2013年07月

2013年07月31日

今日の下見<横浜・鶴見編>!



“駅から平坦”が売り文句?


都心へのアクセスも良く、就労者の多い、

               京浜工業地帯の御膝元!

<横浜市鶴見区>


「東京」駅までは、電車で30分の距離!

“石原裕次郎”が眠る、曹洞宗総本山「総持寺」でも有名な街だ。



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JR京浜東北線・鶴見線 「鶴見」駅  徒歩12分!

京浜急行線 「京浜鶴見」駅  徒歩15分!

3路線利用可能の利便性!



山・坂の多い横浜に在って、

駅から平坦な道程の立地は、希少性が高い!


“駅から平坦”と云う売り文句が生まれてくる地域制が

                            面白い!


南西・北西の道路に面する角、

             敷地いっぱいに、この建物が建つ。


日当り良好な、シングルメインの混在のマンションである。


所在:横浜市鶴見区佃野町

土地:266.43屐福。牽亜ィ毅皇據法

建物:475.68屐複隠苅魁ィ牽皇據

構造:鉄筋コンクリート造ルーフィング葺4階建て

築年:平成3年10月築(築22年)

用途地域:第一種住居地域 

建蔽率: 60 % 容積率: 200 %

現況:賃貸中   



年間想定家賃収入は、13,332,000円!


価格“1億5500万円”での情報である。

満室時想定利回りは、8.6%


現況賃料の設定は少し高目か?

             若干の下落は見ておく必要ある。


とりあえずの引き直し賃料で行けば、


GPI(総潜在収入)     1280万円

空室率(約7%)      ▲90万円

EGI(実行総収入)     1190万円

運営費(約18%)    ▲220万円

NOI(ネット収入)      970万円


融資期間は25年くらいが妥当か?

<物件の構造と築年数から見ると!>


K%(ローンコンスタント)は、約5%前半!


期待したい利回りは、K%とのギャップ・地域・築年数等も

考慮して、6.5%くらいは、欲しいかな?


これを期待の“FCR”として、



   V(価格)=I(NOI)÷R(FCR)

※ <V>を、ここでは“総投資額”とします。


970万円÷6.5%=1億4923万円(総投資額)


購入諸経費 約900万円として、

1億4923万円−900万円=1億4023万円(物件価格)


昨年、外装の修繕をしたばかりとの事!

資本改善費用は、とうぶんの間は大丈夫そう。


価格交渉が効くかどうか?


角地で、見た目にも良いこの物件。

出口も取り易すそうで、魅力的ではあるが。


賃料査定は、再度の市場調査を!




                            by K.N

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※不動産投資の基礎知識は、過去のブログでも分かり易く

                     説明しています。


<不動産投資の勉強会>欄へ

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                     御参照下さい!






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2013年07月30日

倍返し!



今年の“流行語”候補か?


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これは、

 “恩返し”

    でしょ!









「日曜ドラマ」、
“半沢直樹”の勢いが止まらない!

今年最高の視聴率を獲得したというニュースが報じられた。



主人公が放つこの一言に、今後のドラマの展開を期待し、

そして、その結果の成り行きに、爽快感を抱く視聴者も多いだろう。




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我々の業界で“倍返し”と言えば、

売買契約の「手付金」の条項を思い浮かべる。



この“条項”の中で、単に契約を解約したい場合、

買主側は「手付金」を放棄し、売主側は受取った「手付金」を

返した上、更に「手付金」と同じ金額を上乗せして、

解約出来るという内容である。

これを、俗に「手付金」の“倍返し”と呼んでいる!



よく勘違いするのは、この“倍返し”という文言の感覚で、

売主側は買主側より、2倍のペナルティを負う様に

思われがちだが、これは大きな間違い。


条文の内容を良く読めば解るが、

売主・買主 双方共に、「手付金」の額が、

お互いの“ペナルティ”の額となる訳である。



倍返し!



言葉のイメージはちょっと悪いが、とうぶんの間、

この言葉に、“一喜一憂”しそうな、今夏の予感である!



                                   by K.N
 


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2013年07月27日

銀行マンの本音!




“銀行家”の本分とは?




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先日話題にした「日曜ドラマ」、
“半沢直樹”!


ドラマの中でも、“銀行家”の本分とは何かを、問うている。




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最近では、百田尚樹の「海賊とよばれた男」の中でも、

“銀行家の使命”という事を説いている。




今日は、某信用金庫の支店長に、わざわざ来社頂き、

今後、弊社に対する、プロジェクト融資に関しての、打合せを

させて貰った。


この支店長とは、もう4年以上のお付き合いで、

僕が尊敬する“銀行家”と呼べる職業人の一人である。


悲しいかな、今や“銀行家”と呼べる人は少なくなってしまった!


目先の成績と自分自身の保身に没頭し、

                 本分を忘れて動く“銀行員”。

それは、誰の為か?

顧客?  銀行?  いやいや、勿論、自分の出世の為でしょ?


本音では!




産業の血液であるお金を、

      その地域産業の活性化の為に融通する仕事!

それも、晴れた日にではなく、曇り、時には雨の日にも、

そんな勇気ある行動を取れるのが、本物の“銀行家”!



勿論、それなりの裏付けが取れているからに他ならない。



支店長の仕事は、毎日、各お店(会社)を回っての世間話。

そんな地道な活動の中で、<健全で価値のある業種>と

              <経営者>を見抜いて、育て上げている。


これは経営者に限らず、我々“不動産投資”を生業とする、

個人事業主も例外では無い。



“不動産投資”も、十人十色。


その個々に見合った、“投資スキーム”が健全で、将来性が

有るかどうかを見抜けるかが鍵である。



数年前、とある都市銀行は、単純な収益還元法の計算だけで、

地方物件に、ジャブジャブの融資を行い、その結果、

大量の不良債権を抱え込んだ事例があった。

それは、“銀行家”としての本分を忘れ、“売上至上主義”の

渦に呑まれ、“健全性”を見失っていた結果である。

その後、この金融機関は、不動産投資に対しての融資は、

まったくと言って良い程、ストップしてしまった事は云うまでもない。


実は今、その二の舞とも云うべき事例が、多々見うけられる。


我々、“サラリーマン大家”に取っては、今は未だ良いのだろうが、

ジャブジャブの“不動産融資”が、そう続くとは思えない。

又、あの時と同じ様な状況になるやも?



本物の“銀行家”が育つ事を期待しつつ、それまでは、

せめて、自分達自身で“健全性”を高め、

“価値のある投資スキーム”を作り上げて行きたいものである。


                                   by K.N
 


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2013年07月21日

田園調布に?




利回り10%超え!


今日の下見は“田園調布”へ



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第三京浜から環八通りを蒲田方面へ!


田園調布入口の交差点を過ぎて右カーブへ、

信号を越えて直ぐ左手にこのマンションが見えて来る。



東急東横線 「田園調布」駅 徒歩6分!


環八沿いの為、少々五月蠅いのが気になるが。

ちょっと入ると、そこはもう、閑静な住宅街!



所在:世田谷区東玉川二丁目

土地: 96.10屐複横后ィ娃慶據法

建物:164.90屐複苅后ィ牽個據

構造:鉄骨造陸屋根3階建て

築年:昭和62年6月築(築27年)

用途地域:第2種住居地域 

建蔽率: 60 % 容積率: 200 %

間取り:1K×2室・3DK×1室・店舗×2室   

現況:一部賃貸中


なんと!  価格“3500万円”での紹介!


2階のワンフロアーは現在、売り主が入居中。

その部分を除いても、


年間予想家賃収入は、約4,350,000円!


2階の“3DK”を“自宅”としても、賃料収入で賄えてしまう。


勿論、賃貸すれば、更に収入は向上する!


但し、、、、、、、、、


本物件は <借地権>!!!!


それでも、この“収益性の高さ”は魅力的である。


増して、将来的に、底地の買い取り等の話が持ち上がれば、

これはもう、“願ったり叶ったり”で、

相場の半額以下で、土地が手に入る可能性もある。


首都圏の“借地権”で特に、“お寺”の所有でない物は、

将来的に相続等の発生によって、かなり割安に、

土地の取得可能性が高くなる。

そんな物件を狙って買うのも、投資としては面白いかも。


さて、肝心の“融資”の話だが、


この物件の場合“借地権”と云う事もあり、殆んどの金融機関は、

自己資金の比率が高くなってしまう事は必至。


更に、経過築年数の古さから、借入年数が短くされ易い為、

K%(ローンコンスタント)は、7〜8%になってしまうかも?


それでも、表面利回りは高く、運営費は低く抑えられそうな

物件の為、FCR(ネット利回り)とのギャップは、かなり取れそうか?


自己資金比率が高い為、CCR(自己資本配当率)は、抑えられるが、

それでも、10%以上は期待出来そうで、かなりの金額になりそう。


自己資金、又は、追加担保等に余裕が有って、資金調達に

融通の効く方には、かなり面白そうな物件である。



                            by K.N


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2013年07月20日

横浜・山手!




横浜らしい場所!


今日の下見は“石川町”へ



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横浜“山手”と聞けば、下見に行かない訳にはいかない!



石川町駅南口を出て西方向へ、

山手イタリア山庭園方面へ上る坂道!



地蔵坂の、未だ緩やかな坂を上り始めると、右手の山の斜面に

貼りついた様な建物群が見えて来る。


その一画に在るアパートが“これ”


IMG_0896


JR根岸線

 「石川町」駅

     徒歩5分!

閑静な住宅街!

駅からは

ほぼ坂道で、これぞ、

横浜らしい立地!



横浜の“山手”と言えば、坂道は当然の状況!

「駅から平坦」の売り文句が、生まれて来た訳である。


所在:横浜市中区石川町三丁目

土地:122.82屐複械掘ィ隠議據法

建物:112.58屐複械粥ィ娃議據

構造:木造スレート葺2階建て

築年:平成3年3月築(築22年)

用途地域:第1種住居地域 

建蔽率: 60 % 容積率: 200 %

間取り:1K×6室   

現況:満室賃貸中



年間家賃収入は、4,332,000円!



価格“4980万円”で、表面利回り8.7%の情報である!



現賃料のレントロールから診ると、相場より少し高目の賃料か。


引き直しをして見て、


年間<3,960,000円>で試算!



GPI(総潜在収入)     396万円

空室率(約7%)      ▲27万円

EGI(実行総収入)     369万円

運営費(約16%)     ▲59万円

NOI(ネット収入)      310万円


この物件の場合、S銀行のスキームは厳しく、

融資はM・STになってしまう。


このスキームでの、K%(ローンコンスタント)は、

6%前後の見込みで計算!



期待したい利回りは、やっぱり7%は欲しいところか?


310万円÷7%=4428万円(総投資額)


購入諸経費 約300万円として、

4428万円−300万円=4128万円(物件価格)


ヒャー! 相当の価格交渉は必要だな〜!


外装も痛みが来ている状況で、

           近々にも、資本改善が必要そう。


その分の予算も含めて考えたら、

            ちょっとこれは厳しそうである。


低金利での資金調達が出来る人であれば、未だ、

行ける可能性はあるが、そこまでしても欲しいとなる

                    物件でも無さそうかな?


                            by K.N


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2013年07月18日

横濱の老舗!



“これぞ、洋食!”



昨日は、今年就職した“姪っ子”と、久々に会う事となり、

家内と三人で、食事会を兼ねた“ランチ”へ出かけた。



リクエストは、「おいしいハンバーグ」!



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横浜で“ハンバーグ”と云えば、色々と思い浮かぶ?


<ハングリータイガー>・<つばめグリル>・<ショーラパン>等々


でも今回は、前々から一度、行ってみたかったお店が有った。

  
      

      洋食 キムラ!



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桜木町から“平戸桜木道路”を日ノ出町方面へ

野毛2丁目を過ぎて次の信号を、野毛本通りに入る。


そのまま、関内方面へ向かって“都橋”を渡る手前、通り左手に

この、小さな看板を見つけた!




IMG_0894IMG_0890




















入口は小さく、間口が一間半程度!


店内に入ると、奥が、中2階風のテーブル席が広がっていて、

それでも、幅が三間あるかどうかの広さ。


テーブル席は、4卓で15,6人で一杯一杯か?

二階にも席はあるらしいが、一階のこの広さから見ると、

そんなに広いとは思えない。


ただ、間接照明を上手く使った演出は、

ぐっと落ち着いた雰囲気で、ノスタルジックな感じが良い。


オーダーは勿論、このお店“おすすめ”の


<ハンバーグのセット>!


セットには、“サラダ”と“パン”か“ライス”が付く。


先に“サラダ”とナイフ・フォークがナフキンの上に、セットされ、

そして“パン”が焼きあがって来た。


IMG_0893IMG_0891
















“サラダ”のドレッシングは、スパイシーで“美味しい”!

お土産様にも売っているとの事。



そして、オーダーしてから、約10分位、シェルの鉄鍋に載った、

                     ハンバーグが運ばれて来た。



IMG_0892

自慢の

“デミグラスソース”が

たっぷりとかかった上に、

半熟のおとし卵が又、

食欲をそそる!



創業以来の変わらない味を今に伝えられて来た逸品!


早速、いただく事に。


「うっ、旨〜い!」 「やわらか〜い」 「ジューシ〜」

なんだろ?  言葉はいらないかも?


そして、この半熟のおとし卵!


「何時、崩す?」 ・・・ 「今でしょ!」


これはもう、“反則”!!!


“マイルド”さが加わって、更に、「美味!」



昨日・今日で出来る味じゃないな〜。

やっぱり、“伝統の味”って、深〜いんだな〜。


久しぶりに、美味しい<ハンバーグ>を堪能した!!!



横浜には、“美味しい洋食屋さん”が本当に多い。


未だ未だ、開拓の余地は有りそうだ。


                            by K.N


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2013年07月17日

住みたい街 No?




自転車と歩行者の共存!




最近、自転車と歩行者の接触による事故が、

増加しているニュースをよく、耳にする!


そしてとうとう、子供の起こした自転車事故で、

高額の賠償責任が親に課せられると云う事態も起きて来た!



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これは、道路交通法に対する、我々の認知度の低さや、

自転車を運転する人達のマナー違反に起因する事も多い。


法律上、自転車は「車両」であり、原則として車道を

走らなければならないのだが、自動車の通行量が多い

車道は、危険!

更に、「車両」でありながら、運転免許はいらない為、

交通ルールを知らない無謀な運転者も多いのも事実。


そして何よりも、インフラ整備の遅れは、否めない。


IMG_0880


























一昨日は、一棟マンションの案内で、“武蔵小金井”に遠出!

横浜からだと、第三京浜から環八を経由して、都道14号線

東八道路へと。


三鷹市から小金井市方面へ向かう途中、この看板を発見!

この通りは、自転車専用レーン整備の「モデル地区」に

なっているらしく、所々で未だ整備されていない箇所を工事していた。


だが現状では、専用レーンが整備されている箇所は、極僅か。

この問題は、まだまだ議論され続けている。


“歩行者” “自転車利用者” “車の運転手”

それぞれの立場での意見はあろうが、

先ずは、人に迷惑の掛からない様、最低限の“マナー”は、

守って行きたいものである。



因みに、「武蔵小金井」。    良い街でしたよ!



僕自身の「住みたい街ランキング」では、上位にランクイン!


                                   by K.N
 

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2013年07月15日

今、湘南が熱い!




夏と云えば、海!海と云えば?


今日の下見は湘南“辻堂”!



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最近、この辺りは、変わって来ている。


大型ショッピングセンター“テラスモール湘南”は、

駅の北口を降りて直ぐの、広大な敷地を擁して建てられている。


そこから東方へ約500m、閑静な住宅街に、このマンションが在る。



辻堂一棟M






























JR東海道線 「辻堂」駅徒歩8分

駅からは、大通りを北に進み、市民センターを過ぎて右折!

少し行った右手に物件が在る。

住環境の良い立地!

この一画も、通りからは少し入って、閑静な環境。


所在:藤沢市辻堂新町1丁目

土地:198.34屐複毅后ィ坑皇據法

建物:315.63屐複坑機ィ苅慶據

構造:RC造ルーフィング葺4階建て

築年:昭和63年9月築(築26年)

用途地域:第1種住居地域 

建蔽率: 60 % 容積率: 200 %

間取り:1K×17室  

現況:賃貸中(満室)



満室想定の年間家賃収入は、“7,262,400円”

表面利回り9.07%での紹介!


賃料は、相場なりか? 意外に安いな〜!



GPI(総潜在収入)     726万円

空室率(約7%)      ▲50万円

EGI(実行総収入)     676万円

運営費(約16%)    ▲108万円

NOI(ネット収入)      568万円



このスキームでの、K%(ローンコンスタント)は、

5%前半の見込みで計算!



期待利回り、6.5%は欲しいところか?


568万円÷6.5%=8738万円(総投資額)


購入諸経費 約600万円として、

8738万円−600万円=8138万円(物件価格)


更に、外装等の資本改善も、初期費用として見ておく必要もある。

8138万円−400万円=7738万円


この位が適正価格か?


資本改善で綺麗になれば、又、価値が上がりそうな物件だ!




                            by K.N


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7/28(日)「不動産投資・基礎の基礎」

『成功事例で見る、分かり易い“不動産投資”のしくみ』

                     野崎恭一CPM
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先ずは、“投資指標”の意味を、普段我々が使っている

“キャッシュフローツリー”を基に、判り易く解説。

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2013年07月13日

“評価”が意外に高い!




この辺の土地評価は高い?


いつもの業者さんからの“裏情報”!

都内とは言っても、都下のこの辺り。

緑も多く、環境的にも良いのは勿論、都心へのアクセスも良く、

住環境としては、申し分の無い地域である。




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武蔵小金井一棟M

























今回の物件は、そんな住環境の一画に建つ、

シングル向けレジデンスの、一棟マンション!!


1K&1DK混在の27戸。

北東・北西の角地で、国立の学芸大からは、

徒歩1分の好立地の建物だ。




JR中央線 「武蔵小金井」駅  徒歩15分!



所在:小金井市貫井北2丁目

土地: 127.06坪 

建物: 237.26坪

構造:鉄筋コンクリート造陸屋根葺5階建て

築年:平成3年4月築(築22年)

用途地域:第一種・第二種中高層地域 

建蔽率: 60 % 容積率: 200 %

間取り:1K・1DK×27室       
     

現況:賃貸中(現況満室)   

年間想定家賃収入は、20,858,000円!


満室時想定利回り、8.62%での紹介である。


現況賃料の設定は少し高目か?

若干の下落は見ておく必要がある。


とりあえずの引き直し賃料で行けば、


GPI(総潜在収入)     1980万円

空室率(約7%)     ▲138万円

EGI(実行総収入)     1842万円

運営費(約18%)    ▲330万円

NOI(ネット収入)     1512万円


融資期間は25年くらいが妥当か?

<物件の構造と築年数から見ると!>


K%(ローンコンスタント)は、約5%!


期待したい利回りは、K%とのギャップ・地域・築年数等も

考慮して、6%くらいかな?


これを期待の“FCR”として、



   V(価格)=I(NOI)÷R(FCR)

※ <V>を、ここでは“総投資額”とします。


1512万円÷6%=2億5200万円(総投資額)


購入諸経費 約1600万円として、

2億5200万円−1600万円=2億3600万円(物件価格)



良い感じかな?



資本改善費用は、取りあえずは未だ先か?

タイミングを見計らいながら!



因みに、ここの路線価は、<27.5万円/屐

                     けっこう、良いな〜。


建物は平成3年築のRC造で237坪。


簡易計算で、銀行評価額を入れてみると、

意外に高額評価が、出てしまいそうではある。



角地でこの土地の広さ、

出口の取り易さも考えれば、魅力的ではあるが。



賃料査定は、再度の市場調査を!




                            by K.N

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cf_nozaki at 07:30|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 不動産投資 

2013年07月10日

「半沢直樹」が面白い!




銀行の内情がリアル!



IMG_0093


























先週の「日曜」から始まった、テレビドラマ!

原作は、「下町ロケット」で直木賞作家となった、

池井戸 潤のシリーズ小説「オレたちバブル入行組」を

ドラマ化したもの。


バブル期に大手銀行に入社した主人公“半沢直樹”の

銀行員生活を、リアルに描く、社会派のドラマだ。



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昨日は夕方から、撮り溜めておいたビデオを、一気に

観てしまった。


その中でも、今回のクールの中で“一押し”のドラマは、これだろう。

丁度、僕自身も、この業界に入ったのが、この“バブル期”だった。


思えば、同じ世代でこの時代を生き抜いて来た、この“主人公”には、

親近感が湧くと同時に、現実では中々言えない様な、ドラマの中での、

カッコイイ“台詞”に、期待と元気を貰った様な気がする。


登場する人物達も、一癖も二癖もある様な設定!

でも、現実にも、そんな“人達”、居ますよね〜!

特に銀行さんは?

ドラマの中でも使われていた、

「銀行は、晴れている時には傘をさしかけるけど、雨の日には引込める」

なんて云うセリフも、普段、リアルに云われている事だったりして、

このドラマ、意外に、銀行の内情を暴露している様な気も?


そうそう、「銀行員は、一つの失敗が命取り」なんて云うのも、本当らしい。


以前に聞いた話にも、「結婚式の席順で、上司の上座・下座の順を、一つ

間違えただけで、飛ばされた」なんて云う事も、ざららしい。


「銀行員にとっては、人事が全て」というのは、本当!!


大変な環境下での仕事、何時もお世話になっている、知り合いの

銀行員の皆さんには、「ストレスで体調を壊さない様に」って、

云ってあげたい気分!


とにかく、今年一番の面白い“ドラマ”、今後の展開が気になって来る!


良かったら、是非一度、御視聴あれ!
                                   by K.N
 

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cf_nozaki at 12:01|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 不動産投資