ケンモツサトシの不動産投資最前線

CFネッツ鎌倉本店AM事業部剱持曉がお届けする、最新の投資物件情報や、ファイナンス、日々の業務について

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自宅の庭の草むしりをしました。
子供たちも手伝ってくれると言ってくれたのですが、
開始早々ダンゴ虫を見つけてしまった為、
上の子はずっとダンゴ虫収集を。
どうやら幼稚園でダンゴ虫を捕まえるのが流行っているみたいです。
そして、下の子はというと、ダンゴ虫を捕まえるのではなく、
情け容赦なく踏みつぶしていきます。
もうちょっとしたら、命の尊さを教えないといけませんね・・・。

結局私と奥さんとで草むしりを行うことに。
そこまで広範囲ではなかったので、まぁ余裕だろうと思っていたのですが、
終わってみたらかなりの重労働。
やっぱりこまめに草むしりしておかないとダメですね。

さて、今日は個別相談の為、東京本社へ行ってきました。
有楽町の駅につくと、小池百合子さんが演説を行っていました。
そして、帰りに銀座を歩いているとマック赤坂さん。。。
私自身、都民ではないので投票権はありませんが、
やっぱり誰が都知事になるのかは非常に気になります。
誰とは言いませんが、絶対この人がトップだとまずいだろうなんて人も。
(まぁ投票権はありませんけどね・・・。)

ただ、選挙演説を見ながら、ふと思ったのが・・・
まぁ有楽町はともかく、こんな3連休の初日の銀座なんて、東京都民より投票権のない他県の人や外国人が方が多いんじゃないか、と。










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先週、自宅の車のタイヤがパンクしてました・・・。
パンクしたタイヤは応急処置をしてもらい、
とりあえずは直ったものの、
もう4年半乗っており、そろそろ4本とも交換の時期。
変なタイミングでバーストしても嫌だし、、、
ということで、一応ディーラーに交換の見積りをしてもらったところ、
なんと13万円。
今ならタイヤ交換キャンペーンの為、20パーセントオフで11万円になるとのこと。
ディーラー価格とはいえ、さすがに高いだろう!!
ということで、休みの日はタイヤを見に行ってきます・・・。

さて、昨日は一棟アパートのフィールドワークセミナーでした。
昨日は何と6物件。
久々にRCの物件も回ってきました。
築は古めですが、メンテナンスがしっかりしており、
面白そうな物件です。
他にも新築アパートや水面下の情報等など。

そんな中、横浜市内の物件ですが、
非常に好立地の物件が出ていました。
しかも価格もお手頃。。。
何でこんな物件が出ているのだろう・・・
と現地に行ってみると、管理状況が最悪!
鉄部もサビサビだし、所々クラックも。。。
物件に対する愛情が全く感じられません。
そして極めつけが、空室ということで部屋の中に入ってみると何か違和感を感じます。
ん、傾いている!?
傾いてい物件に入ると、だんだんクラクラしてくるというか
酔ってきますが、まさしくそんな感じ。
この物件、諸々直すの結構お金かかりそうな感じです。
せっかくの好立地物件だけに、非常に残念。
ただ、こういったダメ物件を見てもらうのも、
このフィールドワークセミナーの醍醐味。
まだ、参加したことがない方は是非一度ご参加してみてはいかがですか?


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昨日は、息子が自宅で頭をぶつけて額から大流血。。。
病院に行って3針縫うことに。
頭ということもあり、ちょっと心配だったのですが、
外傷だけで済んだので、まぁ良かったというべきか。

ただ、やっぱり男の子だからなのでしょうか、
怪我が多い。
元気に育っているともいえるのでしょうけれど、
冷や冷やするような場面が結構あります。
今回も、いずれ大怪我するな〜と思っていた矢先の出来事。

この怪我でちょっとは懲りたかなと思いきや、
病院から帰ると、やっぱり暴れまわる息子をみて、
絶対にまたやるな・・・と。

さて、今日は鎌倉AM全員で一棟、ワンルーム、土地と下見してきました。
皆で下見に行くと楽しい、というのもあるのですが、
一番の目的は、色んな人の目線で物件を見る事が出来るということ。
一人では気づかない点もみんなで見れば気づくなんてこともありますし、
ちょっと悩ましい物件があったとき、
誰かに背中を押してもらいたいとき、
一緒に下見に付き合ってもらうことが多々あります。
それが、もちろん先輩社員についてきてもらうこともあれば、
後輩についてきてもらって背中を押してもらうこともある訳です。

まぁ、みんな業務を行っていますから、毎回皆揃って下見という訳にはいきませんが、
時間が合った時は、こうやって皆で下見をできたらな、と。。。






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重度のシャンク病に陥ってしまいました。
誰か助けて〜。。。

さて、今日はJ:COMの「ここが知りたい不動産」の撮影。
今回の内容は、震災リスクについて。

何度が出演させて頂いたことはあるものの、
やっぱり撮影となると緊張します。

そんな中事件が起きてしまいました。
携帯の電源を切り忘れてしまい、
撮影中にブルブルと。
やばい・・・。
誰から電話だろうというのと、
撮影に影響があるのではないかという不安で、
頭の中が真っ白に。。。

もちろん高性能のマイクは、バイブ音を拾ってしまっていた訳で・・・。

そして、隣に座っていた社長の耳に。。。

そんなこんなで撮影した、ここが知りたい不動産。
8月放送予定です。
J:COMに加入されている方は是非ご覧ください。

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昨日のワンルームの話の続き的な感じですが、、、。

最近、あまりお付き合い出来ていない某ノンバンク系金融機関さんとのお話です。

この金融機関は、かつて弊社で取り扱う中古ワンルームの内の大半を融資してくれていたところです。
金利は4パーセントを超えていましたが、
どんなに築が古くても、30年という長期間融資してくれたため、
都心の一等立地の物件は、ほとんどこの金融機関に持ち込んでいました。
特に震災前後辺りは、この金融機関の接客ブースを弊社のお客様の金消契約、決済で全部埋めてしまったこともあるほど。。。
ある時、4戸同時決済というのをやったのですが、
どうしてもブースが2部屋しか借りれなかったので、
ひと部屋は買主様控え室、もうひと部屋を売主側控え室にして、
売主様に順番に買主控え室に来てもらい、
決済手続きをした、なんて事もありました。
で、その当時、この金融機関の融資担当をしていた方と、
半年くらい前でしょうか、世間話をしていた時、、、。

担当者『実はあの時CFネッツさんからの持ち込み件数が全店で一番多かったんですよ』

え、そうだったの?
早く言ってよ〜

今は、他の金融機関が軒並み融資条件を緩くしている為、
なかなか取引出来ないのですが、
この金融機関も5000万円以上の融資であれば、
金利が2パーセント代になる為、
中古アパート購入の場合は、面白いかもしれませんよ。




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去年、長女が英会話に行きたいと言いだし、
11月ごろから英会話に通い始めたのですが、
当然、まだまだ話せるレベルではないものの、
時々発するネイティブな発音にちょっとビックリしています。
そして、その長女の真似をして、なんちゃって英語を発する長男。。。
私自身、英語は全くダメで中学高校とかなり苦労しましたので、
是非子供たちには、英語を得意になってもらいたいものです。

さて、今日はワンルームの契約に同席してきました。
この物件は、数年前に私が担当するオーナー様に購入いただいたもので、今回は買主側ではなく売主側の担当としての同席です。
当時は山手線の沿線や内側のワンルーム物件が600〜900万円くらいで買えていた時代。
この物件も600万円台で購入いただいたものです。
それが、今回売れた金額は購入時の1.5倍!

この売却益を元に、今新たな作戦を練っているところ。

まずは、この物件を無事決済することから、ですね。


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最近、テレビで小田原が出てくることが多くなりました。
大河ドラマ「真田丸」では今まさに小田原攻めの真っ最中。
他にも小田原城の改修以降、
アド街ック天国をはじめ色んな番組で小田原特集が。
やっぱり地元がテレビに出ていると、嬉しいものです。
そして、ちょうどあじさい花菖蒲まつりだったせいもあるのですが、
先週のアド街ック天国以降、何となく小田原駅周辺の
観光客が増えたような気がします。
今までは、箱根の通過点というイメージが強かったのですが、
ちょっとずつでも、小田原の観光客が増えて頂ければな〜と。

そんな小田原のネタをひとつ。。。

日本最古の上水道は、実は小田原なんです。。。

16世紀半ばに北条氏康が早川から水をひき、小田原城下に飲用として供した小田原早川上水が最古の上水と言われています。
豊臣秀吉が小田原攻めをした際、参加した諸大名が参考にしたと
言われています。

まぁ、これもテレビで知ったネタなんですけどね。。。
しかも最近・・・。



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昨日は東京本社で個別相談でした。

このクライアントは、弊社とは既に10年以上お付き合いのある方。
約11年前にワンルームを2戸購入いただき、その後計6戸までワンルームを買い進めていただきました。
今回の相談は、今後物件をどう買い進めていくかについて。

当初は、このまま区分を買い進めていくつもりだったのですが、
もう少し投資スピードを上げていきたいということもあり、
次から一棟アパートに挑戦することになりました。
ただ、アパートを購入するには若干自己資金が足りない為、
この一番最初に購入したワンルーム2戸を売却することに。。。
ちなみに購入時のAM担当は私の兄。
内1つは神奈川の物件で、PM担当は私でした。
なかなか感慨深いものがあります。

そして今日も東京本社で個別相談。
このクライアントも、6年近くのお付き合いになります。
ワンルーム6戸とアパートを2棟購入いただいた方です。
このクライアントの相談内容も、今度どう進めていくかというもの。
ただ、このクライアントの場合、物件数でいえば、既に目標に到達しています。
今後の作業としては、物件を買い進めるよりかは、
リスクを抑える作業が必要かということに。
購入いただいたワンルームはどれもリーマンショック直後ということもあり、
大分安く好立地の物件を買っているものの、金利は4%オーバー。
まずは借り換えか金利交渉をして、返済スピードを上げていく結論になりました。

投資の進め方は十人十色。
まずは一度個別相談を〜。




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1月のインフルエンザの時に続き、
またしても急性副鼻腔炎になってしまいました。
5月末からず〜っと味覚がほぼ0・・・。
何を食べても、味がしないのはここまで苦痛とは。。。
周りからも病院に行った方がいいということで、
ようやく先週、耳鼻科へ。
改善に向かってくれればいいな〜と・・・

さて今日は、名古屋では山内が資金調達のセミナーを、
東京本社では丸本ワンルーム系のセミナーを。
そして鎌倉本店では私が、不動産投資全般の基礎セミナーと。
チーム山内、同時多発セミナー開催です。

特に丸本は本日がセミナーデビュー戦。
昨日も遅くまでレジュメ作成していたようです。

セミナーを見に行けなかったので、ちょっと心配だったのですが、
お客様からのアンケートを見た限り、解りやすかったという意見を頂いていたので一安心。
次は、さらに内容の濃いのをやってくれるだろう、と期待しております。

そして私も。。。
今回は、不動産投資の基礎セミナーでしたが、
新しい内容のセミナーを計画中。
8月にやりますので、ぜひ!!


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横浜市某所の新築アパート情報を頂きました。
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部屋も広めだし、道路付もいい。
日当たりも良好です。
近隣にはコンビニやスーパーもあります。

しかし私のイメージでは、このエリアはファミリー層のイメージ。
広めとはいえ、単身者向けだとリーシングが厳しいのではないか、
と思っていました。

念のため、PM事業部のエリアスタッフに聞いてみると。。。
「メチャメチャ単身需要ありますよ。ぜひ管理したい物件です」
とのこと。

・・・危なかった〜。私の勝手なイメージでせっかくのお宝物件を見逃すところでした。。。

やっぱり、大事なのは実際に募集業務を行うPMスタッフの声です。
賃貸需要や賃料相場、空室状況について、すぐ調べてもらえるのはありがたいですね。
こういったPMスタッフの声を身近で聞けるのが弊社の強みではないかと

他社さんの場合、物件を売るけれど管理はしていない、なんて業者いっぱいありますからね。
そういった業者の場合、想定賃料がでたらめだったり、
一度空室になったら、次の入居者が全く決まらなかったり。
買った後になって、リフォームでお金が泡のように消えていったり。。。

特に鎌倉本店の場合、PMスタッフ以外にも、原状回復やリフォーム業務を行う部署や、定期巡回やサービスリクエストを行う部署。
家賃送金を行う部署も近くにいることから、色んな現場の声を聞く事が出来る。
その部署内のやり取りを盗み聞きしながら、セミナーネタにしてみたり。

いい環境で仕事をさせてもらえています。


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