コンサルタント 猪俣淳の「不動産投資にまつわる100の話」

「不動産投資の正体」「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略」著者の不動産投資にまつわる話

2015年12月08日

さよならCFネッツ

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都営地下鉄「宝町」駅。

何度、この改札を通ったことか・・・

急な話ですが、昨日12月7日付でCFネッツを円満退社しました。

10年8か月・・・楽しかったなぁ

クライアントの皆さん、お取引先の皆さん、そしてCFネッツの皆さん、倉橋社長。
お世話になりました。

そして、ありがとうございました。

と、いうわけでこちらのブログは本日で最後となります。

永らくお付き合いいただいた読者のみなさんに感謝します。

不動産・建築・投資顧問業で、都内で独立起業する予定です。

オフィスや諸々決まりましたら、改めて新ブログでまた皆さんにお会いできることと思います(1月末頃?)。⇨(再開しました
新ブログ「猪俣淳の不動産投資にまつわる100の話・プラス」⇨http://blog.livedoor.jp/inomata104_ab/
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)

これからも、宜しくお願いします。

また、CFネッツでは優秀でハートフルな大勢のスタッフが私のあとを継いでくれます。

ぜひ、応援をお願いします。




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2015年12月07日

「東京渋谷で旧交を温める」不動産コンサル猪俣淳

満室経営新聞2015 (1)

”投資家けーちゃん”こと、寺尾恵介さんのお誘いで、「満室経営新聞」主催の読者交流会(忘年会?)に行ってきました。

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無題
CPMの窓口「出口戦略・組合せ戦略のプロ」/猪俣淳CPM
 

※今後の講演予定
12/12(土) 福岡:「CPMスキルを使った建築・リフォーム提案メソッド」
12/13(日) 熊本:豊不動産主催:「磯野家の土地活用」
12/19(土) 新横浜:CFネッツ会員セミナー&大忘年会「個人投資家のための不動産マーケット戦略〜何を買うか・いつ売るか〜」

・・・詳細はこちらから。


満室経営新聞

先日も取材依頼がありましたので、ご協力させていただきました。

満室経営新聞2015 (2)

渋谷の路地裏にある隠れ家レストラン的なお店で開かれた二次会にも参加し、沢孝史さんやあかちゃん、ソプラノさんにコテツさん、ほかにも沢山の旧知の皆さんと久しぶりにお話しできて楽しかったです。

参加の皆さんは、さまざまな場所で、さまざまな手法で投資をされている個人投資家の方々です。

赤井さんなんかは、中古を自分でリフォーム、土地を購入して新築、太陽光発電、海外のコンドミニアムでAirbnbと幅広い実践をされていますね。

交流会前の、講演ではキャバクラ経営を不動産経営に応用した方と2本立てでお話しされたようですが、自分の本業での得意分野や、持ち味を使って事業を成功させるというのは、「自分がコントロールできる部分が多い」という意味で他の投資よりも魅力的な不動産投資の側面を活かした好例だと思います。

PMセミナー2015年総括 (1)

午前中は、鎌倉芸術館で行われたCFネッツPM事業部の「2015年総まとめ 不動産賃貸市場」というテーマのセミナーをのぞきに行きました。

50名を超える大盛況のなか、賃貸管理とリーシングの現場で働くスタッフがパネラーとして具体的かつナマナマしい話をしてくれていました。(動画は、CFネッツHPで近日公開されますのでチェックしてくださいね。)
PMセミナー2015年総括 (5)

〇〇線〇〇駅の賃料が強気でも決まっていて、その理由は〇〇。

〇〇エリアには、「年収が低くて正社員」という、滞納もしないし家も買わない理想的な入居者が沢山いる。

参加の皆さん、一生懸命にメモを取っていました。

「衣食住のなかで、住だけが遅れています。部屋を借りるのに敷・礼・仲介手数料を払うという文化はそのうち廃れるのではないでしょうか。ファストファッション、ファストフードに続いてファストアパートメントが登場してもおかしくないと思います」

パネラーからは、こんな意見も飛び出しました。

素晴らしい。

グレーか黒という判断に傾きそうなairbnbにとって代わる、そしてウィークリー・マンスリーともまた違った仕組みが、5年後の賃貸住宅の標準的なフレームワークになっているかもしれませんね。


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「けんちくの窓口」はこちら↓manga_1


※無料個別コンサル(90分)の申込みと空席状況のチェックはこちら・・・
12 月 20日(日)   銀座オフィス10:30〜・13:00〜・15:00〜・17:00〜
12 月 26日(土)   銀座オフィス〕縮鷓僂漾Ν13:00〜・15:00〜・17:00〜
12 月 27日(日)   銀座オフィス10:30〜・13:00〜・15:00〜・17:00〜

以上空席あります⇒http://www.cfnets.co.jp/seminar/consultation/consultation.html
※※平日、他日程については上記アドレスより別途お問い合わせください。




kenmado
「けんちくの窓口」⇒
http://www.kenchiku.me/lp/

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*不動産管理協会 (IREM=アイレム)
米国イリノイ州、シカゴに本部を置くプロフェッショナル協会、(社)不動産流通経営協会 (National association of Realtors) の同族団体で、世界中の不動産管理業界のニーズに応えることに貢献しています。1933年の創設以来、本協会は不動産管理業界に影響を与えるさまざまな問題に関する専門教育、称号制度、提唱活動において業界の最前線に立ち、集合住宅および商業スペース双方の不動産業界を手がける唯一のプロフェッショナル不動産管理協会です。

家を建てる・アパマンを建てる⇒図3
http://www.kenchiku.me/



新刊表紙案

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不動産投資の正体 改訂版
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青建HP

★★★建築&コンサル。株式会社南青山建築工房のHP。

「アパート大家さんになった12人のフツーの人々」(にじゅういち出版)
「不動産投資にまつわる100の話」(住宅新報社)

※不動産投資コンサルタント猪俣淳が直接90分程度の個別コンサルを行ないます。スケジュールの合間を縫っての時間調整となりますので必ずご予約ください。個別コンサルは初回無料(90分)。CFネッツのゴールド会員・プラチナ会員は回数無制限で無料です。(基本的に銀座オフィスか横浜オフィスで行いますが、地方のセミナーの翌日に現地でセッティングされている場合もありますのでCFネッツのHPをチェックしてみてください。)

お申込はCFネッツHPよりどうぞ⇒
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Youtube

猪俣淳の不動産投資FAQ

その1 賃貸併用住宅の利点と問題点は?
http://youtu.be/vCkgNwL6D3c

その2 空室がでた!どうしたら?http://youtu.be/Jo1anHRswaI

その3 金利上昇!? リスクに対処するにはhttp://youtu.be/Q_rhtOn43M4

その4 物件管理会社のサポートで差別化できる?http://youtu.be/CAI5oRy6QTw

その5 気になる震災後の不動産市場の動向は?http://youtu.be/UGxAT-vOch8

その6 住宅ローンで複数物件購入は可能?http://youtu.be/9W2hwj05APQ

その7 空室がでた!どうしたら?パート2http://youtu.be/clnCdIKEvpA

その8 不動産投資に必要な最低条件は?http://youtu.be/RapPyCgdG1Y 
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2015年12月06日

「中洲人形小路で舌鼓を打つ」不動産コンサル猪俣淳

福岡ビル(1961) (1)

今回の講演会場。福岡の超一等地、天神交差点に建つ福岡ビル(通称フクビル)は私と同じ1961年築の古参です。

すぐ近くには、福岡銀行本店(1975年)もあって、こちらに訪れるたびにその威容に触れています。
福岡銀行本店(1975黒川紀章)20151205 (1)

黒川紀章がこれを設計したのは、30代半ば。

テナント床ではなく、共用部である巨大なピロティーに店舗設計で重要な1階部分のかなりのスペースを割き、建物内にはコンサートホールも備えたおよそ銀行建築の常識からかけ離れた作品ですが、設計した彼も凄いし、それを本店の設計に採用した当時の福岡銀行の方々にも敬意を表したいです。

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※今後の講演予定
12/12(土) 福岡:「CPMスキルを使った建築・リフォーム提案メソッド」
12/13(日) 熊本:豊不動産主催:「磯野家の土地活用」
12/19(土) 新横浜:CFネッツ会員セミナー&大忘年会「個人投資家のための不動産マーケット戦略〜何を買うか・いつ売るか〜」

・・・詳細はこちらから。

そして、福岡で必ず立ち寄るもうひとつの場所は「中洲人形小路」。
中洲人形小路


図1

戦災を逃れた、細い路地にステキなお店が軒を連ねます。
「一富(かずとみ)」で鯖ゴマを食べて、「田(でん)」の味噌汁で〆るというパターンが多いかな。
図2


そして、那珂川沿いの屋台を「イケナイ、イケナイ」と、横目に見ながら天神のホテルをめざし、
図3

目の前まで辿り着いたところで結局、これでもう一度〆ちゃうという・・・
天神の屋台 (3)

福岡、恐るべしw

中洲「樂」 (3)

熊本の馬レバ刺しとか、

中洲「樂」 (2)

呼子(佐賀)の烏賊とか、

中洲「樂」 (4)

九十九島(長崎)の牡蠣とか、

福岡に来れば、大抵のウマいもんは食えます。

ゴボ天うどん(和助) (1)

和助のゴボ天うどんなんかも昼飯に最高ですしね。

将来引っ越すとしたら、候補としては結構上位ですw

天神の目抜き通りに、オシャレなコンテナカフェがいつのまにかできていました。
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真っ白な外壁に、カラフルなパステルカラーの内装。
011

昨年、米国西海岸から日本に初上陸したフローズンヨーグルトの「ピンク・ベリー」。

米国在住の方から、「ブームが去って、閉店が相次いでいます」というコメントをいただきましたが、2005年創業で10年・・・淘汰される時期なのかもしれませんね。そして、新たな市場を外部に求めるということでしょう。

週末の福岡の街はすっかりクリスマスムードにあふれ、小さなお子さんを連れた幸せそうな家族の買い物姿が目立ちました。

うちの双子の息子たちがまだ幼い頃、仮面ライダーと戦隊ものが大好きでしたので、プレゼントというと大抵は主人公たちが装備する武器やフィギアが多かったかな。

マーケティングは進化していて、私が子供の頃は一年間を通じてチョップとキックでしたが、イマドキは番組の中でどんどん変身能力や装備が進化していって、しかもライダーも一人ではなく、次から次へと登場します。

そして、クリスマスシーズンになった頃に最終形態の凄いやつを買わされて、年があけたら新番組・・・というパターンに踊らされるわけですw(男の子のいる親御さんならわかりますよね)

あれ、在庫はどうするんだろうなぁ・・と思っていたら、番組と商品ごと新番組としてアジア各国に輸出するんだそうです。

ナルホド!

「ピンクベリー」の話を聞いて、そんな話を思い出しました。


コンテナ×店舗×相続対策・・・という商品をCFネッツでは開発しています。

ニーズや市場に合わせてフレキシブルに対応できる優れた企画だと思いますので、ご興味のあるかたはぜひ。  CFネッツホームページ→http://www.cfnets.co.jp/




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家を建てる・アパマンを建てる⇒図3
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2015年12月03日

「港区高輪で腕を組む」不動産コンサル猪俣淳

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むむむ・・・さて、どうするか。

今日は、朝からMPSA試験の採点会に参加。

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MPSAとは、東京、福岡、そして今日から京都で行われているCPM(米国認定不動産経営管理士)最終試験。

米国内に実際にある物件をテーマに、それをどうやって経営を改善するかというマネージングプランを二日間にわたって作成するという試験ですが、択一式の試験と違って十人十色。

ひとりひとりの思考の展開をトレースしながら採点していきます。

みんな真剣に回答した答えですから、こちらも真剣です。

最初にやった時は、自分が試験回答に使った時間よりも長くかかりましたが、いまはだいぶ慣れました。

そして、採点しながらこちらも勉強になりますし、一年に一度自分の刃を磨く貴重な機会でもあります。

全国に展開する、400名近いCPMの面々は全員この試験をクリアしています。

もちろん、CFネッツのCPMたち(在籍数日本一です)ももちろん。

空室や、経営改善に悩んだらぜひご相談ください。

きっと、答えを出せるはずです。



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12 月 26日(土)   銀座オフィス10:30〜・13:00〜・15:00〜・17:00〜
12 月 27日(日)   銀座オフィス10:30〜・13:00〜・15:00〜・17:00〜

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猪俣淳の不動産投資FAQ

その1 賃貸併用住宅の利点と問題点は?
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その5 気になる震災後の不動産市場の動向は?http://youtu.be/UGxAT-vOch8

その6 住宅ローンで複数物件購入は可能?http://youtu.be/9W2hwj05APQ

その7 空室がでた!どうしたら?パート2http://youtu.be/clnCdIKEvpA

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2015年12月02日

「鴨川鯛の浦で夕陽に想う」不動産コンサル猪俣淳

2015三春OB会 (1)

美しい夕陽です。

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日の出を拝める銚子犬吠埼に、日の入りを拝める鴨川鯛の浦。

外房は、良いところです。


大学卒業後22年働き、10年前CFネッツに転職するまでお世話になった前職のOB会に一泊二日で参加してきました。

二十数名の参加者の中で、2番目の古株ですのでみんなが新人の頃から知っています。

「猪俣さんにはキビシク鍛えていただきました」的なお言葉を、元部下・後輩のみなさんからいただきましたが、そんなに厳しかったかな・・・優しく指導したという記憶しかないんだけどw


いまは、みんな社長をやったり、上場企業の管理職になったりそれぞれ偉くなっていますが、一堂に集えば当時のままで、よき先輩・後輩・同僚としてがやがや旧交を温めあうわけです。

辞めた会社の仲間が年に一度とはいえ集まるなんて、なかなか無いと思います。

それだけ、真剣に楽しく仕事に取り組んでいたんだと自負しています。


不動産の情報は、レインズをはじめとしたウェブ上だけで流通するわけではなく、ひとづてに流れてくることも少なくありません。

そして、その多くは仕上がる前の素材の状態だったりはしますが、川上の情報だったりします。


それを期待して、この業界は飲んだり、ゴルフをしたり、いろんな会合の手伝いを頑張ったりとするという側面もあります。

もちろん、損得勘定抜きで仲間と楽しむという部分の方が圧倒的に多いですし、今回のようなOB会も商売抜きです。

でも人間関係が重要な、ウェットな世界だということは断言できます。

と、いうことは義理を欠いたり信頼関係を損なうことがあれば二度とそのひとには良い情報は入ってこなくなりますし、逆に借りが多くなれば「たまにはなんかいい物件を持っていかないとなぁ・・」となるわけです。


これは、業者と投資家の皆さんの間にもあてはまります。

特に、投資として魅力的と思える収益物件は、誰もが買いたいわけですし、誰が買ってもいいわけですから、物件紹介をする担当者のアタマの中には、それまでのお付き合いの経緯が走馬灯のようによぎります。

・自分を「卑下する人」と「対等に扱ってくれる人」

・自分のことを「疑っていろいろ秘密にする人」と「信頼してくれて任せてくれる人」

・仲介手数料を「値引きする人」と「気持ちよく払ってくれる人」

・「約束をドタキャンする身勝手な人」と「こちらの予定や立場もちゃんと考えてくれる人」

・「不寛容なひと」と「寛容なひと」

営業マンはお客様の厳しい要求に応えるべく、努力を惜しんではいけませんし、それを怠ったり、甘えたりするものはプロとはいえません。いつも厳しい目で見られているということを忘れてはいけません。

その一方、営業マンもよくお客様を見ています。

みんな人の子ですからね。

お互い信頼できるパートナーとしてお付き合いできる関係を築ければ理想的です。

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「けんちくの窓口」はこちら↓manga_1


※無料個別コンサル(90分)の申込みと空席状況のチェックはこちら・・・
12 月 6日(日)   銀座オフィス10:30〜・13:00〜・15:00〜
12 月 20日(日)   銀座オフィス10:30〜・13:00〜・15:00〜・17:00〜
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12 月 27日(日)   銀座オフィス10:30〜・13:00〜・15:00〜・17:00〜

以上空席あります⇒http://www.cfnets.co.jp/seminar/consultation/consultation.html
※※平日、他日程については上記アドレスより別途お問い合わせください。




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*不動産管理協会 (IREM=アイレム)
米国イリノイ州、シカゴに本部を置くプロフェッショナル協会、(社)不動産流通経営協会 (National association of Realtors) の同族団体で、世界中の不動産管理業界のニーズに応えることに貢献しています。1933年の創設以来、本協会は不動産管理業界に影響を与えるさまざまな問題に関する専門教育、称号制度、提唱活動において業界の最前線に立ち、集合住宅および商業スペース双方の不動産業界を手がける唯一のプロフェッショナル不動産管理協会です。

家を建てる・アパマンを建てる⇒図3
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新刊表紙案

↑新刊「「こういう話が聞きたかった!」という家を建てる人の参考書」。プランニングや設備系でよくある失敗、予算組みをするうえで検討しないといけないこと、併用住宅やアパマンといった他の選択肢との比較方法など。一級建築士×ファイナンシャルプランナー×不動産経営管理士だからこそ書けた住宅建築に関する参考書です。



不動産投資の正体 改訂版
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改訂版表紙


再増刷かかって1万部!”誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略改訂版" ・・・約20ページ増量、50超の図表追加でより理解しやすくなった「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略<改訂版>」(住宅新報社) 不動産投資のルールと構造を深く学びたいかたはぜひ


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★★★建築&コンサル。株式会社南青山建築工房のHP。

「アパート大家さんになった12人のフツーの人々」(にじゅういち出版)
「不動産投資にまつわる100の話」(住宅新報社)

※不動産投資コンサルタント猪俣淳が直接90分程度の個別コンサルを行ないます。スケジュールの合間を縫っての時間調整となりますので必ずご予約ください。個別コンサルは初回無料(90分)。CFネッツのゴールド会員・プラチナ会員は回数無制限で無料です。(基本的に銀座オフィスか横浜オフィスで行いますが、地方のセミナーの翌日に現地でセッティングされている場合もありますのでCFネッツのHPをチェックしてみてください。)

お申込はCFネッツHPよりどうぞ⇒
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猪俣淳の不動産投資FAQ

その1 賃貸併用住宅の利点と問題点は?
http://youtu.be/vCkgNwL6D3c

その2 空室がでた!どうしたら?http://youtu.be/Jo1anHRswaI

その3 金利上昇!? リスクに対処するにはhttp://youtu.be/Q_rhtOn43M4

その4 物件管理会社のサポートで差別化できる?http://youtu.be/CAI5oRy6QTw

その5 気になる震災後の不動産市場の動向は?http://youtu.be/UGxAT-vOch8

その6 住宅ローンで複数物件購入は可能?http://youtu.be/9W2hwj05APQ

その7 空室がでた!どうしたら?パート2http://youtu.be/clnCdIKEvpA

その8 不動産投資に必要な最低条件は?http://youtu.be/RapPyCgdG1Y 
プロだけが知っている不動産投資の成功/失敗事例を毎週お届けします!
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2015年11月29日

「川越小江戸で鬼瓦に萌える」不動産コンサル猪俣淳

川越(小江戸) (1)

この鬼瓦!

ベルばらのまつ毛的な?
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無題
CPMの窓口「出口戦略・組合せ戦略のプロ」/猪俣淳CPM
 

※今後の講演予定
12/5(土) 福岡:「」不動産投資の正体」(ハッピーハウス主催)
12/12(土) 福岡:「CPMスキルを使った建築・リフォーム提案メソッド」
12/13(日) 熊本:豊不動産主催:「磯野家の土地活用」
12/19(土) 新横浜:CFネッツ会員セミナー&大忘年会「個人投資家のための不動産マーケット戦略〜何を買うか・いつ売るか〜」

・・・詳細はこちらから。


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外部依頼のセミナーで埼玉県川越市に行きましたので、いつもの通り早めに現地入りして建物巡礼に。

鰻林家(川越) (1)

川越は鰻が有名ですから、ひつまぶしをいただいたり、

川越焼きそば

B級グルメの極太麺「川越焼きそば」をつまんだり、

ふくよかなマネキン(川越) (2)

こういった食生活の果てに待っているであろう、ふくよかなマネキンにびっくりしたりと、ネタには事欠きませんが、本当に魅力的な街並みです。

川越(小江戸) (2)

川越(小江戸) (7)

川越(小江戸) (13)

江戸から明治・大正にかけての建物が立ち並ぶこのエリアは、電線の地中化によって年間観光客が150万人から400万人に増えたそうです。

蔵ひとつとってもひとつひとつ造形が異なり、ディティールも興味深いです。
川越(小江戸) (19)
川越(小江戸) (4)

川越(小江戸) (22)


有名建築ももちろんあります。

埼玉りそな銀行川越支店(保岡勝也1918) (1)

「埼玉りそな銀行川越支店(1918年)」は、建築家 保岡勝也の作品。

日本の近代建築の父、東京駅の設計者でもある”辰野金吾”の教え子で、帝大工学部を卒業後、現在の三菱地所に入社して丸の内の煉瓦街を完成させた方です。

大隈重信の自邸にもたずさわり、日本初のシステムキッチンを採用しています。

丸の内では、日本初の鉄筋コンクリート造建物も完成させています。

すぐ近くにある「旧山吉デパート(1936年)」(現在は歯科医院になっています)も彼の作品です。
旧山吉デパート(保岡勝也1936) (4)


「旧武州銀行川越支店(1928年)」(現川越商工会議所)は、前田健二郎の作品。
川越商工会議所(旧武州銀行川越支店)前田健二郎1928 (1)

こちらは、まだ地中化がされていないので電線が邪魔ですが、スクエアな造形にドリス式の列柱を配した典型的な銀行建築です。

日本橋高島屋も彼の作品。
images


旧逓信省営繕課は数々の大物建築家を輩出していますが、彼も例外ではありません。

在籍中の後輩には、東京駅丸の内出口の目の前にある東京中央郵便局を設計した吉田鉄郎や、
東京駅と東京中央郵便局 (3)

京都タワーを設計した山田守などがいます。
IREM-JAPAN2014カンファレンス京都 (3)


でも、名も無いひとが設計し、名も無いひとが施工し、市井のひとびとが長く親しんだこういった建物にも同じくらいキュンとするのです。
川越(小江戸) (18)


お申込み・詳細はCFネッツHPからどうぞhttp://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/2015apart_houteishiki.html


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2015年11月27日

「外部セミナーを受け付けています」不動産コンサル猪俣淳

007

ど真ん中に駐機しても、ヘリ(縁)とは・・・

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無題
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※今後の講演予定
12/5(土) 福岡:「」不動産投資の正体」(ハッピーハウス主催)
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12/13(日) 熊本:豊不動産主催:「磯野家の土地活用」
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013

四半期ごとに行われるCFネッツの加盟店会議。


以前、マンション計画が頓挫したまま某有名人の別荘になるとかいろいろ噂されていた城ケ島リゾートホテルの目の前の空き地。

とある企業が取得して(ウチではないですよ)、簡易ヘリポート許可を取ったということで、皆で乗せてもらいました。
image

ジオラマのような景色を楽しみました。
aburatusbo

miurabyouin


ヘリコプターもピンキリで数億単位のものもあるそうですが、これは中古で3千万円、新品で5千万円といったところで、「(ヘリの中では)軽自動車みたいなもんです」とおっしゃっていました。
014

でも、整備代で年間200万円、駐機代で年間200万円、保険で年間200万円、そして燃料代、着陸代と維持するには大変なコストがかかります。

なんだか、ものすごく欲しそうにしている人がいましたが・・・高〇クリ〇ック♪のCMがアタマに浮かびました。


会議では、各加盟店から各地の市況や取組に関する発表の時間があります。

市場の加熱が止まらずに、東京よりも利回りが低くても飛ぶように売れている福岡。

北陸新幹線の開通で、首都圏から個人投資家が押し寄せてきている富山。

ナマの声を具体的な数字で教えて頂きました。

私の持ち時間は、今年新規に作ったセミナーのネタ。

今年も、全国各地で講演を行い、数えれば63回(!)。

その6割は、外部委託の講演でしたのであちこちの市場をやはりナマで見てまわることができました。

今年も、のこりわずかですが、

明日11月28日(土)に川越で、そして12月13日(日)は熊本でおこなう
「磯野家の土地活用〜アノ家はどう活かしたらいいか〜」
日本で最も有名な家族のアノ家を家族の変化に伴いどう扱うか?・・・というテーマで複数の代替案を検討する汎用性の高い手法を公開!
isonoke

世田谷のあの家(場所を特定しました)を使って、どんなことができるか。そして、数値で比較するとどういうことになって、それぞれの選択肢のストロングポイントとウィークポイントは・・・という分析を、6パターンにわたって解説します。
みかんの中には誰が隠れているのかは・・・わかりますねw

12月5日(土)に福岡でおこなう
「不動産投資の正体〜多様化する不動産投資の選び方」不動産投資を選択する上での 指標・考え方
syoutai

こちらは、6段階の「不動産投資の理解度判定」からはじまって、駐車場・倉庫・太陽光発電・借地・底地・再建築不可・土地+新築・賃貸併用住宅・戸建賃貸・シェアハウス・商業店舗・海外投資といった様々な不動産投資の魅力と問題点をロジカルに分析します。
そして、もちろん新築・中古、木造・非木造、区分・一棟、都心・郊外といった比較にも踏み込みます。

12月12日(土)IREM-JAPAN九州支部主催のプロ向け講演(福岡)
「CPMRCCIMR スキルを使った 投資判断メソッド」 〜資本改善・建築・出口戦略。 どう提案するか〜
CPM


PM業界でオーナーを対象に仕事をされている企業は、業務の中で資本改善や、建替え、買換え、追加購入といった提案が必要になりますが、「そもそもどう提案したらいいか?」ということに悩んでいるひとが少なくないので、「CPMR(不動産経営管理士)」や「CCIMR(商業不動産投資顧問)」資格で勉強する内容を使って、実務にどう落とし込むか・・・ということをテーマにしています。

IREM-JAPAN,CCIM-JAPANの会員拡大と、すでにこの資格を取得したみなさんのフォローアップを兼ねています。

下敷きにしたのは、先日八重洲でお披露目したばかりの、
「どうする?築古アパート」
dousuru

築古アパート4つの問題。すなわち、
1.賃料低下・空室
2.修繕・維持管理
3.入居者の高齢化
4.次世代への承継・相続

について具体的に解説しています。

そして、12月19日(土)に新横浜プリンスホテルで予定されているCFネッツ会員限定のプラチナ忘年会では、
「個人投資家のための不動産マーケット戦略」〜何を買うか・いつ売るか〜

kojintousika

先日、京都でお披露目して以来どこでも話していないセミナーです。

不動産投資市場に影響を与えるのは2020年の東京五輪だけではありません。
持ち時間は40分しかありませんので、マクロ分析を中心にコンパクトにお話しさせていただきたいと思います。


顧客向けセミナー、勉強会、社内研修など、ご要望がありましたらCFネッツHPからお気軽にどうぞ。
http://www.cfnets.co.jp/seminar/request/

How to making PPT

「セミナーパワポの作り方」なんていうのもありますよ。

なんだか、表紙のデザインがワンパターンになっちゃったな。

作り変えるか。

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12 月 27日(日)   銀座オフィス10:30〜・13:00〜・15:00〜・17:00〜

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2015年11月22日

「賃貸併用住宅で悩んでいます・・・」不動産コンサル猪俣淳

015

洗浄機能のみの廉価版でしかも配線をビニールテープで補修&このトイレットペーパーのストックw・・・

少なくとも、住宅展示場の施設であれば来場者が盛り上がるような最新鋭・高機能の製品を設置すればいいのに・・とツッコミたくなるのは自分だけ?


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TOTOギャラリー間「丹下健三展」 (9)

ちなみに乃木坂にあるTOTOギャラリーのトイレはこちら・・・

昨日の土曜日は、横浜市内のニュータウン内にある住宅展示場の会場で「モデルハウスを見に行く前に聞く話」という少人数のセミナーを行いました。

家(マイホーム)を建てる人に必要な三つの視点として、

1.建築士→建築
2.FP   →予算
3.CPM →損得

から見た住宅建築について1時間お話をさせていただきました。

セミナー後に個別相談の時間を設けましたが、その中で「賃貸併用住宅」についてのご相談が。

40坪くらいで建蔽率60%の土地を、市内で探して1階を24坪の自宅、2階をワンルーム4戸という企画で考えているそうですが、探し始めてもう数年も経つのに一向に前に進まなくて・・・と、ざっくりいうとこんな内容です。

もともと土地があって、そこの利用方法のひとつとして賃貸併用住宅というのと違って、土地から探す場合なかなか決まらない原因は2つあります。

1.自分が住みたいところと、入居者が住みたいところのギャップがある。

例えば、子育て世代のオーナーさんであれば、パチンコ屋や飲み屋といった施設が集積した駅前のごちゃごちゃしたところよりも、駅から離れた閑静な住宅街の中にあって公園や良い学校のある環境で子育てしたいのではないでしょうか。ワンルームの入居者であれば逆かもしれませんね。

・投資としては魅力があるけど、自分は住みたくない。
・自分は住みたいけど、投資としては合わない。

堂々巡りになる人は多いです。


2.自分の居住部分が投資として考えた場合効率が悪い

賃料単価は、面積に反比例します。

賃料5万円の5坪のワンルームは単価1万円/坪ですが、同一建物内の25坪のファミリータイプは25万円の家賃は取れますでしょうか?多分、20万円とか15万円とかになるでしょう。25坪でなければ貸せないところであればまだしも、5坪のワンルームでも投資として選択できるところにわざわざ、5室分を潰して自宅を作るのも・・・

また、売却する際にも実需の市場では一般的でないとして需要が弱含みになりますし、投資の市場では収益と利回りで価格決定されますから、アパートやマンションに比べると同規模の物件ならば安くなってしまいます。

併用住宅の魅力は、金利が低く、長期間組めて、フルローンも可能な「住宅ローン」が使えるという部分が大きいですし、その部分にフォーカスされがちですが、そのメリットと交換に失うものを併せて検討すべきでしょう。

何らかの事情で自分で住まなくなったら、住宅ローンは一括で返済を求められますし。

自宅部分をあとで区分できるようにレイアウトして配管も済ませておくとか、ファミリーとシングルを混在させないで、2戸1とか3戸1のテラスハウス形式にするとか方法はいろいろ考えられますが、結論として、自宅は自宅、投資は投資として切り離すとシンプルだと思います。

オーナーと入居者が一緒に住むことによる人間関係の難しさから家族に問題が・・・というケースだってあります。


この方は、自宅部分はそんなに夢を持っていないとおっしゃっていましたので、

(1)低コストで住めて
(2)流動性が高く
(3)リフォームなどによる価格のアップサイドが見込める

・・という点に留意して自宅物件を探すと良いでしょう。

自分が23歳の時(31年前)初めて購入した不動産は、自宅としての中古団地(643DK 築10年)でした。

当時、中が傷んでいるものを1450万円で購入し、150万円の内装をかけ2年住んで1,900万円で売りましたが、いまどのくらいの価格で取引されているかというと、中がぼろいので1200万円程度、リフォーム済みで1600万円前後とあまり変わっていません。

小中学校・幼稚園各2校、15000人規模の大規模団地で、6割を占める賃貸住宅からの引っ越し需要が限られたエリア内で市場を形成しているというのがその理由ですが、マンションでも戸建でも探せばあるはずです。


自宅は負債?


そうならない買い方もありますし、儲けたお金の使い途がマイホームというのは選択肢としてアリではないでしょうか。高級外車に使おうが、海外旅行に使おうが、それは稼いだ人の自由ですし、人生は限られています。


いずれにしても、何かと何かを一緒にしたら効率が良いと思って多機能にするよりも、単機能にしておいたほうが良いというケースは不動産に限らずけっこうあります。
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米国イリノイ州、シカゴに本部を置くプロフェッショナル協会、(社)不動産流通経営協会 (National association of Realtors) の同族団体で、世界中の不動産管理業界のニーズに応えることに貢献しています。1933年の創設以来、本協会は不動産管理業界に影響を与えるさまざまな問題に関する専門教育、称号制度、提唱活動において業界の最前線に立ち、集合住宅および商業スペース双方の不動産業界を手がける唯一のプロフェッショナル不動産管理協会です。

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その1 賃貸併用住宅の利点と問題点は?
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その2 空室がでた!どうしたら?http://youtu.be/Jo1anHRswaI

その3 金利上昇!? リスクに対処するにはhttp://youtu.be/Q_rhtOn43M4

その4 物件管理会社のサポートで差別化できる?http://youtu.be/CAI5oRy6QTw

その5 気になる震災後の不動産市場の動向は?http://youtu.be/UGxAT-vOch8

その6 住宅ローンで複数物件購入は可能?http://youtu.be/9W2hwj05APQ

その7 空室がでた!どうしたら?パート2http://youtu.be/clnCdIKEvpA

その8 不動産投資に必要な最低条件は?http://youtu.be/RapPyCgdG1Y 
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2015年11月19日

「新ネタセミナーをふたつ」不動産コンサル猪俣淳

アラフィフ男性の皆さんで、中高生の頃これを読んだ方多いんじゃないかな・・・
ロバートAハインライン (1)

ヒューゴー賞受賞の「宇宙の戦士」。
舞台は、重力の強い惑星で相手はクモみたいな宇宙生物ですが、若者の普遍的な人間成長ドラマです。


著者のロバートAハインラインは、猫とタイムトラベルもののSFが好きならば、絶対読んでいるであろう「夏への扉」のほうが代表作かもしれません。(猫とタイムトラベルといえば「ドラ〇もん」といいたいところですがw)
ロバートAハインライン (2)


↓↓↓気になる順位は?↓↓↓ 


無題
CPMの窓口「出口戦略・組合せ戦略のプロ」/猪俣淳CPM
 

※今後の講演予定
11/21(土) ハウスクエア横浜:「住宅展示場を見に行く前に聞く話」
11/22(日) どうする築古アパート?〜築古アパート成功方程式〜
11/23(月・祝)大阪:建築系セミナー外部講演(仮)
11/28(土) 川越:川木建設主催:「磯野家の土地活用」
12/5(土) 福岡:ハッピーハウス主催オーナー向けセミナー
12/12(土) 福岡:「CPMスキルを使った建築・リフォーム提案メソッド」
12/13(日) 熊本:豊不動産主催:「磯野家の土地活用」
12/19(土) 新横浜:CFネッツ会員セミナー&大忘年会「個人投資家のための不動産マーケット戦略〜何を買うか・いつ売るか〜」

・・・詳細はこちらから。


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「宇宙の〜」の表紙を最初見た時に衝撃を受けました。

あまりのカッコよさにw


記念艦三笠 (8)

18日ぶりにやっと休みが取れた昨日の水曜日、この表紙を描き、パワードスーツの生みの親でもあるメカニックデザイナー宮武一貴原画展に行ってきました。

この方は、地元横須賀在住だそうで、知りませんでした。

会場は、記念館三笠の艦内。
記念艦三笠 (2)


日露戦争でバルチック艦隊を破った連合艦隊旗艦ですが、大東亜戦争後武装解除で甲板上部の構造物はすべて撤去され、水族館とダンスホールとして無残な姿をさらしていたという苦難の歴史があります。

その後、、「東郷元帥の大いなる崇敬者にして、弟子であるニミッツ」と自ら任じる、米海軍ニミッツ提督の強い希望で、復元を果たし、私が生まれた昭和36年に今の姿となっています。
記念艦三笠 (7)

正面の艦橋部に東郷元帥が立って、その右側に秋山真之参謀が控えていた・・・「坂の上の雲」ファンの皆さん、ぜひ一度足を運んでみてください。

ニミッツ提督は、テキサス州出身。

彼が、きっと好きであったであろう”ブリスケット”が食べられる店「ナウリンズ」(「ニューオリンズ」の正しい発音かな?)という店も近くで見つけました。
ナウリンズ (3)

生ビールはもちろん”ベアード・アンバー”
ナウリンズ (4)

店員もお客さんも、全員米国人・・・
ナウリンズ (2)


横須賀を母港にする、Gワシントン、Rレーガンといったニミッツ級空母の名前を冠したメガバーガーの有名店もあります。
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メカニックデザインといえばこの前日(休みでしたが)、外部講演のために、鉄腕アトムのテーマがホームに流れる高田馬場に行ってきました。

ガード下には、宮武氏のさらに源流となったであろう手塚治虫先生のキャラクターが所狭しと描かれています。
無題


007

テーマは、「相続コンサルタントとして知っておくべき不動産投資の仕組み」というプロ向けの新ネタ3時間セミナーで、ファイナンシャルプランナーの継続教育単位認定講座にも指定されています。

受講者は85名。

不動産鑑定士・税理士・会計士・司法書士・損保・生保・建築・不動産とあらゆる分野の皆さんが参加されていましたので、それぞれの専門分野の方が、相続対策を提案するときに最低限知っておかないといけない不動産投資の知識を、こうやって、こうやって、こう話を組み立てます・・・といった切り口の話をさせていただきました。

主催の東京アプレイザル・不動産相続ビジネス研究会の方から、好評だったので同じ内容で2月に大阪で・・という連絡が先ほど入ったようです。


そして、手塚治虫先生をはじめ、藤子不二雄(ここでドラ〇もんにつながりましたね!)・赤塚不二夫・つのだじろう・石ノ森章太郎といったキラ星が青春を過ごしたトキワ荘的なオンボロアパートをどうにかしなきゃという皆さん向けの新ネタセミナーをご用意しました。

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「どうする?築古アパート」・・・そのまんまの題名ですw

今週末11月22日に東京八重洲で開催します。(無料)

現在50名ほどのお申込みをいただいていますが、まだ若干席に余裕がありますのでご興味のある方はぜひ。

お申込み・詳細はCFネッツHPからどうぞhttp://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/2015apart_houteishiki.html

銀次 (1)

投資判断は無視して、この建物だけは建替えも改修もしないで残してほしい・・・居酒屋「銀次」。

銀次 (3)

肉肉肉のアメリカ南部料理のあとに、湯豆腐が食べたくなってまさかのハシゴw

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2015年11月18日

「日管協フェア2015」不動産コンサル猪俣淳

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日管協フェア2015に参加してきました。

会場は明治記念館・・・・渋い。

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※今後の講演予定
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11/28(土) 川越:川木建設主催:「磯野家の土地活用」
12/5(土) 福岡:ハッピーハウス主催オーナー向けセミナー
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12/13(日) 熊本:豊不動産主催:「磯野家の土地活用」
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鎌倉での社内の会議が終わってから東京に向かいましたので、セミナーはふたつだけ。

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「借主の意向を反映して改修を行うDIY賃貸借の活用に向けて〜個人住宅の賃貸流通の促進に関する調査報告より〜」
国交省住宅局住宅総合整備課賃貸住宅対策室

・住宅土地統計調査(総務省)によれば、空き家の総数は、この20年で1.8倍(448万戸→820万戸)に増加。
・空家の種類別の内訳では、「賃貸用又は売却用の住宅」(460万戸)が最も多いが、「その他の住宅」(318万戸)がこの20年で2.1倍に増加。
・なお、「その他の住宅」(318万戸)のうち、「一戸建(木造)」(220万戸)が最も多い。

・空家のうち、7割は活用に向けた動きが無い。
・賃貸するためには、リフォームの必要性などを懸念している。

・新築及び中古を併せた購入意向は6割、賃貸意向は2割。
・購入理由のうち、「好みの間取りや広さの住宅を手に入れたい」「リフォームが自由にできる」が多い。

・空家所有者で賃貸の意向を持つ者のうち、約75%が借主の負担で修繕等を行っても良いと考えている
・個人住宅の賃貸住宅利用意向者のうち、約半数は借主の負担で修繕等を行っても良いと考えている

費用負担、資金調達、リスクヘッジなど、前向きな取り組みを進めているようです。


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次は、「民間企業でのマイナンバー制度開始直前セミナー〜一般事業者に求められる対応とは〜」日本検査キューエイ株式会社

こちらは、事業者としてどんなところに気を付けるかという主題のお話しでした。

我が家にも、いまだ届いていませんが「マイナンバー」何をして、何に気を付けて、何が問題か・・・イマイちわかっていませんが、皆さん同じ悩みを抱えているんだと思います。

会場は、満席の大盛況でで熱気むんむん。

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しかめっ面ではなく、「ナルホド」と納得しているところですw


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