ケンモツサトシの不動産投資最前線

CFネッツ鎌倉本店AM事業部剱持曉がお届けする、最新の投資物件情報や、ファイナンス、日々の業務について

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昨日のワンルームの話の続き的な感じですが、、、。

最近、あまりお付き合い出来ていない某ノンバンク系金融機関さんとのお話です。

この金融機関は、かつて弊社で取り扱う中古ワンルームの内の大半を融資してくれていたところです。
金利は4パーセントを超えていましたが、
どんなに築が古くても、30年という長期間融資してくれたため、
都心の一等立地の物件は、ほとんどこの金融機関に持ち込んでいました。
特に震災前後辺りは、この金融機関の接客ブースを弊社のお客様の金消契約、決済で全部埋めてしまったこともあるほど。。。
ある時、4戸同時決済というのをやったのですが、
どうしてもブースが2部屋しか借りれなかったので、
ひと部屋は買主様控え室、もうひと部屋を売主側控え室にして、
売主様に順番に買主控え室に来てもらい、
決済手続きをした、なんて事もありました。
で、その当時、この金融機関の融資担当をしていた方と、
半年くらい前でしょうか、世間話をしていた時、、、。

担当者『実はあの時CFネッツさんからの持ち込み件数が全店で一番多かったんですよ』

え、そうだったの?
早く言ってよ〜

今は、他の金融機関が軒並み融資条件を緩くしている為、
なかなか取引出来ないのですが、
この金融機関も5000万円以上の融資であれば、
金利が2パーセント代になる為、
中古アパート購入の場合は、面白いかもしれませんよ。




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去年、長女が英会話に行きたいと言いだし、
11月ごろから英会話に通い始めたのですが、
当然、まだまだ話せるレベルではないものの、
時々発するネイティブな発音にちょっとビックリしています。
そして、その長女の真似をして、なんちゃって英語を発する長男。。。
私自身、英語は全くダメで中学高校とかなり苦労しましたので、
是非子供たちには、英語を得意になってもらいたいものです。

さて、今日はワンルームの契約に同席してきました。
この物件は、数年前に私が担当するオーナー様に購入いただいたもので、今回は買主側ではなく売主側の担当としての同席です。
当時は山手線の沿線や内側のワンルーム物件が600〜900万円くらいで買えていた時代。
この物件も600万円台で購入いただいたものです。
それが、今回売れた金額は購入時の1.5倍!

この売却益を元に、今新たな作戦を練っているところ。

まずは、この物件を無事決済することから、ですね。


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最近、テレビで小田原が出てくることが多くなりました。
大河ドラマ「真田丸」では今まさに小田原攻めの真っ最中。
他にも小田原城の改修以降、
アド街ック天国をはじめ色んな番組で小田原特集が。
やっぱり地元がテレビに出ていると、嬉しいものです。
そして、ちょうどあじさい花菖蒲まつりだったせいもあるのですが、
先週のアド街ック天国以降、何となく小田原駅周辺の
観光客が増えたような気がします。
今までは、箱根の通過点というイメージが強かったのですが、
ちょっとずつでも、小田原の観光客が増えて頂ければな〜と。

そんな小田原のネタをひとつ。。。

日本最古の上水道は、実は小田原なんです。。。

16世紀半ばに北条氏康が早川から水をひき、小田原城下に飲用として供した小田原早川上水が最古の上水と言われています。
豊臣秀吉が小田原攻めをした際、参加した諸大名が参考にしたと
言われています。

まぁ、これもテレビで知ったネタなんですけどね。。。
しかも最近・・・。



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昨日は東京本社で個別相談でした。

このクライアントは、弊社とは既に10年以上お付き合いのある方。
約11年前にワンルームを2戸購入いただき、その後計6戸までワンルームを買い進めていただきました。
今回の相談は、今後物件をどう買い進めていくかについて。

当初は、このまま区分を買い進めていくつもりだったのですが、
もう少し投資スピードを上げていきたいということもあり、
次から一棟アパートに挑戦することになりました。
ただ、アパートを購入するには若干自己資金が足りない為、
この一番最初に購入したワンルーム2戸を売却することに。。。
ちなみに購入時のAM担当は私の兄。
内1つは神奈川の物件で、PM担当は私でした。
なかなか感慨深いものがあります。

そして今日も東京本社で個別相談。
このクライアントも、6年近くのお付き合いになります。
ワンルーム6戸とアパートを2棟購入いただいた方です。
このクライアントの相談内容も、今度どう進めていくかというもの。
ただ、このクライアントの場合、物件数でいえば、既に目標に到達しています。
今後の作業としては、物件を買い進めるよりかは、
リスクを抑える作業が必要かということに。
購入いただいたワンルームはどれもリーマンショック直後ということもあり、
大分安く好立地の物件を買っているものの、金利は4%オーバー。
まずは借り換えか金利交渉をして、返済スピードを上げていく結論になりました。

投資の進め方は十人十色。
まずは一度個別相談を〜。




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1月のインフルエンザの時に続き、
またしても急性副鼻腔炎になってしまいました。
5月末からず〜っと味覚がほぼ0・・・。
何を食べても、味がしないのはここまで苦痛とは。。。
周りからも病院に行った方がいいということで、
ようやく先週、耳鼻科へ。
改善に向かってくれればいいな〜と・・・

さて今日は、名古屋では山内が資金調達のセミナーを、
東京本社では丸本ワンルーム系のセミナーを。
そして鎌倉本店では私が、不動産投資全般の基礎セミナーと。
チーム山内、同時多発セミナー開催です。

特に丸本は本日がセミナーデビュー戦。
昨日も遅くまでレジュメ作成していたようです。

セミナーを見に行けなかったので、ちょっと心配だったのですが、
お客様からのアンケートを見た限り、解りやすかったという意見を頂いていたので一安心。
次は、さらに内容の濃いのをやってくれるだろう、と期待しております。

そして私も。。。
今回は、不動産投資の基礎セミナーでしたが、
新しい内容のセミナーを計画中。
8月にやりますので、ぜひ!!


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横浜市某所の新築アパート情報を頂きました。
戸当たり20崢兇裡隠縫織ぅ廖
部屋も広めだし、道路付もいい。
日当たりも良好です。
近隣にはコンビニやスーパーもあります。

しかし私のイメージでは、このエリアはファミリー層のイメージ。
広めとはいえ、単身者向けだとリーシングが厳しいのではないか、
と思っていました。

念のため、PM事業部のエリアスタッフに聞いてみると。。。
「メチャメチャ単身需要ありますよ。ぜひ管理したい物件です」
とのこと。

・・・危なかった〜。私の勝手なイメージでせっかくのお宝物件を見逃すところでした。。。

やっぱり、大事なのは実際に募集業務を行うPMスタッフの声です。
賃貸需要や賃料相場、空室状況について、すぐ調べてもらえるのはありがたいですね。
こういったPMスタッフの声を身近で聞けるのが弊社の強みではないかと

他社さんの場合、物件を売るけれど管理はしていない、なんて業者いっぱいありますからね。
そういった業者の場合、想定賃料がでたらめだったり、
一度空室になったら、次の入居者が全く決まらなかったり。
買った後になって、リフォームでお金が泡のように消えていったり。。。

特に鎌倉本店の場合、PMスタッフ以外にも、原状回復やリフォーム業務を行う部署や、定期巡回やサービスリクエストを行う部署。
家賃送金を行う部署も近くにいることから、色んな現場の声を聞く事が出来る。
その部署内のやり取りを盗み聞きしながら、セミナーネタにしてみたり。

いい環境で仕事をさせてもらえています。


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昨日レインズを眺めていると、
築10年超ながら、何となく良さげな物件が出ていました。
ちょっと指値が必要ですが、駅からも近く、
戸当たりの専有面積もボチボチ。
面白そうな案件です。

ということで、山内を誘って物件を見に行くことに。

図面を見たときは気づかなかったのですが、
物件の近くになって・・・

山内「何か昔見なかったっけ、この物件?」

私「た、確かにこの風景、見覚えがありますね、、、。」

山内「・・・」

そして、現地に着くと、

山内「やっぱそうだよ!」

3〜4年位前に見た物件でした。。。
しかも、当時より何となく管理状況が悪化している様な。

山内の冷めた視線とため息が怖く、

私「いや〜、フィールドワークセミナーの時にダメ物件として、
もってこいの物件じゃないですか!!」

と言い訳を・・・。

山内さん、ごめんなさい。


この物件の詳細は、もしかしたら次回フィールドワークで・・・。


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建売業者さんから、一癖ある水面下の情報を頂きました。
この物件を商品化するか、自社で保有するかこれから検討とのこと。

場所は、神奈川県JR某駅徒歩1分。
ビックターミナルの駅にも徒歩圏という、ものすごい好立地。
決して借地とか違法建築という訳ではありません。
では、どこが一癖???

実はこの物件、土地の広さが約10坪弱で、
3階建て3世帯のアパートになります。
1部屋当たりの専有面積は20岼幣紊△襪燭瓠
賃貸付に関しては全く問題ありません。

問題は土地の広さにあります。
土地が狭かったりすると住宅ローンの場合、
組みづらかったりしますが、
アパートローンの場合でも、融資不可になってしまったり、
金利や上がってしまったり、自己資金を多く入れなければならない
ケースが出てきてしまいます。

ただ、ワンルームを購入するくらいの自己資金で、
駅1分の新築アパートが買える訳です。

これからもっと拡大していきたい〜なんていう方であれば、
最初にこの物件を購入するより、
もっと大きい物件を購入した方がいいと思いますが、

今8所帯のアパートを持っている方だったり、
区分で7戸持っている方であれば、
このアパートを購入することで、
一気に事業的規模になります。

この物件、商品化したらまたご紹介させて頂きますね〜。


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昨日は、あの風の中ゴルフに行ってきました。。。
アクアラインが通行止めになってしまった為、
大幅に遅れてしまいましたが、
あの天候でキャンセルが続出したのか、
我々以外、2組くらいしかいなかったので、
のんびりプレイできたのは、よかったです。。。
スコア??
私の場合、天候はあまり関係なく悪いです・・・。
早く、天候に左右されるくらいになりたいです。

さて、今週来週と新築アパートの建物打ち合わせを2週連続で控えております。
外壁の色決めや、玄関ドア、サッシ、フローリングやクロス等を、
この打ち合わせで決めます。
ちょっとでも賃料UPや空室率低下につながるよう、
ご提案させて頂ければと思っております。


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下の子の反抗期っぷりが半端ないです。。。
昨日は、おもちゃを片付けないので、
片付けなさいと言ったら、
やだ!と言った後、何と私にアッカンベー・・・。
そんなのどこで覚えた!!

普段手を上げない私ですが、
さすがにケツを一発引っ叩いてしまいました。
次また片付けなかったら、おもちゃ取り上げです。

さて、今日は山内と一緒に横浜市内の建築現場の確認と、
中古アパートと土地情報の下見に行ってきました。

中古アパートは、某私鉄の駅近くの物件。
立地は悪くないのですが、全室空室で、
和室を洋室に変えて〜とか、
外壁や共用部の改修工事等ひっくるめると、
結構な費用がかかりそう。

じゃあ建て替えはどうかというと、
道路接道の関係で、延床100屬泙任靴建てられず・・・。
そうなると、ちょっと数字が合わなそう。
う〜ん、残念・・・。

次に見た土地情報。
こちらも私鉄の駅から10分圏内。
坪単価は安く、数字的には合いそうな感じ!?
しかし、現地に行ってみると・・・







しかも結構な勾配。
正直、毎日通勤でこの坂はキツイな〜と。
酔っぱらってたら、帰れないかもしれません。

やっぱり現地に行くと色んな発見がありますね。



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