Leverage seminar

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Hi, how have you been doing?
I'm doing well.

I forgot talking about my seminar I made the other day.
One of my purposes I had the seminar is to let you know
about how to work "leverage" in real estate investment.

This is a chart I used in the seminar.
Too small to see?

Sorry about that. ha-ha












If you would like to understand this chart and start real
estate investment in Japan, feel flee to contact me.

I will explain real estate investment for you at Ginza office.

I'm looking forward to seeing my future clients.

Miyuki

CPM授賞式

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今日は朝からＣＰＭ授賞式参加のため、表参道に
あるホテル「フロラシオン」で缶詰になっていました。




  ↑ 英語で宣誓文を読んでいる様子




 ↑ 会長から頂いた Certificate を持ちながら
一緒に写真撮影♪
 

会の最初は、こんな感じで盛り上がり~


その後は、色々難しいお話がいっぱいあったので
割愛しちゃいます（・◇・）ゞ








でも、最後はみんなと楽しく飲んだので、明日から
はＣＰＭホルダーとしてお仕事頑張ります

I appreciate your dedication to IREM JAPAN.

miyuki

CPM試験 結果報告

Y： 「海野さぁ〜ん、〇〇総合管理の方から電話です！」

私： ？？？？

　　　どこの不動産屋？かしらぁ〜〜？？

　　　買付けでも入れてたっけぇ〜？？

と、思いつつ電話を受けたら、IREM JAPAN の事務局の
方で、CPM試験の結果について と用件頂きました

で、もちろん、受け答えしてたのですが、

あまりの早いご連絡に、

内心、

落ちたのかぁ〜（'A`|||）

なんんて思いつつ話を聞いてましたが。。。。

結果は、、、

 

 

.｡ﾟ+.(･∀･)ﾟ+.ﾟ

　　　　　　　　.｡ﾟ+.(･∀･)ﾟ+.ﾟ

　　　　　　　　　　　　　　　　　.｡ﾟ+.(･∀･)ﾟ+.ﾟ

 

 

合格してました

よかったぁ〜〜(*´Д｀*)

ホント、2度と受けたくないMPSA試験だったので、
落ちたら、悲惨だなぁ〜と

なんとか１回で受かって

ホント 良かったです(｡･ω･)ﾉﾞ

ゼェーゼェー

(=ﾟωﾟ)人(ﾟωﾟ=)



陰ながら、応援して下さった皆様、

ありがとうございました

miyuki

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MPSA

今しがた、帰宅しました。

やっぱりちょっとスケジューリングがきつかったです（'A`|||）

オペラは非常に素晴らしかったけど、

息つく暇なく、私がクタクタでした。。。


MPSA（朝の９時〜夕方６時までひたすら分析＆論文作成）

は昨日のグループ分析を写すのだけでも、かなり時間が

かかり、なんか、全然時間が足りない。。って、焦りました（笑）


感触的には、

筆記＆理論（ストーリー）は大丈夫だと感じてますが、

終了１時間前に、バタバタ数字を変えたので、うっかり

写し間違え＆計算ミスをしてないかと、それが心配です。。

それが違うと、最後の IRR や NPV が違ってくるので、

どうかなぁ〜〜と。。

とりあえず、非常に疲れるので、

皆が、もう２度と受けたくない という意味が今日、

よくわかりました。

私も、９時間試験は、もう２度と受けたくないです。


疲れたぁ〜〜（'A`|||）



miyuki

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CPM Final

はぁ〜〜(´−д−；`)


疲れました。。


まだ終わりじゃないですが、

今日は９時前に試験会場入りして、

午前中、概念試験。

その後、グループで明日の最終MPSA試験に向けて

グループで協力して、管理計画書の下準備。


結局、終了したのは夜の１０時でした。


といっても、例年の話よりは、

早く終わっているのですが。。

やっぱり体力勝負ですね。


とりあえず、疲れたので、早く寝ます

miyuki

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抵当自己資本分析

資本化率（Cap Rate）の出し方の１つに、

「抵当自己資本分析」Mortgage Equity Analysis

というのがあります。

 

これは通常、市場から採用したCap Rate を確認するか、
ないしは、市場にデータがない場合に使うというもの
ですが、公式は、見ただけでは

？？？

って感じです。

 

まぁ、この公式の理解は、特にしなくても、

別に現実に問題になるようなものではないので、
とりあえず、後で、分解してみようと、ほっておいたの
ですが、いい加減CPM試験なので、分解してみました

 
 

Mortgage Equity Analysis

 

<Formula>

 （K% × LTV％）＋ { CCR％ ×（１−LTV％）}

 →

(ADS / Loan × Loan / Value) ＋(Cash Flow / Equity × Equity / Value)

= (ADS / Value) ＋ (Cash Flow / Value)

= (ADS ＋ Cash Flow) / Value

= NOI / Value

 

*Value: Property Value in the current market 

 

分解して解読してみると、こんな感じです。

最後は、「NOI ÷ 市場価値」になっていて、

ちゃんとCap Rate を出す、公式に変形できてますよね。

 

なるほどね

 

って感じです。

 

市場価値がわからない場合のCapを出す方法の１手段と

して、どうして、上の公式が使えるのか、分解してやっと

スッキリしました

.｡ﾟ+.(･∀･)ﾟ+.ﾟ

 

英語の用語で簡単に整理しましたが、もし、ご興味が

あれば、あなたも是非CPMコースへ

miyuki

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ＣＰＭ検定

こんばんは(*･ω･)


さて、


明日は、ＣＰＭ検定試験です

ということで、今日は、その予備授業がありました。

うぅ〜〜ん。

ちゃんと復習しないとなぁ〜〜と



明日、試験なのに、今日は、午後から薬を飲み損ねて
腹痛にさいなまれてまして。。。



やっとさっき治まったので、とりあえず、今から復習します


頑張ります

miyuki

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授業でレバ

CPM ファイナンスの講義、電卓の使い方や考え方に慣れてない
人には、結構、Heavy なクラスだと思います。

先日は、私の隣に座っているO氏のおじさん（弾丸のようにしゃ
べる人で、とっても面白い人です）と一緒のチーム編成になり、
カチャカチャ金融電卓打ちながら、物件のキャッシュフローシー
ト作りをしました。

そのお題は、とある物件をそのままで運営した場合と、改善した
場合のＣＦシートを作るというものだったのですが、数字は出ました
が、なかなか、思うような数字が出ず、みんなでちょっと頭をかかえ
ました（笑）

理由は単純なところにあったと、後で気づきましたが、あれが本番
なら、理屈がわかっていても、数字で裏支えができてないＣＦシー
トとなっていたので、アウトだよねぇ〜なんて思っちゃいました。

と、何で、単純な数字の設定に問題があるかと気づいたかとい
うと、紙ベースで作っていたＣＦシートを、英語仕様でエクセル
で作ってしまったから（笑）


O氏の叔父様、これを（私が作って）売ってくれって、冗談？
＆本気？ 言っていたので、どれくらいリターンがかえってくる
かだなぁ〜〜（・◇・）ゞって言っておきました（笑）

レバがどれくらい効くかって、元手がない身としては重要です
からね（笑）

miyuki

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CPM_Finance&Valuation

こんばんは（･∀･)つ

今日からCPM講義の「不動産資産の実績評価」（3日間）が始ま
りました

内容は、簡単にいうと金融電卓と投資指標を使って、投資理論
を数字で理解して応用していくというもの（おそらく、明日もそお
いう授業ではと思います）。

おかげさまで、CFネッツでは、売買担当者がその基本的な理論
を現場で普通に使っているので、正直（今のところ）授業は余裕
をもって受けられるって感じです。

やっぱり現場でCPM理論を活用しているっていうのは強いで
すね

他の方々（CPMホルダーがいる会社から来ている人達も含め）
は、現場で、なかなか活用しきれてないようなので、うちの会社
は、そおいう意味では、一歩も二歩もアドバンスしているんだぁ
〜と自分の会社ながら、感心しました

ちなみに、今日の午前中は６チームくらいにわかれ、投資家と
農家が保有している資産に対してレバレッジをかけ、2物件を
どう購入するかという、投資シュミレーション作成の課題があっ
たのですが、CF社員（今日は、いつも一緒に受けている山内
氏に加え、既にCPM試験には合格している菱木氏も単位の
ため参加していました）は、みな各チームの代表で発表してい
ました

現場強しですね（笑）

3人とも、引き続きバリバリと理論を現場に還元していきますよ

Miyuki

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最低賃金（法）

先々週くらい（？）にCPMの授業があり、前回は、

人事管理について学びました

 

その中で、雇用条件やら、セクハラ、労働法関係を
サクッとお勉強したのですが、「最低賃金」なんて

言葉も出てきました。

 

皆さん、東京の今の最低賃金っていくらか、知って
いますか？

テキストのものは少し古かったので、ネットで調べ

ましたが、東京は766円ですね。

神奈川県も今回は、東京と一緒のようです。

反対に、低いところでいうと、東北や沖縄の方で

630円前後です。

ふぅ~~~んって感じですが、そうらしいです

 

ちなみに、「最低賃金」ってきくと、私の場合は、
向こう（アメリカ）の最低賃金を思い出します。

なんか、向こうでの方が、新聞やらネットでよく
耳にした気がするので。。（・◇・）ゞ

 

Federal Minimum Wage: $6.55

http://www.dol.gov/esa/whd/flsa/#min

 

上は、連邦政府の定める最低賃金ですね。

で、私が居たオレゴン州はというと、Minimum
Wage Law があり、連邦政府のものより高かった
ので、今はというと…

ｇoogle って

 

 $7.95  

 

ですね

興味があれば、URLをつけておくので、どうぞ

のぞいてみて下さい。

 

http://www.dol.gov/esa/minwage/america.htm

miyuki

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