最近の収益不動産マーケット

最近、不動産購入の今後について良く考えます。

今、私が取り組んでいる物件が一段落したら、次の物件は
はたして買うべきなのでしょうか。


なぜかと言えば、市場に出ている物件の利回りが明らかに
低下しているからです。

もうちょっと正確に言うならば、収益還元法で売主が値付けするときに
設定する期待利回りが低くなっています。

これまでだったら、家賃100万円/年の場合、利回11％くらいにすれば
買い手がつくだろうと思って910万円と値段を付けていたのに
最近では８％で想定して1250万円で値段を付けている、ということです。


もうチャンスはない、のかも

不動産投資のチャンスの窓は閉じてしまった、のかも


という不安です。

正直な話、一般のマーケットに出てくる収益不動産のたぐいは
私にとって全く魅力が感じられない価格になってしまいました。

利回り8パーセントでは、ほとんど自己資金ならともかく、借入を
前提とするなら、たいていの場合キャッシュフローがマイナスに
なるでしょう。

うーん、マイナスのキャッシュフローの物件。。。。
考えたくないですね(笑)。

5年後くらいになってみたら、
「2004年くらいまでは、不動産投資おいしかったよね〜」という
会話をしているのでしょうか、、、、。


ちょっと弱気になってますね。
そうは言っても、どのような状況であっても利益を生み出している
投資家は存在するものです。

私がその中に入れるかどうかは、わたし次第、ということなのでしょう。

Comments

1. Posted by ＪＭ   2005年03月05日 19:01

Ｔ氏さんのおっしゃる通りだと思います。
最近は値付けが強気なんですよね！

私の知り合いのオーナーさんの中には数年前に購入した物件に購入価格より数千万のせて売りに出している方もおります。
そのオーナーさんが言うには「今は売り時」だそうです。
こうやって地価が上がっていってしまうのですかね？

ご興味があれば、駐車場が面白いかも知れませんよ！参考までに！

2. Posted by T氏   2005年03月06日 17:54

確かに売り時ですよね。

私が気が付いたものでも、1年前に利回り13パーセント3000万円で購入したアパートを、最近利回り10パーセント4400万円で売り出しているものを見つけました。

税金や諸費用があるので、手取りの利益は大したことないと思うのですが、明らかに加熱していますね。。。。。

3. Posted by おさむらいさま   2005年06月10日 12:54

出て行った物件が、割り増しされた価格で帰ってくるときありますよね。
「これいったい何周目？なんだろー（笑）」
なんて。

これから不動産投資のタイミングは、オープンなマーケット下で他の金融商品などの状況と比較されながら推移するのではないでしょうか？

ふと、思うんですが現在組成されている私募ファンドなどで、数年後（主に５年くらいでしょうか）ハイレバの物件がリファイナンスできずにマーケットに報酬される日が来るかもしれませんよね。

需要と供給の関係が有る以上、買い時売り時ていうのはいつもついて回ると思ってます。

が、そこまでいくと、スケールメリットで勝負することになりそうで。個人のサイフしかもっていない私もタイミングを逃したかなあ、と。
マダムＫさんの日記をみつつ思いました。

ときどき寄らせていただきますー。

4. Posted by ろうにんさま   2005年06月10日 12:55

マダムＫ→Ｔ氏
のまちがい。
大変失礼いたしました。