2020年01月05日

水面下物件情報 33!



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土地を買って新築アパート建築!


1からの新築プランは、面白い!





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今日の下見は、横浜・新横浜方面へ!

出たてホヤホヤの“土地情報”。

又々、面白そうなアパート計画が出来そう!


横浜ブルーライン「片倉町」駅まで徒歩6分!


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横浜ブルーラインは、小田急線「湘南台」駅から

泉区南部、JR線「戸塚」駅、港南区中心部、

京浜急行線「上大岡」駅、南区中心部を経て、

横浜都心部である伊勢佐木町・JR根岸線「
関内」・「桜木町」

横浜の中心、巨大ターミナルの「横浜」駅に至り、

「横浜」駅からは神奈川区中央部、JR新幹線「新横浜」駅、

港北ニュータウンを経て、
青葉区の東急田園都市線「あざみ野」駅

に至り、
横浜都心や副都心群と横浜市郊外を「コの字型」に

貫く横浜市内の
放射型鉄道としての機能を発揮している。



横浜都心や副都心群と横浜市郊外を縦走する鉄道として

各社私鉄路線と
接続駅も多いため、他社線とのフィーダー機能も

兼ね備えている路線となっている。
 

駅からも平坦な道程で、しかも駅至近!

今回は、その希少立地の“アパート用地”!

            ホヤホヤの“物件情報”!


現地の現況は、“古屋付き”!


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ココに、間取り1Kの単身者向けアパートを建てる企画。

所在:横浜市神奈川区片倉

土地:242.64屐複沓魁ィ械皇據法


用途地域:第1種低層住居専用地域 

建蔽率: 40 % 容積率: 80 %

“建ぺい率”は、角地緩和で50%までは可能。

敷地は、242.64屬之彁察 

簡易計算で行けば、建ぺい率から診て

242.64屐滷毅亜鵝瓧隠横院ィ械沖屬泙任老築可能。

但し、第1種の低層住居専用との事で、基本的に総2階の

建物しか建たず、規制通りの40%で考えた方が無難か。

それで考えると、ワンフロアーで取れる部屋数は、5部屋か?

242.64屐滷苅亜鵝瓧坑掘ィ娃境

これを5部屋で割って、一部屋当たり、19.41屬箸覆襦

容積率は80%の為、上限の面積は、

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他の法規制の制限を考えると、

ここは木造2階建てで、(19.4屐砲裡K

10世帯のプランがギリギリ入りそうか?

ただ、窓先空地や天空率等の問題も考慮に入れなければ

ならない。

一室、1K(約20屐法,海諒佞蠅納茲譴訥体舛蓮

10部屋×6.2万円(平均)=62万円(月額)

                ×12ヶ月=744万円


GPI(総潜在収入)             744万円

空室率(6%)        ▲44万円

EGI(実行総収入)      700万円

運営費(約15%)         ▲112万円

NOI(ネット収入)         588万円


この地域・この立地での期待利回りは、5.5%位?


仮に、FCR(ネット利回り)5.5%として


588万円÷5.5%=1億691万円(総投資額)


諸経費その他 700万円(7%)と診て、


1億691万円−700万円=

           “9991万円”(物件価格)


建物価格は、

10戸(木造2階建て)×500万円(込々/戸当り)

              =5000万円(税込み)

9991万円−5000万円=

           “4991万円”(土地価格)!

但しこの土地、かなりの高低差!

新たな階段の取り付けや、地下車庫の扱いによっては

埋め戻し、更には、造成のし直しも出て来る可能性がある。

増して現況渡しともなれば、古屋の解体費用等も診ると

造成費用も含めた試算になると、更に1千万円程の

予備予算は、診なくてはならなくなる。

その辺りを考慮しての、土地の指値や、建築の内容及び

建築費の再考を重ねて、総額で1億円以内であれば、

けっこう面白そうな物件になりそうかな。


ご興味のある方は、是非、 御一報を!


                       by K.N!




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cf_nozaki at 19:00│Comments(0) 不動産投資 

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