2018年04月07日

土地からの企画供





横浜ブルーライン!


1から作り上げる、新築アパートは、面白い!






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ブルーライン
昨日の下見は、

横浜市港南区上大岡方面へ!

面白そうなアパート用地を

仕入れた!







京浜急行線「上大岡」駅周辺は、横浜の副都心とも云われ、


商業施設も充実し、横浜港南地区の中心として、開発された。


横浜は勿論、都心へのアクセスも良く、京浜急行沿線の

下町風情が残る、庶民的な街として、人気の地域となっている。


横浜ブルーライン 「港南中央」駅からは、徒歩7分

京浜急行線「上大岡」駅までは、徒歩15分の立地!

無題images













駅からは横浜特有の丘陵地、但し“ダラダラ坂”を上って徒歩7分程度!

左程上らず、道なり行くと、閑静な住宅街!


敷地は“東道路”で間口が広く、道路幅も広くて、明るい雰囲気。

現況は、更地で、道路から1m弱、上がっている!

ココに、1K間取り 12世帯の

          単身者向けアパートを企画出来そう。


IMG_1373
























所在:横浜市港南区港南2丁目

土地:185.27屐別鵤毅仰據法

用途地域:第1種中高層住居地域 

建蔽率: 60 % 容積率: 150 %


簡易計算で行けば、建ぺい率は、

185屐滷僑亜鵝瓧隠隠鵜屬泙任老築可能。


ワンフロアーで取れる部屋数は、

         111屐爍横悪屐瓧機ィ吃屋

容積率の上限の面積は、185屐滷隠毅亜鵝瓧横沓鍬屬箸覆襦

3階建ても可能となれば、

全体で取れる部屋数を先ず、計算。

簡易で、277屐爍横悪屐瓧隠魁ィ牽吃屋となる。

3階建てだと、ワンフロアー5部屋×3層で、15室?

面積がちょっと足りず。

ワンフロアー4部屋×3層で12室が、適当で上限か?


全体で取れる述べ床面積が、277屬世ら

      約277屐爍隠寡屋(1K)=23.08


ワンフロアー、1K(約23屐砲如

             この辺り、この間取りで取れる賃料は?


12部屋×6万円=72万円(月額) ×12ヶ月=864万円


GPI(総潜在収入)    864万円

空室率(6%)        ▲52万円

EGI(実行総収入)      812万円

運営費(約15%)       ▲130万円

NOI(ネット収入)       682万円


この地域・この立地での期待ネット利回りは、5.3%位?


仮に、FCR(ネット利回り)5.3%として


682万円÷5.3%=1億2868万円(総投資額)


諸経費その他 836万円(約6.5%)と診て、


1億2868万円−836万円=

        “1億2032万円”(物件価格)



建物価格は、外構・設備配管等の諸経費も含めて

込々1戸当り(木造3階建て)500万円×12戸=6000万円


1億2032万円−6000万円=


       “6032万円”(土地価格)!



ん〜、ココは少々、価格交渉が必要か!


先ずは、プランが入るかどうかの再考と  

再度、賃料と建築費を精査して、

尚且つ、指値が通れば、良し!


不動産価格の上昇や建築費の高騰も含めて、

    土地からの企画は、益々厳しくなりつつある!!


                     by K.N





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cf_nozaki at 09:00│Comments(0) 不動産投資 

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