最新物件情報・一棟マンション

2012年12月23日

今日の下見<横浜・鶴ヶ峰編>!





“評価は出そう”


横浜から相模原方面へ向かう国道16号線沿い。

鶴ヶ峰駅入口の交差点を過ぎて、500m程行った左手!


手前側1F部分は、車4台分の車庫になっていて、

奥へ“L字”になっている敷地に

総タイル貼りのマンションが建っていた。


印象は、悪くない!



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相鉄線

「鶴ヶ峰」駅 徒歩12分、


駐車場6台分のスペース。


ファミリータイプの

   一棟マンションである。


敷地が広い分、担保評価は、

出そうな予感!




所在:横浜市旭区鶴ヶ峰本町一丁目

土地: 122坪 

建物: 218.6坪

構造:RC造陸屋根葺5階建て

築年:平成3年11月築(築21年)

用途地域:第二種住居専用地域 

建蔽率: 60 % 容積率: 200 %

間取り:2DK×10室・4DK×1室・駐車場6台分

現況:賃貸中


価格“1億4500万円”での情報である。


引きなおした賃料予測では、

年間家賃収入は、11,000,000円!


GPI(総潜在収入)     1100万円

空室率(約5%)      ▲55万円

EGI(実行総収入)     1045万円

運営費(約18%)    ▲200万円

NOI(ネット収入)     1008万円


但し、融資期間は26年位までか?

<物件の構造と築年数から見ると!>


K%(ローンコンスタント)は、約5.2%の見込み!


期待したい利回りは、K%とのギャップと、

地域的なリスクを考えても、7%は欲しい!


これを期待の“FCR”として、



   V(価格)=I(NOI)÷R(FCR)

※ <V>を、ここでは“総投資額”とします。


1008万円÷7%=1億4400万円(総投資額)


購入諸経費 約1000万円として、

1億4400万円−1000万円=1億3400万円(物件価格)



資本改善費用は、追々に、診て行くとして?

相当の価格交渉は、必要となりそう!



賃料査定は、再度の市場調査をして診て、

後は、交渉次第か?



                            by K.N

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お役に立てれば幸いです!



cf_nozaki at 14:00|PermalinkComments(0)TrackBack(0)