2017年03月16日

土地を買って、新築アパート<蒲田編>!





又々、土地からの企画!


1から作り上げる、新築プランは、面白い!






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今回の下見、大田区蒲田方面へ!

面白そうなアパート用地が出ていた!


京浜急行線「糀谷」駅まで徒歩7分の、利便性の良い立地!



羽田空港













今回も、今後期待出来そうな立地の“アパート用地”を下見。

                ホヤホヤの“物件情報”!



ツインタワーズ糀谷
















“家内制手工業” 町工場の街 <大田区>!

京浜急行 空港線は、羽田空港へのアクセスは勿論、

都心へのアクセスも良く、利便性も極めて良好。



空港線
今後、

東急線〜京急空港線への

乗り入も、現実味をおび、

今、注目の“ベッドタウン”と

なりつつ在る。!






ツインタワーズ糀谷2
京急空港線「蒲田」から、

最初の駅になる「糀谷」は

今、駅前の再開発により、

既に<ツインタワー>が

完成!

テナントの入居も順次、始まっている。



2駅利用可能な、好立地。

            各駅からは、徒歩圏内。


糀谷駅



京急羽田線

「糀谷」駅徒歩7分










蒲田駅




京急本線「蒲田」駅

             徒歩14分








横浜とは違って、駅からは平坦な道程の立地。

アプローチの、幅広の道路沿いは、

「糀谷」駅へまっすぐ延びる、地元商店街!

徒歩3〜4分の所には、スーパーも在って、

生活環境は良好なり。

ビルも混在して、どこかガチャガチャした雰囲気ではあるが?


商店街2商店街












IMG_8181

商店街の沿道を抜け、住宅街へ。

約4m幅の小路を、

ちょっと奥に入った所に、未だ、

古屋が残る、この敷地が在った!





現地の現況は、古屋が未だ、残っているが、取り壊せば、

敷地はだいぶ余裕の有る様子。

約13m程の間口で南道路に接道。


ココに、間取り1K6〜9世帯の

          単身者向けアパートを企画出来そう。

所在:東京都大田区西糀谷1丁目

土地:85.05屐別鵤横仰據法

用途地域:第1種住居地域 

建蔽率: 60 % 容積率: 200 %

但し、接道道路が、セットバックの必要な幅員道路で、

最低限の4m幅員としての計算になる為、容積率は、

160%で計算! 



簡易計算で行けば、建ぺい率は、

85屐滷僑亜鵝瓧毅鵜屬泙任老築可能。


この辺りで1K間取りなら、一部屋15〜6屬任蘯要は有る。

ワンフロアーで取れる部屋数は、

             51屐爍隠境屐瓧魁ィ栄屋

容積率は160%の為、

上限の面積は、85屐滷隠僑亜鵝瓧隠械境屬函⇒祥気詫る。


ココは、3階建てにして、

      3×3層=9部屋で企画しても良さそうだが、

51屐滷柿悄瓧隠毅貝屬函完全に容積率オーバー!


窓先空地・天空率・等を考えると、3階建で

更にコストアップさせるのは、得策では無さそう!


ここは、2階建てで、その分を、全室“ロフト”にして、

差別化を計る事に。


よって、全体で取る述べ床面積は、

      16屐滷局屋(1K)=96屐別鵤横皇據


ワンフロアー、1K(約16屐縫蹈侫班佞如

             この辺り、この間取りで取れる賃料は?


6部屋×6.8万円=40.8万円(月額)

                ×12ヶ月=489.6万円


GPI(総潜在収入)    490万円

空室率(5%)        ▲25万円

EGI(実行総収入)      465万円

運営費(約15%)        ▲73万円

NOI(ネット収入)       392万円


この地域・この立地での期待利回りは、5.2%位?


仮に、FCR(ネット利回り)5.5%として


392万円÷5.5%=7127万円(総投資額)


諸経費その他 460万円(約6.5%)と診て、


7127万円−460万円=

        “6667万円”(物件価格)



建物価格は、ロフトの割り増し分のコストも考慮して、

6世帯×500万円(込々/1戸)=3000万円として


6667万円−3000万円(建物)=


       “3667万円”(土地価格)!



ん〜、やっぱり、相当の価格交渉が必要!


先ずは、プランが入るかどうか?  

そして、再度、賃料と建築費を精査して、尚且つ、

                     指値が通れば、良し!


ご興味のある方は、是非、 御一報、お待ちしております!


                        by K.N!





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cf_nozaki at 20:00│Comments(0)TrackBack(0)不動産投資 

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