2016年05月
2016年05月31日
満室想定賃料の勘違い!
不動産投資 基礎の基礎!
<その4>
賃料は、変わって行く!
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「満室想定賃料」と潜在総収入(GPI)」の違い
例えば現在、ワンルーム4室のアパートがあったとして、
現況家賃の状況を例にしてみる。
現況家賃:101号室 70,000円
102号室 (空室)50,000円で募集中
201号室 50,000円
202号室 60,000円
通常この場合の「満室想定賃料」は、月額230,000円
年間 2,760,000円 こんな感じで紹介されよう。
しかし、今、全部の部屋が入れ替わったら
“いくら?”で貸せよう!
現在、50,000円での募集であれば、4部屋での合計は、
月額 200,000円“年間 2,400,000円”
これが、この物件の「潜在総収入(GPI)」である!
今現在、広告等で出ている投資物件のほとんどが、
この「満室想定賃料」という、“勘違い”の上で、
公然と公表されている事実は、知っておくべき事であろう・
空室率をどう見るか?
次に、空室率をどう見るかだが、一般的には、
総務省統計局が出している「住宅・土地統計調査」の中で、
貸家総数と貸家の空室数の関係から、
空室率を割り出すという手法がある。
但し、この空室率にも、落とし穴はある!
・・・その5につづく。
by K.N
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2016年05月29日
ランチハンター“K”<みなとみらい編>!
“マリン&ウォーク ヨコハマ”!
今春、「みなとみらい」にオープンの
新しい商業施設!
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先日の休みは、ショッピング&ランチで、久々の“みなとみらい”!
自宅から“鎌倉街道”を東へ、関内方面へ向い、
横浜地裁・開港資料館(ジャック)・県庁(キング)を横目に、
横浜税関(クィーン)の脇を抜けると、右前方に“赤レンガ倉庫”!
赤レンガ前の信号を右折すると直ぐに、この新しい商業施設が見えて来る。
“赤レンガ”に合わせた色目の壁と、
“モノトーン”基調の外観の建物は、
程よくマッチした、モダンな造りに。
最寄駅の「日本大通り駅」からは、
ちょっと歩くが、車なら、自宅からは
20〜30分の距離。
地下駐車場も完備されていて、ちょっとしたドライブ気分で、来れてしまう。
今回の目的は、今、注目のレストラン
<Pie Holic(パイ ホリック)>
カフェ&レストラン
知る人ぞ知る“パイ専門”の御店である。
特に“ランチ”の時間帯は、種類も豊富な“パイの食べ放題”との事で、
オープン前から、行列の出来るお店として、有名。
この日は、平日という事もあり、「11時前に着けば良いか」
位の気持ちで、行ってみた。
すると、何、これ?
御店の前から、岸壁側には、長蛇の列が。
最後尾まで、約50〜60m!
予想、待ち時間は、およそ2時間!
予想を遥かに超える、人気ぶり。
「止〜めた」!
恐らくは、ここ当分は、この状態が続きそうか?
次回は、作戦を立てて来よう。
直ぐに、頭を切り替えて、次の店へ。
こちらも、テレビ等で紹介された“人気店”!
ココから、奥の階段を上って直ぐに在る“パエリア”で有名な御店。
<ミゲル・ファニ>!
パエリア職人世界一と呼ばれる、「スカエ国際パエリアコンテスト」で
2014年、チャンピオンになった<パコ・ロドリゲス氏>プロデュースの
レストラン!
やはりこちらも、
行列の出来るお店として有名。
店内も奥が深くて広く、
ポップな絵が飾られて明るい。
窓際のテーブルからは、
横浜港を望めて、雰囲気も良し!
早速、メニューを開くと、
メインの“パエリア”が炊きあがるまで、
約20〜30分との事。
それまでの口寂しさを補うのに、
食前に、“サラダ”と“アヒージョ”を
オーダーする事にした。
メインの“パエリア”は、全部で8種類+1日限定10食、
オマール海老の入った、「イベリコ海パエリア」!
サラダは、「グリーン セルバチコサラダ」
・ アヒージョは、「海老のアヒージョ」!
そして、メインの“パエリア”は、
<バレンシア風パエリア>
“パエリア”発祥のバレンシアを代表するパエリアで、
“うさぎ”や“鶏肉”の旨みが浸みた米に、
“エスカルゴ”“インゲン”等の食材を加えた“本場”の味!
旨みが浸みて、
美味しい〜!
流石、“世界一のパエリア”。
因みに、パエリアメニューは、全て二人前からの受注!
じゃ〜、お一人様でも、二人前食べなきゃいけないのかな〜。
ココ<マリン&ウォーク ヨコハマ>は、今後も探訪しがいがありそう。
by K.N
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2016年05月27日
キャッシュフローツリーと自己資本の考え方!
不動産投資 基礎の基礎!
<その3>
先ずは、“モノサシ”をそろえる!
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E(自己資本)+LB(ローン借入)=総投資額
↓ + 雑 収 入
↓ EGI(実効収入)
↓ −Opex(運営費)
↓ NOI(営業純利益)
↓ −ADS(年間負債支払額)
BTCF(税引前キャッシュフロー)
我々がいつも使うフローシートに、
このキャシュフローツリーがある。
この“モノサシ”は、どの案件にも、共通して使える
シートとなり得る。
ここで出てくるのが、あえて、自己資本(E)として
書いてある自己資金部分。エクイティ(E)である。
先ずはその前に、この“自己資本”の考え方も
説明しておきたい。
節税・土地活用を目的としたその建築計画。
本当に大丈夫?
1億円の建築をして年間2千万円収入⇒20%の投資?
↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓
土地の価値が9億円なら実は総投資額は10億円。
↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓
つまり、2%の投資
↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓
キャップレート5%なら土地+建物=4億円の価値に!
元々所有する自己所有の土地に、節税・土地活用と称して、
建築会社が無用な建物を建てさせるケースは、よくある
話ではあるが、この場合利回りの計算は、その建物の建築
に関る費用のみで計算される事が、殆どであろう。
だが、例えばその土地に、1億円の建築費で年間
2千万円の収入を見込んだ計画で、建物を建てたとしよう。
この場合、建築会社の提案では、年間での表面利回りは
20%で、“高利回りが期待できるであろう”との
売り文句を展開!
これは、良い話だと、飛びつく地主!
もちろん、場所が良ければ、この通りでの収入は、
確保できるのかもしれない。
だとしても、考えていただきたい!
もし、その土地の価値が、更地で9億だとしたら、
実はこの投資、総額10億円の総投資額では?
すると、この投資の実際の利回りは、“2%”!
将来、何かの理由でこの物件を売ろうとした場合、
この地域でのキャップレート(相場の利回り)が5%だと
すると、2千万円の収入での逆算で、売れる価格は、土地
・建物を併せても4億円がせいぜいになってしまう。
だとすれば、最初から9億円の更地で売却し、
そのお金を別の投資で、5%くらいで回した方が、
良かったかも知れない。
これは、地方の土地でも同じ様な事が言える。
相続対策を名目に、その地域・地区に合わない様な企画で
建築してしまって、空室は増え、ローンだけは残って
売るに売れない。
後になって身動きが取れない様な状況になってしまう。
身に覚えのある方もいらっしゃるのでは?
要はこの自己所有の土地の部分も実は、
自己資金と同じ“エクィティ(E)”自己資本なのである。
・・・その4につづく。
by K.N
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2016年05月25日
表面利回りの罠!
不動産投資 基礎の基礎!
<その2>
魅せかけに、騙されるな!
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先ず最初に、
思い浮かべて頂きたいのは、
“表面利回り”で
判断していませんか?”
と言う疑問である。
<表面利回りで判断していませんか?>
満室想定賃料÷物件価格=表面利回り
(1000万円) (1億円) (10%)
空室や経費が・・・ 購入諸費用や修繕が・・・
↓ ↓
(800万円) (1億1000万円)
ネット収入÷総投資額 =ネット利回り(7.2%)
NOI E+LB FCR
通常、投資物件の購入を考える時、一般的に使う基準数値は、
この“満室想定賃料”を、単純に“物件価格”で割った、
“表面利回り”と言われる数値だと思われる。
でも、これだけでの判断は、非常に危険!
賃料は、一生涯、満室で運営できる訳もなく、当然に、
入れ替えが出れば、空室になる期間も出て来る筈。
その空室期間も、地域やその場所によっても、
それぞれ違って来ます。
その空室の割合を、“空室率”という数値で
マイナスしておかなければならない。
更に、物件を運営する上で掛かってくる
“運営費(経費)”をマイナスで診ます。
その上で、残った収入が、
ネット収入(NOI)となる訳である。
又、物件購入に当たり、物件の価格の他に購入諸経費や、
物件によっては、修繕費等のイニシャルコストを
見なければならず、その費用を足した物が、
“総投資額“である。
この“ネット収入”を“総投資額”で割ったもの
“ネット利回り(FCR)”が、
本来、その物件の持つ、“実力”なのである。
・・・その3につづく。
by K.N
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という方は、是非!
不動産投資の基礎勉強と、
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5/29(日)「不動産投資・基礎の基礎NEW!」
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2016年05月23日
御客様からの御要望 <勉強会始めました>!
同じ“ものさし”を知りたい?
そんな声に応えるべく、
今年も“ブログ”で勉強会を始めます。
不動産投資 基礎の基礎!
<その1>
難しく考えない!
計算は、小学校レベルの“加減乗除”!
不動産投資を数値で判断する、最初の入口!
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最近は、不動産投資物件を扱う
ネットサイトやセミナーも
多く見られる様になったが、
その殆どは、表面利回りという
名目を軸に、
安易な計算のみでの販売活動を行っているのが常であろう。
特に、高利回りを謳っての地方物件を勧めるサイトなどは、
見る限りでも、本当に勧めてしまって良いのかと言う様な、
品揃えである。
もちろん地方の物件でも、投資として見合う物件は
多々在ろうが、結局、そう言う物件は、首都圏と変わらない
利回りで、売買されるのである。
当然、表面利回りも、物件選択の一つの基準として考えれば、
重要な要素のひとつである事は間違いないが、
本来は、その中身が一番重要なのである。
さて、その中身を知る上で大切になって来る基準、
それが、この7つの数値である。
不動産投資の判断を簡単にする7つの指標
1:K%(ローン定数)
2:FCR(総収益率)
3:CCR(自己資本配当率)
4:PB(自己資本回収期間)
5:DCR(負債支払安全率)
6:BE%(損益分岐点)
7:LTV(ローン資産価値比率)
英語で3文字の頭文字が出て来ると、
どうしても拒否反応を起こしてしまう方々は多いと思うが、
私も当初は、その一人であった。
ただ、この7つの指標の投資分析で、失敗の無い不動産投資が
出来てしまうとなると、是非にでも理解し、役立てていただきたい。
・・・その2につづく。
by K.N
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※今後、約20回に亘って、この、不動産投資の基礎について、
掲載して行く予定です。
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2016年05月19日
1UP系!・・・?
“初任給”の使い方!
昨今の若人、“初任給”の使い方ランキングでは、
親への感謝を込めた、“プレゼント”や“ご馳走”が
必ず上位に入って来る。
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一作日の休みは、先月、就職したばかりの次男坊が、
急遽、時間が出来たとの事で、
親子3人、夕方から、食事に出掛ける事に。
“初任給”で、我々夫婦に「御馳走してあげる!」との嬉しい御言葉。
既に行く場所は、“うなぎ”と決めてあった様子。
“うなぎ”と言えば、何時もの“御用達”は、
金沢八景 <隅田川>!!
今回は全面的に、息子に御任せで、ちょっと贅沢な晩餐を楽しむ事に。
こちらは、地元でも有名な、割烹料理店。
“鰻”の他、“小柴漁港”や“金沢漁港”で獲れた、近海物等、
新鮮な“海鮮料理”も楽しむ事が出来る。
今回は、細君が“運転手”を引き受けてくれるとの事で、
息子と二人、日本酒で指し飲みを。
何時もの、新潟の純米吟醸酒 <魚沼> 冷酒!
つまみは御通しで付く “骨せんべい”に
“肝焼き”と“兜焼き” を先ずは注文!
今回、息子は、飲む気満々で、“鰻重”よりも“つまみ”優先の
<蒲焼き定食>をオーダー!
こちらは、“刺身”“酢の物”“茶碗蒸し”“香の物”、
最後に“鰻重”の小と“肝吸い”“フルーツ”が付く。
僕は何時もの、<鰻重 上>!
細君は“量的”にみて <鰻重 松> をオーダー!
こちらは、注文に応じてさばく為、結構な時間、待たされるのが、常!
“おつまみ”を頂きながら、待つことに。
キッター・・・・・・・・! 久々の関東風!
ホクホクに蒸された身は、柔らか〜い食感が又、食欲をそそる。
旨〜い!
そして、この <上> は、2段重ねで、“鰻”が1人前半!
タレが浸みた“御飯”と“御飯”の間に、“鰻”が見え隠れ。
当に、<鰻のミルフィーユ>!
遠慮なく、 「いただきま〜す」。
久々に、地元の“鰻の名店” を楽しむ事が出来た。
しかも、“息子”の奢りでとは?
こんな嬉しい事は、無い。
思わず、“合掌”、幸せに“感謝”するばかりである。
実は、先々週のGW。
長男は長男で、帰省した機会に、やはり、
“初任給”で、我々夫婦を“食事会”で持て成してくれた経緯があった。
長男の方も、前もって予約を入れてくれていて、まったくの御任せで、
焼肉レストランへ、御招待。
こちらも、我が家の“御用達”
焼肉・おくう 横浜本店!!
<山形牛取扱指定店>
鎌倉街道からは、本郷台駅入口の
一つ手前の信号を右折。
直ぐ右手のマンション1階に在る。
JR線「本郷台駅」からは、
ちょっと歩くが、車なら“楽々”!
駐車場も、15台分は在り、
安心して食事も出来る
運転手を細君に任せ、息子と僕は、“生ビール”と“焼酎ロック”で乾杯!
早速、厚切りの“タン塩”から始まり、店長お薦めの、
“山形牛”のセットを初め、何時もよりも、少し“ランクUP”のメニューを
次々と、注文して行く息子。
〆の、“石焼ビビンバ”まで、完璧なオーダー!
「ここは、任せて!」と、すっかり大人っぽくなった物言いに、細君と二人、
「頼もしいね!」と、顔を見合わせて、お互い頷いていた。
そんな息子の姿、コマーシャルで見る、あの“1UP!” に、
どこかダブって見えて、“吉田 羊”の解説が聞こえて来そうな、
とても頼もしく思えた食事会であった。
自分:「こんなに、贅沢しなくても良いのに」と、言うと、
息子:「初任給は、一生に一度の事、遠慮しないで」との一言。
細君の目には、もう既に、涙が一杯・・・・・・。
就職したばかりの“息子達”、「もう大人なんだな」とは、思いつつも、
心配性の“親ばか”は、まだまだつづく・・・・・・!。
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2016年05月15日
今週のミニフィールドワークセミナー!
都内、新築物件特集!
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本日も、首都圏は快晴。
午後一から夕方にかけて、フィールドワークセミナーを開催!
今回は、都内(葛飾区・足立区・墨田区・練馬区)の、
新築一棟アパートを特集。
5月とはいえ、もう既に初夏、午後の日差しは、夏本番の気配。
先ずは、京成本線
「堀切菖蒲園」駅 徒歩5分
新築アパート1K×6世帯
表面約6.8%での
紹介物件!
今や、都内でも、7千万円前後の価格帯物件は、希少!
既に完成済で、賃貸中だが、1室のみ、内見する事が出来た。
アパート入口には、頑丈な門扉を付け、“オートロック”を施設!
“赤”と“黒”のコントラストは、かなりインパクトの在るデザインだ。
間口が、広い建物は、意外に大きく見える。
けっこう、面白そうな物件である!
2件目は、墨田区墨田、
東武伊勢崎線
「鐘ヶ淵」駅 徒歩5分
新築アパート1K×7世帯
価格は6千万円台後半。
表面7.01%での紹介!
現況、建築中。
ただ、完成真近で、内装もほぼほぼ終了。
後は、建物回りとエクステリアを残すのみ。
ココの特徴は、専用通路も広く、建物の玄関前が、
“パティオ風”の配置になっていて、エクステリア次第では、
かなり洒落た感じの物件になりそう。
出来れば、専用通路から中庭までは、石張りで化粧して貰いたい様な。
3棟目は、足立区本木西町
日暮里舎人ライナー
「扇大橋」駅 徒歩11分
7月完成予定の1K×4世帯
都内で3千万円台中盤、
表面7.5%での紹介!
こちらも、建築中で、外壁はこれからの状況。
ここまで来ると、建物の大きさが分かって、完成イメージが出来る。
自己資金で少な目の方でも、この価格帯なら、“アパートオーナー”に
なれてしまう。
どうしても、“都内”という方には、オススメな物件だ!
最後は、練馬区の方で1件、こちらも完成物件を内見する事が出来た。
いずれも、都内の“新築アパート”としては、特徴が在って面白そう。
各々の物件の、利点・欠点を見極める為、実際の現地・現場で
確認する事は、大事な作業。
開催は、毎週土・日、各コンサルタントが交代でのセミナー!
御時間が有れば、是非一度、御参加してみては?
詳細については、弊社ホームページ、又は、企画課へお問合せを!
by K.N
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2016年05月14日
B級グルメ <東京・森下編>!
カレーパンの“元祖”!
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昨日は、弊社が管理する、賃貸物件の定期巡回に同行しての
物件チェック下見へ!
毎月“地域”を分けて、ローテーションで、診て廻る事になっている。
今回の担当地域は、“葛飾区”“江戸川区”“墨田区”“江東区”と、
広範囲に渡る地域である。
そんな、巡回作業の道すがら、丁度、“おやつの時間帯”?
偶々、目の前に、馴染みの御店が表れた!
東京・森下 <カトレア>!
知る人ぞ知る、「カレーパン」の“元祖”の御店である。
「カレーパン」は、この<カトレア>の全身、
1887年(明治10年)創業の「名花堂」が昭和2年に
実用新案を出したのが、始まりとの事。
偶に、通り掛かると、ついつい、寄ってしまう。
因みに今回は、1年ぶりである。
これが、食べたかった!
ココの“カレーパン”は“甘口”“辛口”の2種類あって、
何時もなら両方頂くのだが、“残念!”
今回、“辛口”の方は、既に「売り切れ!」との事。
纏め買いを抑える意味もあって、店先には、
それぞれ「お一人様5個」まで、との張り紙もあったが、
やはり“辛口”の方が人気が高いらしい。
<元祖 カレーパン(甘口)>!
こちら“甘口”も、もう残り僅か!
取りあえず、自分と細君への
“お土産”用に、2個頂いた!
前回は、家族分をと、
それぞれ4個づつだったが?
巣立って行った子供達の分が
無くなると、ちょっと寂しさを、
感じざるを得ない。
自分の分は、早速、車の中で頂く事に。
未だ、ほんのりと温かいパンの端を、サックリと噛むと、中の具が
飛び出さんばかりの勢い。
カレーは、極々シンプルだが、野菜の甘味と、パン生地の脂の甘味が
“ジワッ”とひろがり、上品な旨味が口の中を多い尽くす。
旨い!
久々の、この食感。
あ〜、満足、満足。
至福の、おやつタイムを過ごす事が出来た。
これで、1個
180円也!
このコストパフォーマンスも、人気の秘密。
次回は、何時になるか?
又、通る機会があれば、次は、「絶対、辛口を」 !
東京・「森下」方面へ、お出掛けの際には、
是非一度、御賞味あれ!
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2016年05月12日
ランチハンター“K” <阪東橋編>!
“立地はB級、味はA級” 続編!
カウンターで食べる、
フランス料理!
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昨日の休みは、ショッピングがメイン。
自宅から、横浜〜関内方面へ、向う途中。
久しぶりに、寄ってみたくなったお店へ!
昨年の1月以来の、訪問である。
鎌倉街道から、一本内側の
大通り公園の通り沿い。
横浜ブルーライン
「阪東橋」駅からも
徒歩5分の立地!
横浜の下町、
<横浜橋商店街>の入口近く。
ビストロ
<ショー・ラパン>!
知る人ぞ知る“フランス料理”の名店である。
特に“ランチ”の時間になると、行列の出来るお店として、有名。
隣が、“カレー”で有名な <アルペン・ジロー>!
公園通りの向かい側には、やはり、行列の出来るお店として有名な、
天丼の<豊野> が在る。
ココは、カウンター主体で、10名程の小さなお店。
ヨーロッパ調の、アンティークな家具で飾られた、可愛い店内。
以前は、店主と、配膳の女性で廻していたが、本日は、店主一人!
そんな訳で、ランチのメニューは、1種類のみ! (以前から同じ)
人数を伝えて、後は、席に座れば、順番に、料理が出て来るのを待つ。
今日のランチは、
<プレミアム
ハンバーグステーキ・
リヨン風オニオンソース>
ココのハンバーグは、オーダーが入ってから、シェフが、一つ一つ、
手で捏ねて、空気抜きをして、焼き始める。
その間、最初に出て来るのは、
“サラダ”!
既に、
レギュラーメニューとなっている、
“豆腐のサラダ”には、
“生姜”と“にんにく”の
擦りおろしドレッシング!
いよいよメインの“ハンバーグ”!
リヨン風のソースは、
玉ねぎをメインに、
白ワインと、ヴィネガーで、
じっくり煮込まれていて、
甘目の仕上がりになっていた。
添え物には、ペンネのパスタと、温野菜。
これに、ソースを絡めて食べると、又、美味しい!
食事が終わると、
“デザート”と“コーヒー”が、
出て来る。
デザートは、
“キャラメルソースのプリン”!
このプリン、
フランスの「三ツ星レストラン」のレシピとの事。
甘味が抑えられた美味しい逸品、
これを目当てに来るお客様もいるらしい。
久しぶりに、美味しい洋食を頂いた。
約1年半ぶりの来店だったが、変わらずのアットホームな料理は、
A級の味であった。
<グルメ>には外せない、是非お薦めのお店!
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http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/2016apaman_kisonokiso.html
先ずは、“投資指標”の意味を、普段我々が使っている
“キャッシュフローツリー”を基に、判り易く解説。
詳細については、上記へアクセス!
2016年05月08日
5月!フィールドワークセミナー日和!
住宅ローンで、アパート経営!
昨日は、“フィールドワークセミナー”!
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以前にも
紹介させてもらったが、この“セミナー”は元々
我々が普段行っている<物件下見>の行動をお客様も
「見てみたい」!
との要望から始まった。
企画で、東京コースと横浜コースで、毎週、開催されている。
昨日の“東京コース”は、国立〜調布〜横浜(2物件)
の順で廻り、計4件の“アパート”を見学!
今回も、面白そうな物件が揃い踏み!
今年の“秋”完成予定物件も含めて“下見”も兼ねた“フィールドワーク”!
先ずは、国立市内、駅からは12分と、ちょっと歩くが、
流石“文教地区”、環境の良さは、ピカ一!
高級住宅街の一画、道路からは、少し奥に入った
雰囲気の良い建物は、“完成”ホヤホヤ。
木造(2×4工法)2階建 長屋式、1K×6世帯!
価格7万円代前半で、表面7%での紹介物件。
2階のみロフト付のプランで、何と、“ホーム アルソック”導入で
セキュリティも万全!
価格急上昇の都内では、中々望めない、好利回り!
国立は、東京都下でも、別格の賃料査定。
面白そうな物件である。
2件目は、調布市内へ!
これが、又、
マニアックな物件!
特に、不動産を
初めて買う方には、
“必見”のアパート!
何が“必見”かと言うと、
新築で、<賃貸併用住宅>!
こちらも、木造2階建てで、
1Fは、 1K×3世帯(全室ロフト付)と
2Fに、1LDK+7帖の
大型ロフトが付いた、住宅部分!
価格6480万円で、アパート部分は、現況満室賃貸中!
何と、この賃料で、“住宅ローン”を全てカバー、
しかも、年間で約15万円程度のキャッシュフローも!
恐らく、“固定資産税”までも、賄えてしまう程。
将来的に狭くなれば、こちらの自宅も貸して、広めの“家”へ
移るのも良し!
場所は、京王線「国領」駅から、徒歩12分の立地!
京王線沿線で、物件をお探しの方、タダで“自宅”が手に入りますよ。
次は、一気に南下して、横浜市金沢区で2件。 ※こちらは写真無し
横浜シーサイドライン「海の公園柴口」駅から、“平坦”徒歩10分。
横浜では希少な“駅から平坦”立地!
1件は、1K×8世帯 築2年の築浅一棟アパート。
木造2階建て 全室ロフト付の間取り。
価格は、7千万円台前半で、表面利回り8.3%での販売!
今時の8%超えは、希少。しかも、O銀行の融資も30年返済可能で、
K%(ローンコンスタント)も低目に抑えられる。
これも、面白そうな物件だ。
横浜最後は、同じく ※こちらも写真無し
横浜シーサイドライン「海の公園柴口」駅から、“平坦”徒歩11分!
京浜急行線「金沢文庫」駅からも、徒歩12分で、2駅利用可能。
木造2階建て 1K×8世帯(2Fのみロフト付)の新築アパート企画。
価格は7千万円台前半で、表面利回り7.2%!
歴史好きには堪らない、名所“称名寺(金沢文庫)”の境内に在る。
約1千年の歴史を感じながら“暮す”のも、浪漫に満ちた生活を
想像してみては?
因みに外観は、純和風にして等々、これから建つ新築の楽しみも、
満喫出来そうで、面白い!
横浜市内も、じわじわ価格が上昇ぎみか? 今は、こんな感じの市況。
以上、4件の“フィールドワーク”兼、下見が終了。
今回も、中々面白い物件が観れた!
このセミナー、毎週開催されてます。
御興味のある方は、是非一度、参加されては?
by K.N
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5月 無料セミナーやります!
※<不動産投資の基礎>を、簡単に、知りたい・学びたい
という方は、是非!
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セミナー告知は“コチラ”
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5/29(日)「不動産投資・基礎の基礎NEW!」
『土地を買って、新築アパート経営』
『土地を活かした、アパマン建築』
『立地特性を活かした、土地有効活用』
野崎恭一CPM
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