2015年03月07日
「建替え団地で大儲け？」不動産コンサル猪俣淳
以前、団地の建て替えの話をブログに書きました。
6年前の記事にもかかわらず、コメントをいただきましたので（ありがとうございます）、もう少し詳しく書いてみようかと・・・
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3月14日（土） 銀座オフィス��10:30〜・��13：00〜・��15:00〜・��17：00〜
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3月28 日（土） 銀座オフィス��10:30〜・��13：00〜・��15:00〜・��17：00〜
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代表的なのは、渋谷区鶯谷町の公団うぐいす住宅でしょうか。
1958年（昭和33年）に建てられた5棟148戸の団地で、渋谷駅徒歩7分という好立地。代官山も歩けます。
販売記録を見ると、平成10年7月に2600万円で売りに出された賃貸中の物件（39.27��4階部分）が、4か月後2350万円でようやく成約といった事例が出ています。
その後、建て替え決議が成立し、平成23年（2011年）「センチュリーフォレスト」という6棟244戸の新築マンションに生まれ変わりました。
AKBのMさんが家賃70万円で住んでいると話題になったあのマンションです。
今年2015年の最新取引事例は、82.27�屬�1億3980万円（坪単価562万円）
建て替え計画が具体的になった頃、個別相談したことがあります。
この団地を持っている方から。
１）新築された3LDK の部屋と交換
２）現金1億円ちょっと
・・・という提案をされているんですが、どちらがいいでしょうか？と。
宝くじに当たったようなものです。
当時の記事でも触れた、JR京浜東北線「港南台」駅徒歩2分の「港南台うぐいす団地」。
こちらは昭和53年（1978年）に建築された54.37��3DKが5棟96戸という団地です。
平成12年（2000年）建て替え決議が5分の4にわずか1票足らず不調に・・
平成14年（2002年）「マンションの建替えの円滑化をすすめる法律」施行
平成15年（2003年）「改正区分所有法」施行
この前後、いくつか物件が売買されています。
平成8年：1F 3400万円・1F3830万円
平成9年：4F 3100万円・5F2950万円
平成12年：5F2650万円
平成13年：4F2500万円・5F2650万円
平成14年：4F2500万円・4F2580万円
平成15年：3F2180万円
そのあと
平成19年（2007年）一括建替え決議採択
平成20年（2008年）横浜市の環境設計許可取得
平成21年（2009年）解体・本体工事着工
そして、平成23年（2011年）「ブランズシティ港南台うぐいすの杜」という265戸の新築マンションとして生まれ変わりました。
2LDK（62.33�屐�4000万円〜4LDK（125.72�屐�6000万円という価格帯。
最新の売買事例は、69.53�屮織ぅ廚�4790万円。坪単価228万円といったところです。
こちらも、なかなかの儲けではないでしょうか。
団地の建替えは、そもそも土地面積が広く一戸あたりの土地持分も大きいので（場合によっては80�屬箸�130�屬箸�持っていたりします）、
１．土地の一部を売却して建替え資金に充当することもできる
２．容積率を十分に消化していない場合が殆どなので、建替えると全体の増床が可能で、増えた分を分譲することによって建替え資金に充当することもできる
というのが強みです。
反面、人数が多いですし、所有者も高齢化していますから話をまとめるのが大変ですがそれを乗り越えるだけの価値があることのほうが大きいと思います。
では、建替え可能性の高い団地であれば、なんでも儲かるのか？
結論からいってしまえば、「新築後の分譲価格」と「建築コスト」と「増床面積」のバランス次第・・・ということです。
全国津々浦々に昭和40年代の公団分譲団地がありますので、試算してみましょう（数字は全て仮定です）。
前提条件
・5年後に建替えが決まっている総戸数200戸の団地
・駅からは15分程度と遠い
・売買価格：400万円（50��3DK）
・購入経費（仲介手数料・登記費用・取得税など）：50万円
・室内リフォーム費用：50万円
・建替えまでの間、月額5万円で貸せる
・管理費・修繕積立金：月額1万5千円
・賃貸管理料：5%
・固定資産税：年間6万円
・建替えると80��/戸で世帯数は1.5倍の300戸に
・建替え後の新築価格は3000万円（坪単価124万円）
よくありそうな条件だと思います。
年間家賃収入60万円ですから、表面利回り15%ということです。
食指が動きますね。
年間家賃 60万円−年間管理費・修繕積立金18万円−賃貸管理料3万円−固定資産税6万円＝年間手取り33万円（所得税・住民税がここからかかりますが、一応税引前で検討しておきます）
NOI率は55%、キャップレートは8.25%、FCRは6.6%ということです。
取得原価は、物件価格400万円＋購入経費50万円＋室内リフォーム50万円＝500万円。
年間手取り33万円×5年＝165万円なので、実際は500万円−165万円＝335万円であるともいえるでしょう。
建替えに関するコスト
a：解体費用：専有面積50�屐爛譽鵐織屮詒�90%※＝55.5�屐�16.8坪）・・・坪単価10万円として約170万円
b：建築費用：専有面積80�屐爛譽鵐織屮詒�85%※＝94.1�屐�28.5坪）・・・坪単価100万円として2850万円
※レンタブル比は部屋として使用できる面積が、エントランスや階段室など共用部を含めた全体の面積のうちどの程度の割合なのかという比率です。団地の場合は90%程度、一般的なマンションは85%程度、高級感のある物件だと70〜75%となります。
a＋b＝3020万円。
これに、取得コストの335万円を加えると、3355万円（c）・・・・新築されたあとの物件を3000万円で買った方が良さそうです。
増床部分？
こちらは、取得原価と解体費が不要ですから単純にb：2850万円。
3000万円で売れれば、戸あたり150万円×（300戸−200戸）＝15000万円。
元の200戸で山分けすると、75万円/戸。
3355万円（c）−75万円＝3280万円？
3000万円で売るためには、コストもかかるので75万円/戸位のお金は飛んじゃうかもしれませんね。
敷地の一部を売却して、ということであれば仮に戸あたり土地面積100�屐�30坪）あって、坪単価50万円で売れる・・ということであれば敷地の半分売るつもりなら1,500万円/戸なので、建築費の半分位はカバーできそうです。
そのまま住む人は、1500万円位の持ち出しで広い新築になるし、売る人は取得原価を差し引いて1000万円位儲かるといったところ？
土地面積が減ると、建替えできる戸数も減りそうですが、こっちの方が良さそうな感じです。
しかし、古い団地がどんどん取り壊されていくのも寂しい感じがします。
最後の「同潤会」。上野下アパート（1929）、良い建物だったのになぁ・・・
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Posted by cfnets_inomata at 19:24│Comments(0)│TrackBack(0)
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