コンサルタント猪俣淳の「不動産投資にまつわる100の話」

コンサルタント猪俣淳の「不動産投資にまつわる100の話」 http://blog.livedoor.jp/cfnets_inomata/ 「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略」著者が明かす　目からうろこの不動産投資！ ja 「東京ゲートブリッジ」不動産コンサル猪俣淳 http://blog.livedoor.jp/cfnets_inomata/archives/51862593.html ↓「いろは」から始めて、終わった時にはかなり高度な分析までできるようになる2月25（土）・26（日）開催の二日間集中講座はこちら⇒http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/20120225_2days.html 危機管理のあらゆる方法や資金調達のノウハウ、景気後退時でもキャピタルゲ... cfnets_inomata 2012-02-12T21:23:42+09:00 不動産投資 http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/20120225_2days.html
危機管理のあらゆる方法や資金調達のノウハウ、景気後退時でもキャピタルゲインを得る方法、お宝エリアを見ぬく方法などノウハウ満載です。

20120212東京ｹﾞｰﾄﾌﾞﾘｯｼﾞ地図

今のところ首都高速とは直接接続していませんので、ここを渡るには国道357号線の新木場から行くか、お台場から行くか、はたまた湾岸環八で降りて行くかというアクセスになります。国交省東京港湾事務所HP　http://www.pa.ktr.mlit.go.jp/tokyo/

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今日（2012年2月12日）10時から東京ゲートブリッジが開通しました。
20120212東京ｹﾞｰﾄﾌﾞﾘｯｼﾞ電光掲示板

首都高湾岸線を使って銀座まで通勤していますが、レインボーブリッジとか浜崎橋のあたりはいつも渋滞しているので、かなり緩和されるんじゃないでしょうか。

国際線乗り入れで空からの輸送が格段に増えた羽田空港。

外国貿易コンテナ取扱量が三港で日本の約4割を占める東京港・川崎港・横浜港。

3万事業所、80万人の就業人口を擁す京浜工業地帯（ちょっとした政令指定都市です）。

・・・これらと連携するインフラですから、経済効果は物流の円滑化に関するものだけでも年間300億円だそうです。

総工費1125億円ですから、利回り26.6％（！？）。

別のデータでは観光での経済効果も190億円なんて書いてありましたので、維持費を考えても悪くない投資だと思います。

首都高湾岸線の海側は、基本、工業専用地域か港湾地区の指定がされていて住宅の建築が許可になりませんから、ここに沿った東京から川崎・横浜にかけての帯状の地域は結構いいんです。

賃貸市場が。

ただし、ブルーカラーの人をターゲットにしますから、港区・品川区以外は比較的安めの賃料のもので考えておいたほうがいいと思います。

街や地域の価値って結局のところ、官民問わずその地域のインフラ整備にかけたお金の総額によって決まるんだと思います。

そしてそれを享受するために、みんな家賃や土地代をより多く（かけたコストに見合っただけ）支払って利用しているというのが本質のような気がします。

明治以来、この地域にかけられたお金って累積するといくらになるんだろ・・・。

「東京ゲートブリッジ」、早速利用してみました。

羽田空港の航空路にかかっているので、支柱の高さが必要な吊り橋ではなく、トラス構造で構成されています。
20120212東京ｹﾞｰﾄﾌﾞﾘｯｼﾞ遠景

鋼材を三角形に組み合わせた部材で強度を持たせる伝統的な工法です。

それぞれの部材がどっち方向に引っ張られているとか、圧縮されているとか、応力の方向を答えるパズルみたいな問題が一級建築士の試験にもよく出てきます。

橋の高さ自体は結構ありますが、走っているとフーンという感じでベイブリッジやレインボーブリッジのような迫力は全くありません。

20120212東京ｹﾞｰﾄﾌﾞﾘｯｼﾞﾄﾗｽ

富士山はたしかに見えますが、景色でいったらこちらもレインボーブリッジに軍配があがるかな。

あくまでも、質実剛健な産業用の架橋ということで。

観光で行ったら、多分がっかりするんじゃないかな。

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本牧「李園」の牡蠣タンメン。http://r.tabelog.com/kanagawa/A1401/A140106/14000539/

一昨日、双子の学校行事で午前中みなとみらいホールだったので、午後からの物件下見の旅に出る前に腹ごしらえに立ち寄りました。

名物のトマトタンメンを食べには時々来ていましたが、タイムリーにもある方のブログで紹介されていまして、牡蠣を初めて注文しました。

旨かった～。

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今日は本社で、明日は銀座オフィスで個別コンサルです。

すでに持っている物件の分析や、購入を検討している物件の精査、あるいはどうやって投資を組み立てていくかなんていう相談が多いです。

１．最初に投資にいれこむ資金や、今後給与収入などから追加で投下していく資金
２．自分が求めるキャッシュフロー
３．投資期間（いつまでに２が入るようにしたいか）

この３つの要素で投資を組み立てていきます。

仮に、求める年間キャッシュフローが１０００万円だったとして、空室損５％、運営費比率（運営費÷グロス賃料）１５％なら、１２５０万円の家賃収入が入ってくる物件を買って、ローンを払い終えれば無事目標達成ということです（＝1000万円÷（１-20％））。

空室や運営費を除いた正味のネット収入（NOI）での利回りが、仮に７％であればNOI１０００万円÷７％＝約１億４３００万円の物件ということです。

家賃収入が１２５０万円なら、表面利回り9％弱ということです。

利回り低い？

では、高利回り物件が多い、ちょっと田舎な感じの場所だとどうでしょう。

空室は１５％は見ないとだめかもしれませんね。それから、運営費の比率は１５％でなく２５％位になるかもしれません。

だって、家賃単価は安くなっても、経費ってあんまり変わりませんから。

と、いうことはNOI１０００万円を確保するには、１０００万円÷（１－（15％＋25％）＝約１６７０万円の家賃収入が必要ということです。

同じ１億４３００万円の物件なら、表面利回り約１２％ということです。

表面利回りが３％違っても、正味の利回りは同じようなモンということです。

じゃあ、どっちでもイイじゃん。

と、言いたいところですが、利回りの高いところはそれだけ賃貸需要・出口での流動性が弱含みになり、特に売却時の売値が厳しくなりますので、ＩＲＲ（内部収益率）では不利になることが多いです。

それから、ここでは運営中の修繕関係のコストが勘案されていませんからこれも、大きな差がつきます。

６万円で貸せる１５平米の木造アパートの修繕費と、４万円でしか貸せない４０平米のRCマンションのコスト負担率って違いますから。

ただ、賃料単価が安くて空室が多い地域のRCモノはローン付け的には評価が売値を上回ることが多いので、その部分だけ見ると盛り上がっちゃうのはわからないでもないんですが。

まぁ、これから先もちゃんと貸せそうかどうか、そしてコスト負担をちゃんと計算して、出口まで含めて検討した上で判断するといいと思います。

別に地方投資を全否定しているわけではないです。ただ、思っているより結構大変な目に会ってびっくりする人が多いですから、びっくりしないようにしておいたほうがいいんじゃないですか・・ということです。

余計なお世話かもしれませんが。結構、この相談も多いので。

地方でも、安い土地を買って戸建て賃貸なんていうのは、まだ投資としてはやりやすいかもしれませんね。

戸建て賃貸は、
１）戸あたりの土地使用面積が大きくて利用効率が悪い＝供給圧力が低く競合が少ない
２）建築コストがRCに比べて安いし、共用部分が無いので、維持コストも安い
３）実需での出口という選択肢がある

というメリットがありますから。

ただ、これもちゃんと計算したうえでの話です。

坪単価５万円で４０坪＝２００万円の土地に、９００万円で小さな家を建てたら１２００万円の事業費ですが、仮に全期間空室が出ないで、運営費が７％程度（自主管理で固定資産税だけ払うという感じでしょうか）、家賃が７．５万円（土地の坪単価５万円の場所だと、新築でもこれが上限かな）、現金での投資だったとしたら・・・

年間家賃収入９０万円－空室０－運営費約６万円＝８４万円（NOI）

表面利回り７．５％（NOI利回り７．０％）というところです。

もしも、家賃が下がらず同じ人が１０年住んでくれて、そのあと土地２００万円+建物４９０万円（９００万円木造で１０/２２年償却として）＝６９０万円が売値だったとしたら・・・

ＩＲＲ＝３．３５％

んー・・・。

30年持って、賃料が年間1％低下、出口は土地値の200万円だったらどうだろう。

ＩＲＲ＝５．０５％

悩むなぁ・・・。

こういった計算はもちろん、賃料や賃料の推移、空室率や運営費の拾い出し、出口でのキャップレートといった様々な数値をより正確に入れないとより正しい答えは出せません。

ウチの会社（CFネッツ）の場合、売買の担当をしている人間が、大量の物件情報の中から良さそうなモノをピックアップして、そういった数値をきちんと引き直して入力します。

でも、彼らも人の子ですから、どうしても前のめりになります。物件を気に入ってしまえば「もうちょっと賃料高く取れるよなぁ」とか、「空室はそんなに出ないんじゃないかなぁ」とか。

そこで、投資家に物件を紹介するための安全弁としてPMチェックというのを義務付けています。

晴れて、売買契約が成立して管理を任されたときに、空室や賃貸の条件交渉で苦労するのは彼らですから。

彼らは、逆にコンサバ（保守的）な数字を出してきます。

そして、最後にこれを元にして再度作成された投資分析サマリーや物件資料、市場分析資料などをまとめた「買付けチェックシート」というのが全社メールで回ってきます。

そして、これを私もチェックして、現地を確認しに行って、アリ・ナシ、あるいは数値の修正を指示する・・と、こんな感じで投資家の皆さんの元に投資適格性のスクリーニングを済ませた物件が紹介されるという流れになっています。

昨日は、戸塚⇛杉田⇛武蔵小杉、牡蠣タンメンを食べた一昨日は新中野⇛高井戸⇛亀戸⇛大口と今週も空き時間を使ってあっちこっちウロウロしています。

もちろん、物件自体は投資適格だったとしても、ある投資家の方には向いているけど、ある投資家のかたには向いていないということはあります。

目標・目的、背景、スタート（投資資金）とゴール（求めるキャッシュフロー）、時期。

みんな違いますから。

そのために、早い段階で個別コンサルを受けていただいて、方向性と最終的な投資の完成形（どのあたりに、総額いくら位で、何室位で、表面利回り何％位の物件を買って、ローンはいくら組むといった）、それから出来そうかどうか、目標を見なおさなくても大丈夫か・・スッキリ・ハッキリさせると、何をすべきかが見えるわけです。

個別コンサルは、ウチのセミナーを受けた方や書籍の読者の方は無料ですからCFネッツのHPからエントリーしてください。http://www.cfnets.co.jp/seminar/consultation/consultation.html

私とか倉橋が指名の場合は、その旨書いてくださいね。スケジュールはこちらの予定の空きに合わせて頂くことにはなってしまいますが。

それから、投資分析サマリーは基本投資分析用語を使って作成されていますから、買う買わないの判断をレスポンス良く出せるように、ぜひそのあたりもパッと見てある程度、読み込めるようになっておいたほうがいいと思います。

そのための、有料・無料のセミナーや書籍・小冊子はCFネッツで提供していますのでぜひご利用ください。http://www.cfnets.co.jp/

今日、相談に来られた方も、この間、投資分析指標の意味を解説する内容のウチのセミナーを受けて「不動産投資の見方がすっかり変わった」とおっしゃっていました。

（不動産ではない）個人向け投資を扱う企業で長いキャリアを持つそちらの世界ではプロの方ですけど。

あとは、本社でも銀座オフィスでも定期的に「ミニ・フィールドワークセミナー」というのを開催しています。http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/mini.html

要は、いつも社員がさっきみたいな分析をしてピックアップした物件を、「本当に良さそうかどうか」「問題はないかどうか」という確認をしに現地に見に行く「物件下見」という日常業務があるんですが、それに少人数（社員２人+定員５人）で一緒について行くというまぁ、ユルイ（？）セミナーです。

でも、勉強になりますよ。

あーでもない、こーでもないと、現場で新鮮な物件を前に忌憚ない意見が聞けますから、物件の見方というか現場感覚が研ぎ澄まされます。

ちなみに、以前は手作業でやっていた物件の一次スクリーニングを自動化して、随時更新もしていくスグレモノの社内用のシステム（通称ゴスケ・システム）を勝手に覗けるパスワードがもらえる「ゴールド会員」（月会費千円）の登録受付もCFネッツのHPからできます。http://www.cfnets.co.jp/seminar/platinum/gold/興味があれば、こちらもぜひどうぞ。

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※不動産投資コンサルタント猪俣淳が直接９０分程度の個別コンサルを行ないます。スケジュールの合間を縫っての時間調整となりますので必ずご予約ください。個別コンサルは初回無料（９０分）。ＣＦネッツのゴールド会員・プラチナ会員は回数無制限で無料です。

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ハエタカッタ♪アエテカッタ♪ハラコワシタ♪イエィッ！

アゲテアッタ♪アジコカッタ♪ユダンシテタ♪イエィッ！切り身～♪

映画館のチケット売り場に流れるAKB48の曲に合わせて、東南アジアでヒドイ目にあった屋台を思い出しつつ、ついつい替え歌にしてしまい・・・

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デーブ・スペクターに少なからず共感するオヤジです。

今週の休みに観た映画は「ロボジー」。

予想通りのオモシロさでした。

主人公の鈴木重光73歳を演じるミッキー・カーチス改め五十嵐信次郎。ペーソスを感じさせる名演技で素晴らしかったなぁ・・・。

エンディング曲「五十嵐信次郎とシルバー人材センター（参加しているゴダイゴ「ミッキー吉野」も60歳ですからね・・）」のMR.ROBOTのカヴァーも懐かしくてよかった。

家内のオヤジさんが同じシゲミツ（75歳）で、しかも頑固モンなもので入り込みました。

2035年には、ほぼ全ての都道府県で高齢化率は30％となる見通しです。

少子高齢化が進むので、これからは、高齢者が入居ターゲットになる！といった論旨のハナシをときどき見かけます。

甘いです。

平成20年総務省統計局調査では、全体の持家率61％に対して、50～54歳73.2％、55=59歳76.7％、60～64歳78.9％、65～74歳80.0％、75歳以上80.3％と年齢が上がるにつれて持家率が上昇しています。

でも、古かったり広すぎたりして維持費が大変とか、不便とかで今の住宅に困っているんじゃないの？といいたいところですが、内閣府の平成22年高齢者意識調査では「何も、問題点はない」と答えた人は持家の場合61.2％・借家で45.3％でした。

高齢者をターゲットにした企画を持ち出すときは、普通の賃貸だと難しい不便な立地の場合が多いです。

年寄りは、きっと定年後の第二の人生を田舎暮らしでのんびり暮らしたいに決まっている。という紋切り型の見込みだと思います。

平成22年6月30日に高齢者を対象に行われた国交省の調査では、「老後の理想の住まい方」として、「自然に恵まれた田舎よりも、娯楽施設や公共施設、医療・福祉施設などへのアクセスの良い市街地に住みたい」という回答は全体の73.9％を占めています。

結局、普通の賃貸経営が成り立つ企画で考えないといけなくて、その入居者の中に高齢者が入ってくることもあるという感じでしょうか。

介護施設や特別養護老人ホームは不足すると思いますが、それはもはや副業では難しい世界になるわけで。

そして、その事業体に賃貸で貸す場合には、旨みである利益の殆どをその事業者が持っていってしまうという図式になっています。

正攻法で行きましょう。

自分が高齢者になったら？

そうですね・・・銀座とか日本橋のあたりでも、古くて小さな小家族向けの中古区分は2000万円台半ばで買えますから、そんなのをリノベして住んで、歩いて有楽町に映画を見に行ったり、築地に寿司をつまみにいったり、日比谷公園で日向ぼっこしたり、聖路加病院で不健康談義に花を咲かせたり・・・というのが理想かな。

神楽坂のあたりに住んで、チントンシャンなんて三味線の音色を聞きながら猫の背中をなぜるなんていうのもいいなぁ。

歳をとるのはあっという間ですから、準備を怠りなく。

予告編で、「TIME」という映画をやっていました。

通貨が「時間」に換算される未来で、25歳以上には歳取らない代わりに、タイムアップすると死んでしまうという・・・

もらったチラシをみながら子供が「恐ろしいね、これ」と言っていたので、「ばか、今でも同じだよ。死ぬ時期が分からないだけで。時間は命ということには変わりはないから。新幹線や飛行機にのったり、サービスを受けたりするのは、ある意味時間＝命を買っているのと同じだからな。だから、あんまりくだらないことに時間を使うなよ」と。

ユダヤ人のラビの言葉に「キリスト教徒は「時は金なり」というが、彼らは間違っている。貯めておくことができない「時」のほうがはるかに価値があるに決まっている」というのもありますね。

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↓下記のような計算もサクサクできて、いろんなケースに応用できるようになる2月25（土）・26（日）開催の二日間集中講座はこちら⇒http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/20120225_2days.html

「ソプラノ大家さん」こと菅原久美子さんから献本をいただきました。

ありがとうございます。

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「夢とお金をひきよせるソプラノ大家さん流アパート投資のヒミツ」（ごま書房新社）。

初心者向けの読み易い内容で、1時間ほどで読み終わりました。

多分、この方はお嬢様のDNAが色濃く流れているんだろうなぁ・・・

「貧しかった幼少時代」と書かれていましたが、初めての海外旅行が小学校3年のスペインで、私学の中高一貫校。

大学の音楽科を卒業して、30歳でもう一度声楽の科目履修生として東京の大学に入り直し、そのあと更に、アナウンスとボイストレーニングの専門学校に一年間・・・・。

材木商の娘で独身時代に輸入雑貨店を経営していたお母様、材木商と結婚して洋裁学校の先生をされていたお祖母様。

ま、貧しかったんですね・・・ハイ。ご本人がいうんですから間違いないでしょう。

投資自体は、地方（地元）の高利回り物件をフルローンに近い融資を受けてというスタイルです。

ご主人のお母様が経営していたアパートの建て替えから投資をスタートされていますので、この時点で土地代相当額のアドバンテージがあります。

その後の融資を受ける際にも資産背景として有利に見てもらえる可能性が高いでしょう。

ご本人も書かれていますが、築年数の新しいワンルーム系物件の賃料低下が今後の課題かもしれませんね。

価格8200万円＋諸費用約950万円＝総額約9150万円・・・自己資金550万円＋借入8600万円2％18年。

表面利回り14％１K×18室と書いていますので、逆算すると5.3万円平均で貸していらっしゃるようですが、ネットで青森市内の物件を調べると、もうちょっと古めの物件は4万円を切るようなものも出ていますから、25％程度の値下がりを覚悟しておかないといけないかもしれません。

それから、返済額は計算すると年間570万円だと思いますが、仮に購入5年後に金利が4％になると640万円位になるはずです。

部屋の面積は出ていませんでしたが、仮に25平米（7.6坪）とすると、坪単価5000円ちょっとの市場ということですから、今後の原状回復コストや募集コストも重くなってくるかもしれませんね。

賃料が3.8万円平均になって、空室率15％、運営費20％になるとNOI（営業純利益）は533万円。金利があがるとちょっとキツイかなぁ・・・。

もう一件、全室１LDKのリノベアパートは需給ギャップを見るかぎり、悪くないかもしれませんね。

ちゃんと計算してませんが。

こちらの融資は比較的少ないので、早いところ完済されるとポートフォリオ全体の安全性が上がると思います。

でも、セルフリフォームをするために、職業訓練校に通って大工の修行をするあたり感心します。

なんでも、突き詰めてモノにしないと気がすまないんですね、きっと。自分も似たようなところがありますので、共感します。

お会いしたことはありませんが、とっても輝いている方なんだと思います。多分。

「猪突猛進」という言葉を思い浮かべました・・・決して悪い意味じゃないですよ。

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１）最初に買った物件をそのままホールドして、なにもしない

２）最初に買った物件をそのままホールドして、融資を受け、その資金で金融商品に再投資する

３）最初に買った物件をそのままホールドして、融資を受け、その資金をもとにもうひとつ収益物件を買う

４）最初に買った物件を売却し、別の物件に買い換える

５）最初に買った物件と、別の物件を交換する

それぞれ、税引前ＩＲＲ、税引後ＩＲＲ，税引後資本蓄積、税引後資本成長率・・四つの数値を計算して、効率・安全率などを整理し、比較します。

授業で、さまざまな計算シートを使いますが減価償却の方法と課税方法が日本とは違いますので、そのあたりを改良して日本でも使えるようにしたいと思います。

ちなみに、減価償却については、居住用27.5年・非居住用39年というだけで、中古だろうが新築だろうが、木造だろうがＲＣだろうが、何度所有者が変わっても新たに買った人はこれでできるというシンプルな仕組みです。

また、譲渡所得税の課税方法も保有中に減価償却されて簿価が下がった部分は25％、値上がりによるキャピタルゲインの部分は15％と、利益の残った原因によって変わるとか、なかなか興味深いです。

エクセルの関数はそんなに詳しくないので、本社の小林君か企画開発室のシスコバさんに白羽の矢を立てようかと・・・。

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「けいすけ」の渡り蟹味噌ラーメン・・・煩悩が消せません。

NOI(飲み・終わったら・いつもラーメン）のｵｰﾅｰｽﾞｴｰｼﾞｪﾝﾄ藤澤さんが隣の席で一緒に受講しているからか・・・。

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昨日二日目の授業は、事例研究をひたすらやりました。

複数のテナントの入る商業用ビルを、保守的な投資性向の年金基金の3人の理事に依頼されて分析をするという想定で、市場性や妥当な価格の算定、それから財務リスク分析なんかもやります。

そして、年金基金は結局買わなかったその物件を、所得税も譲渡所得税も課税される個人投資家がローンを組んで買うという流れで、税引後の分析や、その投資を行うことによる節税効果や実効税率の算出をしました。

今日は、多分、必要な自己資金が違うそして保有期間が異なる他の物件との比較をやると思いますが、とても具体的で興味深い内容です。

たとえば、株式投資の世界ではポピュラーな「ゴードンモデル」というのがありますが、これを不動産投資にも応用したりします。

カンタンに言ってしまえば「物件自体の実際の利回りは、キャップレート（期待利回り・還元率）とNOI（営業純利益）の成長率の合計」であるということです。

したがって、市場の成長が見込める地域で投資をするのであれば、自分が求める利回りよりも低い利回り（＝価格を高く）で買っても良いということです。

例えば、年１％NOIの上昇が見込めるのであれば、6％で買っても７％確保できるという、まぁ当たり前といえば当たり前のハナシです。

逆に、年６％NOIが減少するような地域であれば、10％あっても４％になってしまうということです。

先日の社会保障人口問題研究所の発表以来、わが国の人口減少の話題で持ちきりですが、すでに生産年齢人口は1995年から減少し始めていますし、地域によって人口が増え続けているところもあるわけで・・。

人口減少の激しい地域では利回りは大抵高いですし、都心部では低いですが、実はそのあたりを含めると、変わらないか下手すると都心部のほうが実際の利回りは高くなるというケースが多く見られます。

ゴードンモデルでは、

資産価値＝NOI／（キャップレート－NOI成長率）

という、公式が成り立ちますので、この三つの構成要素が資産価値を高める方法であるということもできます。

すなわち、

１）NOIを上昇させる（賃料が下がらない（上がる）ようにする、空室率を低くする、運営費を見直す）
２）キャップレートを下げる（リスクを取り除く）
３）成長率がより高い市場を選ぶ

シンプルです。

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※2012年2月の講演予定
・2/11 建築提案書の読込み方セミナー（札幌）
・2/18　（午前中）神奈川県不動産相談協会主催相談会（桜木町健康福祉センター）
・2/18　（午後）リクルート（ＳＵＵＭＯ）との共同開催パネルディスカッション「賃貸住宅の消費者ニーズ動向」（東京）
・2/25・26　第2回不動産投資実践塾（特別編）二日間集中講座

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基本的に銀座オフィスでやっていますが、地方のセミナーの翌日に現地でセッティングされている場合も多いのでＣＦネッツのＨＰをチェックしてみてください。

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]]> 「難易度の高い物件でも」不動産コンサル猪俣淳 http://blog.livedoor.jp/cfnets_inomata/archives/51860237.html 「四軒がいい。三軒ぢゃヤ（三軒茶屋）！」・・なんてね。昨日は、池袋で某業者と、持ち込まれた物件についての現地打合せをしたあと、その足で渋谷⇒三軒茶屋と移動し何年かぶりに世田谷線にゆられて、一緒に物件を見に行きました。 ※ブログランキング、順位確認と... cfnets_inomata 2012-02-01T08:42:54+09:00 不動産投資
「四軒がいい。三軒ぢゃヤ（三軒茶屋）！」・・なんてね。

昨日は、池袋で某業者と、持ち込まれた物件についての現地打合せをしたあと、その足で渋谷⇒三軒茶屋と移動し何年かぶりに世田谷線にゆられて、一緒に物件を見に行きました。

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レアな情報を持ち込んでくれるルートがいくつかあります。

どちらも難易度の高い案件だったので、これこれ、こういった順番で進めていけばハナシになるんじゃない？と提案をしておきました。

そして、その流れの中でウチが係われることを手伝うという付き合いです。

そのあと、ニューヨークの信託銀行が持っている信託受益権モノを何棟か見に行きながら、本社に戻って建築系（青建）スタッフとその物件の件で打合せ、調査依頼をしてからふたたび「これ、どうですか？」と相談を受けた物件を見に、横浜から逗子のあたりを数件まわってと。

どの物件もそれぞれ、特徴が違いますし投資主体となる投資家のリスク許容度とか求める目標・目的によってもアリ・ナシの投資判断が変わります。

いま、横須賀線で東京駅に向かって移動中です。

今日からCCIM（米国認定商業用不動産投資メンバー資格）104コースの授業で日曜日まで八重洲の会場にカンヅメです。

講師は、ジョセフ・A・フィッシャー。

インディアナポリスで投資不動産の開発・リース・管理を行っている会社を経営している実務家です。

授業の3週間ほど前にテキストのデータが送られてきて、事前学習を求められます。

モジュールは４つのパートに分かれていて、各パートの授業をそれぞれの試験を含め、毎回5日間にわたって受けるというスタイルになっています。

そして、全体的なまとめと最終の資格試験が3月29～31日、3日にわたって行われます。

今回のCCIM104のテーマは「投資意思決定」。

これまでの、CCIM101「投資分析」・CCIM102「市場分析」・CCIM103「ユーザー意思決定分析」をもとにして、「では、どういった判断でどの投資を選ぶか？」というテーマです。

CCIM104コース・テキストの目次を見ていくと・・・

＜概要＞
割引率の重要性
所有形態の決定
所得税が決断に与える影響
財務レバレッジの利点とリスク
資本はどこから来るのか
リスク分析の重要性
投資家の物件評価が鑑定士と異なるのはなぜか
保有期間中の資産価値の維持
売るときが来たかどうかの判断
＜投資家＞
＜投資選択＞
債券市場
株式市場
不動産
＜不動産投資の四象限＞
＜債務と自己資本の資金源＞
事業用不動産の自己資本の部分
事業用不動産の債務の部分
＜スペース（ユーザー・テナント）市場と資本（投資）市場＞
スペースの市場
資本市場
＜還元率の傾向＞
＜まとめ＞

とてもカタい、無味乾燥な内容にも見えますが、中身は超重要で興味深い事柄がぎっしり詰まっています。
ちなみに、これらの目次は全部で８つあるモジュールのひとつにしか過ぎません。

そのほかに、事例研究が２つ。

先ほどのような投資判断をするときにもとても役にたちます。

CCIMを受験して試験に合格しても、資格ホルダーになるにはアセットの取扱い件数とか、取扱高とか結構ウルサイ条件が付加されます。

いま、日本人でCCIMホルダーは6人位しかいませんし、そのほとんどが外資系投資銀行の方々ですからそのあたりの規定のハードルが高いんだと思います。

でも、CPM（米国認定不動産経営管理士）ホルダーは「アセットマネージメントを行ううえでも十分な知識を有している」ということで、そのあたりが免除されますのでこちらを先にとるといいでしょう。

CPMの条件はある程度のボリュームの賃貸用不動産の管理の経験とかがあれば大丈夫ですから、ハードルはより低くなります。

実際の授業も、CPMで習ったこととかなり重複しますし、それをより掘り下げるという感じなので、比較的とっつき易いと思います。

シカゴの同じビルに本部が入るCCIMとCPM。

米国でもWホルダーは少ないですし、アセットマネージメントとプロパティーマネージメントって、クルマの両輪ですから、本格的に学びたいというプロの方はぜひチャレンジされることをオススメします。

どちらの資格もIREM-JAPAN（アイレム・ジャパン＝全米不動産管理協会日本支部）http://irem-japan.org/で受け付けています。

ちなみに、CFネッツは、CPMホルダーの人数が日本一で、これを日本に導入した倉橋が代表の会社です。

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・2/11 建築提案書の読込み方セミナー（札幌）
・2/18　（午前中）神奈川県不動産相談協会主催相談会（桜木町健康福祉センター）
・2/18　（午後）リクルート（ＳＵＵＭＯ）との共同開催パネルディスカッション「賃貸住宅の消費者ニーズ動向」（東京）
・2/25・26　第2回不動産投資実践塾（特別編）二日間集中講座

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金曜日には横浜で財務省の出先機関の方と面談をして、そのあとクルマを飛ばしてとっぷりと日の暮れた頃、調布の多摩川沿いの物件にたどり着き、河原の風にさらされながら、まわりをうろつきまわったあと、自宅に戻って出張の準備。

20120128スタッドレス革靴

翌、土曜日の朝早くに白い息を吐きながら、ホーキンスの雪国仕様のスタッドレス革靴を装着して、自宅を飛び出し羽田空港から一路、小松空港まで。

20120128お好み天丼

迎えに来てくれた加盟店の方と一緒に金沢中央市場のてんぷら屋で天丼の昼飯を食べて、つかのま暖まり、そのままセミナー会場となっている金沢駅前の日航ホテルへ。

20120129ブリしゃぶ

1時間半＋αのセミナーで講演をしたあと、飛び入りの投資家のお二人も交えて現地スタッフのみなさんと地元の有名店で名物の「ブリしゃぶ」をつつきながら、しこたま飲んでバタンキュー。
20120128金沢かねき看板

翌、日曜日の早朝6:30、氷となった積雪を踏みしめ、凍えながら金沢駅前発の高速バスを待って乗り込み、小松空港から羽田空港まで戻ったのも束の間、電車とタクシーを乗り継いで、今度大規模修繕を予定している一棟マンションの現地での相談・打合せの立会い。

この物件の売買担当をした担当者と、管理を担当している担当者、工事担当者と工事業者、そして、この物件を所有するオーナー投資家と私。

20120129マンション屋上確認

みんなで5階建ての屋上にハシゴをかけて登ったりして、またまた寒風にさらされ、時間を気にしつつ慌てて、横浜の本社セミナールームで行われる前日と同じテーマのセミナーに間に合わせ、やっぱり講演後の懇親会でしこたま飲んで・・・

組まれたスケジュールをこなすだけですが・・・セミナー事業部ぅ。

金沢と横浜。二日にわたって行ったセミナーは「プロも知らない建築提案書の読み込み方」というものです。

実際にあった「土地購入＋アパート24世帯建築、総額約2億円」という投資提案書をもとに、さまざまな角度から検証し、いくつかの代替案も検討するという、具体的なセミナーです。

そして、この間ブログで書いた2012年に不動産投資家が打つべき戦略についての考察も、20分ほど講演時間を延長して詳しく述べています。

セミナーアンケートから感想をいくつか・・・

・新築だけに限らず、中古物件の投資においても非常に参考になりました。感動しました。
・具体的な例をあげて説明された点が良かったです。
・非常に為になりました。もっと勉強しないといけないなと強く感じました。
・地主ではないので、どの様なことが地主と業者の間で行われているかを知ることができました。また、どのような視点で見れば良いかよくわかりました。
・建築提案書の裏にひそむ危険な部分をわかり易く説明していただき大変勉強になりました。何パターンもの投資分析もとても良かったです。

次の開催は2月11日（祝）札幌、3月10日（土）名古屋となっていますが、最低催行人数に満たない場合は中止になります

1月21日に予定されていた福岡会場は人数が少なかったので中止となり、福岡出張⇒朝一番で博多を出てそのまま五反田のCFネッツフェアに駆け込み・・というスケジュールにならなくて済みましたが、人数がある程度集まって希望があればまたお邪魔することになるかもしれません。

聞いてみたいという方はぜひお誘い合わせの上エントリー願います。http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/2012yomikata.html

また、2月18日（土）には、八重洲カンファレンスセンターでSUUMO（リクルート社）のエライ人と、CFネッツの賃貸管理・リーシングの最前線で活躍するスタッフ5人の合同パネルディスカッションを開催します。

これは、すごいですよ。

あらゆる、書籍・雑誌・業界誌やコンサル会社がこれからこれを使って様々な記事を作っていくであろう、抽出したて分析したてほやほやの第一次資料を初公開します。

信頼性の高いデータと、現場のナマの声をもとに入居者ニーズと最新の動向を知り、空室対策や不動産経営に役立ててください。

CFネッツでも初の試みです。http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/20120218pm.html
そして、二日間集中講座。

不動産投資・不動産経営に必要な全知識を二日間で集中して身につけるコンプリート企画。

不動産投資実践塾（投資分析・市場分析・危機管理・資金調達・建築企画）の各講座は、今年は開催せず、年に2回のこの企画に統合することになりました。

外部依頼の講演や地方でのセミナーが増えて日程が取れなくなったというのも理由ですが、ただまとめただけではなく、集中講座ゆえに可能になる数々のアクティビティも過去の参加者のみなさんから好評をいただいています。
http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/20120225_2days.html
こちらも、ぜひ。

自分の引き出しを増やしていくことは、投資や運営の成否に大きく影響する部分ですから、時間やお金を使うだけのことはある、いい投資だと思います。

確定申告で「研究開発費」として経費計上できますしね。

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