2018年01月09日

土地からの企画!





今や、東京のシンボル!


1から作り上げる、新築アパートは、面白い!






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スカイツリー
昨日の下見は、

墨田区〜足立区方面へ!

面白そうなアパート用地を

仕入れた!







“東武伊勢崎線”は、都内では、マイナーな沿線だったが、

沿線に“スカイツリー”の完成と共に、一気に注目を集め、

今や、浅草〜押上から、埼玉〜群馬を結ぶ主要幹線となった。



東武伊勢崎線 「梅島」駅からは、

              徒歩5分の好立地!



現況は、未だ居住中の戸建てが残っているが、

取り壊せば、敷地41坪のアパート用地に。しかも“角地”!

東武伊勢崎線梅島駅














駅へは勿論、“平坦”での徒歩圏内!

下町風情の残る、商店街を抜けると、そこはもう、

閑静な住宅街!


敷地は“東南角地”で、有効利用には有利な立地。

ココに、1K間取り 9〜12世帯の

          単身者向けアパートを企画出来そう。


IMG_0962
























所在:東京都足立区梅島3丁目

土地:134.27屐別鵤苅営據法

用途地域:準工業地域 

建蔽率: 60 % 容積率: 200 %

建蔽率は、角地緩和で+10%の70%に、但し、

容積率の方は、前面道路の幅員の関係で、160%までに。


簡易計算で行けば、建ぺい率は、

134屐滷沓亜鵝瓧坑喚屬泙任老築可能。


ワンフロアーで取れる部屋数は、

          94屐爍横悪屐瓧粥ィ敬屋

容積率の上限の面積は、134屐滷隠僑亜鵝瓧横隠喚屬箸覆襦

ここは、角地と云う事もあり、3階建ても可能となれば、

全体で取れる部屋数を先ず、計算。

簡易で、214屐爍横悪屐瓧隠亜ィ敬屋となる。


3階建てだと、ワンフロアー3部屋×3層で、9室が上限か?



全体で取れる述べ床面積が、214屬世ら

      約214屐爍紘屋(1K)=23.78


ワンフロアー、1K(約24屐砲如

             この辺り、この間取りで取れる賃料は?


9部屋×7万円=63万円(月額) ×12ヶ月=756万円


GPI(総潜在収入)    756万円

空室率(6%)        ▲45万円

EGI(実行総収入)      711万円

運営費(約15%)       ▲106万円

NOI(ネット収入)       605万円


この地域・この立地での期待ネット利回りは、5%位?


仮に、FCR(ネット利回り)5%として


605万円÷5%=1億2100万円(総投資額)


諸経費その他 787万円(約6.5%)と診て、


1億2100万円−787万円=

        “1億1313万円”(物件価格)



建物価格は、外構・設備配管等の諸経費も含めて

込々1戸当り(木造3階建て)500万円×9戸=4500万円


1億1313万円−4500万円=


       “6813万円”(土地価格)!



ん〜、ココは大幅な価格交渉が必要か!


先ずは、プランが入るかどうかの再考と  

再度、賃料と建築費を精査して、

尚且つ、指値が通れば、良し!


不動産価格の上昇や建築費の高騰も含めて、

    土地からの企画は、益々厳しくなりつつある!!


                        by K.N!





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cf_nozaki at 07:30│Comments(0)不動産投資 

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