コンサルタント 猪俣淳の「不動産投資にまつわる100の話」

「不動産投資の正体」「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略」著者の不動産投資にまつわる話

2015年03月29日

「ワンルーム区分投資はNGか?」不動産コンサル猪俣淳

区分1

不動産投資には様々な選択肢がありますが、新築VS築古、地方VS都心などそれぞれに主義主張があり、賛否両論があります。

なかでも、意見が分かれるのが「ワンルーム区分」投資。

先日、「新築・中古ともにワンルームマンションへの投資はNG」という方の記事をお見かけしまして、NG派の方の意見を上手に集約されていたので今回はそれに関して解説してみたいと思います。




※無料個別コンサル(90分)の申込みと空席状況のチェックはこちら・・・
4月 4日(土) 銀座オフィス〕縮鷓僂漾Ν⇒縮鷓僂漾ΝM縮鷓僂漾Ν17:00〜
4月 5日(日) 大船オフィス〕縮鷓僂漾Α                Ν17:00〜
4月 11日(土) 銀座オフィス〕縮鷓僂漾Ν13:00〜・15:00〜・17:00〜
4月 12日(日) 銀座オフィス10:30〜・13:00〜・15:00〜・17:00〜
以上空席あります⇒http://www.cfnets.co.jp/seminar/consultation/consultation.html
※※平日、他日程については上記アドレスより別途お問い合わせください。


NG派意見

1.管理費・修繕積立金を払うと手取りが残らず儲からない。

→ワンルームの区分マンションであれば、管理費と積立金を合わせて毎月1万円前後は取られます。

管理費は共用部の日常清掃やゴミ捨て場・自転車置き場の整理、エレベーターの点検やメンテナンスといった運営上かかる諸経費に充てられます。

修繕積立金は、十数年ごとに発生する外壁塗装や、それよりも頻度の高い防水工事や鉄部塗装、給排水管メンテのために積み立てられます。

では、これらの経費が一棟モノには必要ないのか?

否、これらの出費は物件オーナーのコントロール下にあり、やるやらないの判断は自分で下すことはできますが、もしもやらない場合はスラム化に伴う賃料低下や空室増加、あるいは復旧に恐ろしいほどのコストがかかる建物の深刻なダメージといった問題と向き合うことになります。

区分の場合、こういったコストが毎月の経費としてカウントされますので、運営費が割高に見えがちですが一棟ものできちんとした運営をしようとすれば、実はそんなに差がないということに気づく人はそう多くはありません。

逆にいえば、そういったコスト(ワンルームで月1万円程度)の負担をすると手取りが残らないような賃料の物件は区分、一棟にかかわらず維持が難しいということでもあります。

区分であれば、目の前の収支に現れますし、一棟であればあとでツケが回ってきたときに初めて実感することになります。


2.法定耐用期間が過ぎると、建物価値がゼロになり物件の価値が限りなくゼロになる(土地は残るがあくまでも「敷地権」にしか過ぎず、売却や建替えなど自分で土地活用をコントロールできない)。

→一棟モノの敷地は数百屬△襪里法区分の敷地は共有持ち分で数屬靴ない。従って、土地の価値が無い・・という論旨かと思います。

ここで、問題なのは、土地面積の広い・狭いで価値を量っている点です。

土地の価値は「単価×面積」。

仮に、地方の一棟モノRCで300屬良瀉呂ある物件の土地価格が屬△燭10万円としましょう。つまり、更地価格3000万円ということです。

ここに、600屐20屬30戸、25屬24戸といった感じでしょうか)の建物があれば、解体費用を坪10万円として約2000万円(税込)の解体費がかかりますので、実際は「1000万円」が更地にした場合の売却手取りです。

売却や建替えといった土地活用のコントロールはできますが、24〜30世帯の入居者に立ち退いてもらうという交渉は相手方に決定権がありますので、思った通りにいくとも限りませんし大変な交渉になるでしょう。

また、更地になったときにそこに同程度の新築を建てて運用しようとした場合、田舎も都心も変わらない建築費で建物を建てて、安い賃料しか取れないとなるとそもそもそこでの建替えという選択肢はナシということになる可能性が高いと思います。

土地として売り出した場合にも買い手がいるかというと、また微妙です。

一方、区分の場合。これも、地価の安い地域であればまったく同じ問題を抱えますし、敷地権ということでさらに条件は厳しくなります。

ただ、地価が高い地域であれば別。

以前あった事例では、新宿の都庁の近くで1400万円で購入した14屬龍菠(この物件の投資自体は賃料7万円で収支計算をするとイマイチでした)の土地持分わずか2屬糧省にあたる1屬、道路拡幅によって土地収用され、1150万円振り込まれてきたというのがありました。

建築関連の法整備は老朽マンションの建て替えがより容易になる方向性にありますので、この物件に限らず、解体して更地にした方がみんな儲かるという物件は少なからずあります。

2350万円の築古団地が1億3980万円に化けた渋谷区のうぐいす住宅や宇田川住宅を例に挙げるまでもなく、損失や持ち出しが出る話にはみんな難色を示しますが、みんな儲かる話だと意見はまとまりやすいです。

更地にするための解体費用の負担、坪10万円も、土地値が坪30万円と坪3000万円では負担の割合が違います。



3.入居者がいれば稼働率100%、退出したら0%でギャンブルになる。

→確かに、一部屋しか所有していなければそうなります。

それは、1000万円の戸建賃貸の場合も10億円のシングルテナントビルの場合も同様です。

これは、複数の物件を持つことで解決しますし、例えば、10世帯のアパートを地方で持つのと、都心部の区分を10戸バラで持つのでは後者の方が空室リスクは低くなるでしょう。

なぜか?

もちろん、立地上の優位性もありますが10戸のアパートのうち半分にあたる5戸は、一般的に入居者が付きづらいといわれている1階部分になります。

区分であれば、入居者を付け易そうな部屋だけで10戸のラインナップを完成させることもできます。

バラゆえに、物件の入替えやキャッシュフローをまとめてどれか一つのローンを完済させるといった細やかな調整も可能です。

もしも入居者の自殺などの事故が起こった場合も一棟モノであれば10戸全体に影響が及びますし、都会であればまだしも、その影響は田舎であればあるほど大きくなります(個別性が高いのでそのまま転用することはできませんが、告知期間について東京地裁で2年(H13.11.29)、札幌地裁で20年(H18.8.24)という判例があります)。


4.物件自体の管理は、管理会社に命運を握られていてコストコントロールの余地がない

→おっしゃる通りです。

従って、区分マンションを検討する場合には「管理会社」の良し悪しが重要な投資判断になるということです。

コストが高すぎる管理会社の場合、それは多くの場合販売価格にも反映されます。

個人的には、そのコストに見合った管理がされていて、運営コストが高い分、価格が安く収支計算上も問題なければ、かえって良いくらいと考えていますが、目先の費用が高いことが気になる方は多いでしょう。

管理組合が管理会社を変更することもできますので、面倒でなければ積極的に物件の管理運営に関わって、コストダウンをはかることも不可能ではありません。

一般的に、大手といわれる管理会社は管理費が比較的高く、また分譲会社の系列会社が新築時よりそのまま管理を行っている場合がほとんどです。

総戸数が少ない(30戸未満)場合も修繕負担金の負担額が高くなりがちです。



5.将来はスラム化し、不良資産化。処分もできずババ抜きになる。

→1.管理費と積立金、4.管理会社の項目でも触れましたが、きちんと管理組合が機能し、地価や賃料が一定基準以上確保されているかどうかがカギでしょう。
四谷コーポラス

我が国で最も古い区分マンション、1956年(昭和31年)築の四谷コーポラスは築後60年近く経ったいまでもスラム化することなく良好な管理の元、賃貸市場でも売買市場でも人気を保っています。


一方、建替派と保存派が二つに分かれ管理組合が機能不全に陥っている中銀カプセルタワービル(1972年黒川紀章設計)はスラム化の一途です。
中銀カプセルタワービルA807号室 (34)


中銀室内穴

構造的に、各部屋の天井が外部に面していて多くの部屋で雨漏りが発生し、なかには砲撃をうけたような大きな穴があいてブルーシートで塞いでいるなんていう部屋も。

セントラル空調と、セントラル給湯がどちらも壊れていますが、改修の目途が立たず入居者はゴミ置き場に置かれた簡易式のシャワーブースを使っている始末・・・。
中銀シャワー



このあいだポータルサイトで見かけた埼玉県の区分マンション(202K)は売値がなんと48万円!
48万円区分

最寄駅からバスで25分という立地、築40年という条件を差し引いても激安です。

家賃が1万円だったとしても表面利回り25%(!)ですから。

でも、物件概要をよくよく見てみると、管理費(月額)5,000円、修繕積立金(月額)0円(!?)、総戸数26戸のうちの何戸が使われているのかはわかりませんが、自主管理の管理組合が機能していなさそうなことはわかります。

注意事項として備考欄に、

「現在、エレベーター故障中です。水道は使えますが、飲料水としてはご利用いただけません」とあります。

恐ろしい・・・。ちなみに、これが一棟マンションだったとしても、ちゃんとした状態に戻そうとすればいくらかかるかわかりません。

理屈から言えば、@48万円/戸×26戸=1248万円でまとめて買えるということではありますが、エレベーターの交換だけで1500万円はしますから・・・。



6.融資を借り入れすると「残債>>>資産価値」となり債務超過に。信用棄損を生じて次の投資に支障がでる。

→区分ワンルームマンションを評価しない金融機関もありますし、評価する金融機関もあります。

物件のエリアや面積、総戸数などで評価する・しないを分けている金融機関も。一棟モノに比べると、融資を受ける金融機関の選択肢が減りますのでその部分では不利ともいえるでしょう。

ただし、残債と資産価値の関係に関して言えば区分も一棟も「物件」と「融資金額&借入年数」次第ということになります。

「残債>>>資産価値」の「資産価値」が「銀行の担保評価」をあらわすのか「市場価格」をあらわすのかがわかりませんが、

仮に「担保評価」であれば、「立地が悪く、低賃料、低稼働率、高運営費・修繕費負担」ゆえに、期待利回りが高く(要は、15%とか20%とかでないと誰も買わないような物件)、そのかわり立地によって評価に差が出ない建物が立派なもの(そのぶん維持管理コストが高いということでもありますが)だと、「残債<評価」となり易いです。

フルローンやオーバーローンも狙えるかもしれませんね。

ただ、数年前、この規定でじゃんじゃん融資を出していた某メガバンクが、その後大量の破たん・焦げ付きを食らう羽目になり、規定を撤回。担保評価額と実際に買った金額、どちらか低い方の7割という厳しいものになりました。

万一、事業がうまくいかずに滞納となった場合、金融機関は差押・競売のうえ融資金を回収しますが、売れる金額と評価の金額はまったく別物だということに気が付いたということです。

また、資産価値が「市場価格」を表すのであれば、これは物件価格に対して融資金額が過大でないかどうか、そして融資期間が長いか短いかということが問題になってきます。

某地銀では、「5年後の残債が、評価額の7割以下」という規定を設けています。

例えば、物件価格も評価額も1000万円の物件があった場合、フルローンで1000万円を借りたとしましょう。金利は仮に2%とします。

5年後の残債は30年返済であれば「872万円」、15年返済であれば「699万円」。

後者であれば1000万円貸すし、前者であれば(逆算すると)800万円までだったら貸しますということになるわけです。

そして、「市場価格」は流動性(=売り易さ)の影響を大きく受けますので、立地の悪い一棟モノと立地に優れた区分マンションを比較するとどっちがいいの?ということなわけです。




区分ワンルームには区分ワンルームなりの長所と短所があり、一棟モノには一棟モノの長所と短所があります。

一棟モノの
「自分の裁量で全体的な資本改善をして物件の価値をあげることができる」
なんて言う部分はとても魅力的だと思います。

それでも、かけたコスト以上の賃料や売値へのリターンが無いと意味がありませんので、なんでもかんでもというわけではありませんけどね。


まとめ

区分ワンルーム投資がNGかどうかについての結論をまとめると、

1.田舎立地の物件は、あまりに賃料が安すぎて運営費を吸収できないのでNG

2.都心立地の新築物件は、あまりに利回りが低くCFが出ないうえ、売却時の価格低下が大きく、キャッシュポイントがまったくないのでNG

3.管理に問題がある物件は、自分でそのリスクをコントロールできないのでNG


・・・ということになります。

逆に、

1.立地が良くて、

2.そこそこの家賃がとれて(管理費・積立金が月1万円、固定資産税が年3万円、管理手数料が月2千円と仮定すると、月額1万5千円弱の運営費と考えられるので、これが25%程度の負担率に押さえられるのが理想とすれば、月額6万円前後がひとつの目安となるでしょう)

3.管理がきちんとしている・・・という条件を満たした物件を

4.複数戸買い進む


・・・のであれば、区分ワンルームマンション投資は良い投資になると思います。




こちらにもいろんな記事が!




※おススメ物件の配信やセミナー予告など盛りだくさん!CFネッツ公式メールマガジンの登録は♪こちら⇛http://archive.mag2.com/0000126004/index.html

ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村

♪ブレイク前の「ねづっち」も毎週ナゾカケで登場!伝説の不動産投資番組BS11「不動産王」ネットで過去の全放送分が見れます  http://odoroku.tv/knowledge/fudosanoh/index.html

♪「あのWコロンが舌を巻いた!」「あの時東ぁみが眼鏡をはずした!」??。猪俣淳の不動産投資実践塾 入門編(ダイジェスト版)http://odoroku.tv/knowledge/inomata/index.html


※今後の講演予定
4/5(日) 大船:住宅建築ミニセミナー+相談会
4/8(水)9(木) 銀座→城ケ島:「不動産コンサル養成講座 <PM101空室対策>」
4/18(土) 大船:住宅建築ミニセミナー+相談会
4/25(土) 仙台:IREM-JAPAN東北支部主催「金融電卓を使った空室対策リフォーム提案」
5/2(土) 仮:福岡:業者向けセミナー
5/16(土) 福岡:「築古アパート建替えメソッド」※5/17(日)福岡個別相談
5/24(日) 新横浜プリンスホテル:CFネッツフェア「磯野家の土地活用」
5/30(土) 大船:住宅建築ミニセミナー+相談会
6/14(日) 大船:「賃貸併用住宅のススメ」

・・・詳細はこちらから。


IREM(米国不動産管理協会)日本支部私も出演しているCPM(公認不動産経営管理士)プロモーションビデオはコチラ。http://natsumestudioworks.com/irem/index.html(ユーザー名・パスワードはどちらも「demo」)


*不動産管理協会 (IREM=アイレム)
米国イリノイ州、シカゴに本部を置くプロフェッショナル協会、(社)不動産流通経営協会 (National association of Realtors) の同族団体で、世界中の不動産管理業界のニーズに応えることに貢献しています。1933年の創設以来、本協会は不動産管理業界に影響を与えるさまざまな問題に関する専門教育、称号制度、提唱活動において業界の最前線に立ち、集合住宅および商業スペース双方の不動産業界を手がける唯一のプロフェッショナル不動産管理協会です。

家を建てる・アパマンを建てる⇒図3
http://www.kenchiku.me/



新刊表紙案

↑新刊「「こういう話が聞きたかった!」という家を建てる人の参考書」。プランニングや設備系でよくある失敗、予算組みをするうえで検討しないといけないこと、併用住宅やアパマンといった他の選択肢との比較方法など。一級建築士×ファイナンシャルプランナー×不動産経営管理士だからこそ書けた住宅建築に関する参考書です。



不動産投資の正体 改訂版
↑「不動産投資の正体<改訂版>」(住宅新報社)短時間で、不動産投資の本質的なポイントをカンタンに押さえたい方はぜひ(改訂版は、概念図とコラムを大幅追補!)⇒http://www.amazon.co.jp/dp/4789237109/ref=dp_ob_title_bk

改訂版表紙


再増刷かかって1万部!”誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略改訂版" ・・・約20ページ増量、50超の図表追加でより理解しやすくなった「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略<改訂版>」(住宅新報社) 不動産投資のルールと構造を深く学びたいかたはぜひ


CFネッツのメルマガはこちらから・・・ウワサのGOSUKEシステムへのアクセス権も付与されるゴールド会員登録もCFネッツHPからできます。http://www.cfnets.co.jp/seminar/platinum/general/index.html


青建HP

★★★建築&コンサル。株式会社南青山建築工房のHP。

「アパート大家さんになった12人のフツーの人々」(にじゅういち出版)
「不動産投資にまつわる100の話」(住宅新報社)

※不動産投資コンサルタント猪俣淳が直接90分程度の個別コンサルを行ないます。スケジュールの合間を縫っての時間調整となりますので必ずご予約ください。個別コンサルは初回無料(90分)。CFネッツのゴールド会員・プラチナ会員は回数無制限で無料です。(基本的に銀座オフィスか横浜オフィスで行いますが、地方のセミナーの翌日に現地でセッティングされている場合もありますのでCFネッツのHPをチェックしてみてください。)

お申込はCFネッツHPよりどうぞ⇒
http://www.cfnets.co.jp/seminar/consultation/consultation



Youtube

猪俣淳の不動産投資FAQ

その1 賃貸併用住宅の利点と問題点は?
http://youtu.be/vCkgNwL6D3c

その2 空室がでた!どうしたら?http://youtu.be/Jo1anHRswaI

その3 金利上昇!? リスクに対処するにはhttp://youtu.be/Q_rhtOn43M4

その4 物件管理会社のサポートで差別化できる?http://youtu.be/CAI5oRy6QTw

その5 気になる震災後の不動産市場の動向は?http://youtu.be/UGxAT-vOch8

その6 住宅ローンで複数物件購入は可能?http://youtu.be/9W2hwj05APQ

その7 空室がでた!どうしたら?パート2http://youtu.be/clnCdIKEvpA

その8 不動産投資に必要な最低条件は?http://youtu.be/RapPyCgdG1Y

その9 不動産投資。都内で買うならどこ?http://youtu.be/gbswXYnSFEQ

その10 古い物件は投資対象としてNG?http://youtu.be/hUXEXVWzCok

その11 大阪で不動産投資をするには?http://youtu.be/9P_3my5Qc2I

その12 不動産賃貸で少子高齢化に対応するには?http://youtu.be/VoqM5-oGOzs

その13 不動産投資の将来性は?http://youtu.be/cUGXEtAcQb8




プロだけが知っている不動産投資の成功/失敗事例を毎週お届けします!
メルマガ登録はこちらから。

この記事へのトラックバックURL
http://trackback.blogsys.jp/livedoor/cfnets_inomata/52027595