2014年06月

2014年06月29日

東京ランチは、意外にリーズナブル!




“これぞ、B級ぐるめ!”







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弊社の東京支社は、銀座1丁目という立地!

お昼時になると、リーマン達が一斉に、ランチへと繰り出す。


流石に“東京”、食べる処は、事欠かない。

港南台本社に比べると勿論、お店の数は桁違いに多く、

その分、迷いも生じて、中々決まらないのが常である。


そんな中、最近、嵌っている御店が“ココ”!!

銀座1丁目の事務所からは、京橋方面へ歩いて5分。


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看板に在る通り、

鰹節問屋直営

 <そばよし>“京橋店”


鰹節屋がやってるとあって、

流石!

化学調味料を一切使わない

つゆ自慢の御店である。







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メニューは

“蕎麦”か“うどん”

トッピングは

“天麩羅”の種類も多く、

“つゆ”も「温・冷」

どちらかを選べる。




そして、この“粉かつお”

鰹節を削る際に出た“残り粉”を、其の侭、提供。


なんと、掛け放題!

これを、別注の半ライスに掛けて、醤油を少々たらせば、

<おかか御飯>の出来上がり。

コレが又、懐かしい味で美味しい!

これも、ココに来たら、是非、お勧めの一品。



実は、ここの自慢はもう一つ、在る。   


それが、<穴子天>!!


ココの“穴子”は、

<横浜・金沢 小柴>産!

メニューの中では、<穴子丼セット>が人気らしい。


但し、ここで使用する穴子は、小ぶりのうちの物を直送で仕入れる。

その分、価格を抑えた形で、リーズナブルに提供出来るとの事。


その時期が限られてしまう為、夏場は、売り切れ状態の侭である。


小柴で獲れた、活きの良い“穴子”は、江戸前。

“ホクホク”の食感で、“浅草”の一流店にも負けない美味しさ!

早く、その“穴子”も食してみたいものである。


知る人ぞ知る、“東京のB級グルメ”、是非一度、御賞味あれ!


※因みに、今日のランチ

<かきあげそば 390円+半ライス 70円 計 460円>


                            by K.N





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2014年06月26日

今夜“最終回”!




“紫陽花は今が見頃!”




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この改札口から、“中井貴一”と“きょんきょん”が

降りてくる“シーン”は、毎度お馴染み!


今クールでも人気のTVドラマ「続!最後から2番目の恋」は、

ここ“極楽寺”をメインに<鎌倉>が舞台!



月に一度の<鎌倉 散策>

今日は、“バス”と“江ノ電”での移動で、“紫陽花めぐり”へ!



鎌倉までは、“バス”!

横浜の自宅からは何と、鎌倉まで直接一本で行ける。


路線は、“江ノ電バス”の「鎌倉駅」行き。

我家の側のバス停「吉原」からは、約1時間の行程。

いつもの、一番後ろの席で、車窓を眺めながらの旅。


「大船駅」を経由し、北鎌倉方面から、<建長寺>

<八幡宮>脇を通って、鎌倉駅までの道程は、正に

観光ルートである。


江ノ電車両

鎌倉駅からは、

“江ノ電”に乗り換え

「藤沢」行きの電車へ!

これが、意外に

    スピードが早い。




線路は単線、両脇から住宅の軒が迫っている中の走行、

それもあっての、このスピード感であろうか?


程なく、目的地の「極楽寺」駅に到着!


やっぱりこの時期<鎌倉>と言えば、

「紫陽花(あじさい)」

その名所を廻る観光客の多さは、いつもの倍以上!

江ノ電の人の多さも然ることながら、ココで降りる人の数も、

相当なもの。


今回のTVの影響も在ってか、改札前で“記念撮影”をする

人々が列を成していた。


今日は、ココ“極楽寺”側に在る、<成就院>へ


駅から東方向へ3分程歩くと、右側に、細い階段が。

その階段を上って行くと、右手にこの正門が在る。

ただ、ココの見せ場は、その正門前から今度は、

東側に下りて行く階段からのこの眺め!


DSC_0405 (400x267)
“由比ヶ浜”を見下ろす

この風景が、絶景!

ちょうど見頃の時期、

午前の早い時間でも、

人が途切れない。

それでも、人の流れの

切れ目を狙って 

     「パチッリ!」

撮影にも苦労するのは、しょうがないのか?



このまま、坂を下りて、「坂の下」方面へ、


IMG_2093

ここも有名な“老舗”

<力餅屋>を左折して

住宅街を抜けると、

次の目的地<長谷寺>は、

もう、目の前!



<成就院>からは、ゆっくり歩いても、約10分の道程だ。



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鎌倉で“紫陽花”の名所と言えば

もう一つ、ここの紫陽花の数は、

鎌倉有数の群生を誇る。

山の斜面を彩る、その風景も、

又、初夏の風物として名高い。



ココは秋にも、“紅葉”の名所で有名、本堂の在る高台からの

景色も又、絶景で、一年を通して、人の絶えないスポットである。


入山料は、大人300円と、リーズナブル。

早速、山門脇を通っての入山。


石段を登り、上の境内に着くと、“観音堂”や“阿弥陀堂”等、

主要な諸堂宇を拝観。


DSC_0477 (400x267)
更にその裏の、山の斜面を

上って行くと、斜面一面に、

“紫陽花”の群生が咲き誇る。

その間を縫う様に、人の行列が

坂の下まで、続いて行く。




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山道を下り、山門まで戻れば、もう平地。

急坂の上り下りは、

      けっこうな運動になった。


山門の右手、「辯天窟」へ向かう手前に

なんとも言えず、心を癒すこの笑顔は、

       「和み地蔵」!

最後に、この笑顔に癒されて、

      「長谷寺」を後にする。




帰りは、「長谷」駅から“江ノ電”に乗り、鎌倉駅周辺へ戻る。


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時間も、丁度、お昼!

ランチは軽めにと、小町通りの裏手にある、このお店へ。


鎌倉の“老舗” 「豊島屋」が運営する“甘味処”


<八十小路>(ハトコウジ)


ランチの“そぼろめし”と“椎茸・穴子の蒸し寿司”は、

丁度良い腹心地に。

上品な味で、しかもリーズナブル!


腹ごしらえも終えて、何時もの、<上行寺>へ

お参りをした後、帰宅の途へと。


TVドラマも、いよいよ“最終回”、又の続編も期待したい所。



来月の散策は、“梅雨”明け後になるか?

鎌倉の夏は更に、暑くなりそうな予感!


                            by K.N




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2014年06月25日

アパート経営セミナー!




またまたセミナーやります。




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今度は新企画!


不動産投資の“基礎知識”を前提に、土地を活用した

アパート建築での不動産投資の進め方を伝授!


※相続対策で土地を活用したい。

※相続で貰う予定の土地が在る。

※土地を買って新築アパートを建てたい。


そんな方の為に!



セミナー告知は“コチラ”


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7/12(土) 「不動産投資・基礎の基礎NEW!」

      『土地を活かしたアパート経営』!

                     野崎恭一CPM
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http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/2014kisonokiso_new.html


先ずは、“投資指標”の意味を、普段我々が使っている

“キャッシュフローツリー”を基に、判り易く解説。

詳細については、上記へアクセス!






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2014年06月15日

今日の下見<横浜・二俣川編>!




マンションでこの価格?






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横浜の北西部を走るローカル線「相鉄線」

“二俣川駅”は「いずみ野線」との分岐点で、

乗降客数も横浜に次ぐ、ターミナル駅!


駅の南西側に広がる分譲地は、なだらかな丘陵地。


駅からは、並木路を上った閑静な住宅街の一画。



二俣川マンション

相鉄線

「二俣川」駅

     徒歩10分

東南道路で間口の

広いアプローチ!

日当りも良く、

白いタイル貼りの

外観が目立つ。



所在:横浜市旭区万騎が原

土地:105.24屐複械院ィ牽環據法

建物:199.89屐複僑亜ィ苅慶據

構造:鉄骨造陸屋根葺3階建て

築年:昭和63年12月築(築26年)

用途地域:近隣商業地域 

建蔽率: 80 % 容積率: 200 %

間取り:1K(16〜23屐法滷梗次 

現況:賃貸中



満室想定の年間家賃収入は、4,152,000円!


賃料は少し高目か?


多少、引き直しての賃料でキャッシュフローツリーを作成。


GPI(総潜在収入)     400万円

空室率(約7%)      ▲28万円

EGI(実行総収入)     372万円

運営費(約16%)     ▲64万円

NOI(ネット収入)      308万円

こんな感じの計算になる!



これを、金利3.9%・25年返済のK%(ローンコンスタント)で、

考えると<6.27%> になる。


期待したいネット利回りは、地域性・築年数を

考慮して、7%以上は欲しいところ?


308万円÷7%=4400万円(総投資額)


購入諸経費 約300万円として、

4400万円−300万円(約7%)=4100万円(物件価格)



資本改善もぼちぼち、必要か?


いろいろ考慮すると、価格交渉も厳し目になってしまいそう!


賃料設定は、再度、市場調査が必要かも?


でも、マンションでこの価格帯は希少かな!



                            by K.N!





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2014年06月12日

“モンサンミシェル”伝統の味!




これが食べたかった!



昨日は久々に、夫婦二人でのディナー!

偶には気分を変えて、外での食事をと、

      みなとみらい“マークイズ”へ出かけた。



リクエストは、「おいしい洋食」!




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横浜には、美味しい“洋食屋さん”は数々あるが、


「並んでも食べたい」と思うお店は、数少ない。


そんなお店の一つが、ココ!

    

    ラ・メール プラール!



店頭
























みなとみらい“マークイズ”のレストラン街に在る、お店だ。

何時もランチ時は長蛇の列で、中々入り難い雰囲気だったが、

今日はディナーでも、ちょっと早い時間帯(6時頃)と云う事もあり、

店内は、未だ、人も疎らの様子。


店内

店内に入ると、

奥行きが

深くなっていて、

窓に沿った

間口が広く、

眺めの良い

造りになっている。




シードル&ビール

食前酒は、

家内が“シードル”


自分は

車の運転が有る為、

ノンアルコールの

“ビール”で

 乾杯!



先ずは、口を潤してから、食事へと。

オーダーは、

ここの“看板メニュー”は、何と言っても、


         <ふわふわ オムレツ>


単品のオーダーでも、ソースとなる“ココット”と、パンが付いて

このボリューム!

“ココット”は、6種類くらいから選べるので、何時もの様に、

夫婦、別々の物をオーダー。


家内は“キノコのデミグラスソース”

自分は“アスパラとポテトのジェノベーゼソース”

ふたりで、シェアしながら、いただく事に。



オムレツ


























この“ふわふわ感”は、他には無いビジュアル!

その食感は、類をみない感覚である。




「ふわふわ〜」  「うっ、旨〜い!」 


なんだろ? この食感! 言葉には言い表せない?


そして、このソースとの相性もピッタリ!



“オムレツ”はシンプルな味だが、

この“ソース”の旨みが加わって、更に、「美味!」



昨日・今日で出来る味じゃないな〜。

“伝統の味”って、やっぱり深い。


久しぶりに、美味しい<オムレツ>を堪能!!!


又々、来たくなってしまった。


今度は、ランチで並ぼう。


                            by K.N



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2014年06月07日

今日の下見<横浜橋>!




下町は好きですか?






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横浜の商店街と言えば“横浜橋商店街”!

“六角橋”“洪福寺”と並び、「ハマの三大商店街」の一角。

阪東橋駅から、300m程のアーケードを抜けると、

横浜の大衆芸能の聖地、“三吉演芸場”が在る!

<笑点>でお馴染み“桂 歌丸”師匠の出身地でも有名。

「いきな下町」をキャッチフレーズにする商店街!

その商店街の直ぐ裏側に位置する、この物件。



__ 2

横浜ブルーライン

「阪東橋」駅

     徒歩7分


見た目に可愛い?

こじんまりとした、外観!



間口は狭いが、顔は悪くない。







所在:横浜市南区真金町1丁目

土地: 37.25屐複隠院ィ横慶據法

建物:119.94屐複械供ィ横個據

構造:鉄骨造4階建て

築年:昭和60年11月築(築28年)

用途地域:商業地域 

建蔽率: 80 % 容積率: 400 %

間取り:1K×3室・倉庫1室  

現況:賃貸中


価格2800万円での紹介!

満室想定の年間家賃収入は、3,132,000円!


賃料は少々高目か?


引き直しての賃料でキャッシュフローツリーを作成。


GPI(総潜在収入)     294万円

空室率(約7%)      ▲21万円

EGI(実行総収入)     273万円

運営費(約16%)     ▲47万円

NOI(ネット収入)      226万円

こんな感じの計算になる!



これを、金利3.9%・30年返済のK%(ローンコンスタント)で、

考えると<5.66%> になる。


期待したいネット利回りは、地域性・築年数を

考慮して、7.5%以上は欲しいところ?


226万円÷7.5%=3013万円(総投資額)


購入諸経費 約200万円として、

3013万円−200万円(約7%)=2813万円(物件価格)


気にかかるのが、物件の現状況!

資本改善の初期費用を、診ないといけないかも?


その分を考慮すると、価格交渉が必要か?


ちょっと、微妙な処!!!


                            by K.N!





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