2014年03月

2014年03月29日

いざ、“鎌倉”!




“本社”移転!



いよいよ、今年の夏、弊社の横浜本社が“鎌倉”へ移転する!

昨日は、その物件の決済と引渡しで、午後から、社屋予定の

建物内覧が行われた。






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場所は、鎌倉市大船!

JR線「大船」駅からは。

笠間口を出て、徒歩5分。

築は14年だが、

この斬新なデザイン!


地下1階・地上4階建ての

一棟ビルである。






地下は、駐車場になっていて、向かって右側からエレベーターで

入庫する様になる。

但し、この地下、床の全面がタイル貼りで、しかもターンテーブルが

木製の床張り!   駐車場での利用は、勿体無い。



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向かって左側の“エントランス”は、

奥行きのある階段になっていて、

階段を上った2階が、

表玄関となっている。

1階は正面の壁の裏側に

入口があり、

販売の店舗と云うよりは、

ショールームか、倉庫での利用が

適当かと思われる。



2階・3階は、フロアーも広く、今の本社(4F・5F)よりも2倍はある。



圧巻は、4階の広間!

手前に暖炉を配置し、床に石を張った、贅沢な造り。

ガラス張りの外は、パティオ(中庭)になっていて、植栽に楓の木が

植えられている。


そして、一番奥には“バスルーム”付きの8帖ほどの個室があり、


社長曰く、「ここを社長室にする」と!



引越しは、今夏、7月頃の予定だが、それまでの準備期間、

各部署の場所取り合戦が繰り広げられる事は、間違いない!



“鎌倉”は、武士(もののふ)の聖地!

サムライの“DNA”を持つ、我々にとって、血の滾るこの聖地
から

いよいよ弊社も、全国への躍進に向けての第一歩を、

踏み出して行く!




いざ、全国へ!



                            by K.N



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2014年03月27日

まだまだ未熟者!



“卒業”の時期(とき)!



あれから4年!

昨日は、上の息子の“卒業式”

一昨日、桜の開花宣言が出たばかりの東京!

思った程の冷え込みも無く、まずまずの御天気。






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本館前

本館の撮影スポットには、

スーツ姿の男子や、

袴姿の女子そして、

それぞれの国の衣装を

身に纏った、

留学生達の姿も!


式を前に、

“親達”との記念撮影をする姿は、又、誇らしげである。



卒業とは云っても、この大学の場合、ほぼ9割の学生は、

院(修士課程)への進級が特徴であるが、我が家も、その例に洩れず、

後2年は苦労が続きそうである。



只、親の責任として、ここで一区切りを付ける意味でも、

この式には出席したかった。



思えば、この4年間は、我が家にとっても、激動の日々。


“東日本の大震災”は、実家の福島にも、相応の影響を及ぼし

その後、自分に降りかかった“病魔”との闘いも、未だ未だ、

経過観察の身、安心出来るものではない。


そんな中でも、こつこつと、学業に励んで来た息子を、

誇らしく思うのは、“親バカ”の一つと許して貰えるだろうか。



式直前
卒業式は、

体育館で行われるのだが、

入りきれない保護者たちは、

別の講堂で、同時生中継を、

スクリーンで、見せられる。




我々は、ラッキーにも、保護者席の最前列での観覧となった。

保護者の参列が思ったよりも多かったのか、体育館もほぼ満席状態。


そんな中、式は、粛々と進められて行く。



流石に、130年の伝統を感じさせる大学!

参列の来賓も又、日本の“名立たる企業のトップ”。

日本の未来を担う、学士達への“エール”は、熱いものだった。


思えば、これは“子供達”のみならず、我々“親達”の“卒業”でもある!


お互い、未だ未だ“親”として、又“社会人”としては、未熟者ではあるが、

そろそろ“子離れ”をする、良い機会とも感じ取れる。

良い機会を与えて貰った事に、只々、感謝するばかりである。


                            by K.N



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2014年03月23日

葉山の隠れ家!




“古民家”で蕎麦懐石!





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義父の“七回忌”法要の後、身内での会席で訪れた。


場所は、横須賀方面から134号線を西走し、

“葉山御用邸”を過ぎて300m程行った信号を右折し、

細い路地を入った、どん突きの“家”!

たぶん、詳細な地図が無いと分からない程の立地!


予約が必須のこの御店、駐車場も2台分しかない。


    
      蕎麦“恵土”!



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玄関には長めの暖簾

どこか懐かしい、

引き戸を入ると、

普通に、土間が広がり、

靴を脱いで、入るスタイル。

“さざえさん”に在る、

“磯野家”を思わせる雰囲気!

“昭和”の世界が蘇って来る。









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中の座敷は、広縁を通じて、

8畳間と6畳間が連なり、

手前の座敷には8名、奥の座敷には、

4名用と2名用のテーブルが配置。


店内には、アンティークな“家具”や

“小物”が飾られ、

古民家の趣きを演出している。




事前に予約しておいた事もあり、身内の8人が丁度座れる、

手前の座敷席へ通され、けっこうくつろぐ事が出来た。




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最初は“ビールで乾杯”その後は、

御店お勧めの日本酒へと。

呑べい家族の我が家だけに、

徳利では物足りず、四合瓶でオーダー!

先が思いやられる。







いよいよ、“蕎麦懐石”の料理が、運ばれて来る。

ここの御主人は、立川の蕎麦懐石「無庵」で修行をされたとの事。


料理の食材は“地産地消”、地元三浦半島の物を中心に!

蕎麦は国産有機栽培の玄蕎麦を

毎日、手臼で挽く“手挽き蕎麦”が出て来るらしい。





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先ずは先付けに“五種”の前菜料理!

一皿に4人前づつの配膳。    一番人気は、“帆立の真薯”


これが又、変り種の逸品!


二皿目は、“ふきのとう”“クルミ”が入った味噌焼き!

お酒のおつまみには、これ又、ピッタリ!





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次の一皿は、蕎麦豆腐(珍しい)にホタルイカと長芋等がのって

土佐酢の餡がかかった小鉢。

そして、菜の花や地野菜の入った、“鴨だんご汁”!






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“出汁巻きたまご”も、いいお出汁で美味しかった!


天麩羅は“牡蠣”“いか”“芽キャベツ”“ロマネスコ”。

牡蠣の天麩羅は珍しい!

これを、“フランス産ゲランド塩”で頂く。

           これが又、絶品!




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〆はやはり蕎麦。 “十割り”だと、少し“のど越し”が悪くなると、

“九割”にして挽いた自慢の“蕎麦”!



デザートは、

地元でも有名な<嘉山農園>の“イチゴ”を使ったアイスクリーム。

上にはなんと白餡が乗って、これが本当に美味しかった!



今日の“会席”は、量も味も“大満足”!!!!


帰りの運転は“細君”に任せて、息子達と自分は、

車中で“グーグー”?         ごめん!



隠れ家的なこのお店、ちょっと人には教えたく無いかも!


                            by K.N




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2014年03月16日

今日の下見<保土ヶ谷編>!




ファミリータイプは“希少”!






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旧東海道“保土ヶ谷宿”!

今や、<JR横須賀線(湘南新宿ライン)>の主要駅!

北西側に広がる、分譲地<霞台>は、日当りの良い南傾斜。


駅からは、商店街を抜け、なだらかな坂を少し上った山の中腹。

傾斜を上手く利用した、段違いのアパートが見えて来た。



保土ヶ谷霞台

JR横須賀線

「保土ヶ谷」駅

     徒歩12分

東南道路で間口の

広いアプローチ!


前面は、

駐車場スペースがあり、


広々とした敷地が魅力!




<因みに、ココの路線価は“13.5万円/屐鼻筺


先ず先ずの資産価値で、面白そう!



所在:横浜市保土ヶ谷区霞台

土地:394.41屐複隠隠后ィ械按據法

建物:239.46屐複沓押ィ苅劃據

構造:木造亜鉛メッキ鋼板葺2階建て

築年:昭和61年6月築(築28年)

用途地域:第1種低層住居専用地域 

建蔽率: 50 % 容積率: 100 %

間取り:2K×8室  

現況:賃貸中(満室)



満室想定の年間家賃収入は、5,946,000円!


賃料は相場なりか?


多少、引き直しての賃料でキャッシュフローツリーを作成。


GPI(総潜在収入)     576万円

空室率(約7%)      ▲40万円

EGI(実行総収入)     536万円

運営費(約16%)     ▲92万円

NOI(ネット収入)      444万円

こんな感じの計算になる!



これを、金利3.9%・25年返済のK%(ローンコンスタント)で、

考えると<6.27%> になる。


期待したいネット利回りは、地域性・築年数を

考慮して、7%以上は欲しいところ?


444万円÷7%=6343万円(総投資額)


購入諸経費 約450万円として、

6343万円−450万円(約7%)=5893万円(物件価格)


気にかかるのが、物件の現状況!

現オーナーの管理状況が、余り宜しく無い。

資本改善の初期費用は、かなり診ないといけないかも?


その分を考慮すると、かなりの価格交渉が必要か?


ちょっと、二の足を踏みそう!!!


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2014年03月13日

今日の下見<未公開物件編>!



手頃な価格帯です!


首都圏で人気の路線、1位・2位を争う“東急田園都市線”!

渋谷までのアクセスは、30分程度!

この辺りも、都内へ通勤するサラリーマンの、ベッドタウンとして

拓けて来た。



「溝の口」駅のお隣、「梶ヶ谷」駅の

閑静な住宅街に在る、このアパート!


外観も顔の良いアパートである。




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田園都市線 「梶ヶ谷」駅

         徒歩8分!

通りから少し入った、

     住宅街の一画

アプローチが

  ホワイトタイル貼りで

        見栄えも良い。


閑静な住環境、全室ロフト付き、

   1K6世帯のアパートである。




所在:川崎市高津区下作延三丁目

土地:82.65屐複横議據法

建物:80.72屐複横粥ィ苅営據

構造:木造スレート葺2階建て

築年:昭和62年3月築(築28年)

用途地域:第一種中高層住居専用地域 

建蔽率: 60 % 容積率: 200 %

現況:賃貸中   


詳細は、余り書けないが、外装等の資本改善をして、

想定利回りは約10%位での紹介になりそう。


築年数がそれなりに経っている為、融資が組める

銀行を探すのが苦労しそうだが、


価格の手頃感は有る為、現金で検討するむきも、居たりする。

人気の路線の好立地物件!

資本改善次第で、けっこう面白い物件になりそう。


                            by K.N!





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2014年03月10日

B級グルメツアー <蕎麦編>!




最近は、


“うどん”よりも“蕎麦”が好きだ! 









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歳と共に、食の嗜好が変わって来ている。


以前にも、紹介したこのお店、 再度の御紹介!


港南台駅からは、ちょっと歩くが、車なら5分といった処であろうか。


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横浜・環状3号線沿いを磯子

方面へ向かって、左側!

元々、倉庫だったところを

改装して造られたこのお店。




  「そば処 味奈登庵」!










味奈登庵 外観

一階部分の前面が、食事が出来る

店舗になっていて、 奥には、

店内からも見える様に製麺工場が

併設されている。







店舗内は以外に広く、真ん中に一人客用のカウンターが在る他、

10卓以上のテーブル席が、メインになっている。

入口を入ると直ぐ左側にレジが在り、先にココで、注文と御会計をして

注文の番号札を貰い、出来上がりの呼び出しが有るまで、

席に座って待つ、“セルフサービス”方式だ。




IMG_1666
今日のオーダーは、

“もり蕎麦”に

“大根おろし”

“ごぼうのてんぷら”!

これでなんと、“500円”

味も量も、大満足!







トッピングも色々選べて、楽しい。


因みに、ココの売りは、蕎麦の“盛り”!

これでも普通盛りだが、100円増しで“大盛り”

200円増しで“富士山盛り”! この“盛り”は、見た目にも圧巻!!


注文する人もけっこう居るが、先日は、女性で“富士山盛り”を

初めて見た。   ※ギャル曽根か?


当に、“B級グルメ”の境地!





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そしてもう一つ、最後のお楽しみが

 “コレ”!  “煎った蕎麦の実”

蕎麦湯と一緒につけダレへ入れる。

入れ放題である!

蕎麦湯















これが又、芳ばしくて、美味!

蕎麦湯の香りに、

程よい“アクセント”として、

後味を、心地好く、締め括ってくれる。



高くて美味しいのは、当たり前。

“安くて”“美味しくて”“ガッツリ”が、ココの売り!

近所に、こんなお店が在る事は、嬉しい限りである。

                        by K.N







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2014年03月08日

今日の下見<洋光台編>!



久々の“地元です”!


JR“根岸線”沿線、

磯子区から港南区にかけて、公団が開発した、分譲宅地!

弊社の在る、「港南台」のお隣、「洋光台」の

閑静な住宅街に在る、このマンション!



見た目に顔の良いマンションである。






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JR線 「洋光台」駅

     徒歩12分!

南側・環状3号線と、

幅広の北道路の

両面接道で

   見栄えも良い。



駅からの道程は、

環状3号線に向かって伸びる、洋光台通りを南下、

ぶつかる手前の信号を左に入って直ぐの立地。


閑静な住環境、2LDK・3LDK混在のファミリーマンションである。




所在:横浜市磯子区洋光台6丁目

土地:380.00屐複隠隠粥ィ坑議據法

建物:869.32屐複横僑押ィ坑慶據

構造:RC造陸屋根葺4階建て

築年:平成12年2月築(築14年)

用途地域:準住居地域 

建蔽率: 60 % 容積率: 200 %

現況:満室賃貸中   



満室想定年間家賃収入は、15,360,000円!


満室時想定利回りは、7.6%での紹介。


築年数も未だそこそこで、住環境の良さと、

               土地の広さも、魅力的だ。


とりあえず現行賃料で行けば、



GPI(総潜在収入)     1536万円

空室率(約7%)     ▲107万円

EGI(実行総収入)     1429万円

運営費(約18%)    ▲276万円

NOI(ネット収入)     1153万円


融資期間は30年で試算して、

<物件の構造と築年数から見ると!>


K%(ローンコンスタント)は、約4.5%!


期待したい利回りは、K%とのギャップ・地域・築年数

・現在の市場性等も考慮して、6%くらいは、欲しいところか?


これを期待の“FCR”として、



   V(価格)=I(NOI)÷R(FCR)

※ <V>を、ここでは“総投資額”とします。


1153万円÷6%=1億9216万円(総投資額)


購入諸経費 約1350万円として、

1億9216万円−1350万円=1億7866万円(物件価格)


資本改善費用は、とうぶんの間は大丈夫そう!


ここまで、価格交渉が効くかどうか?


環境の良いこの物件、出口も取り易すそうで、面白そう。


築年数が若いだけに、もう少し高くても、良いのかな〜。


賃料査定は、再度の市場調査で!


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2014年03月06日

横浜の歴史的建造物!





“横浜第二合同庁舎!”






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後方に、23階建ての

     オフィスビル!

この建物には、

農林水産省

   ・厚生労働省

国土交通省等の

関連団体が入居!



今日は、この中に在る、“横浜地方法務局” へ調査に来た。


前方の低層階“赤レンガ”の建物は、“旧・横浜生糸検査所”!

1926年(大正15年)竣工で、

         横浜市認定歴史的建造物に認定されている。


横浜のこの地区には、この様な“歴史的建造物”を活かして、

上方に高層のオフィスビルが建築された建物が多い!



古くは、開港以来の近代建築・西洋館等も残されていて、

これらの歴史的資産を再評価し、街づくりの資源として、

保全と活用を積極的に図って行こうと、

「歴史を生かしたまちづくり要綱」が施行されている。


歴史を感じる街“横浜”の散策には、外せない場所である。


偶には、“建物探訪”も如何か?


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2014年03月03日

頭が痛い季節!





“確定申告の時期!”






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確定申告

既に、

      御済の皆様も多いかと!

そんな中、僕自身、

未だ提出しておりません。


どうしよう?


又、今年も頭を悩ます時期が来てしまいました。



昨年は、「減価償却」で悩みましたが、今年は、

古いアパートの返済分「元金」の減りが、さらにUP!

「金利」とは既に逆転している為、払っていても、

利益が増えてしまっている。


取り合えず、昨年一棟増えたアパート分の「減価償却」と「金利」で、

多少は相殺できそうだが、それでも税額は増えてしまっている。


頭が痛いです。


提出期限まで、あと僅か?

領収書を纏めた“ファイル”の中身を、再び整理してみる必要が!


                            by K.N






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2014年03月01日

鎌倉が熱くなる!





“いよいよ完成!”







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昨日は、いよいよ完成する鎌倉の店舗を確認に!

併せて、近隣業者への、店舗の募集図面を持って、

“客付け”のお願いに周った!




IMG_1627

建築現場は、

既にフォローが取れ、

和風に仕上がった

外観が現れていた。


シンプルな

 ファサードに、

銅板葺の庇を施し、


2階の窓には、和風の面格子でアクセントを入れた。


2階へ上がる外階段には、同じ、和風の面格子で目隠しをする予定。


1階の店舗は既に2室共、和風な御店が入る予定!


店舗の入口も、それぞれに造作されれば、

鎌倉らしい、良い雰囲気になって行くのだろう。



 <鎌倉・長谷>!

由比ヶ浜方面から、大仏様の在る“高徳院”に向かう

参道の通り沿いの立地は、観光客目当ての商売には、持ってこい!


やっぱり“鎌倉”! 

  
ちょっとした御店でも、流行ってしまいそうな風情が在る。


御店のオープンは、桜の開花と共に、4月頃の予定か?

散策の楽しみが、又一つ、増えてしまった。


                            by K.N




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※ 来る4月6日(日)、この店舗を題材に

  <鎌倉・長谷 店舗見学会>と題し、店舗の見学を兼ねた、

  セミナーを開催する事となりました。


  立地特性を活かした土地有効活用と商圏分析・

  テナント誘致等のノウハウを、古都“鎌倉”の地で、

  実際の物件を見ながら勉強して行こうと云う企画です。

  御興味の有る方は是非、“御参加”下さい。

  

  詳細につきましは、弊社<企画課>まで、お問合せを!




B級グルメツアー<おいしいもの>特集のブログは、

こちらから  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓

http://blog.livedoor.jp/cf_nozaki/archives/cat_42758.html


お役に立てれば幸いです!




cf_nozaki at 09:30|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 不動産投資