住宅ローンとアパートローンのお話

さてさて、今日はこんな本を読みました。

平凡なのに、なぜかお金が貯まる人の「8つの習慣」
リック イーデルマン

あんまり有名な本ではないですが、勉強になりました。

その一つが、「住宅ローンはできるだけ長く多く借りよ」、というものです。

米国人で資産を築いた人たちは、"習慣"として住宅ローンを長く多く借りているという話です。

米国では、住宅ローンの利子は全額控除の対象になるそうです。
なので、住宅ローンを借りれば借りるほど、税金が安くなるとか、、、。
この点はアパートローンに近いですね。
(というよりも、新築ワンルームマンション投資と同じ発想？)

さらに、この本が書かれた当時の米国では

住宅ローンの金利　7パーセント
米国国債の金利　7パーセント
米国株式の投資信託の平均利回り　14パーセント

なので、住宅ローンの繰上げ返済を優先するよりも
余ったお金を"投資"にまわした方がよっぽど良い、という事情があります。
(現在の米国の状況は不勉強のため、分りません、、、)


この二つの前提は日本では当てはまらないので、本で書かれているこの"習慣"については、ある程度割り引いて考える必要があります。

それでもなお、私が気になったのが、住宅ローンを長期で多く借りることにより、(頭金で払うはずだった)現金を手元に残しておくことになり、毎月の支払いが楽になり、資金繰りが容易になる、という考え方です。


日本に当てはめるとこうなります。

普通の人Ｉさん
住宅ローンの金利負担を減らしたいがために、可能な限りの現金を頭金として投入して、短い(例えば20年)住宅ローンを組んだ。お金が貯まるとすぐに繰り上げ返済を実施する。

この習慣に従うＪさん
頭金も少なく、住宅ローンも35年と長く組んだ。お金が貯まっても繰り上げ返済はせずに、貯蓄しておくor投資にまわす。


Ｉさんは、銀行に払う金利負担が確かに少ないです。でも、手持ちの現金が少ないので、家族の事故・病気・リストラなどの非常事態が発生したときには、すぐに資金繰りがショートしてしまいます。リストラされて職を失ってしまうと、(無職の人にお金を貸してくれるところはないので)お金を借りる手段を失い、自宅を売却する以外にこの事態から抜け出す方法はありません。

Ｊさんは、銀行に払う金利は多いです。でも、頭金の分や繰上げ返済するはずのお金を残してあるので資金は潤沢にあります。毎月の支払いも少ないです。非常事態が発生しても、すぐに払えるお金もあるし、少々のことなら乗り切ることができます。


ポイントになるのは

・大事なのはキャッシュフローであり、立派な自宅ではない
・現金は王様であり、何かあったときには一番役立つ


今の自分にあてはめるとどうなるか、、、と考えてみました。

1棟ものアパートの買付が通った！

今日は、かなりうかれています。目の前がキラキラと輝いて希望に満ち溢れいています(大げさ)。

つい昨日、買付を入れて駄目になっていたが復活してきた、と書いた地方都市Ｈ県の軽量鉄骨アパートの買付が通りました！！

2430万円
むちゃくちゃ嬉しいです。

でも私はこれまでに3回買付が通ったにも関わらず3回とも契約に至らずに駄目になってしまったことがあるので、まだまだ油断できません。契約日までは、、、、。

今回は、これまでの反省を生かして契約日を2/5(土)として決めてしまいました。契約日を決めないでいると横槍が入ったときに売主側が崩れやすいようです。なので、明日から超特急で物件についての明らかになっていない疑問点を調査する予定です。


なんだか藤山さんの著書にあった言葉をふと思い出します。「物件を買うときは好みで買ってはいけない、数字で判断せよ」という趣旨の言葉です。本当は買付が通ったからと言って浮かれるのではなくて、冷静に損得を考えて分析しなければいけません。"好み"で判断するようになると、客観的に見たらおかしな物件に手を出すことになってしまいます。

と、自分で自分を落ち着かせています(笑)。

あとは、最後の難関であり最大の関門である融資です。。。。

収益不動産購入とメンタルな強さの関係

買い損ねた物件の話をしていたら、熱くなりすぎました。今日は一旦お休みして、別の話をしましょう。

今日は、妻が職場の同僚の結婚式の2次会に出席するために、午後より外出しています。ということで、午後からは2歳の子供と2人っきりでした。

うーん、なかなか大変ですよね。このくらいの子供は、、、、。まだ一人で遊ぶことができないので、床に座っていると「これー、これー」と本を読めとうるさいし、パソコンに向かおうとするとアンパンマンを見せろと騒ぎだします。だから、私は家の中にいるのに、新聞を立ち読みしたりしています、、、、。

今日は、たったの30分で根負けして、朝のお子様向け番組をビデオ撮りしたものを見せてしまいました。

これは、非常に強力ですよ。他の子もそうらしいですが、子供はものすごい集中力で見ています。他のことではすぐ飽きてしまうくせに、子供向け番組ならきっちり30分見てくれます。

テレビは教育上はよろしくないだろうな〜、と思いつつも自分の時間を確保するために見せてしまうのです。。。。反省、、、、。


今、やっと子供を寝かし終えて、ほっと落ち着いているところです。。
ちなみに、1/6の私の日記を読むと、私が子供の寝かしつけを良くやっているかのように書いていますが、あれは嘘です(爆)。実際には一ヶ月に1,2回くらいでしょうか、、、、。


閑話休題。
さて、買付がOKになったけど買えなくなってしまった物件が最近また復活してきました。地方都市Ｈ県の軽量鉄骨アパートです。お願いですから、話をまとめてください、と不動産屋さんに泣きついています。まだ詳細をお話できる段階ではないのですが、売買において金額を決めるのってメンタルな部分が大きいということを実感しています。

たとえば、購入にあたって、売出価格よりも200万円引きの指値をしていたとします。200万円の指値ということは、何らかの計算があって200万円引きと決めたはずです。売主から100万円引きだったらOKと言われたときに、もしはっきりと自分の心が定まっているのであれば

「200万円引きでなければ私の決めた基準に合わないので、今回は見送ります」

「もともと売出価格で良いと思っていたけど、ためしに指値しただけだから100万円引きでも良いです」

と、どちらかになるはずですよね。

でも、物件に惚れ込んでしまうと、冷静な判断ができなくなってきます。この物件を逃したら、また最初からやり直しだと思うと失うのが怖くなってしまいます。また、購入できたときの自分の姿を思い描きすぎても、冷静な判断ができなくなります。自分が最初に描いた利回りに引っ張られすぎるということです。

なんだか、恋愛でも似たような話がありますね。
ヤフオクで熱くなりすぎて、高値で入札してしまうのにも似てます(笑)。


広瀬さんは"客観的な判断"という表現をされているようですが、精神的な強さが必要な気がしました。


私はまだまだ修行が必要なようです。

買い損ねた物件 その４

買付OKになったあとに、問題がボロボロと出てきた東京都Ｇ市の木造アパートのお話です。

で、次なる問題は、、、、、

(d).敷地の一部が位置指定道路の上に建っている。

なんのことかわかりますか？
書類で調べると、この物件の敷地は、一部が位置指定道路に指定されているように見える、ということです。

この地域は、戦前は工場(おそらく武器か飛行機関連)だったそうです。その後、敷地を分譲していくときに、位置指定道路を作りました。ところが、昭和２０年代後半に位置指定道路の廃止をして、かつて道路だったところにも家を建てていきました。このアパートの敷地にも、位置指定道路を廃止したところに一戸建てを建てたはずでした。

ところが不動産業者の担当者が、多摩建築指導事務所に行って、関連する書類を閲覧したところ、、、、、現在、アパートが建っているところは、位置指定道路になっていることが判明しました。

うーん、良くわからないです。
ここには、１７年前にはアパートを建築したはずですし、さらに昭和２０年代後半(？)にも戸建住宅を建てたはずです。道路だったはずはありません。

でもでも、書類上はっきりと位置指定道路になっているならば、これまでと同様の建築物(アパート)を建てることは不可能とのことでした。



じゃあ、１７年前にこのアパートを建てた人はいったいどうやって建てたのでしょう。なぞです。謎なのです。売主は何か事情を知っているはずだと思い、不動産屋さん経由で聞いてみたのですが、返事なし、、、、、。

売主は建築当初のオーナーから、建築後２年目におそらく融資を受けずに購入しています。バブルの頃だったので、８０００万円くらいを即金で払ったのでしょうか。お友達関係だったので、仲介会社の調査を入れずに、瑕疵のある物件を購入してしまったとか、、、、。

良く判りません。この点は謎のままです。


思い返してみれば、買付が通ったときに、売主側業者がやたらと急いでいたんですよね〜。「年内に決済まで済ませたい」、とか。事情を知っていたのかもしれません。。。。


ちなみに、再建築時に、まともな方法でこの問題(d)を克服するには

・道路の分だけセットバックする

・位置指定道路の共有者全員で、位置指定道路廃止申請を出す


ということなのですが、２０坪しかない敷地でセットバックしたら、建物建てるスペースがなくなってしまいます、、、、。また、私道の権利者が１０人近いのに、私一人の利益のために他の権利者の意見をまとめて申請を出すというのは、全く現実的ではないです。

私の担当の不動産屋さんいわく、「通常の取引ができる物件ではありません、、、」とのこと。事実上の再建築不可物件なので、「あまりにもリスクが高いでしょう」とのこと。

これが、買付を降りる決定打となりました。



これでおしまい、と言いたいところなんですが、この物件にはまだまだトラブルがありました(涙)。　(またまた、続く)

買い損ねた物件 その３

1/25の日記の続きです。２回目の買付として、東京都Ｇ市の2380万円の木造アパートの買付が通ったところまででした。買付がとおると、契約に向けて買主側の業者が調査を開始します。

再建築できないなどの悪い点がないか、調べるということです。

で、この調査の過程でいくつかの問題点が出てきました。


(a).私道(位置指定道路)の突き当たりに建っている。
(b).接道の間口が2ｍである。
(c).共同住宅なのに、建築確認申請では長屋で申請している
(d).敷地の一部が位置指定道路の上に建っている。


とまあ、こんなところです。不動産の知識が無い人には、何が問題なのかさっぱりわからないですね(笑)。私も不動産屋さんに説明を受けてやっと理解しました。ということで、私の理解の範囲で解説します。

(a)について
私道は、公道に比べるとマイナスポイントですが、位置指定を受けていて持分(所有権)があるので、この点は問題なしとしました。

ちなみに、私道も奥深いです。私はこの本の該当箇所を読んでお勉強しました。

(b)(c)について
間口２ｍだったらいいじゃん！　と思いますよね。私も思いました。でも、東京都の条例(違ってるかも)により、アパート(＝共同住宅)は間口が４ｍないと建築確認が取れないのです。つまり、間口が２ｍしかないので、長屋で申請しておいて、しっかりアパート(＝共同住宅)を建ててしまったということです。建築当時は検査済証を取らないのも良くあることだったので、こんなこともできたそうです。

ちなみに、共同住宅と長屋の違いですが、共用の廊下や階段があるかどうかの違いだそうです。現代の長屋は、テラスハウスにあたるとのこと。

もしこのアパートが朽ち果てて、建替えるときにはアパート(共同住宅)を建てるのはかなり難しいそうです。条例がなくなっているか、力(?)のある建築業者に頼むしかなさそうでした。

でも、一戸建て用地として売却することは可能です。

なお、共同住宅は間口２ｍでは建てられないという条例は、各地にあるそうです。経験ある不動産屋ならすぐにわかるそうですが、支店の銀行マンでは知らないことが多いとのこと。なので、融資はＯＫになっていたかもしれません。

で、問題は(d)です。不動産はドラマです、ホントに。(長くなったので次々回に続きます)

[収益マンション購入日記] 契約日のこと

(01月24日の日記の続きです)

私が買った区分所有マンションは現金で買ったために、購入が決まってから契約・決済までの間に、買主である私がやることはほとんどありませんでした。融資を受けて購入する人は、銀行めぐりをしたり書類を整えたりと、忙しいはずです。

ということで、話は契約日に飛びます。

不動産を購入したことのある人なら判ると思いますが、契約の前に重要事項説明、というのを行います。宅建主任者しかできないという儀式です。これはかなり退屈です。。。。

数百万円の買い物をしようと言うのですから、もう少し真剣に聞くべきなのですが、私はかなりダレていました。読めば分るようなことをひたすら丁寧に読むんですからね。その後、契約書関連で自分の住所氏名を5,6回ひたすら書いてハンコを押しました。

で、やっと終わったと思ったら、2件目の物件に入りました。また同じことの繰り返しでした。この日だけで、記名捺印を10回以上はやりました。融資を受けて買う人だともっと多いはずです。。。


担当者と話したところ、私のように若い人は少ないとのこと。セミプロみたいな人とか、不動産業者が購入者となるケースが多いらしかったです。

そう言えば、オークションのルールで、印鑑証明書とその印鑑で押印した入札書を提出する必要があったのですが、私は会社のそばだったので、郵送でなくて直接持参しました。オークション主催会社Ａ社の受付で担当者を呼び出したのですが、相手は出てきても私が目の前にいるのに、探してました(笑)。自分のお客がこんなに若くてラフな格好をしているとは思わなかったようです。
　(続く)

買い損ねた物件 その２

買い損ねた物件　その２

1/19の日記に引き続いて、買付入れたのにも関わらず買い損ねた物件の話でもしましょう。去年の10月くらいから、1棟ものアパートの購入に本格的に取り組み始めて、これが買付２棟目でした。

東京都Ｇ市の物件2380万円
木造築17年
1K×6戸
土地20.8坪
路線価 1442万円
表面利回り12.6％

路線価率は、60パーセント

この物件の良いところは、私の住んでいるところからドアtoドアで30分以内で行けるという激近の距離だということです。これが決め手になりました。
都内の物件としては利回り高めですね。山手線のターミナル駅まで30分以内の距離で、最寄り駅までも徒歩7分程度でした。

土地がいくらなんでも狭すぎだということがマイナスポイントだと思っていました。当初は！！　

当初は、多少低い価格で指値を入れました。でも、売主側業者からは「この物件なら満額でも売れるから、指値はアカン」と返事がありました。

半日悩みましたが、満額で買うことにしました。

満額でお互いに合意したのですが、それから契約までの間に、マイナスポイントがジャカジャカと出てきました。(長くなるので、続く)

[収益マンション購入日記] 不動産オークションというビジネスモデル

(01月22日の日記の続きです)

2004年1月上旬には、1件は価格が競り上がってしまいましたが、地方都市Ｃ市の物件を二つ購入することができるようになりました。と言っても、今考えるとちょっと変なのですが、契約日は2/18で、決済(＝引渡し)は3/18でした。

え！　買ったことある人だったらオカシイと気付きますよね。購入が決まったのが1月上旬なのに契約日が2月半ば？　詳しい事情は分らないのですが、契約日をできるだけ合わせたい売主Ｂ社の都合と、1200件もの契約をスムーズに行わせたい仲介会社Ａ社の都合だったのかな〜、と思います。

ちなみに、通常の取引なら

買付---->契約　10日間くらい

契約---->決済　1ヶ月くらい

が、標準のようです。

でも、オークション会社Ａ社もすごいもんですよ。「ネットで1200件の不良債権化した不動産をオークション形式で販売する」、なんてこれまでは誰も考えたことがなかったわけです。トラブルや混乱もあったかと思います。

このオークション開催中は、なんだかんだあってほとんど毎晩Ａ社に電話していたのですが、夜の0時近くに電話しても平気で対応してくれました(今は違うと思います)。Webサイトの表示が正しい表示をしてくれなかったり、自分が競り勝っているはずなのに、勝っているようには表示されなかったりと、明らかな不具合もありました。営業の担当者のレベルも、人によってだいぶバラつきがあるように感じました。。。。

そうは言っても、"不動産オークション"というビジネスモデルを今では他社もマネして、大手業者でもやっているみたいですね。Googleで検索すると沢山でてきます。Yahoo不動産の不動産用語集にも載っていました。

ちなみに、私が購入したＡ社のWebサイト、たまたま今日から新しい物件公開が始まったのですが、アクセス集中のためかページが表示されません。。。。。

このBlogを初めてすぐの頃に、質問を頂いてコメント欄でお答えしたことを、もう一度書いておきますね。

Ａ社のオークション物件に限らず、マーケット全体で利回りが低下しています。端的に言えば、不動産投資の対象になるような物件ではミニバブルがおきています。良く注意してご検討されることをお薦めします。一般流通物件よりも、オークションという形式は特に熱くなりやすいので、特にご注意ください。

クラビスの束田氏の新刊本がAmazonの1位に！

クラビス社の束田光陽さんの新刊本がついにamazon.co.jpで1位になりました。

すごい勢いですね。私も本日0時過ぎに注文しました。今日中にAmazonで注文すれば、特典(こちらをクリック)がありますよ。


セミナー2回とも出たことありますし、束田さんのBlogもずっと読んでいますが、本当にすごい人です。

気が付いたら束田さんのセミナーのDVDも発売になっていますね。
マンション経営を考えている方は是非ご覧になることをお薦めします。
マンション投資で収益を得るためのコツが満載です。


さてさて、物件持っている方は、確定申告の準備進めてますか？

領収書の集計を週末を利用してやったのですが、私の場合はたいした量ではなかったですね。自分で管理していないマンション2戸だとたいしたことないですね。ちなみに、セミナー・勉強会関連の領収書が軽く10万円以上もありました。。。。 これを全部経費として認めてもらうのは難しいかな(笑)。

いずれにしても、中古物件の耐用年数の考え方が微妙に分らない、、、、。早く無料相談が始まらないかな〜。2/16に過ぎれば相談会が各地で開かれるみたいなんですが、その前に準備をしておきたいので、もうちょっと調べてみようと思います。

[収益マンション購入日記] 落札決定！

(01月20日の日記の続きです)

という感じで、物件リスト公開の翌日には夜行バスで現地に見に行き、入札開始日には札を入れました。裁判所の競売の経験があったので、入札がザクザク入るのではないかと心配していたのですが、意外と少ない、、、、。特に私が札を入れたＣ市の物件については、ガラガラという感じでした。

人気があるときは、落札できないのではないかと不安になるのは当然です。でも、あまりに入札が少ないと今度は、「誰も振り向かないクズの物件に興味を持ってしまい入札してしまったのではないか」と不安になってしまう、、、、。自分の投資方針・やるべきことがはっきりしていれば、こういう心配はしないのですが、まだ人間ができていないので、不安のシーソーといった感じでした。

この不動産ベンチャーＡ社の行うオークションには一週間ルールがあるために、入札してから7日間誰も入札しないと、落札者が決まります。でも、私が入札した物件に誰かが入札してしまうと、その日からまた一週間延長になってしまいます。

ということで、自分が入札してからは、ひたすら一週間誰も入札しないことをひたすら祈っていました。

6日間は何もなく過ぎました。東京近郊の物件は入札が二桁に達し始めていたようです。でも、Ｃ市の物件は2件以上の入札が入っている物件はほとんどなかったですね。

ところが、、、、運命の7日目。会社から帰ってきてWebを確認すると、

入札していた２件のうち、１件は私に決まり！
残りの１件は他の人が１０万円増しで入札していました。

すかさず、増額で入札したところ、今度は誰も着いてこなくて、その日から１週間後に私が落札できることになりました。

で、どきまきしましたが、当初の予定通り地方都市Ｃ市の２物件を購入できることになりました。(続く)