「山本五十六｣不動産コンサル猪俣淳

昨日の休みは、横須賀の映画館で半藤一利原作「聯合艦隊司令長官　山本五十六」を観ました。

ある意味、日本で一番この映画を観るにふさわしい映画館かもしれません。並びにある横須賀米海軍基地はもともと海軍省の横須賀鎮守府があったところです。



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映画では柄本明演じる海軍大臣「米内光政」も、戦前ここの総司令官をしていました。

そして、柳場敏郎演じる海軍省軍務局長「井上成美」は同時期に、やはりここで参謀長をしています。

そして、役所広司演じる山本五十六はこの二人の部下であり、上司であり共に三国同盟・日米開戦に強行に反対した仲間なわけです。


自宅から映画館に行く途中、いまも米海軍や海上自衛隊の偉い人がよく利用している海軍料亭「小松」もあります。

明治18年創業、日清日露そして二つの大戦を通じて帝国海軍の御用達という料亭で、太平洋戦争中には井上成美の要請でトラック諸島に支店を出しています。

20年位前、横須賀市の宅建協会に所属していたときに会合や宴会で時々、そして個人的にもたま〜に使っていました。

「長官部屋」と呼ばれる部屋が今でもあって、山本五十六直筆の掛け軸がかかっています。他の部屋にも、米内光政や東郷平八郎の書なんかが普通に掛けてあります。

ちなみに、ここの増築の時の鳶の棟梁は、すぐ近所の小泉又次郎です。後の逓信省のイレズミ大臣で、小泉元総理の祖父の。

当時はまだ、二代目女将も80歳代とはいえ健在で、いろんな話を聞かせてくれました。あの方はああだった、このかたはこうだったと。貴重な体験です。

映画の中で役者さんが演じるのを観て、あぁ女将が言っていた通りだなと今更ながら思い出しました。

世論や、風潮に流されず、本質を冷静に見抜き、常に正しい道を主張しつづけていく気概。

それでも、進んでいってしまう大きな流れの中で、与えられた立場を立派に果たしつつ、自分のできることを最大限活かして軌道修正の機会を狙う粘り強さ。

そして、中央上層部である軍令部の理解の無さから、ことごとく自分の作戦遂行の足を引っ張られても決して他人のせいにせず、クサらない精神的な強さ。

そして、深い思いやりを持ち、いつでもユーモアを忘れない心の自由さ。

目指すべき人物像のひとつだと思います。


ロバキヨ以来のブームの中で、多くのサラリーマンやサラリーマン以外のひとたちが不動産投資・賃貸用不動産経営に参入してきています。

一方、一部の書籍や商材、業者、自称コンサルの勧めに乗っかって苦労している投資家も結構います（それは、カリスマと呼ばれるひとたち自身も含めて）。

「警鐘を鳴らす」というのはおこがましいですが、せめて投資分析・市場分析による数値化された投資判断・リスク管理・資金調達・管理運営など。不動産投資を行ううえで最低限必要な、正しい、そして基本的な仕組み・知識を周知してもらおうというのが、ウチの会社のそして私自身のミッションだと思って仕事をしています。

日経ビジネスで今週からアトラクターズ・ラボ代表の沖有人さんが「不動産投資の罠」という4回にわたるコラムを書かれています。http://business.nikkeibp.co.jp/article/report/20111228/225729/?bv_ru
本当は「不動産投資心中」という題を考えていたそうですが、正月早々縁起が悪いということで。

彼は、不動産投資における市場分析の分野では第一人者だと思います。

私の著書「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略」（住宅新報社）でも、データを使わせていただいたり、意見をもらったり。あるいは、逆に意見を求められたり。

今回のコラムでも歯に衣着せぬスルドイ視点で不動産投資の問題点をズバッと切っています。

私が持つ彼の印象は「外見は公家、内面は野武士」。きっとナルホドと感じると思いますよ。

一応、今週のコラムの補足をしておきましょう。

１）選ばれし民は誰か？

〜「選ばれし民」である地主は土地代が無い分、建物代だけの投資で不動産収益が得られる。利回り＝賃料収入÷投資額なので、投資額が安く済む。このため、賃料を値下げする体力がある。〜

⇒正しいです。ただ、正確には土地代相当が自己資本（エクイティ）としてその投資にはじめから入れられているという理解をしておくといいでしょう。すなわち、建物代金と比較して地価が安い（＝賃料が安い）地域、例えば坪単価1万円×100坪＝100万円の土地に1億円の建築をした場合なんかは、地主とはいえ値下げ体力は無くなります。

２）投資より住宅ローン返済をしたほうがいい

〜表面利回り10％が謳われる実質利回りは3％程であるという現実〜

⇒多分、10％から空室損・運営費のロスを見て、NOI利回り6~7％、金利を3〜4％引いて実質は3％程という計算をしているかもしれません。

「賃料単価8千円〜1万円前後」という地域という前提（首都圏の場所がいいところ）であれば、実際は表面10％だとNOI利回り6％前後というのが目安だと思います。（賃料単価がもっと低い地域だとその差はもっと大きくなりますから、コラムの通り3％程度になってしまいます）

それから、ローン返済は金利と元金が引かれますから、実質的な借入に対する年間返済の割合は5％前後。

したがって、その二つの差（イールドギャップ）はもっと厳しく、1％前後という感じになります。

ただし、自己資金で出した分は物件自体の実質利回り、借入した分はイールドギャップが出ますから（レバレッジ＋の場合）、自己資金利回りは8〜12％位というのが実際のところだと思います。

そのうえで、住宅ローン返済と比較するといいでしょう。そして、返済額を下げる繰上げ返済なら残り期間が短いほうが効果が高くなりますし、借入年数を短くする繰上げ返済なら残り期間が長いほうが効果があります。



コラムの最後のほうに「住まいサーフィン」https://www.sumai-surfin.com/media/nikkeibp.phpのリンクが張られています。

そして、リンクと質問があったときの回答いいですか？ということで私のことも紹介していただいています。http://www.cfnets.co.jp/staff/k_inomata.html
ありがとうございます。


ところで、映画「山本五十六」。

主役の役所広司の名演技も魅力のひとつですが、どうも「ダイワニャン」のCMのイメージがぬぐいきれなくて・・・

明日は、千葉のダイワハウスで加盟店会の皆さん向けセミナーを頼まれています。不動産投資に関係する税金と節税のテーマで。


・・・整いました。名優とかけて、おみくじで大吉ととく。その心は縁起（演技）が良い



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Comments

新年おめでとうございます！

相変わらずナゾカケが冴えてますね＾＾

それでは、

こちらも整いました・・・

威風堂々たる大和とかけまして、不正のない選挙選とときます。
そのココロは、戦艦（選管）が決めてです！

お粗末さまでした＾＾

今年もよろしくお願いしまぁ〜す＾＾ｖ

Posted by 愛読者＾＾ at 2012年01月12日 21:51

ありがとうございます。
では、整い返し。

戦艦と掛けて、風呂上りにブログ投稿ととく。その心は銭湯(戦闘)の後に寄稿(寄港)します。

Posted by 猪俣です。 at 2012年01月13日 07:19

明けましておめでとうございます！
先週、古川に行ってきまして、近くで友人が戸建を年末に上棟したと聞いて見学に行ってきました。
ブログにも書きましたが、余りにもヒドイ状態でビックリでした。
自称コンサルの罠には気を付けないといけませんね。

Posted by Kazzy Suga at 2012年01月15日 10:59

Kazzy Sugaさん

＞あけましておめでとうございます。
ブログ拝見しました。
むむむ・・という感じですね。

結局、安く叩こうと思えばどこかでシワ寄せが来るという典型だと思います。
そして、シワ寄せが来ないようにしようと思えば、自分や他人の時間と手間を使うことになりますから、
換算すると、普通のあるいは割高なモノになってしまうという・・・。

これは、建築や不動産投資に限ったことではないと思います。

個人的には、具合が悪くなればすぐに医者にかかりますし、クルマの整備はヤナセに全部お願いしています。
プロにはプロたる所以があるわけですから、それに見合った正当な対価を払うというのが一番正しいし、
それが一番お得なんじゃないかなと思うわけです。

50歳を過ぎると、「自分の時間の価値」と「出費するお金の価値」をどうしても比べてしまいますし。

Posted by 猪俣です。 at 2012年01月15日 11:48