2018年05月27日

水面下情報11!





水中写真






















土地を買って新築アパート建築!


1からの新築プランは、面白い!






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今回の下見、横浜市磯子区方面へ!

先日出たばかりの“土地情報”。

又々、面白そうなアパート計画が出来そう!


京浜急行線「杉田」駅まで徒歩5分、

JR京浜東北線「新杉田」駅徒歩7分と、利便性の抜群の立地!

「横浜」と云えば“坂”は、当たり前の地域!

しかし本物件は、駅からも平坦な道程で、しかも駅至近!

商店街が近くにも関わらず、閑静な住宅街の一角で、


「駅から平坦」「利便性抜群」!


と云う、売り文句が、使える
希少中の希少立地!

今回は、その希少立地の“アパート用地”!

                ホヤホヤの“物件情報”!


<杉田>は、海側に就労人口の多い“工業団地”が在り、

お膝元の街として、単身の就労者需要も多い所である。

横浜や都心へのアクセスは勿論、工業団地方面への

アクセスも良く、利便性も極めて良好。



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IMG_1853

京浜急行線「杉田」駅から、

JR・シーサイドライン

「新杉田」駅方面を結ぶ、

<杉田商店街>は、

横浜でも指折りの、

安くて賑やかな

商店街に数えられる!



3駅利用可能な、好立地。

            各駅からは、徒歩圏内。






現地の現況は、更地!

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ココに、間取り1Kの単身者向けアパートを企画する予定。


所在:横浜市磯子区杉田4丁目


土地:105.89屐別鵤械可據法


用途地域:第1種住居地域 

建蔽率: 60 % 容積率: 200 %

“容積率”は、前面道路幅員の関係で160%となる。

ここは総2階建てで、6世帯のプランを入れる事にしてみる。


敷地は、約105屬之彁察 


簡易計算で行けば、建ぺい率から診て

105屐滷僑亜鵝瓧僑貝屬泙任老築可能。


ワンフロアーで取れる部屋数は、

             63屐猝鵤横悪屐瓧魁ィ隠吃屋


容積率は160%の為、上限の面積は、

         105屐滷隠僑亜鵝瓧隠僑賢屬函⇒祥気詫る。

土地形状の関係で、ココは、2階建てが限度。

そこで、1階・2階をそれぞれ“ロフト”付きでプランニングしてみる。


約20屐滷局屋(1K)=120岼未

試算してみる事に。


一室、1K(約20屐法,海諒佞蠅納茲譴訥体舛蓮


6部屋×5.8万円(平均)=34.8万円(月額)

                  ×12ヶ月=417.6万円


GPI(総潜在収入)    417万円

空室率(7%)        ▲21万円

EGI(実行総収入)      396万円

運営費(約15%)        ▲62万円

NOI(ネット収入)       334万円


この地域・この立地での期待利回りは、5.3%位?


仮に、FCR(ネット利回り)5.3%として


334万円÷5.3%=6300万円(総投資額)


諸経費その他 440万円(約7%)と診て、


6300万円−440万円=

           “5860万円”(物件価格)



建物価格は、

6戸(木造2階建て)×500万円(込々/戸当り)

                    =3000万円

その他、基礎地盤改良等も込々として+500万円、


5860万円−3500万円=

           “2360万円”(土地価格)!


けっこう、面白そうな物件になりそうかな。


横浜・杉田は、労働者の街!

京浜急行線・JR根岸線沿線の下町で、活気の有る街である。


ご興味のある方は、是非、 御一報を!


               by K.N!




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cf_nozaki at 07:30│Comments(0) 不動産投資 

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