「ロボジー」不動産コンサル猪俣淳

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ハエタカッタ♪アエテカッタ♪ハラコワシタ♪イエィッ！

アゲテアッタ♪アジコカッタ♪ユダンシテタ♪イエィッ！切り身〜♪

映画館のチケット売り場に流れるAKB48の曲に合わせて、東南アジアでヒドイ目にあった屋台を思い出しつつ、ついつい替え歌にしてしまい・・・

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デーブ・スペクターに少なからず共感するオヤジです。


今週の休みに観た映画は「ロボジー」。

予想通りのオモシロさでした。

主人公の鈴木重光73歳を演じるミッキー・カーチス改め五十嵐信次郎。ペーソスを感じさせる名演技で素晴らしかったなぁ・・・。

エンディング曲「五十嵐信次郎とシルバー人材センター（参加しているゴダイゴ「ミッキー吉野」も60歳ですからね・・）」のMR.ROBOTのカヴァーも懐かしくてよかった。

家内のオヤジさんが同じシゲミツ（75歳）で、しかも頑固モンなもので入り込みました。

2035年には、ほぼ全ての都道府県で高齢化率は30％となる見通しです。

少子高齢化が進むので、これからは、高齢者が入居ターゲットになる！といった論旨のハナシをときどき見かけます。

甘いです。

平成20年総務省統計局調査では、全体の持家率61％に対して、50〜54歳73.2％、55=59歳76.7％、60〜64歳78.9％、65〜74歳80.0％、75歳以上80.3％と年齢が上がるにつれて持家率が上昇しています。

でも、古かったり広すぎたりして維持費が大変とか、不便とかで今の住宅に困っているんじゃないの？といいたいところですが、内閣府の平成22年高齢者意識調査では「何も、問題点はない」と答えた人は持家の場合61.2％・借家で45.3％でした。

高齢者をターゲットにした企画を持ち出すときは、普通の賃貸だと難しい不便な立地の場合が多いです。

年寄りは、きっと定年後の第二の人生を田舎暮らしでのんびり暮らしたいに決まっている。という紋切り型の見込みだと思います。

平成22年6月30日に高齢者を対象に行われた国交省の調査では、「老後の理想の住まい方」として、「自然に恵まれた田舎よりも、娯楽施設や公共施設、医療・福祉施設などへのアクセスの良い市街地に住みたい」という回答は全体の73.9％を占めています。

結局、普通の賃貸経営が成り立つ企画で考えないといけなくて、その入居者の中に高齢者が入ってくることもあるという感じでしょうか。

介護施設や特別養護老人ホームは不足すると思いますが、それはもはや副業では難しい世界になるわけで。

そして、その事業体に賃貸で貸す場合には、旨みである利益の殆どをその事業者が持っていってしまうという図式になっています。

正攻法で行きましょう。


自分が高齢者になったら？

そうですね・・・銀座とか日本橋のあたりでも、古くて小さな小家族向けの中古区分は2000万円台半ばで買えますから、そんなのをリノベして住んで、歩いて有楽町に映画を見に行ったり、築地に寿司をつまみにいったり、日比谷公園で日向ぼっこしたり、聖路加病院で不健康談義に花を咲かせたり・・・というのが理想かな。

神楽坂のあたりに住んで、チントンシャンなんて三味線の音色を聞きながら猫の背中をなぜるなんていうのもいいなぁ。

歳をとるのはあっという間ですから、準備を怠りなく。

予告編で、「TIME」という映画をやっていました。

通貨が「時間」に換算される未来で、25歳以上には歳取らない代わりに、タイムアップすると死んでしまうという・・・

もらったチラシをみながら子供が「恐ろしいね、これ」と言っていたので、「ばか、今でも同じだよ。死ぬ時期が分からないだけで。時間は命ということには変わりはないから。新幹線や飛行機にのったり、サービスを受けたりするのは、ある意味時間＝命を買っているのと同じだからな。だから、あんまりくだらないことに時間を使うなよ」と。

ユダヤ人のラビの言葉に「キリスト教徒は「時は金なり」というが、彼らは間違っている。貯めておくことができない「時」のほうがはるかに価値があるに決まっている」というのもありますね。


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「ソプラノ大家さんの投資」不動産コンサル猪俣淳

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「ソプラノ大家さん」こと菅原久美子さんから献本をいただきました。

ありがとうございます。

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「夢とお金をひきよせるソプラノ大家さん流アパート投資のヒミツ」（ごま書房新社）。

初心者向けの読み易い内容で、1時間ほどで読み終わりました。

多分、この方はお嬢様のDNAが色濃く流れているんだろうなぁ・・・

「貧しかった幼少時代」と書かれていましたが、初めての海外旅行が小学校3年のスペインで、私学の中高一貫校。

大学の音楽科を卒業して、30歳でもう一度声楽の科目履修生として東京の大学に入り直し、そのあと更に、アナウンスとボイストレーニングの専門学校に一年間・・・・。

材木商の娘で独身時代に輸入雑貨店を経営していたお母様、材木商と結婚して洋裁学校の先生をされていたお祖母様。

ま、貧しかったんですね・・・ハイ。ご本人がいうんですから間違いないでしょう。


投資自体は、地方（地元）の高利回り物件をフルローンに近い融資を受けてというスタイルです。

ご主人のお母様が経営していたアパートの建て替えから投資をスタートされていますので、この時点で土地代相当額のアドバンテージがあります。

その後の融資を受ける際にも資産背景として有利に見てもらえる可能性が高いでしょう。

ご本人も書かれていますが、築年数の新しいワンルーム系物件の賃料低下が今後の課題かもしれませんね。

価格8200万円＋諸費用約950万円＝総額約9150万円・・・自己資金550万円＋借入8600万円2％18年。

表面利回り14％１K×18室と書いていますので、逆算すると5.3万円平均で貸していらっしゃるようですが、ネットで青森市内の物件を調べると、もうちょっと古めの物件は4万円を切るようなものも出ていますから、25％程度の値下がりを覚悟しておかないといけないかもしれません。

それから、返済額は計算すると年間570万円だと思いますが、仮に購入5年後に金利が4％になると640万円位になるはずです。

部屋の面積は出ていませんでしたが、仮に25平米（7.6坪）とすると、坪単価5000円ちょっとの市場ということですから、今後の原状回復コストや募集コストも重くなってくるかもしれませんね。

賃料が3.8万円平均になって、空室率15％、運営費20％になるとNOI（営業純利益）は533万円。金利があがるとちょっとキツイかなぁ・・・。

もう一件、全室１LDKのリノベアパートは需給ギャップを見るかぎり、悪くないかもしれませんね。

ちゃんと計算してませんが。


こちらの融資は比較的少ないので、早いところ完済されるとポートフォリオ全体の安全性が上がると思います。


でも、セルフリフォームをするために、職業訓練校に通って大工の修行をするあたり感心します。

なんでも、突き詰めてモノにしないと気がすまないんですね、きっと。自分も似たようなところがありますので、共感します。

お会いしたことはありませんが、とっても輝いている方なんだと思います。多分。

「猪突猛進」という言葉を思い浮かべました・・・決して悪い意味じゃないですよ。


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「国債暴落⇒金利急上昇シナリオ」不動産コンサル猪俣淳

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住宅ローンのフラット35とかと違って、アパートローンは一部を除き、基本変動金利が多いです。

国債の暴落⇒金利急上昇というシナリオを考えた場合、金利上昇リスクについても考えておかないといけません。

その場合のリスクに対する考え方について質問がありましたので、その回答をご紹介しておきます。

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１）想定される金利でDCR（＝NOI/ADS）を計算して金利変動リスクに対する耐性を確保しておく

２）キャッシュフローを一部留保して繰上げ返済の原資を確保しておく

という対策が有効です。

仮に、40,000,000円でキャップレート7％の投資（NOI　280万円ということです）を30,000,000円の融資を受けて行った場合を考えて見ましょう（融資条件は年利3％・返済期間20年・月額返済166,379円（年間返済＝ADS約200万円）とします）。

金利上昇は、5年後に倍の6％と仮定します。

融資を受けたローンの5年後の残債は24,092,630円です。

借入の内部では、これを残り期間の15年（20年マイナス経過期間5年）でﾘﾌｧｲﾅﾝｽという仕組みになっています。

年利6％・返済期間15年・借入額24,092,630円の場合、月額返済は203,307円（年間約244万円）になります。

DCRは1.4⇒1.14になりますが、これが投資家にとっての許容範囲内かどうかが、ひとつの判断です。

もしも、DCR1.3以上確保したいという投資家であれば、NOI2,800,000円÷1.3＝年間返済2,153,846円（月179,487円）以下にする必要があります。

と、いうことは逆算すると、5年後時点のﾘﾌｧｲﾅﾝｽ額が21,269,861円になっていればその返済になりますので、残債との差額2,822,768円を現金で繰り上げできれば、許容範囲に収まるということです。

こんな感じで、様々な想定でのストレスチェックを行って、投資家の求める投資効率と安全率のバランスするところを探していくというのが、金利上昇リスクに対するリスク管理の方法のひとつです。

※二日間集中講座では、それ以外のあらゆるリスク管理の方法も知ることができますhttp://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/20120225_2days.html

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「ミルク＆クッキー」不動産コンサル猪俣淳

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CCIM（米国認定商業用不動産投資メンバー資格）104コースの科目試験が終わりました。

スタートが早いのをすっかり忘れていて、試験の説明が終わりそうなときに滑り込みました。

焦った・・。

PCを立ち上げているうちに試験開始。

でも、4時間の試験を30分で仕上げて、イチ抜けで出てきました。

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授業の中で、市場分析的なこともやります。

CCIMも含めた向こうのデータベースは進んでいて、例えば物件所在地を指定して「運転時間10分」と設定すると、その商圏が地図上にマークされて、さらにそこに住む住民はどういったセグメントの人なのかなんていうのが全部でてきます。

分類は五十数種類あるそうですが、すごいもんです。

参考にもらったデータでは、上位３種類の住民は１）Aspiring Young Families（意欲的な若い家族：30.8％）、２）Up and Coming Families（新進気鋭の家族21.6％）　３）Milk and Cookies（ミルクとクッキー16.1％）

？？？という翻訳ですが、説明書きにこんなことが書いてあります。

グーグル翻訳＆意訳ですから、正確かどうかはわかりませんが・・・

ミルクとクッキー（Ｍｉｌｋ　ａｎｄ　Ｃｏｏｋｉｅｓ）16.1％
この世帯は、主に若者、裕福な夫婦、カップルで構成されています。世帯の約半数には二人以上の子供が含まれています。この市場の平均年齢は34歳。住民は、特にテキサス州南部では、郊外の一戸建て住宅を好み、より小さな住宅タイプは、西部と中西部に分布しています。住宅価格の中央値は１４万８７８１ドルです。 共稼ぎなど複数の労働者がいる家族、複数の子、および複数の車両がこの市場の標準となっています。多くは将来のための保険に加入しています。子供の存在は、赤ちゃん向け商品・ファーストフードなどの子ども向け製品などの大量購入を誘導します。娯楽は、バックギャモン、チェス・バスケットボール・サッカーや凧揚げなど。お気に入りのケーブルチャンネルは「トゥーンディズニー」、「ディスカバリーヘルスチャンネル」、「ESPニュース」、「シネマネットワーク」などです。

日本でも欲しい。


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「複数の投資の比較」不動産コンサル猪俣淳

四日間にわたって行われたＣＣＩＭ（米国認定商業用不動産投資メンバー資格）104コースの授業が終わりました。

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残すは、明日の科目試験（4時間）です。

これが終わると3月末に最終試験を受けて合否が決まります。

思えば、最初の101コースを受けたのは去年の今頃でしたから、まるまる1年がかりです。長かったなぁ・・・。

ＣＰＭ（＝米国認定不動産経営管理士。日本一資格保有者の多い会社はＣＦネッツです）は、投資家から依頼を受けて、いかにしてその物件、つまり投資の価値を高めるのかが真骨頂です。

そして、ＣＣＩＭは投資家がどの物件に投資すればいいか、複数の選択肢のなかから正しく選定できるような判断基準を提供することができるというのが大きな価値です。

今日の授業では、事例研究ということで二つの物件を例にとって様々な組合せについて検討を重ねました。




１）最初に買った物件をそのままホールドして、なにもしない

２）最初に買った物件をそのままホールドして、融資を受け、その資金で金融商品に再投資する

３）最初に買った物件をそのままホールドして、融資を受け、その資金をもとにもうひとつ収益物件を買う

４）最初に買った物件を売却し、別の物件に買い換える

５）最初に買った物件と、別の物件を交換する

それぞれ、税引前ＩＲＲ、税引後ＩＲＲ，税引後資本蓄積、税引後資本成長率・・四つの数値を計算して、効率・安全率などを整理し、比較します。

授業で、さまざまな計算シートを使いますが減価償却の方法と課税方法が日本とは違いますので、そのあたりを改良して日本でも使えるようにしたいと思います。

ちなみに、減価償却については、居住用27.5年・非居住用39年というだけで、中古だろうが新築だろうが、木造だろうがＲＣだろうが、何度所有者が変わっても新たに買った人はこれでできるというシンプルな仕組みです。

また、譲渡所得税の課税方法も保有中に減価償却されて簿価が下がった部分は25％、値上がりによるキャピタルゲインの部分は15％と、利益の残った原因によって変わるとか、なかなか興味深いです。

エクセルの関数はそんなに詳しくないので、本社の小林君か企画開発室のシスコバさんに白羽の矢を立てようかと・・・。

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「ゴードンの成長モデル」不動産コンサル猪俣淳

CCIM104の授業も3日目に突入です。

昨日は、授業のあと講師のジョセフAフィッシャーを交えて小洒落たレストランで懇親会をしました。

授業も懇親会も八重洲のあたりが会場なので、帰り道は必然的に東京駅八重洲口の地下道にある「東京ラーメンストリート」を通ることになり・・・一度は通り過ぎたのに、引き返してしまいました。


「けいすけ」の渡り蟹味噌ラーメン・・・煩悩が消せません。

NOI(飲み・終わったら・いつもラーメン）のｵｰﾅｰｽﾞｴｰｼﾞｪﾝﾄ藤澤さんが隣の席で一緒に受講しているからか・・・。

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昨日二日目の授業は、事例研究をひたすらやりました。

複数のテナントの入る商業用ビルを、保守的な投資性向の年金基金の3人の理事に依頼されて分析をするという想定で、市場性や妥当な価格の算定、それから財務リスク分析なんかもやります。

そして、年金基金は結局買わなかったその物件を、所得税も譲渡所得税も課税される個人投資家がローンを組んで買うという流れで、税引後の分析や、その投資を行うことによる節税効果や実効税率の算出をしました。

今日は、多分、必要な自己資金が違うそして保有期間が異なる他の物件との比較をやると思いますが、とても具体的で興味深い内容です。

たとえば、株式投資の世界ではポピュラーな「ゴードンモデル」というのがありますが、これを不動産投資にも応用したりします。

カンタンに言ってしまえば「物件自体の実際の利回りは、キャップレート（期待利回り・還元率）とNOI（営業純利益）の成長率の合計」であるということです。

したがって、市場の成長が見込める地域で投資をするのであれば、自分が求める利回りよりも低い利回り（＝価格を高く）で買っても良いということです。

例えば、年１％NOIの上昇が見込めるのであれば、6％で買っても７％確保できるという、まぁ当たり前といえば当たり前のハナシです。

逆に、年６％NOIが減少するような地域であれば、10％あっても４％になってしまうということです。

先日の社会保障人口問題研究所の発表以来、わが国の人口減少の話題で持ちきりですが、すでに生産年齢人口は1995年から減少し始めていますし、地域によって人口が増え続けているところもあるわけで・・。

人口減少の激しい地域では利回りは大抵高いですし、都心部では低いですが、実はそのあたりを含めると、変わらないか下手すると都心部のほうが実際の利回りは高くなるというケースが多く見られます。

ゴードンモデルでは、

資産価値＝NOI／（キャップレート−NOI成長率）

という、公式が成り立ちますので、この三つの構成要素が資産価値を高める方法であるということもできます。

すなわち、

１）NOIを上昇させる（賃料が下がらない（上がる）ようにする、空室率を低くする、運営費を見直す）
２）キャップレートを下げる（リスクを取り除く）
３）成長率がより高い市場を選ぶ

シンプルです。


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「難易度の高い物件でも」不動産コンサル猪俣淳

「四軒がいい。三軒ぢゃヤ（三軒茶屋）！」・・なんてね。

昨日は、池袋で某業者と、持ち込まれた物件についての現地打合せをしたあと、その足で渋谷⇒三軒茶屋と移動し何年かぶりに世田谷線にゆられて、一緒に物件を見に行きました。

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レアな情報を持ち込んでくれるルートがいくつかあります。

どちらも難易度の高い案件だったので、これこれ、こういった順番で進めていけばハナシになるんじゃない？と提案をしておきました。

そして、その流れの中でウチが係われることを手伝うという付き合いです。

そのあと、ニューヨークの信託銀行が持っている信託受益権モノを何棟か見に行きながら、本社に戻って建築系（青建）スタッフとその物件の件で打合せ、調査依頼をしてからふたたび「これ、どうですか？」と相談を受けた物件を見に、横浜から逗子のあたりを数件まわってと。

どの物件もそれぞれ、特徴が違いますし投資主体となる投資家のリスク許容度とか求める目標・目的によってもアリ・ナシの投資判断が変わります。


いま、横須賀線で東京駅に向かって移動中です。

今日からCCIM（米国認定商業用不動産投資メンバー資格）104コースの授業で日曜日まで八重洲の会場にカンヅメです。

講師は、ジョセフ・A・フィッシャー。

インディアナポリスで投資不動産の開発・リース・管理を行っている会社を経営している実務家です。

授業の3週間ほど前にテキストのデータが送られてきて、事前学習を求められます。

モジュールは４つのパートに分かれていて、各パートの授業をそれぞれの試験を含め、毎回5日間にわたって受けるというスタイルになっています。

そして、全体的なまとめと最終の資格試験が3月29〜31日、3日にわたって行われます。

今回のCCIM104のテーマは「投資意思決定」。

これまでの、CCIM101「投資分析」・CCIM102「市場分析」・CCIM103「ユーザー意思決定分析」をもとにして、「では、どういった判断でどの投資を選ぶか？」というテーマです。

CCIM104コース・テキストの目次を見ていくと・・・

＜概要＞
割引率の重要性
所有形態の決定
所得税が決断に与える影響
財務レバレッジの利点とリスク
資本はどこから来るのか
リスク分析の重要性
投資家の物件評価が鑑定士と異なるのはなぜか
保有期間中の資産価値の維持
売るときが来たかどうかの判断
＜投資家＞
＜投資選択＞
債券市場
株式市場
不動産
＜不動産投資の四象限＞
＜債務と自己資本の資金源＞
事業用不動産の自己資本の部分
事業用不動産の債務の部分
＜スペース（ユーザー・テナント）市場と資本（投資）市場＞
スペースの市場
資本市場
＜還元率の傾向＞
＜まとめ＞

とてもカタい、無味乾燥な内容にも見えますが、中身は超重要で興味深い事柄がぎっしり詰まっています。
ちなみに、これらの目次は全部で８つあるモジュールのひとつにしか過ぎません。

そのほかに、事例研究が２つ。

先ほどのような投資判断をするときにもとても役にたちます。

CCIMを受験して試験に合格しても、資格ホルダーになるにはアセットの取扱い件数とか、取扱高とか結構ウルサイ条件が付加されます。

いま、日本人でCCIMホルダーは6人位しかいませんし、そのほとんどが外資系投資銀行の方々ですからそのあたりの規定のハードルが高いんだと思います。

でも、CPM（米国認定不動産経営管理士）ホルダーは「アセットマネージメントを行ううえでも十分な知識を有している」ということで、そのあたりが免除されますのでこちらを先にとるといいでしょう。

CPMの条件はある程度のボリュームの賃貸用不動産の管理の経験とかがあれば大丈夫ですから、ハードルはより低くなります。

実際の授業も、CPMで習ったこととかなり重複しますし、それをより掘り下げるという感じなので、比較的とっつき易いと思います。

シカゴの同じビルに本部が入るCCIMとCPM。

米国でもWホルダーは少ないですし、アセットマネージメントとプロパティーマネージメントって、クルマの両輪ですから、本格的に学びたいというプロの方はぜひチャレンジされることをオススメします。

どちらの資格もIREM-JAPAN（アイレム・ジャパン＝全米不動産管理協会日本支部）http://irem-japan.org/で受け付けています。

ちなみに、CFネッツは、CPMホルダーの人数が日本一で、これを日本に導入した倉橋が代表の会社です。



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「研究開発費で落とせます」不動産コンサル猪俣淳

加賀百万石にふさわしい（と思われる）別名「嫁入り布団柄」の派手なネクタイです・・・。

この週末はなんだかバタバタしていてブログの更新も、ままなりませんでした。

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金曜日には横浜で財務省の出先機関の方と面談をして、そのあとクルマを飛ばしてとっぷりと日の暮れた頃、調布の多摩川沿いの物件にたどり着き、河原の風にさらされながら、まわりをうろつきまわったあと、自宅に戻って出張の準備。


翌、土曜日の朝早くに白い息を吐きながら、ホーキンスの雪国仕様のスタッドレス革靴を装着して、自宅を飛び出し羽田空港から一路、小松空港まで。


迎えに来てくれた加盟店の方と一緒に金沢中央市場のてんぷら屋で天丼の昼飯を食べて、つかのま暖まり、そのままセミナー会場となっている金沢駅前の日航ホテルへ。


1時間半＋αのセミナーで講演をしたあと、飛び入りの投資家のお二人も交えて現地スタッフのみなさんと地元の有名店で名物の「ブリしゃぶ」をつつきながら、しこたま飲んでバタンキュー。




翌、日曜日の早朝6:30、氷となった積雪を踏みしめ、凍えながら金沢駅前発の高速バスを待って乗り込み、小松空港から羽田空港まで戻ったのも束の間、電車とタクシーを乗り継いで、今度大規模修繕を予定している一棟マンションの現地での相談・打合せの立会い。

この物件の売買担当をした担当者と、管理を担当している担当者、工事担当者と工事業者、そして、この物件を所有するオーナー投資家と私。



みんなで5階建ての屋上にハシゴをかけて登ったりして、またまた寒風にさらされ、時間を気にしつつ慌てて、横浜の本社セミナールームで行われる前日と同じテーマのセミナーに間に合わせ、やっぱり講演後の懇親会でしこたま飲んで・・・

組まれたスケジュールをこなすだけですが・・・セミナー事業部ぅ。

金沢と横浜。二日にわたって行ったセミナーは「プロも知らない建築提案書の読み込み方」というものです。

実際にあった「土地購入＋アパート24世帯建築、総額約2億円」という投資提案書をもとに、さまざまな角度から検証し、いくつかの代替案も検討するという、具体的なセミナーです。

そして、この間ブログで書いた2012年に不動産投資家が打つべき戦略についての考察も、20分ほど講演時間を延長して詳しく述べています。

セミナーアンケートから感想をいくつか・・・

・新築だけに限らず、中古物件の投資においても非常に参考になりました。感動しました。
・具体的な例をあげて説明された点が良かったです。
・非常に為になりました。もっと勉強しないといけないなと強く感じました。
・地主ではないので、どの様なことが地主と業者の間で行われているかを知ることができました。また、どのような視点で見れば良いかよくわかりました。
・建築提案書の裏にひそむ危険な部分をわかり易く説明していただき大変勉強になりました。何パターンもの投資分析もとても良かったです。

次の開催は2月11日（祝）札幌、3月10日（土）名古屋となっていますが、最低催行人数に満たない場合は中止になります

1月21日に予定されていた福岡会場は人数が少なかったので中止となり、福岡出張⇒朝一番で博多を出てそのまま五反田のCFネッツフェアに駆け込み・・というスケジュールにならなくて済みましたが、人数がある程度集まって希望があればまたお邪魔することになるかもしれません。

聞いてみたいという方はぜひお誘い合わせの上エントリー願います。http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/2012yomikata.html

また、2月18日（土）には、八重洲カンファレンスセンターでSUUMO（リクルート社）のエライ人と、CFネッツの賃貸管理・リーシングの最前線で活躍するスタッフ5人の合同パネルディスカッションを開催します。

これは、すごいですよ。

あらゆる、書籍・雑誌・業界誌やコンサル会社がこれからこれを使って様々な記事を作っていくであろう、抽出したて分析したてほやほやの第一次資料を初公開します。

信頼性の高いデータと、現場のナマの声をもとに入居者ニーズと最新の動向を知り、空室対策や不動産経営に役立ててください。

CFネッツでも初の試みです。http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/20120218pm.html
そして、二日間集中講座。

不動産投資・不動産経営に必要な全知識を二日間で集中して身につけるコンプリート企画。

不動産投資実践塾（投資分析・市場分析・危機管理・資金調達・建築企画）の各講座は、今年は開催せず、年に2回のこの企画に統合することになりました。

外部依頼の講演や地方でのセミナーが増えて日程が取れなくなったというのも理由ですが、ただまとめただけではなく、集中講座ゆえに可能になる数々のアクティビティも過去の参加者のみなさんから好評をいただいています。
http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/20120225_2days.html
こちらも、ぜひ。

自分の引き出しを増やしていくことは、投資や運営の成否に大きく影響する部分ですから、時間やお金を使うだけのことはある、いい投資だと思います。

確定申告で「研究開発費」として経費計上できますしね。


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「シンネコ物件」不動産コンサル猪俣淳

自作かな？

「塀の上のネコ」、物件下見の途中で思わず写真に収めてしまいました。

いい味、出しています。

オモテに出ていない物件のことを、業界の一部では「シンネコ物件」なんて言います。

昔、先輩に教えてもらったところによると、「深夜の猫（＝シンネコ）」がそーっと歩くように水面下で流通するというのが語源だよということでしたが、本当かどうかは定かではありません。

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水面下の情報もじゃんじゃん入ってきます。

そりゃ、仕事ですから。


今日は、藤沢での打合せを終えてからクルマであっちこっちグルグル物件を見に行っていました。

全部で7件。

「水面下の、あるいは川上の情報はいい情報」ということが半ば常識になっていますが、全部が全部良い物件なわけじゃないですよ。

半製品もいいところで、そこからお金や時間や手間やテクニックを使ってちゃんとしたものに仕上げていくんです。もしかしたら、半製品どころか原材料かもしれません。

かけた手間だけ利益が出る。

商売の、というか世の中の基本だと思います。

当然、リスクも背負います。

公図混乱地域で位置関係がなんだかよくわからない更地と、道路に接していない細長い帯状の更地と、借地権者は買わないと言っている底地。三つまとめて買ってくれたら安くするよ〜というバルク。

右も左も特殊な店舗が建ち並び、物件を観にいくだけで10人の方からは声を掛けられる店舗付き一棟マンション。

買う気あります？いくら川上情報だからといって・・・。

でも、うまいこと工夫すればちゃんとなったりするんです。

そこが面白いところですね。

「ハゲタカ」というＮＨＫのドラマで、米国のファンドが日本の都銀の債権をバルクで買い叩いて、仕分けしていく様子とか、痛んだ企業を再生していく様子とかを思い出します。

似たようなモンかもしれません。

私自身は、ボロイのを買って再生させて運用したうえで、転売して利益を確定させるという手法を主にとっていますので、「バリューアッド投資家」という分類になるんだと思いますが、自分では「ターンアラウンダー（再生家）」と思ってやっています。

興味があるかたがいれば、お教えしても構いませんが・・・。

きっと、びっくりするかガッカリするか、どっちかだと思うんだよなぁ。

まぁ、難易度は高いですよ。

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「お詫びついでに2012年の戦略をば」不動産コンサル猪俣淳

「ALWAYS三丁目の夕日’64　３D版」を観にいきました。

泣いた・・・死んだ親父に会いたくなっちゃったなぁ。


来月から同じ映画館で「若尾文子特集」をやるらしく、んー、マーケティングがしっかりしている。

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映画の登場人物たちと同じ時代の人たちから、受け取ったバトンをしっかりと次の世代に渡すために、毎日頑張っているわけですが、今年は今年でどんな作戦で行くかということを考えていかないといけないわけで・・・。

22日に行われたCFネッツフェアでは、〆のパネルディスカッションをまかされて、建築・住宅・保険・投資のそれぞれの担当者を交えて「2012年の勝ち組戦略」というテーマでコーディネーターをやったんですが、どうもうまくまとめられなくて・・・。

せっかく参加していただいた皆さんに役に立つ情報をと思っていたんですが、何か消化不良で・・・プロとして反省しています。

フェアに参加された皆さんは、私のブログをチェックしていただいている方も沢山いらっしゃいますので、ここでお詫びの気持ちもこめて、私が個人的に考えている2012年の戦略について（建築・住宅・保険・投資の各分野をからめて）ご紹介させていただきます。

2012年の戦略を考える上でのキーワードは
１．地震
２．復興需要
３．円高
４．エネルギー
５．増税
６．ゆとり世代

の６つ。

１．地震
2009年のスマトラ地震以来、日本列島を含めたアジア地域のプレートの動きが活発化しています。
昨年の東日本大震災の後も、余震が続いていますし、今後数年から数十年この影響が残り、大きな地震が来ることが予想されます。日本列島は四つのプレートの境界のうえにありますので、もう東北だとか関東だとか関西だとかいうことではなく、全国どこでも大きな震災が見舞う恐れがあるといえるでしょう。
不動産投資は、基本的に建物で稼ぐ投資ですから、これを見越して手を打っておく必要があります。打つべき手は・・・

（１）地震保険の加入。掛け金は高いですが、「超保険」という保険商品ができました。いままで、火災保険上限＝再建築価格相当額の半分しか入れなかった地震保険ですが、これで再建築価格全額をカバーすることができるようになりました。CFネッツの保険事業部で取り扱っていますので、保険料や契約内容についてはご相談ください。

（２）耐震補強が必要な建物は、対策をしておくべきです。新耐震（昭和56年6月1日以降の建築確認）であれば安全といわれますが、それよりも平面計画でのバランス（偏心）や立面計画でのバランス（剛性）に問題がないかということと、それに問題があれば壁量を増やしたり耐力壁を入れたりということをするということです。木造の在来工法なんかだったら柱・梁・筋交の接合部を補強するだけでも随分違います。CFネッツグループ南青山建築工房では、外壁に塗るだけで耐震性能が飛躍的に上がる塗料なども扱っていますのでご相談ください。

（３）土地・建物のうち、建物の評価が相対的に低い＝土地の評価が相対的に高い物件にしておくと万が一の場合に投資の復旧がラクです。また、賃料単価の高い地域では、再建費用に対する賃料収入のパフォーマンスはそうでない地域と比較すると、当然高くなるということでもあります。

（４）投資地域を分散する・・・というのもいいのですが、前項を満たす地域が首都圏以外には無いので悩ましいところです。橋下市政になった後の大阪エリアは東京に次ぐ大都市としての本来の地域力を取り戻す可能性が高いと思いますので、選択肢としては入るかもしれません。CFネッツには大阪支社もありますのでご相談下さい。


そのほかにも、震災後家族の絆が見直されて、住宅販売数が増加しているなんていう市場の動きがあります。小規模なファミリータイプ（これはもともと供給が少ないので元々運営上有利ですが）の需要がさらに増加する可能性が高いと思います。

２．復興需要
震災から1年を迎えようとしていて、これから本格的な復興が始まります。
これに伴って資材の不足と高騰、人件費の上昇と人手不足がより鮮明になってくると思います。手抜き工事や、予算内で収まらない、工期に間に合わないといったトラブルが顕在化することになると思います。
単純に値段だけではなく、信用度や仕事への取組姿勢が問われるので建築やリフォームを発注する際には業者選定をしっかりと行っていく必要があるでしょう。
また、建築関係は裾野が広い産業分野ですから、中期的には景気回復の局面も早ければ年内中から見られる可能性もあります。デフレの解消ということにもなるかもしれません。
こういった場合、キャップレートを押し下げる要因になりますので物件価格の上昇＝利回り低下ということもあるでしょう。新たな物件を取得する予定であれば、景気回復を強く実感する前に買うのがいいでしょうし、売却の出口を考えているのであれば期待利回りが大きく下がったところを見計らって売却するのがいいでしょう。
局地的に、被災地域周辺エリアでは需給ギャップが大きくプラスになって賃料や稼働率が非常に改善されることと思いますが、これで飛びつくのは危険を感じます。もともと、東北６県合計しても、神奈川県と同じ位の人口しかないですからベースとなる賃貸需要が少ないということを前提として考えないといけません。

阪神淡路震災のあと、被災地ではどういうことが起こったかというと・・・
（１）震災による住宅ストックの減少
（２）それを見越した着工数増加とマンションなど立体化によるストック増加
（３）復興工事就業者の増加による更なる賃貸需要の増加
（４）一方、工場など企業は街の復興を待てずに他のエリアへ多くが移転
（５）あとには、大量の空室と地域コミュニティーから引き剥がされた独居高齢者の孤独死
短期的な現象に振り回されないように注意すべきだと思います。

３．円高
EUもアメリカも中国も、今年中にさらに問題が大きくなることはあっても解決することはなさそうなので、消去法で安全資産としての円はまだ買われていく可能性が高いと思います。
輸出企業の海外移転がさらに進行すると、そういった企業の城下町として一社依存のエリアはますます厳しくなっていくことが予想されます。したがって、賃貸需要を生み出す源泉が相互の依存関係が薄くなおかつ複数ある地域で投資を選択するべきだと思います。また、失業率と所得に大きな影響を与えますので、家族の絆を求めて住宅購入に踏み切る家族が多い一方、購入を見合わせる家族も同時に増え、低額ファミリータイプの賃貸需要が大きくなることが考えられます。また、「狭く古い、でも便利な立地で低賃料の単身者向け物件」の賃貸需要は景気後退局面では強いということも申し添えておきます。

４．エネルギー
もう忘れかけていますが、昨年の輪番停電は、いつでもコンセントにさせば電気が通じている、蛇口をひねれば水が出る・・・という常識が覆された共通体験だと思います。被災地の仮設住宅の断熱性能の低さ＝熱効率の悪さなども、注目されています。二重サッシや外断熱、太陽光発電、エネファーム、雨水タンク・・・いままで注目順位が低かった部分の住宅性能が住宅としての差別化となる可能性があります。後付けだとコストが合わなくても、最初の企画段階からならそうでもない場合も多いので検討にいれるといいと思います。

しかしながら、寒冷地や豪雪地帯でないとか、台風の通り道でないとか・・・気候が安定している地域というのはそれだけで不動産投資を行ううえで恵まれていると、全国の物件を見てまわり、そして首都圏に住み投資をしているものとして実感します。

５．増税
増税法案目白押しの２０１２年ですが、こういった時期は駆け込みで土地持ち資産家の皆さんのアパート着工が増えます。節税対策として有効な場合が多いので。
でも、その建築が投資として成り立つかどうかは全く考えに入れていないケースがほとんどです。節税金額以上の損失が出ては、本末転倒なのに。同じエリアで賃貸住宅経営をしている投資家の皆さんにとっては脅威だと思います。もともと土地を持っている人は、建築費だけ出せばアパート経営を始められますので、賃料値下げに対しての耐性がサラリーマン大家さんよりは強いといえます。
ただし、土地＝自己資本という考え方ですから土地の価値に対して過大なコストを掛けた建築投資を行っているとそうも言っていられなくなりますから要注意です。土地に拘りがなく、エリアを自由に選択できるサラリーマン投資家のほうがある意味、有利な部分もあるということです。
一方、都市部の空き地があまり無い地域の場合すでに土地利用がされていたり、地価が高く面積の小さな土地は節税効果がもともと高いので、供給圧力が低いといえます。

６．ゆとり世代
平成生まれが若年入居者の主役になりつつあります。ゆとり世代の特徴として、見栄を張らない、贅沢しない、無理しない、家の中で過ごす、こだわりを大事にする、コミュニケーションを嫌がらない・・・といったことがあげられています。
立地がイマイチ（あくまでも「イマイチ」です。全くダメなのはダメです）で、古くても住環境が良くて、キッチンが大きめで、日当たりが良くて・・その代わり安いとか、そんな物件で拾っていくと競合があまりなくて、買えるかも知れません。ただ、この世代は「清潔感」は絶対に必要ですから、設備関係は更新して清掃頻度を上げるなんていう手が有効だと思います。
また、自動車の保有率どころか、運転免許の保有率自体も下がっていますから、特に単身者向けの駐車場の充当率（首都圏では単身50％・ファミリー70％）も下がると思います。駅は遠いけど、駅前にバイク置き場が整備されているとか、バスの便が非常に便利だとかそういったのでもいいかもしれません。

2012年．投資家の皆さん、賃貸用不動産経営者の皆さんにとって、建築・住宅・保険・投資、それから賃貸管理・入居者募集。どの分野でも最良のパートナーとして認められるよう、今年もCFネッツとグループ各社は頑張りますので、宜しくお付き合いください。

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