「ＲＯＥ」不動産投資コンサルタント猪俣淳

整いました。「７月の野球ファン」と掛けまして「山で遭難した人」とときます。そのココロは、「どちらも首を長くして救援（球宴）を待っています」

クリックで一票お願いします・・・→人気ブログランキング

というナゾ掛けを野球ファンでもあるカケ友の「ねづっち」さんに楽屋で披露して始まった昨日のＢＳ１１「不動産王」。

不動産ワンポイントゼミのテーマは「ＲＯＥ」。

Return on Equity＝自己資本収益率の略です。要は自分で投資した自己資金が何％で回るかという利回りのことです。

もうひとつ、物件自体のネット利回りを表す「ＲＯＩ」というのがあります。賃料から空室損と運営費を差し引いたネット収入（ＮＯＩ）を物件価格・諸費用など投資総額で割ったその投資を現金で行なった場合の利回りです。

ややこしいのは前者をＲＯＩと表現する場合もあるところです。その場合、後者はＲＯＡという表現になります。そんなことで、最近は前者をＦＣＲ（Free＆cleary Return）後者をＣＣＲ（Cash on cash　Return）ということが多いです。

こういった指標はなんかとっつきにくい感じがしますが、算数レベルの簡単な話なので「変な英語の指標」なんて拒絶反応をおこさずにぜひ覚えてください。

不動産投資も数ある投資の中のひとつにしか過ぎませんから、他の投資と比較するときには自分の投資資金がどの位のパフォーマンスで運用できているかということを知りたいわけです。

そんなときにＲＯＥは役に立ちます。

計算式はネット収入からローン返済を差し引いた手取りの税引き前キャッシュフローを諸費用も含めて自分で出した自己資金で割るだけです。

この計算式（割り算）を逆にするとＰＢ（ﾍﾟｲﾊﾞｯｸ）という数値が出ます。出した自己資金は何年で回収できるかという指標です。

自己資金１０００万円でキャッシュフロー２５０万円（図）なら、ＲＯＥ２５％・ＰＢ４年ということです。

図の左半分は物件自体のパフォーマンスですが、右半分の（１）ローンの条件（金利と年数）（２）自己資金と借入の割合。この二つが違うだけで同じ投資物件でも違う投資になります。

たとえば、図のローンは３％３０年返済で４５０万円の年間返済ですが、期間が２０年になると６００万円の返済になりますからＲＯＥは２５％→１０％にさがります。

また、自己資金の割合が下がるとよりＲＯＥは高くなります。自己資金ゼロならＲＯＥ＝無限大∞ですから。

ただ、そうするとリスク部分が大きくなりますから金利上昇や賃料低下、空室率アップなどの影響をモロに受ける危険性があるわけです。

効率と安全率を両立できるような妥当なＲＯＥを求めるとバランスがとれます。もちろんリスク指向には個人差がありますけどね。

「フルローン物件」についてＶＴＲで取り上げられていましたがかろうじてネット収入がローン返済を上回っている状態。

カツカツの投資です。

これについてはネット収入÷ローン返済＝ＤＣＲ（デットカバーレシオ）という指標で安全率を見ます。一般的には１．３以上であれば安全と見られています。

簡単に言ってしまえば、１３０万円のネット収入の物件でローン返済が１２９万円だったら怖いけど１００万円の返済なら枕を高くして眠れるということです。

自己流の投資分析でやるのもいいと思いますが、気付かずに落とし穴にはまることがありますので、まずは投資分析の基礎は学んでおくことが大事だと思います。そのうえで応用していっても遅くありません。


※整いました。「フルローン物件」とかけまして「野球の送りバント」とときます。そのココロは「フル（振る）のが良いとは限りません」・・・。→いつも応援ありがとうございます。


♪※不動産投資実践塾講演７〜９月の予定・・・7/27リスク編（東京開催）：8/23市場分析入門（新潟開催）：8/31資金調達編（東京開催）：9/28投資分析入門（東京開催）
。詳細はこちらから。

★ＣＦネッツでは業務拡大のため一緒に働く仲間である正社員を募集しています。不動産コンサルとしてのスキルを身につけたい勉強熱心な方。ぜひＣＦネッツＨＰからお問い合わせください。資格取得もサポートします!

★★ＣＦネッツのメルマガはこちらから・・・



★★★建築＆コンサル。?南青山建築工房のＨＰ（写真）が出来ました。覘いてみてくださいね。

「アパート大家さんになった12人のフツーの人々」（にじゅういち出版）
「不動産投資にまつわる100の話」（住宅新報社）

※不動産投資コンサルタント猪俣淳が直接２時間程度の個別相談を行ないます。（著書を読んでいただいた方かセミナーを受講された方は無料です！）場所は南青山オフィス・横浜港南台オフィスのいずれか。スケジュールの合間を縫っての時間調整となりますので必ずご予約ください。

お申込はＣＦネッツ　セミナー事業部まで(→ＣＦネッツホームページ→「個別相談の案内」→「メールを送る」）
セミナー事業部　[e-mail] 猪俣メールアドレス　　[e-mail]
ＣＦネッツホームページ

Comments

> ややこしいのは前者をＲＯＩと表現する場合もあるところです。その場合、後者はＲＯＡという表現になります。

こういうのがイヤですよね…。定義はしっかりしてもらえないと、という気がします。定義がいい加減だったのか、誰かが間違って使ってしまいそれが広がってしまったのか…。

ROIやらFCRやらは、単純に決め事なので、速さ、時間、距離とかと同じこと。一般的には、「利益率」や「粗利」などとやってることは同じ、と考えてもらえば理解が進むんでしょうか？英語だから拒否反応？

Posted by kUmaga at 2008年07月15日 13:20

「難しそうな用語がでてくると苦手意識から思考停止」というのは私も含めてよくあるパターンだと思います。でも、なんとか理解しようとして「簡単にいうとどういうこと？」といつも考えています。

Posted by 猪俣 at 2008年07月17日 11:52