骨造総4階建て16部屋のプランか?

ワンフロアー、1K(約20屐烹管屋で

          木造総3階建て12部屋のプラン?

ワンフロアー、1K(約20屐烹管屋で

          木造総2階建て全室ロフト付のプラン!


但し、3階建て以上になると、窓先空地や二方向非難の

縛りも出て来るため、ワンフロアーで取れる部屋数が

3室になってしまう可能性もある。


3室×3階=9室で、建築コストが上がってしまうのなら、

ここは、無理に3階建て以上にせず、

2階建てのプランで算出。


20屐漾磽孤屋>=160屐複苅検ィ環據砲濃郢察



この辺り、この間取りで取れる賃料は?


8部屋×7.2万円=57.6万円(月額) ×12ヶ月=691.2万円


GPI(総潜在収入)     690万円

空室率(5%)     ▲34.5万円

EGI(実行総収入)   655.5万円

運営費(約16%)   ▲105.0万円

NOI(ネット収入)     550.5万円


この立地での期待利回りは、6,5%位?


仮に、FCR(ネット利回り)6,5%として

550.5万円÷6,5%=約8470万円(総投資額)


購入諸経費その他 670万円(約8%)と診て、

8470万円−670万円=“7800万円”(物件価格)



建物価格 約48坪(木造)×75万円(込々)=3600円として

7800万円−3600万円=4200万円(土地価格)!


あっ!そうそう、古屋の解体費用も入れておかないと!

200万円位は掛かるかな?


4200万円−200万円=4000万円

坪単価:4000万円÷51坪=78.43万円/坪


ん〜、こんな物かな〜
! 数値的には合うか。


そして、プランが入るかどうか?


新築プランのアイディアも、色々考えて出せれば。

けっこう、面白そうではある!!


                              by K.N

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2013年04月09日

土地を買って新築アパート!



“求む、土地”!


創造力を働かせ、一から造り上げる!



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本日の下見は、横浜市“港南区”!


横浜ブルーライン「港南中央」駅 徒歩8分!


丁度桜の時期も過ぎ、この通りも寂しい季節。

鎌倉街道から、坂を上ると小・中学校が並ぶ地域。

その裏を、少し奥まった場所に、この敷地が在った。



建物は未だ未だ使えそうだが、この古家は解体する様になる。

土地は、東西両面に道路が接道、東傾斜の分譲地為、

西側の道路からは、敷地が3m位は落ちている。


逆に、東側の道路からは、1m程上がっているが、

前面約2m幅の為、セットバックが必要!



価格は“2700万円 ”!


IMG_0469
 
土地:156.00屐

      (47.19坪)

 用途地域は、

  第1種中高層住居地域

 建ぺい率60%・容積率150%

土地面積には、セットバック面積

      約11屬含まれる為、

これを引くと、

     有効面積約145屬箸覆襦





簡易計算で行けば、建ぺい率から診て

145屐滷僑亜鵝瓧牽鍬


ワンフロアーで取れる部屋数は、

87屐猝鵤横悪屐複隠法法疚鵤管屋


容積率は160%の為、上限の面積は、

145屐滷隠僑亜鵝瓧横械沖


全体で取れる部屋数は、

232屐猝鵤横悪屐複隠法法疚鵤隠栄屋


建ぺい・容積率から診て、

ワンフロアー、1K(約20屐烹撹屋で

          木造総3階建て9部屋のプランか?

ワンフロアー、1K(約20屐烹管屋で

          木造総2階建て全室ロフト付のプラン!

ここは、無理に3階建てにせず、2階建てのプランで算出。


20屐漾磽孤屋>=160屐複苅検ィ環據砲濃郢察



この辺り、この間取りで取れる賃料は?


8部屋×5.5万円=44万円(月額) ×12ヶ月=528万円


GPI(総潜在収入)    528万円

空室率(6%)     ▲31.6万円

EGI(実行総収入)   496.4万円

運営費(約15%)   ▲79.2万円

NOI(ネット収入)   417.2万円


この立地での期待利回りは、6,5%位?


仮に、FCR(ネット利回り)6,5%として

417.2万円÷6,5%=約6420万円(総投資額)


購入諸経費その他 514万円(約8%)と診て、

6420万円−514万円=“5906万円”(物件価格)



建物価格 約48坪(木造)×75万円(込々)=3600円として

5906万円−3600万円=2306万円(土地価格)!



ん〜、
けっこう“差値”が!

この位で買えれば、数値的には合うか。


後は、プランが入るかどうか?


再度、賃料と建築費を精査して、裏付が取れれば、良し!


新築アパートは、

         色々なアイディアが出そうで、面白い!!


                              by K.N

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cf_nozaki at 08:00|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 不動産投資 

2013年04月07日

銀行評価は丸々!



“土地の広さは魅力だが”?


横浜の中でもこの辺りは、未だ、田園風景が残る、

のどかな場所になる!

<横浜市泉区>

最近は、横浜ブルーラインが通った御蔭で、

新興住宅街として、発展しつつ在る。



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IMG_0468

横浜ブルーライン

「中田」駅

    徒歩18分!


南北両面に

道路が接し、

大きな敷地の中央に、

この建物が建つ。


日当り良好のファミリータイプのマンションである。


所在:横浜市泉区中田南5丁目

土地: 365.98坪 

建物: 259.53坪

構造:重量鉄骨造陸屋根葺3階建て

築年:平成6年9月築(築18年)

用途地域:第一種低層住居専用地域 

建蔽率: 50 % 容積率: 100 %

間取り:3DK×15室・駐車場21台分       
     

現況:賃貸中   

年間想定家賃収入は、18,806,400円!


価格“2億3200万円”での情報である。

満室時想定利回りは、8.1%


居室部分の現況賃料の設定は相場なり。

若干の下落は見ておく必要ありか?


とりあえずの引き直し賃料で行けば、


GPI(総潜在収入)     1800万円

空室率(約8%)     ▲144万円

EGI(実行総収入)     1656万円

運営費(約18%)    ▲324万円

NOI(ネット収入)     1332万円


融資期間は25年まで可能として、

<物件の構造と築年数から見ると!>


K%(ローンコンスタント)は、約5.6%!


期待したい利回りは、K%とのギャップ・地域・築年数等も

考慮して、6.5%くらいは、欲しいかな?


これを期待の“FCR”として、



   V(価格)=I(NOI)÷R(FCR)

※ <V>を、ここでは“総投資額”とします。


1332万円÷6.5%=2億493万円(総投資額)


購入諸経費 約1600万円として、

2億493万円−1600万円=1億8893万円(物件価格)



初期の資本改善費用は、大丈夫そう。

ただ、ここまでの価格交渉が効くかどうか?


因みに、ここの路線価は、<13万円/屐

建物も平成6年築の重量鉄骨造で260坪。

簡易計算で、銀行評価額を入れてみると、

丸々、出てしまいそうではある。


両面道路で尚且つ、この土地の広さ、

出口の取り易さも考えれば、魅力的ではあるが。


賃料査定は、再度の市場調査を!




                            by K.N

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※不動産投資の基礎知識は、過去のブログでも分かり易く

                     説明しています。


<不動産投資の勉強会>欄へ

  ↓   ↓   ↓   ↓   ↓   ↓

http://blog.livedoor.jp/cf_nozaki/archives/cat_58689.html


                     御参照下さい!






cf_nozaki at 09:30|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 不動産投資 

2013年04月05日

不動産投資への入門編!



“またまた、セミナーやります”!



又、ゴールデンウィーク明けにも、

             セミナーを開催させて頂きます。




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IMG_0291



日銀 金融緩和!


今、投資の流れは完全に、不動産に向いています。

その影響もあってか、不動産価格も既に、都心から徐々に

値上がりの傾向にある事は確かです。


現在、不動産投資に関する書籍やセミナーは、

数え切れない程発信されていますが、その殆どは、

著者や講師自身の成功事例が主になっています。



ただ、その成功事例は、その著者や講師本人の

属性だからこその特有な例であって、万人に

当てはめられるものではありません。



人それぞれに、資産背景や属性の違いは当然の事!

そして、その投資の目的や目標にも、違いは出てきます。



そんな“十人十色”の不動産投資にも、万人に役立つ、

共通の“モノサシ”があります。



この共通の“モノサシ”さえ修得すれば、それぞれの投資が

成功へ導かれる事は、間違いありません。



そんな勉強会が、このセミナーです。




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物件の仕入方や、実践的な投資分析の方法までも、

実際に、今、出ている物件事例を基にして、“投資指標”の

理解を深めて行こうという企画!




そして今回は更に、それぞれの“成功大家さん”達の

物件事例を紹介しながら、自分が、どの“大家さん”の

スキームに合うのかを、探して頂くのも目的の一つとなります!



“初めて不動産投資をスタートさせたい”

           と御考えの方に最適なセミナーです。



勿論、既に不動産投資を始められていて、


“投資分析が中々理解できない” 

“既に有る程度は理解できているけど?”

“実は、既に失敗をしてしまって、今後どうすべきか?”

“相続を受ける予定だが、不動産の事は全然分からない”

                              等々。


そんな方々でも、基本的な事から、より実践的な

投資の進め方までを、学んでいただければと考えています。



※詳細についてのお問合せは、

 蝪達謄優奪帖ヾ覯莖発室 セミナー担当まで。


                            by K.N


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cf_nozaki at 17:00|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 不動産投資 

2013年04月02日

価格、上がって来た!



“この価格帯は未だかな”?


横浜でも屈指の、メジャースポット!

石川町・元町方面から、麦田のトンネルを抜けて、

南下すると、街が広がって行く。

“柳 ジョージ”の歌が、頭の中に流れ出すと、

そこはもう

         <横浜・本牧>

30年くらい前までは、未だ、米軍のベースの名残りがあった街!

僕自身も、この地に在った、ディスコ<リンディ>に

よく通っていた事を思い出す。



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IMG_0461


根岸線「山手」・

「石川町」駅からは

     バス便の立地!


1Fは<花屋>さんと、

<歯医者>さんの店舗。

側面は、タイル張りだが、

正面のベランダ袖は、

コンクリート打ちっ放しの

小洒落た外観!




所在:横浜市中区本牧町2丁目

土地: 100.95坪 

建物: 358.93坪

構造:RC造陸屋根葺6階建て

築年:平成13年8月築(築11年)

用途地域:近隣商業地域 

建蔽率: 80 % 容積率: 300 %

間取り:店舗×2室・2LDK×13室・4LDK×1室

     駐車場5台分       
     

現況:賃貸中   

年間想定家賃収入は、23,548,800円!


価格“2億7600万円”での情報である。

満室時想定利回りは、8.5%


居室部分の現況賃料の設定は相場なり。

店舗の賃料割合も、少な目か?


とりあえずの引き直し賃料で行けば、


GPI(総潜在収入)     2250万円

空室率(約8%)     ▲180万円

EGI(実行総収入)     2070万円

運営費(約20%)    ▲450万円

NOI(ネット収入)     1620万円


融資期間は30年まで可能として、

<物件の構造と築年数から見ると!>


K%(ローンコンスタント)は、約4.7%と、かなり低目!


期待したい利回りは、K%とのギャップ・地域・築年数等も

考慮して、6%くらいは、欲しいかな?


これを期待の“FCR”として、



   V(価格)=I(NOI)÷R(FCR)

※ <V>を、ここでは“総投資額”とします。


1620万円÷6%=2億7000万円(総投資額)


購入諸経費 約1900万円として、

2億7000万円−1900万円=2億5100万円(物件価格)



外観の打ちっ放しの部分は、汚れが目立つが、

早急に直しを入れる程の、初期の資本改善費用は、

大丈夫そう。


価格交渉が効けば、かなり面白そうな物件である事は確か!



賃料査定は、再度の市場調査を。

ここ最近は、物件価格も上がり気味!

数字も合いそうなら、行っても良いのかな?



                            by K.N

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cf_nozaki at 08:00|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 不動産投資