2017年08月04日

土地からの企画!





武士(もののふ)の聖地<鎌倉>!


1から作り上げる、新築プランは、面白い!






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昨日は、打合せと下見で、横浜〜鎌倉方面へ!

面白そうなアパート用地を仕入れた!

江ノ電大仏














JR横須賀線・江ノ電 「鎌倉」駅からは、徒歩10分


現況は、古屋が未だ、残っているが、取り壊せば、

敷地は95坪のアパート用地に。

駅駅2














駅へは、“平坦”での徒歩圏内!

鎌倉駅の西口から“銭洗い弁天”方面へ向かう途中、

閑静な住宅街の一画!


歴史の街、“鎌倉”は、住みたい街ランキングでも人気で、

毎回、上位の常連。


敷地は、ちょっと変形の土地ではあるが、建物は充分に入る広さ。

ココに、間取り1K8〜10世帯の

          単身者向けアパートを企画出来そう。


鎌倉土地
























所在:鎌倉市佐助1丁目

土地:315.00屐別鵤坑議據法

用途地域:第1種低層住居専用地域 

建蔽率: 40 % 容積率: 80 %


簡易計算で行けば、建ぺい率は、

315屐滷苅亜鵝瓧隠横境屬泙任老築可能。


ワンフロアーで取れる部屋数は、

          126屐爍横記屐瓧吃屋

※因みに鎌倉市は、ワンルーム規制で、

           一部屋の最低限の広さが、25岼幣紂

容積率の上限の面積は、315屐滷牽亜鵝瓧横毅沖屬函

余裕は有る。


ここは、2階建てで、2階のみ“ロフト”付のプランが妥当か。


よって、全体で取る述べ床面積は、

      25屐滷隠杏屋(1K)=250屐別鵤沓仰據


ワンフロアー、1K(約25屐砲如

             この辺り、この間取りで取れる賃料は?


10部屋×6.5万円=65万円(月額) ×12ヶ月=780万円


GPI(総潜在収入)    780万円

空室率(6%)        ▲47万円

EGI(実行総収入)      733万円

運営費(約15%)       ▲117万円

NOI(ネット収入)       616万円


この地域・この立地での期待利回りは、5%位?


仮に、FCR(ネット利回り)5%として


616万円÷5%=1億2320万円(総投資額)


諸経費その他 700万円(約6.5%)と診て、


1億2320万円−800万円=

        “1億1520万円”(物件価格)



建物価格は、外構・設備配管等の諸経費も含めて

込々1戸当り(木造2階建て)500万円×10戸=5000万円

更に、現況建物解体及び、地盤整備として1000万円の

計6000万円は掛かる見込み!


1億1520万円−6000万円=


       “5520万円”(土地価格)!



ん〜、ココは価格交渉が必要か!


先ずは、プランが入るかどうかの再考と  

再度、賃料と建築費を精査して、

尚且つ、指値が通れば、良し!


不動産価格の上昇や建築費の高騰も含めて、

    土地からの企画は、益々厳しくなりつつある!!


                        by K.N!





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cf_nozaki at 20:00│Comments(0)不動産投資 

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