一棟アパート

2011年05月27日

今日の下見<和田町編>!



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相鉄線「和田町」駅から

徒歩10分!

横浜国大方面へ上がる通り沿いから、

少し中に入った、閑静な住宅街の一画!

顔は中々良い!


高台の上に建っている為、眺望は良好。

現況、満室!!



所在:横浜市保土ヶ谷区峰岡町3丁目

土地: 264.15m2(79.90坪) 

建物: 226.24m2(68.43坪)

構造:木造スレート葺2階建て

築年:平成1年2月築(築22年)

用途地域:第一種住居地域 

建蔽率: 60 % 容積率: 100 %

間取り:1K×14室
     


年間家賃収入は、8,916,720円!

但し現在、サブリースにて賃貸中

賃料年額は、7,716,000円!


価格“5800万円”での情報である。


現況表面利回りは、13.3%


現行賃料は、未だばらつきがあり、

引き直してみての賃料は、厳し目に見て、

年間で、7,720,000円!

一応、サブリースの侭の方がお得感はあるが、

今後、値下げ交渉が入った場合の事も考えて、

引き直し賃料での分析!


GPI(総潜在収入)     772万円

空室率(約7%)     ▲ 54万円

EGI(実行総収入)     718万円

運営費(約16%)    ▲123万円

NOI(ネット収入)      595万円


物件の構造と築年数から見ると、融資期間は20年位までか?


K%(ローンコンスタント)は、〜約7.5%の見込み!


期待したい利回りは、K%とのギャップを考えて、やはり

8.5%は欲しい!


これを期待の“FCR”として、

   V(価格)=I(NOI)÷R(FCR)


595万円÷8.5%=7000万円(総投資額)


購入諸経費 約500万円として、

7000万円−500万円=6500万円(物件価格)

この辺りが上限。

これは、いいかも?

いや、実際に物件を見てみると、けっこう痛みが!


これに外装等の資本改善を、イニシャルコストで

加えて引くと、以外に妥当な値段なのかも?


他に、問題が無ければ、面白そうな物件である。

但し、イニシャルコストの部分を自己資金で賄う為には、

エクイティ(自己資本)は、3割程度は準備が必要になるかも。


                            by K.N

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cf_nozaki at 23:30|PermalinkComments(2)TrackBack(0)