2009年11月19日
「体力を作っておかないと・・」不動産投資コンサルタント猪俣淳
今日は休みでプチ山歩きをしました。ブログランキングに参加しています・・・本日の順位確認と応援のクリックお願いします。⇒人気ブログランキングhttp://blog.with2.net/link.php?323857
自宅は高台にあるバス便の分譲地の一番端っこにあって山並みを見渡せるキャンプ場テイストの場所にあります。
いつも家から見下ろしているところに畑と細い山道があってどこにつながってるのかなぁと気になっていましたが、どうやら駅までいけるらしいとこの間聞いてそれではと思い立って歩いてきました。
天気も良かったですしね。
20分くらいで山道は終わってしまいましたがいい運動になりました。
今の家を建てて18年になりますが、毎朝この道を使って通勤したらもうちょっとスリムだったか？と思います。
昨日も本当は休みだったんですが、夕方から日本ＦＰ研究所主催、ファイナンシャルプランナーの継続教育セミナーの講師をやることになっていたので代々木に行きました。
1時間ほど前に真っ先に会場入りして準備をしていたら、本社セミナー事業部から宅急便で会場に送られていたプロジェクターの箱の中にPCからの出力コードが入れ忘れられていることがわかりあわてました。
誰も会場入りしていませんから自分でなんとかしないといけません。
近くの電気屋さんや中古PCやさんをまわりましたが取り扱いしていませんとのこと。
駅前交番で聞いたらこの道を線路沿いに行くと東急ハンズがありますから・・・って歩いているうちに新宿になってしまいました。
結局ここにもなくて、そのまま新宿南口のヨドバシカメラまで冷たい雨の中延々と歩くはめに。
「オレが小学生だったら間違いなく泣きながら歩いてるなぁ」となんだか可笑しくなってしまいました。
無事コードを手に入れて山手線で代々木に舞い戻りなんとか間に合いました。
でも歩くのって気持ちいいです。
それで今日もきっとそんな気になったんでしょう。
午後から久しぶりに親孝行をと思って母親を食事に連れて行ったり、買い物（100円ショップとスーパーが好きなんです）に連れて行ったりしましたが、大分足腰が弱っていてクルマの乗り降りもヨッコラショという感じなので大変でした。
昔はびっくりするような距離を、どこへでも歩いて行ってしまうひとでしたが。
しかし、どこにいっても年寄りが多いです。
食事したフランチャイズの長崎ちゃんぽん屋はほぼ満員でしたが、ざっと見渡しただけで私より年下は多分5〜6人。
高齢化を肌で感じます。
でも、みんな若い頃があったわけで・・・。
ユーチューブで「20年後の東京」を見たり、
http://www.youtube.com/watch?v=NTH64cucRpg
（1946年制作企画：東京都都市計画課提供：東京都制作：財団法人・日本観光映画社演出：秋本憲撮影：三木茂 敗戦後間もない東京において、都市計画局が２０年後の東京の理想 を描き、都民に復興への協力を訴えた映画。石川栄耀「都市復興の原理と実際」を下敷としている。）
「マイナス・ゼロ」というSF小説の書評を新聞で見かけて久しぶりに小説を読んだり、
http://www.amazon.co.jp/gp/aw/d.html/ref=aw_mp_1/?a=4087504913&uid=NULLGWDOCOMO
（広瀬正 著 昭和20年→昭和38年→昭和7年→昭和23年→昭和38年が舞台のタイムマシンものSF小説）
そんなことで、あらためて心に思うところがあったわけです。
年金の話や高齢者住宅や高齢者施設の話、限界集落の問題など講演なんかでよくしますがゆくゆくはみんな自分自身の問題なんですよね。
でも、話を聞いたり本を読んだりすると戦前の日本って実は思っているほど暗黒時代ではなくって、結構明るくて朗らかな国だったんだなぁと思います。
もちろん関東大震災の爪あとや昭和恐慌の影響はあったと思いますが、ウチの母親を含め市井のひとたちは穏やかな地域のコミュニティのなかで、おたがいを尊重しあって、日本の将来にも希望を持って生きていたように感じます。
たしか、戦後復興のスローガンにも「昭和8年に戻ろう！」というのがあったと何年か前に読んだ「「月給百円」のサラリーマン-戦前日本の「平和」な生活」岩瀬彰 著 講談社にも書いてありました。
http://www.amazon.co.jp/gp/aw/d.html/ref=aw_mp_1/?a=4061498584&uid=NULLGWDOCOMO
まぁきっと昨日より今日、今日より明日と時代はどんどん良くなっていくんだろうと、楽観的にとらえていますので、戦前も楽しそうだけど今も楽しいしこれからも多分楽しいだろうとアホみたいな考えを持っていますので、
マヤ暦が2012年で終わっているからきっと世界の終わりなんだという映画の宣伝をみたりしても、「きっとマヤの暦担当のひとがずーっと暦を書いていたら2012年以降書くところがなくなったか、いいかげんめんどくさくなったんじゃないの」とか思ってしまったりするんです。
それよりも、今よりも楽しい時代が来たときに後悔しないよう、いまから年寄りになったときに困らないように、誰かに頼らなくても大丈夫なだけのお金が入ってくる仕組みと、誰かに頼らなくても暮らせる体力を作っておかないといけないなと思うわけです。
※整いました！「自分の30年後」とかけまして「そろそろ帰らなきゃと思っている小学生」とときます。そのココロは「もう６時ぃ（もうろく爺）？」。⇒人気ブログランキングhttp://blog.with2.net/link.php?323857
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※11月の予定・・・
・11/21 不動産投資実践塾 賃貸企画編（渋谷会場）
・11/22 税理士向け講演（大阪・堺会場）
・11/29 出版記念講演（横浜会場）
※12月の予定・・・
・12/5 出版記念講演（名古屋会場）
・12/6 三部セミナー＆物件購入会（東京会場）
・12/12 不動産投資実践塾 相続対策編（横浜会場）
・12/19 出版記念講演（大阪会場）
・12/20 出張個別コンサル（大阪）
・・・詳細はこちらから。
「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略」猪俣 淳（著）住宅新報社刊（アマゾンへのリンクはこちら）http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/4789231313/osusumenoissa-22/
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♪「あのＷコロンが舌を巻いた！」「あの時東ぁみが眼鏡をはずした！」？？。猪俣淳の不動産投資実践塾 入門編(ダイジェスト版)
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2009年11月15日
「オバマ大統領の・・・」不動産投資コンサルタント猪俣淳
新刊、amazonで1位になっていました。
ありがとうございます。
羽田空港に駐機中のオバマ大統領の乗ってきたエアフォース・ワンをオバマ携帯ブラックベリーで撮りました。
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金沢に来ています。
不動産投資実践塾 市場分析入門セミナーと個別コンサルで。
昨日のうちにブログをアップしようと思いましたが、セミナー後の懇親会で金沢の美味しい魚とおいしいお酒をたっぷり戴いたうえに2次会でこれまた美味しい寿司をご馳走になりホテルにもどってバタンキュー（古い？）。
フロントで呼んでもらったマッサージの方が来たのも気がつかずガーガー寝てしまいました。悪いことをしました。
市場分析セミナーでは、訪れた地域の分析をして「この地域はこうです」という断定的な話をするわけではありません。
もちろん、「北陸三県の中心、金沢の真ん中にある金沢駅でさえ一日の利用客は都内なら神楽坂や月島といった小さめな地下鉄駅に相当する2万人弱しかいません。クルマ社会だからかもしれませんけど」とか「○○大学の周辺には学生向けアパートが林立していますが、学生数は1600人しかいません」とかいった話はしますが、その場所限定の、さらにその時点での分析結果を聞いてもしょうがないと思うんです。
だって、金沢の方が富山や東京や京都や大阪で不動産投資したいと思うことだってあるでしょうし、このさき時代の変化があったら今の状況だって一変しますから。
ですから、このセミナーでは市場分析の「やりかた」を知ってもらうのを目的としています。
どういう手順でやっていくのか？
どこにあるどんなデータを使うのか？
どういった内容でヒアリングや現地調査をするのか？
収集したデータを使ってどんな手を打つのか？
いつでも、どの地域でも応用できる引き出しがひとつ増えます。
「把放自在（はほうじざい）」という禅の言葉があります。ということを本に書きました。
つかむも放すも自由自在、捉われない心をあらわしますが不動産投資の場合も同じです。
ニンゲンですからどうしても「自分の知っている地域で」あるいは「地元で」となりますしそれは分かりますが、たとえばその地域が貸家業にまったく向いていない地域の場合、大変な苦労をすることになります。
でも、データ分析すれば現地に行かなくていいなんてことは無いですよ。
いまはグーグルのストリートビューがありますから若い社員に「現地見た？」と聞くと「見ましたストリートビューで」とか返されます。
「いいから見てきな」と指導しますが、現地に行かないと分からないことって沢山あります。臭いや音や雰囲気なんか。
それから地元の不動産屋さんが地域の市場性を一番わかっていますからそういったところでヒアリングをしたり、あるいは店頭掲示を見て回るだけでも市場性がわかったりするんですよ。
何のために店頭掲示をするかというと、それを見て店内にお客さんが入ってくることを期待しているわけで、そうするといきおいそのあたりで一番決まりそうな価格帯や間取りの掲示が多くなるんです。
次回の市場分析セミナーはちょっと先になりますが2月7日東京開催を予定していますのでぜひいらしてください。
懇親会もあります。
ちなみに前日2月6日は浜松で出版記念講演、翌週は札幌、その次は新潟と相変わらず全国を飛び回る日程になっていますが、同い年（４８歳）のオバマさんよりはマシかとも思うわけです。
あっちは「日本が終わって、はい次シンガポール」的な日程ですからね。
※整いました！「オバマ大統領訪日終了」とかけまして「戦後の焼け跡」とときます。そのココロは「バラ（ッ）クが発（建）ちます」。⇒人気ブログランキングhttp://blog.with2.net/link.php?323857
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※12月の予定・・・
・12/5 出版記念講演（名古屋会場）
・12/6 三部セミナー＆物件購入会（東京会場）
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2009年11月12日
「住宅メンテナンス診断士」不動産投資コンサルタント猪俣淳
水曜日も休みでしたが、靖国神社近くの会場でＮＰＯ法人住宅長期保証センター主催の「住宅メンテナンス診断士」の講習会を受けて、あわせて認定試験も受験してきました。合格すれば、建築・不動産関連で22個目の資格です。
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内容は、建築士資格を持っているひとなら「ふーん」という感じですが、建物の維持管理を通じて住宅の寿命を延ばすとか、中古建物の取引をするうえでのインスペクションやデューデリなんかは時代の要請ですから勉強しておいて損は無いと思います。
講習課目は・・・
１） 住まい方
２） 住宅メンテナンス診断士の役割
３） 耐震診断
４） 木材劣化
５） 結露
６） 地盤・不同沈下
７） 室内の空気環境
８） 設備
９） 調査・診断実例
腐朽菌やシロアリ被害でボロボロになった床下とか、不同沈下で割れた基礎とか、結露で真っ黒になって用を成していない断熱材とか、不動産取引の現場では決して珍しくありません。
適正な間隔で、調査をしたり修繕したりをちゃんとやっておかないと建物の限界値を超えて凄いお金がかかることになります。
あるいは、泣く泣く建て替えか。
それから、いくら新耐震基準以降の建物で安心です！なんて言っていても、肝心の構造材がやられていたら所定の強度は出るわけも無く、万一震災でその建物だけ倒壊した日には賃貸住宅であればどれだけの損害賠償責任が降りかかってくるのか・・・恐ろしいです。
木造のシロアリ被害だけではなくて重量鉄骨だって水仕舞が悪くて錆でボロボロなんていうのもありますから安心できませんよ。
なら、ＲＣだったら？
防水が劣化したり、致命的なクラックが入っていたり、不同沈下で建物の傾きがでていたり・・・なんかあったら一番お金がかかります。
ＬＣＣ（ライフサイクルコスト）という考え方があります。
その建物の存続期間中にかかるメンテナンスコストや運営コスト、それから解体費も全部あわせると、その中で建築費が占める割合は２０％〜２５％というハナシです。
要は、建築費の4~5倍は別に予算を見ないといけないということです。
では存続期間は何年で見るかというと、例えばＲＣ造だと減価償却期間は47年ですが、それ以上は持つわけで、国交省の白書の試算では65年で計算していますが別に100年にしたって50年にしたっていいわけです。
あんまり年数を長くすると、あっちこっち壊れて、それだけコストが増えますけど。
手持ち現金が「相対的に」少なく（500万円持っているひとが１億の物件を買うと５％、2000万円の物件なら25%ということ）フルローンで物件を買った人が、持ちきれなくなってしまうのはこういった理由が多いです。
キャッシュフローを貯めていければまだいいですが、早い段階でお金がかかったりすると「貯まってから」と、メンテが後回しになり、そのせいで空室が増えたり紹介料をはずまないといけなくなったり・・・マイナススパイラルまっしぐらになります。
それは物件の値段や家賃が同じなら、建物が立派であれば立派であるほど如実になります。
簡単に言ってしまえば、ＬＣＣの側面で一番楽なのは、「木造のアパートでも家賃が高く取れるところ」、一番つらいのは「たとえＲＣであっても家賃が安いところ」。
もちろんひとつの側面にすぎませんが、こういった見方もあるんだということは知っておいたほうがいいでしょう。
フルローンは、逆に物件が安くて建物は立派な物件であればあるほど出やすいですから悩ましいところですね。
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2009年11月11日
「プロ向けのすごい成功事例発表会」不動産投資コンサルタント猪俣淳
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10時半からみなとみらいオフィスで加盟店会議でしたが、9時から30分間で散髪を済ませてからあわてて出社。
会議が17時で終わり、そのままＭＭ線とＪＲを乗り継いで新宿へ。
ぎりぎり18時半からの相続アドバイザー協議会のマーケティング研究会に参加。
20時過ぎには中座して、あわてて新宿駅まで走り、地下鉄を乗り継いで新橋に着き、高松から出てきたＩＲＥＭ会長と1月に行われる予定の「成功事例発表会」の打ち合わせに合流・・・。
そして、終わって家に帰ったら23時半。
子供たちが夜更かししてケーブルＴＶの「空手馬鹿一代（！）」に見入っていたので、早く寝ろと叱りつつ一緒に見てしまいました。
「来年の話をすると鬼が笑う」といいますが、加盟店会議、そしてＩＲＥＭの打ち合わせで来年の毎週末のスケジュールがほぼ満杯になりました。
手帳をざっと見ると、2月第2週13日の札幌を皮切りに⇒新潟⇒金沢⇒福岡⇒富山⇒東京⇒金沢⇒大阪⇒金沢⇒東京と10週連続セミナー。
1月も15日以降だけで４つ入っています。
人使いが荒いなぁ・・・。
ＩＲＥＭ（米国不動産管理協会）の成功事例発表会は1月27日（水）に日本橋コレド内にある早稲田大学の日本橋キャンパスをお借りして開催されます。（10時〜17時30分）
全国で活躍するＣＰＭ（不動産経営管理士）がそれぞれの分野でこの資格をどう具体的に活用しているのかという発表をします。
発表者は5名を予定していて、最後にはパネルディスカッションのオマケつき。
私が頼まれたのは総合司会とＰＤのコーディネーターです。
125名収容の会場で大々的に行われますが、ＩＲＥＭ会員のフォローアップともうひとつは会員拡大が目的となっていますので、興味のある不動産・建築関係の皆さんは会社のみなさんお揃いでぜひご参加ください。
社員研修としても優れていると思いますし、きっと仕事の役にたつこと請け合いです。
それから業界紙の皆さんも取材をお受けしていますので声をかけてください。いいネタが満載ですよ。
もうひとり打ち合わせに参加した元会長のＳ氏。
いろんな業界団体の会長もやっていますので、●●不動産（＝大企業です）の社長呼ぼうか？とか４５０社に一斉に声かけようか？とかだんだん大ごとになってきました。
花束贈呈とかはじまったらどうしよう・・・。
※整いました！「花束」とかけまして「ドリフターズ高木ブーの家族」とときます。そのココロは「ブー家（ブーケ）」。⇒人気ブログランキング
首都圏以外にも全国で講演を行なっています。これから予定されているみなさんのお近くでの開催は下記の日程です。ぜひご参加ください。各回懇親会もありますので一緒にワイワイやりながら不動産投資談義をしましょう♪
※11月の予定・・・
・11/14 不動産投資実践塾 市場分析編（石川県金沢市）
・11/21 不動産投資実践塾 賃貸企画編（渋谷会場）
・11/22 税理士向け講演（大阪・堺会場）
・11/29 出版記念講演（横浜会場）
※12月の予定・・・
・12/5 出版記念講演（名古屋会場）
・12/6 三部セミナー＆物件購入会（東京会場）
・12/12 不動産投資実践塾 相続対策編（横浜会場）
・12/19 出版記念講演（大阪会場）
・12/20 出張個別コンサル（大阪）
・・・詳細はこちらから。
「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略」猪俣 淳（著）住宅新報社刊（アマゾンへのリンクはこちら）http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/4789231313/osusumenoissa-22/
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2009年11月09日
「古い団地の再生」不動産投資コンサルタント猪俣淳
新刊「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略」猪俣 淳（著）住宅新報社刊http://www.amazon.co.jp/dp/4789231313/おかげさまでアマゾンの不動産投資部門で2位になっていました。感謝しています。
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だいぶ前に、某ＴＶ局の夕方の人気報道番組で「世田谷にあるＵＲ都市機構の賃貸マンションの管理は系列会社に特命受注させている。恐らく見積もりもさせていないで割高で頼んでいる可能性が高い。税金投入までされて、その経営姿勢はけしからん」という現地レポートに付いていって、解説するというのがありました。
いろいろ渡された資料を検討した結果、金額は妥当というか安めで、どちらかというと賃料設定が近隣の民間賃貸よりもかなり安めでそっちのほうが問題だと思いますという話をしました。
セーフティーネットとしての役割がＵＲに本来求められているもので、わざわざ年収700〜1000万円の入居者たちにむけて、相場家賃30万円のところを15万円で貸すような必要性は無いんじゃないですか？税金を投入してまで・・・民業圧迫にもなるし。
というコメントをしたらすべてカットされて放送されませんでした。
あとで聞いたら、その企画の発案者がそのＵＲマンションを借りて住んでいるＴＶ局のお偉いさんだったということで・・・。
ヤブヘビですね。
そんなことをブログで書いたらさっそくＵＲの偉いヒトが「ありがとうございます」とお礼にこられてそれ以来、時々情報を送ってくれたりしています。
ＵＲ都市機構のルネッサンス計画というのがあります。
http://www.ur-net.go.jp/rd/rn1/index.html
昭和４０年代に大量供給された賃貸住宅の再生・活用が課題となっているＵＲ。
解体予定だったひばりが丘団地の３棟を住棟単位で減築・バリアフリー化・エレベーター設置・メゾネット化・通常の1.5倍の高階高住宅・防音性能向上・・・・いろんな技術を使ってストック再生実証試験をやっています。
いよいよ今月から現地公開が始まっていて来年3月末までの火・木曜日午前と午後の2回見れるようになっています。
でも、完全予約制で各回定員15名で、年内の分はすべて埋まっていました。
ＣＦネッツの社員を引き連れて見学に行こうと思って予約を入れておきましたが、建築関係の皆さん、それから古い一棟モノを買って資本改善という手法で考えている皆さんは参考になると思います。
それから、旧東ドイツの「ライネフェルデ団地」というのがあって、これは炭鉱が閉鎖されて人口が激減し高齢化も進んだ大団地を再生した先例として大分前に話題になっていましたからこれもネットで調べてみると勉強になりますよ。
ＵＲ都市機構の皆さんも視察に行かれていると思います
ところで、階段無しの5階建て団地に外付けでスキップエレベーターを設置するとローコストでできてお年寄りも楽だよなーっと前々から思っていて、思い立って特許事務所に申請を打診したことがあります。
そうしたら大手のエレベーター会社と大手の建築会社でその2年前に同じアイデアで申請が上がっています。残念でしたねなんて言われました。
これは！とおもって腕まくりしていたのに・・残念。
※整いました！「腕まくり」とかけまして「東京湾アクアラインを渡ったところ」とときます。そのココロは「袖ヶ浦（ソデが裏）」。⇒人気ブログランキング
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※11月の予定・・・
・11/14 不動産投資実践塾 市場分析編（石川県金沢市）
・11/17 ＦＰ継続教育単位講座（代々木会場）
・11/21 不動産投資実践塾 賃貸企画編（渋谷会場）
・11/22 税理士向け講演（大阪・堺会場）
・11/29 出版記念講演（横浜会場）
※12月の予定・・・
・12/5 出版記念講演（名古屋会場）
・12/6 三部セミナー＆物件購入会（東京会場）
・12/12 不動産投資実践塾 相続対策編（横浜会場）
・12/19 出版記念講演（大阪会場）
・12/20 出張個別コンサル（大阪）
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2009年11月07日
「区分ワンルーム投資ってどう？」不動産投資コンサルタント猪俣淳
今日は朝から渋谷のフォーラム８に来ています。ブログランキングに参加しています・・・本日の順位確認と応援のクリックお願いします。⇒人気ブログランキング
午前中は南青山オフィスで日々投資物件の仕入・分析・紹介をやっている中元ＣＰＭの「ワンルーム投資からの不動産投資」セミナー。
午後は倉橋と私がコメントをしていく「収益物件購入会」。
本当は午後から合流すれば良かったんですが、せっかくなので後ろのほうで聴講させてもらうことにしました。
本人は「やりづらいです・・・」とへこんでいましたが、話もなかなかまとまっていて面白かったですよ。
なにしろ現場の最前線の話が中心ですからね。
参加された皆さんも興味深かったのではではないでしょうか。
同じように現場のコンサルが行うセミナーは、山内ＣＰＭ、井上ＣＰＭ、藤原ＣＰＭ、木内ＣＰＭ、野崎ＣＰＭ、それから女性陣のセミナーもあります。
みんなそれぞれ持ち味がありますのでぜひ機会があれば参加してみてください。http://www.cfnets.co.jp/seminar/index.html
「区分ワンルームは与信を毀損する」とか「区分ワンルームは銀行が担保として見ない」といったウワサが飛び交っていますが、そんなことは無いです。
もちろん銀行によっては融資対象にしないところもありますが、銀行はひとつではないですから。
ただ、他の投資と同じようにいい点・悪い点はありますから、その特徴を充分にわかったうえで投資の組み立てをしていくといいと思います。
新刊「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略」猪俣 淳（著）住宅新報社刊では、区分・一棟・地方・都心・所有権・借地権・新築・中古・・それぞれの短所・長所とそれぞれどう補完するか、あるいは相乗効果を高めるかということについて具体例を交えながら、また数字で分析しながらご紹介しています。
ちなみに、区分ワンルームの長所・短所をざっと整理してみると・・・
（カッコ内の収・資はそれぞれＰ／ＬとＢ／Ｓ、どちらに影響を及ぼすかということです）
区分所有の長所
�ヽ袷�・防水など全体的な補修に関する費用が一度に発生しない（収）
��日当たりの悪い部屋・階数の良くない部屋などを避けて購入できる（収）
��需要の変化・災害・事件などによるリスクが分散できる（収）
�の�地条件が一棟ものに比べて優れる（資・収）
�グ貳姪�に一棟ものに比べてグレード感が優れる（資・収）
区分所有の短所
�ー�分の判断でバリューアップを行なえるのは室内のみ（資）
��担保評価が出にくい（資）
��出口戦略の選択肢が基本的には売却のみ（資）
�せ┰蠧世鯑世襪海箸�難しい（収）
�ケ娠槌颪�割高（収）
一棟モノはおおむねこの逆です。
あとは、区分の場合都心部で買う場合が多いと思いますが、都心部と地方といった立地による長所・短所もありますのでこのあたりも本でチェックしてみてくださいね。
※整いました！「区分マンションの土地権利」とかけまして「悩んだ末に告白」とときます。そのココロは「今日、言う（共有）」。⇒人気ブログランキング
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2009年11月05日
「更新料「有効」判決」不動産投資コンサルタント猪俣淳
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平成２１年１０月２９日付大阪高裁の更新料「有効」判決の正本を読みました。
大津地裁で敗訴した賃借人が控訴した案件ですが、地裁の判決を支持という結果です。
主文
１ 本件控訴を棄却する。
２ 控訴費用は控訴人の負担とする。
とありました。
大家側が負けると新聞ででかでかと取り上げられるんですが・・・・。
もっと大々的に取り扱って欲しいです。
まえに「鍵の賃貸借」ということで、乱暴な立ち退きをしている業者が捕まりましたが、確かにその方法はひどいんですけど全国の家賃取立て被害（？）に合っている「家賃滞納者の会」の方たちがエイエイオーッと気勢を上げている姿と、それを同情的に取り上げているキャスターをＴＶで見て「オイオイ」と突っ込みをいれたくなりました。
判決のポイントは、
１ 更新料は妥当な金額か？
２ 更新料をもらうことは社会正義に反することか？
３ 賃借人は騙されたり押し付けられていないか？
１ 更新料は妥当な金額か？
このポイントは更新料と、礼金の扱いについて裁判所はどういった解釈をしているのか参考になります。
礼金＝当初合意された賃貸借期間の長さに相応した賃借権設定の対価。
更新料＝賃借権設定の対価の追加分ないし補充分。
礼金相当かそれ以上の更新料だと「不当」と見られるようです。（以下抜粋）
〜本件では礼金4ヶ月・更新料2年ごと2ヶ月と礼金に比して相当程度抑えられ適正な金額に留まっており妥当性がある。（もしも更新料も4ヶ月であれば、更新料という名を借りて新規の契約を締結して礼金を払わされるのと変わらない。つまり、賃借人は賃貸人に正当な理由がない限り事実上永続的に賃貸借契約を継続できるという借地借家法28条の主意に反するが本件はそうではない）〜
２ 更新料をもらうことは社会正義に反することか？
・賃借権を設定するにあたってその期間の長さに応じた対価を取得することが営利事業の方法として一概に社会正義に反すると言えない。
・法は単に消費者にとって不利益というだけで事業者の経済的利益を図った契約条項を一切無効とするものではない。
・・・ありがとうございます。と、言いたいです。
３ 賃借人は騙されたり押し付けられていないか？
・内容が納得できないのであれば、契約を締結しなければよいのであって、これを契約条項の押し付けであるとは認められない。
・賃貸借契約の締結時において合意されていなかったものが後になって支払いを要求されたわけではなく、契約条項としてあらかじめ合意されていたものである。
・そもそも更新料を含めた負担額を事前に計算することが特段困難であるとはいえない。
・更新料を含めた実質的な賃料は５万６３３３円であり、契約に定められた賃料５万２千円と比較してもその差は５千円未満で名目上の賃料を低く見せかけたとはいえない。
・賃借人は複数の業者から多数の賃貸物件の紹介を受けた上、自らの希望その他様々な情報を総合的に検討した結果本物件を賃借することを決定したと認められるので、不当条項を押し付けられるまで著しい格差があったとは到底認めがたい。
・・・気持ちいいです。
そして、もうひとつ、賃借人は最後（３回目）に支払った更新料の日割り返還についても請求しています。利息も含めて。
これについては・・・
４ 中途解約があったのに清算されない不当性については、更新料が返還されないものであるという認識を契約時にしていたので、返還ないし清算を受けることができるという期待を抱いていたかのような主張をするのは自己の認識と明らかに符合せず、到底採用することはできない。
５ 更新した時点で、本件更新料という対価に相応した利益を確定的に得ている。そして解約はもっぱら賃借人の自己都合である。
そして最後にぴしゃりと締めくくっています。
控訴人が本件賃貸借契約を締結した当時、２４歳の会社員であったことを併せ考えれば、本件更新料支払条項が控訴人の無知あるいは錯誤等に乗じて設定されたものとは到底認められないところ、（中略）本件更新料支払条項によって、賃借人である控訴人が信義則に反する程度に一方的な不利益を受けることになるものでないから、本件更新料支払条項が暴利行為に該当するものと認める余地はなく、民法９０条に反して無効と解することはできない。
また控訴するようですから最高裁に持ち越しということでなんとも言えませんが、「大人な」判決だと思います。
でも、多くの賃貸住宅市場ではこれだけ住宅が余っている現状ですから裁判とは別に今後更新料はなかなか取れなくなってくると思います。
敷・礼ゼロゼロで仲介料もなしなんていう物件も今や珍しくなくなっています。
それだけ簡単に引っ越せるということですから「もうすぐ更新だから引っ越そう♪」という人もどんどん増えると思います。
また、それは「引っ越したけど気に入らないから次の部屋をさがそ〜」という人もどんどん増えるということです。
立地条件や需給ギャップによってますます明暗が分かれるところです。
そして、入居者保持（テナントリテンション）が重要なテーマになるということです。
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2009年11月02日
「外国人住まい方ガイド」不動産投資コンサルタント猪俣淳
ＣＦネッツの運営している「インターナショナルコミュニティ青葉」http://japan.rental-apartment.jp/index.htmlは、もともと、ある企業の社員寮として建てられた建物を外国人学生向けの学生寮として転用したものです。日本人も学生・社会人問わず入寮できますからある意味多言語が気軽に学べる留学先としても魅力があると思います。ブログランキングに参加しています・・・本日の順位確認と応援のクリックお願いします。⇒人気ブログランキング
住宅新報社刊「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略」好評発売中！http://www.amazon.co.jp/dp/4789231313/
寮での生活は管理人ありちゃんのブログ「青葉寮好日日記☆世界の留学生達の面白生活☆」に詳しいですからぜひチェックしてみてください。
普通のアパートよりも若干家賃は高めなので、一部の留学生は半年くらいすると安いアパートに引っ越したりするんですが、そのほとんどが出戻ってくるそうです。
寂しくて。
浴衣を着せてあげてみんなで花火を見に行ったり、バスで富士急ハイランドや八景島シーパラダイスに遊びに行ったり、ＢＢＱ大会をやったり。
それから管理人のありちゃんが悩みにのってくれたり、バイト面接や就職活動、日本人の生活習慣や常識についてのミニミニセミナーをやってくれたり面倒見がいいですし、なにより世界中十数カ国から集まった日本語と日本を学びにきた仲間がいますからね。
オペレーションをプラスすると、賃貸経営もまた別のステージになるという好例ではないでしょうか。
サラリーマン大家さんが副業でやるとなるとなかなか難しいかもしれませんがひとつの答えではあります。
文部科学省の「留学生３０万人計画」をあげるまでもなく、外国人の人口は増えています。
95年136万人⇒05年201万人。
10年で1.5倍です。
ちなみに平成17年の国勢調査で発表された外国人の割合の多い市町村ベスト１０は・・・
�＼弧邏�21.2％（大阪）
��大泉町14.7％（群馬）
�Ｅ貔�区8.5％（大阪）
�っ羆�区7.7％（兵庫）
�ト�濃加茂市7.1％（岐阜）
�μ�輪市6.8％（長野）
��中区6.6％（神奈川）
��長田区6.5％（兵庫）
��中央区6.4％（大阪）
��菊川市6.2％（静岡）
需要がありそうですね。
でも、意外と外国人不可の物件が多いんです。こういった地域でも。
もったいないですね。
主な理由は、一言でいうと「トラブルが面倒」ということです。
確かに、２人入居で貸したら１０人住んでたとか、室内でＢＢＱパーティーをしたとか、滞納があって取り立てに行ったらそれまでペラペラだったのにいきなり日本語がしゃべれなくなったりとか・・・いろいろあります。
あとは、ごみの出し方とか騒音の問題とか。
そういった問題の多くは最初に日本の生活習慣や居住ルールを理解してもらうことで解決したりします。
財団法人 日本賃貸住宅管理協会（日管協＝ＪＰＭ）が「外国人住まい方ガイドＤＶＤ」というのを発売しています。
１枚５０００円（税込）で、住まい方の理解度を測るチェックシートもついています。
対応言語は英語・韓国語・中国語・スペイン語・ポルトガル語・日本語の６カ言国語ですからほとんどの国の人に対応できると思います。
※整いました！「外国人が国内で引越し」とかけまして「写真をとるときピースサイン」とときます。そのココロは「二本（日本）で写って（移って）ます。」。⇒人気ブログランキング
首都圏以外にも全国で講演を行なっています。これから予定されているみなさんのお近くでの開催は下記の日程です。ぜひご参加ください。各回懇親会もありますので一緒に飲みながら不動産投資談義をしましょう♪
※11月の予定・・・
・11/7 物件購入会（渋谷会場）
・11/14 不動産投資実践塾 市場分析編（石川県金沢市）
・11/17 ＦＰ継続教育単位講座（代々木会場）
・11/21 不動産投資実践塾 賃貸企画編（渋谷会場）
・11/22 税理士向け講演（大阪・堺会場）
・11/29 出版記念講演（横浜会場）
※12月の予定・・・
・12/5 出版記念講演（名古屋会場）
・12/6 三部セミナー＆物件購入会（東京会場）
・12/12 不動産投資実践塾 相続対策編（横浜会場）
・12/19 出版記念講演（大阪会場）
・12/20 出張個別コンサル（大阪）
・・・詳細はこちらから。
♪BS１１「不動産王」ネットで過去の全放送分が見れます http://odoroku.tv/knowledge/fudosanoh/index.html ）。
♪「あのＷコロンが舌を巻いた！」「あの時東ぁみが眼鏡をはずした！」？？。猪俣淳の不動産投資実践塾 入門編(ダイジェスト版)
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★★★建築＆コンサル。株式会社南青山建築工房のＨＰ。
「アパート大家さんになった12人のフツーの人々」（にじゅういち出版）
「不動産投資にまつわる100の話」（住宅新報社）
※不動産投資コンサルタント猪俣淳が直接２時間程度の個別相談を行ないます。（著書を読んでいただいた方かセミナーを受講された方は無料です！）場所は南青山オフィス・横浜港南台オフィスのいずれか。スケジュールの合間を縫っての時間調整となりますので必ずご予約ください。
お申込はＣＦネッツ セミナー事業部まで(→ＣＦネッツホームページ→「個別相談の案内」→「メールを送る」）
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2009年10月31日
「アマゾンにアップされました」不動産投資コンサルタント猪俣淳
新刊「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略」がアマゾンにアップされました。http://www.amazon.co.jp/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E6%8A%95%E8%B3%87%E3%81%AE%E5%87%BA%E5%8F%A3%E6%88%A6%E7%95%A5%E3%83%BB%E7%B5%84%E5%90%88%E3%81%9B%E6%88%A6%E7%95%A5-%E7%8C%AA%E8%82%A1-%E6%B7%B3/dp/4789231313/ref=sr_1_2?ie=UTF8&s=books&qid=1256913069&sr=1-2ブログランキングに参加しています・・・本日の順位確認と応援のクリックお願いします。⇒人気ブログランキング
しかし、「猪俣淳」⇒「猪股淳」に間違えていたり、「誰も書かなかった」が抜けていたり・・・参ります。
一応修正依頼をしておきましたけどね。
一足早く、去年ＢＳ１１ＴＶ「不動産王」でご一緒した沢孝史さんや、この間富山のパネルディスカッションでやはりご一緒した吉川英一さん、それからインタビューにこられたコテツさんや投資家けーちゃんさんに約束していた見本をプレゼントしたらお礼のメールをいただきました。
一部ご紹介させていただきますね。
・・・猪俣様 沢です。いつもお世話になっております。力作 いただきました! ありがとうございます。まだ、ざっとですが拝読させていただきました。
で、ファーストインプレッションは「さすが」です。
ご自身の実際の投資をサンプルとして客観的に分析しているところ、実感として伝わってきました。また私自身の物件構成と今後の戦略について示唆に富んだ内容が山盛りです。熟読のうえ、反映させていただきます。
しかし、これは本当に名著ですね。
中略
フライングですが、ブログでちょっとラフに(笑)ご紹介させていただきました。
http://sawatakashi.cocolog-nifty.com/
ではでは〜 さわ たかし
機会があればまた発酵した麦茶や葡萄ジュースでミーティングをしたいです（この方は飲むとかなり面白いです）。
※整いました！「アマゾン」とかけまして「船の乗組員」とときます。そのココロは「出版（出帆）したら載（乗）せられます」。⇒人気ブログランキング
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※11月の予定・・・
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・12/19 出版記念講演（大阪会場）
・12/20 出張個別コンサル（大阪）
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2009年10月28日
「情報が集まるようになるには」不動産投資コンサルタント猪俣淳
昨日、新刊「誰も書かなかった不動産投資、出口戦略と組合せ戦略」（住宅新報社）の見本が届きました。アマゾンには今週末（10月31日頃）にはアップされるようです。
この日、ハローウィンは私の誕生日でもあります。
いい誕生プレゼントです。
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今日は休みですが、講演を聴きに東京に行きます。
ひとつは、１２時半から港区高輪にあるアメリカンクラブで行われる「米国住宅建材セミナー」です。
主催は米国ワシントン州政府。
アパート建築や区分も含めた内装で、ドアやケーシング（枠どり）に高級感が出る輸入資材を使ったりしますので、トレンドも含めた新しい情報の仕入れです。
そして、途中で抜け出して４時から有楽町の東京国際フォーラムで行われる�螢▲肇薀�ターズ・ラボ 沖有人社長の講演を聴きに行きます。http://www.a-lab.co.jp/
講演のはしごですね。
同社はファンドなどプロ向けの市場分析を専門とするユニークな会社です。
新刊のなかでもいくつか引用させていただいています。
新しいサービスを考えていて、それについて意見をいただきたいということで、講演後に会うことになっています。
アウトプットをするためには、はるかに上回るインプットが必要ですね。
もちろん日々の業務のなかで得るものがもっとも濃厚ですが、本やセミナーからヒントを得ることも多いです。
「人に教えることを出し惜しんじゃいけないよ、もう古くなって腐りそうになってから「はいよっ」ってもらっても嬉しくもなんともないからさ」・・・とは斉藤一人さんの弁ですが、ホントそう思います。
惜しまず、いつも新鮮なアウトプットしようと思ったら、こっちも嫌でも勉強したりアンテナを立てたりしないといけなくなりますもんね。
放っておいても、情報も集まるようになるはずです。
※整いました！「ハローウィン」とかけまして「児童図書館」とときます。そのココロは「子供に貸し（菓子）出します」。もうひとつ、「マギー審司と鳥居みゆき、どっちとコンビを組みたいか？」とときます。そのココロは「トリック・オア・トリイと？」⇒人気ブログランキング
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・11/29 出版記念講演（横浜会場）
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・12/6 三部セミナー＆物件購入会（東京会場）
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・12/19 出版記念講演（大阪会場）
・12/20 出張個別コンサル（大阪）
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「アパート大家さんになった12人のフツーの人々」（にじゅういち出版）
「不動産投資にまつわる100の話」（住宅新報社）
※不動産投資コンサルタント猪俣淳が直接２時間程度の個別相談を行ないます。（著書を読んでいただいた方かセミナーを受講された方は無料です！）場所は南青山オフィス・横浜港南台オフィスのいずれか。スケジュールの合間を縫っての時間調整となりますので必ずご予約ください。
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