ケンモツサトシの不動産投資最前線

CFネッツ鎌倉本店AM事業部剱持曉がお届けする、最新の投資物件情報や、ファイナンス、日々の業務について

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昨日レインズを眺めていると、
築10年超ながら、何となく良さげな物件が出ていました。
ちょっと指値が必要ですが、駅からも近く、
戸当たりの専有面積もボチボチ。
面白そうな案件です。

ということで、山内を誘って物件を見に行くことに。

図面を見たときは気づかなかったのですが、
物件の近くになって・・・

山内「何か昔見なかったっけ、この物件?」

私「た、確かにこの風景、見覚えがありますね、、、。」

山内「・・・」

そして、現地に着くと、

山内「やっぱそうだよ!」

3〜4年位前に見た物件でした。。。
しかも、当時より何となく管理状況が悪化している様な。

山内の冷めた視線とため息が怖く、

私「いや〜、フィールドワークセミナーの時にダメ物件として、
もってこいの物件じゃないですか!!」

と言い訳を・・・。

山内さん、ごめんなさい。


この物件の詳細は、もしかしたら次回フィールドワークで・・・。


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建売業者さんから、一癖ある水面下の情報を頂きました。
この物件を商品化するか、自社で保有するかこれから検討とのこと。

場所は、神奈川県JR某駅徒歩1分。
ビックターミナルの駅にも徒歩圏という、ものすごい好立地。
決して借地とか違法建築という訳ではありません。
では、どこが一癖???

実はこの物件、土地の広さが約10坪弱で、
3階建て3世帯のアパートになります。
1部屋当たりの専有面積は20岼幣紊△襪燭瓠
賃貸付に関しては全く問題ありません。

問題は土地の広さにあります。
土地が狭かったりすると住宅ローンの場合、
組みづらかったりしますが、
アパートローンの場合でも、融資不可になってしまったり、
金利や上がってしまったり、自己資金を多く入れなければならない
ケースが出てきてしまいます。

ただ、ワンルームを購入するくらいの自己資金で、
駅1分の新築アパートが買える訳です。

これからもっと拡大していきたい〜なんていう方であれば、
最初にこの物件を購入するより、
もっと大きい物件を購入した方がいいと思いますが、

今8所帯のアパートを持っている方だったり、
区分で7戸持っている方であれば、
このアパートを購入することで、
一気に事業的規模になります。

この物件、商品化したらまたご紹介させて頂きますね〜。


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昨日は、あの風の中ゴルフに行ってきました。。。
アクアラインが通行止めになってしまった為、
大幅に遅れてしまいましたが、
あの天候でキャンセルが続出したのか、
我々以外、2組くらいしかいなかったので、
のんびりプレイできたのは、よかったです。。。
スコア??
私の場合、天候はあまり関係なく悪いです・・・。
早く、天候に左右されるくらいになりたいです。

さて、今週来週と新築アパートの建物打ち合わせを2週連続で控えております。
外壁の色決めや、玄関ドア、サッシ、フローリングやクロス等を、
この打ち合わせで決めます。
ちょっとでも賃料UPや空室率低下につながるよう、
ご提案させて頂ければと思っております。


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下の子の反抗期っぷりが半端ないです。。。
昨日は、おもちゃを片付けないので、
片付けなさいと言ったら、
やだ!と言った後、何と私にアッカンベー・・・。
そんなのどこで覚えた!!

普段手を上げない私ですが、
さすがにケツを一発引っ叩いてしまいました。
次また片付けなかったら、おもちゃ取り上げです。

さて、今日は山内と一緒に横浜市内の建築現場の確認と、
中古アパートと土地情報の下見に行ってきました。

中古アパートは、某私鉄の駅近くの物件。
立地は悪くないのですが、全室空室で、
和室を洋室に変えて〜とか、
外壁や共用部の改修工事等ひっくるめると、
結構な費用がかかりそう。

じゃあ建て替えはどうかというと、
道路接道の関係で、延床100屬泙任靴建てられず・・・。
そうなると、ちょっと数字が合わなそう。
う〜ん、残念・・・。

次に見た土地情報。
こちらも私鉄の駅から10分圏内。
坪単価は安く、数字的には合いそうな感じ!?
しかし、現地に行ってみると・・・







しかも結構な勾配。
正直、毎日通勤でこの坂はキツイな〜と。
酔っぱらってたら、帰れないかもしれません。

やっぱり現地に行くと色んな発見がありますね。



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GW休暇も終わり、今日から営業スタートしております。
休み中家の掃除をしていたところ、中学、高校、大学時代の写真が出てきました。
今より数10キロ痩せていた写真。
当時の姿に戻ってやろうとモチベーションが上がりましたよ〜。
毎回、長期休暇中は暴食し、休み明けスーツがきついというのが、
パターン化しておりましたが、
今回は暴食することもなく、本日久々にスーツを着てみたところ・・・
何と緩々!!
このまま、じっくり痩せていきたいなと思います。

さてGWといえば、私の住む小田原では、
毎年、5月3日から5日にかけてビッグイベントが開催されます。
まずは5月3日の北條五代祭り。
5代城主を模した武者行列・パレードが行われるのですが、
今年の北条早雲役は柳沢慎吾さん。
さらに今年は、5月1日に小田原城が大規模修繕を終えたばかり。
かなりきれいです。
ちなみに夜はこんな感じ。。。

小田原城





〜デジタル掛け軸〜

そして、この北條五代祭りと合わせて、3日から5日にかけて行われるのが松原神社例大祭。
神輿も30基近く出るのですが、小田原担ぎという独特の担ぎ方をします。
特に5日の宮入りは圧巻です。
以前は毎年宮入りを見に行っていたのですが、ここ数年見に行けず・・・。
来年こそは見に行きたいな〜と。

皆様も是非来年のGWは小田原へ〜。。。


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昨日の個別相談は、他社で紹介を受けた物件について、どう思いますか?
という内容。
セカンドオピニオンというやつです。
結構こうったご相談は多く、ダメな物件だったらダメと言いますし、
いい物件だったら、すぐに押さえた方がいいですよ、と言います。

今回の物件は、神奈川県某所の新築アパート。
表面利回りはそこそこ高め。
ただ、駅からは徒歩12〜13分ほどあり、1階部分は店舗。
利回りが高いのは、店舗があるからでした。
ただ、ここの店舗何が入るんだろう・・・。
駅からは遠く、駐車場もなく、結構渋滞が多い場所。片道1車線で路駐も難しい。
う〜ん・・・。
そして、居宅分はというと、広めの部屋なのはいいのですが、
いまいちこのエリアの賃貸需要が掴めない感じ。
どういう賃貸需要があるのか正直分からないです。

また、業者が提示したシミュレーションは、
賃料の下落は見ているものの・・・
30年後の売却想定価格が、購入時と全く同じ。
そして、物件価格が14000万円程度なのに、必要自己資金が300万円程度。
オーバーローンです。
どうやってローンを引っ張るのだろう・・・。

色々とリスクをご説明をした後に、
お客様からこの物件に点数をつけるとしたら何点ですか?という質問。

まぁ、50点以下じゃないでしょうか。。。

ちなみにこのお客様、この投資が初めてとのこと。
自分がすべて正しいとは言いませんし、もしかしたらこの物件を買うことで、
このお客様が大成功を収めることもあるかもしれません。
ただ、ちょっと初めての投資にしてはリスクが大きすぎなのではないかな〜と。。。



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前回のブログで新年度突入〜なんて書いていたかと思えば、
気が付けば4月も残すところあと1週間ちょっと・・・。
大分サボりすぎました。
定期的に更新していかないといけませんね。

ちなみにダイエットはというと・・・
ちゃんと続いてますよ!!
ちょっとだけ筋トレと休みの日にゴルフの打ちっぱなしに行き、
夜の炭水化物を止め、大盛りやおかわり、ラーメンを制限しているだけですが。。。
それでも、ちょっとずつではありますが、体重も減って行っている模様。
ズボンも若干ゆるくなりました。
あとはGWをどう過ごすか、ですね。。。
CFネッツフェアには、痩せた剱持をお見せできたらなと思います!

さて、ダイエットばかりではなくちゃんと仕事もしておりまして・・・
明日はフィールドワークセミナーの前にアパートの契約、
明後日もアパートの契約と立て続けに2本。

だた、月末に詰め込み過ぎただけなんじゃないかという疑惑もありますが・・・。

そして、久々にワンルームの契約も月末に一本ほど。
田町―品川間にある、あの物件です。
弊社で既に30件以上過去に取引している鉄板マンション。
何気に私だけでも15件近く取引してるんじゃないかと。。。

総戸数も多く店舗ファミリー混在で管理も良好です。
大規模修繕が終わっても1億円近く修繕積立金が貯まっています。
築30年以上経っておりますが、価格も全く落ちません。
むしろ、オリンピックや新駅効果で価格が上がっていたりします。
それだけ立地もよく、資産価値もあって、賃貸付もいいということですね。

個人的には、区分は立地と管理状況かなと思っております。
この2つを無視して、利回りだけを求めてしまうと、
後々空室に困ってしまったり、管理費や修繕積立金が上がって、
収益が落ちてしまうのではないかと思います。

区分のメリットを最大限に生かした物件を購入していくことが、
堅実な投資を行う上で大事なことなんではないかな〜と。


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新年度に突入しました。
今日は城ケ島遊ケ崎リゾートにて、入社式が行われます。
社長や新入社員はもちろんの事、各部署のマネージャーや総務部等、
みんなは朝から三崎へ。

ということで、今朝の鎌倉本店は大分人数が少なく、
朝礼時の号令は数年ぶりに私が担当することに。。。

新年度一発目の朝礼ということで、元気よくやろうと思っていたものの
久々でちょっと緊張〜。。。
自分がイメージしていた号令とはちょっとかけ離れていました。

さて新年度早々、まずはグランドオープンする名古屋支社について!
PM、そして鎌倉ワンルームチームで一緒に戦ってきた浜田が
名古屋支社に常駐します。

もともと名古屋でPM業をやっていたこともあり、
首都圏だけでなく、名古屋の賃貸市場にも詳しいかと思います。
今後、首都圏の収益物件のご紹介だけでなく、
名古屋エリアの管理物件の取り扱いも増えていくのではないかと思います。

さっそく4月3日には、名古屋支社を統括する中元と倉橋によるグランドオープン記念セミナーが開催されます。
詳細はこちらから

名古屋支社の見学や懇親会も予定しているとのこと、
是非東海エリアの方、ぜひご参加ください!


そして、5月22日にはCFネッツフェアが開催されます。
倉橋のセミナーはもちろんの事、金融機関参加のパネルディスカッションや、PM事業部によるパネルディスカッション、各コンサルタントによるセミナーが目白押しです。
ご参加いただく企業も金融機関や建材関係の企業等、多数参加予定となっております。
また、個別相談ブースも設けておりますので、ぜひご参加いただければと思います。

詳細はこちらから

さらに、4月9日には関西オーナーの会が開催されます!
山内と大阪支社の曽我部、北村、山口、そして私も参加します。
関西オーナーの会とは謳っておりますが、
毎回関東エリアからもオーナー様がご参加いただいております。
是非、情報交流を兼ねて、皆様とお話しできたらなと思っております。

詳細はこちらから

さて、最近セミナーの告知が多すぎ!?
次回からは、また日常業務についても色々とブログに書いていきたいと思います。
よろしくお願い致します。

〜〜4月新セミナーのお知らせ!!〜〜
4月16日(土)13時半から

安定収入を生むための第一歩!
『基礎から学ぶ2016年不動産投資攻略セミナー』

詳細はこちらから


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3週間くらい前からダイエット始めました・・・。
といっても、夜ご飯のときだけ炭水化物を外し、
お昼もラーメンや大盛りご飯を止め、ちょっと筋トレをする程度ですが。。。
あと、甘いものもほとんど食べなくなりました!!

まだ、この程度ではございますが、若干痩せた様な気がします。
(気のせいか???)

さらにここから有酸素運動も取り入れて、無理なく痩せたいな〜と思っております。

もし、セミナー等で見かけたら、
あれ、痩せた??とお声掛けください。

さて、今月から丸本君が鎌倉AM事業部に配属になりました。
今はワンルームの仕入をガンガン行っておりますが、
来月からはフィールドワークセミナー等にも参加予定となっております。

まずは4月10日に私と一緒にフィールドワークセミナーを開催いたしますので、
もしワンルーム投資に興味のある方、剱持のワンルームフィールドワークセミナーに参加してみたいという方、
是非ご参加いただければと思います!
見に行く物件は、直前までわかりませんが、
5〜6物件は最低でも見に行きたいなと思っております。


お申し込みはこちらから



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昨日は、ゴルフのコンペでした。
相変わらずの腕前にちょっと心が折れかけです。
私の性格とは裏腹に、ボールは右に左に曲がりまくり・・・。
どうしたものでしょう。
ただ、やっぱりコースに出ると気持ちがいいですね。
後はスコアが良ければ、も〜っと気持ちがいいのですが、
訓練あるのみです。。。

さて、そんな中昨日、売却依頼を受けている物件に、お問い合わせが来ました。

どうやら、具体的に検討しているお客様がいて、
融資利用を検討しているので、銀行に物件の評価を見てもらいたいから、
資料をほしいとのこと。
ただ、おそらく価格交渉が入り、〇〇〇〇万円くらいで検討しているとのこと。

ここまではよくある話。。。

メールで欲しい資料一覧を頂いたのですが、
謄本、公図、測量図、平面図等など。
ここまではよく分るのですが、
外観写真を送ってくれというのにはちょっと引っかかるものが。

具体的に検討しているお客様がいるのなら、
せめて物件くらい見てほしいところです。


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