マンションの管理組合通常総会の日でした

今日は、私が所有している区分所有マンションの管理組合の通常総会が開かれる日でした。


微妙な言い回しですね。そうです。召集通知は来たのですが出席しませんでした。。。。おそらく無事に開催されたことでしょう。


なぜ、出席しなかったのかというと、「遠いから・お金が掛かるから・出席の必要性が乏しいから」、という情けない理由です。

総会は平日開催でした。おそらく管理会社の都合が優先されたのでしょう。
往復ともに、夜行の高速バスで行けば1万数千円程度で行けます。会社も1日休めば良いだけです。

でも、この物件の収益は、家賃収入で66万円/年、CFで34万円/年。この規模の物件のために、1日有休と、2万円近くの費用を投じるのがもったいなく感じてしまったのです。


他の投資家の皆さんはどうしているのでしょうか？

いわゆるワンルームマンション投資をしている人は、みんな似たり寄ったりの状況なのでしょうか。。。。。

ちなみに、私は委任状も出しませんでした。
委任状は"議長に一任"というものであり、管理会社の傀儡政権を助けることになるのではないかと考えて(笑)、止めました。

"管理会社変更の動議"が出るとあらかじめ判っていたのなら、絶対出席したのですが、そんなこともなかったですね、残念ながら。

ちなみに、今回の物件は1Kの部屋ばかりのマンションであり、1階の管理人室が狭いためか、総会の会場は、管理会社の会議室になっていました。

実際の出席者って、どのくらいいるんでしょうね〜。明日にでも管理会社に電話して聞いて見ようと思います。

家族旅行と節約習慣の関係

ちょっと、Blogの間隔が空いてしまいましたが、実は家族で3連休に有給を組み合わせて、沖縄旅行に行ってました。

私は花粉症なので、2月下旬からつらい日々を過ごしてきたのですが、沖縄ですっかりリフレッシュできました。

"沖縄と北海道は花粉症がない"って知ってましたか？


「え〜、節約好きだと言ってるくせに旅行かよ。なんて贅沢な！」


という突っ込みが聞こえてきますね(笑)。

いやいや、ちゃんと節約旅行ですよ。ちょっと自慢になりますが書いてみますね。

・航空券は、ワールドパークスのマイルでもらった無料航空券2人分
・宿泊は、一泊二食で4500円とか素泊まり2000円
・レンタカーは、10社近くに電話して一番安いところ(5日間で18,000円)

と、こんな感じでコストダウンのために、ありとあらゆる工夫をしているんですよ。

え、不満ですか？
節約して行く旅行なんて面白くない、ですか？
せっかくの旅行だから散財したい、ですか？

うーん、ちょっとだけ違うんですよ。私は旅行好きです。だからこその節約なんです。たいていの人は、「せっかくの旅行だから」「一生に一度だから」と言って、旅行の時に大金を使ってしまいます。

でも、一度あたりの旅行コストが安ければ、複数回行くことができます。
私は旅行の時に自分に言い聞かせています。

「また来るから」、「また行くから」と。


こう考えれば、ぼられる事が少なくなります。観光地価格・外国人価格・東京人価格で高い買い物をする必要がなくなります。現地価格と比べて高いと感じたら、買わなければ良いのです。

実際に、私はこれまでに欧州には6回(全てプライベートで)行っていますし、私の子供はまだ2歳ですが、延べ60時間以上は飛行機に乗っています。

素泊り一人2000円の宿に子連れで泊まれるのであれば、家族旅行に年数回行くことも夢ではなくなります。

ここにも、生活レベルを低くしておくことのメリットがありますね。

また、パック旅行ではなく、自分で調べて旅行する習慣を身に付けると、どんどん細かいノウハウが貯まります。

例えば、沖縄。本島西海岸のリゾートホテルで一泊1万円払って、バイキングの洋食の朝食を食べるよりも、5千円の民宿の朝食のほうがはるかに価値があると私は思います。


すみません、旅行ネタになると熱くなってしまいます。

日本には、階級(クラス)の思想があまりないので、見栄を張る必要が少ないのが良いところですよね。この点は、また今度書きますね。

不動産の話には辿り着けなかったので、この点もまた今度です(笑)。

私が最も勇気付けられた不動産投資セミナー

今日はお薦めのセミナーの話でも書きましょう！

不動産投資、という言葉を知ってから実際に始めるには、どうやって勉強すれば良いのでしょうか。全くの初心者が最初にぶつかる壁、でしょうね。

周りでやっている人がいるなんてことは、ほとんど無いでしょう。

最初に思いつくのが、本を読むことですね。本屋さんでも、amazon.co.jpでも不動産賃貸・不動産投資・アパマン経営なんていうキーワードの本は沢山売っていますよね。

はい、本を読みました。でもここから、実際に行動に移すまでには大きな壁があります。

まずは、自分の心の壁。そして、家族の反対。。。。。

この二つがともかくでかい！！！


自分と家族さえやる気になれば、残りの障害は大したことないと私は思っています。

私のお薦めしたいセミナーはこれです。
■ 平凡なサラリーマンだからできた、アパート4棟・資産2億円への道
　　講師：山田里志氏

正直に言って、上級者向けではないです。もう物件を複数購入している人だったら、得るものは少ないかもしれません。内容的にも、古くなりつつあります。

でも、

・本を買ったけど、まだ自分の中の壁を突破できない。
・妻(または夫)が反対しているので、説得したい。

という人には最適です。ヒジョーにお薦めです。
私の心の中のベストワンのセミナーDVDです。


私は、このセミナーを受講しました。だから、DVDを見ると2列目くらいに私の後姿が映っています(笑)。

さらに、セミナーのDVDを買いました。実際に受講していて内容は分かっているはずなのに！　なぜかというと、、、、妻に見せるためです(笑)。


講師の山田里志さんが、ホントに良い人なんですよ。
おっとりしていて、人格者って感じです。

失礼ながら、「こんなおじさんでもできるんだから、私にも、、、」と思ってしまうようなのんびりした感じがあります。


でも、実はすごいしっかりした芯を持っていて、目標に向けてやるべきことをやっています。行動力があります。ここぞと言う場面では気迫を感じます。

本を読んでから見ると効果倍増です。
実録 サラリーマンの私にもできた!アパート・マンション経営
山田 里志 (著)

私は、セミナー会場で本にサインしてもらいました。密かな自慢です(笑)。

国勢調査の調査員のススメ

皆さん、国勢調査ってご存知ですか？

←これは、国勢調査のイメージキャラ(？)のセンサスくんです(笑)。


「タイトルを間違えたか、書き込むBlogを間違えたんじゃないの？」とか「不動産賃貸と国勢調査と何の関係があるの？」というツッコミが聞こえてきます(笑)。

大いに関係ありますよ。大家さんを目指そうと言う人なら、国勢調査の調査員をすることによって得るものがある、と私は思います。


実は私、これまでに2回、国勢調査の調査員をやっています。
ちなみに、5年に一度しかなくて、今年の10月に調査することになります。

国勢調査とは何か？、という話をしていたら、終わらないので主管の総務省のページでも見てください。

まあ、簡単に言えば、自分の割り当てられた地区を一軒ずつ廻って、調査票に書き込んでもらい、回収したものを整理して提出する、というものです。

ワンルームのアパートやいろんな家をまわるのです。もちろん直接会ってお話しすることもあります。

大家志望の人なら、住宅地図を加工したり、どこが空き家かチェックしたりする仕事は、結構たのしいと思いますよ。


どこの自治体でもこんな感じで募集しています。たいていの地区で、志望者がいなくて困っているはずなので、手を上げればすぐに調査員に採用されるはずです。

不動産投資アドバイザー広瀬さんの本

キャッシュフローを生む不動産投資
広瀬 智也 (著)

不動産投資アドバイザーという会社をやっている広瀬さんが本を出しました。

発売そうそうにさっそく入手することができたので、読んで見ました。

そうですね〜。「不動産投資の魅力はだいたい判った。では具体的に何をどのようにやったら良いのかが判らない」、というレベルの人に一番お薦めです！

不動産投資を行うにあたって、具体的にやるべき行動や実務的な取扱いが良く判ります。

また、中上級者向け内容として、広瀬さんが主張しているキャッシュフローの考え方が良く判りようになっています。

ちなみに、本日3月10日(木)正午〜13時にamazonから注文した人には特典が出るようです。よろしかったらどうぞ。

最近の収益不動産マーケット

最近、不動産購入の今後について良く考えます。

今、私が取り組んでいる物件が一段落したら、次の物件は
はたして買うべきなのでしょうか。


なぜかと言えば、市場に出ている物件の利回りが明らかに
低下しているからです。

もうちょっと正確に言うならば、収益還元法で売主が値付けするときに
設定する期待利回りが低くなっています。

これまでだったら、家賃100万円/年の場合、利回11％くらいにすれば
買い手がつくだろうと思って910万円と値段を付けていたのに
最近では８％で想定して1250万円で値段を付けている、ということです。


もうチャンスはない、のかも

不動産投資のチャンスの窓は閉じてしまった、のかも


という不安です。

正直な話、一般のマーケットに出てくる収益不動産のたぐいは
私にとって全く魅力が感じられない価格になってしまいました。

利回り8パーセントでは、ほとんど自己資金ならともかく、借入を
前提とするなら、たいていの場合キャッシュフローがマイナスに
なるでしょう。

うーん、マイナスのキャッシュフローの物件。。。。
考えたくないですね(笑)。

5年後くらいになってみたら、
「2004年くらいまでは、不動産投資おいしかったよね〜」という
会話をしているのでしょうか、、、、。


ちょっと弱気になってますね。
そうは言っても、どのような状況であっても利益を生み出している
投資家は存在するものです。

私がその中に入れるかどうかは、わたし次第、ということなのでしょう。

源泉徴収と年末調整という社会システム

確定申告の季節、ということで、勢いに乗って、税金の本を集中的に読んでいます。

今日読んだのはこれ。

源泉徴収と年末調整―納税者の意識を変えられるか
斎藤 貴男

ちょっと固くて難しく書かれた本ですが、勉強になりました。
これまで薄々気が付いていたサラリーマンの税制の仕組みが分かります。

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サラリーマンは、毎月の給料を源泉徴収され、年末調整されることによって、個人としてのプライバシーを失っている。家族構成・家族の収入・加入している保険などを全て会社に知られてしまうという仕組みになっている。

サラリーマンは、自ら申告することなく、給料を源泉徴収されて年末調整によって完結するようになっているので、税金に関心を持つことがない。このサラリーマンの納税者意識の低さが、政治的関心の低さへとつながっている。

サラリーマンの源泉徴収と年末調整というシステムを無くすことによって、社会が良い方向に変わるのではないか。
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作者の主張は、簡単にまとめてしまえばこんな感じです。
私もそう思いました。

その点、私は不動産所得があって良かったな〜、と思いました。政治や社会がどうのという話は抜きにして、確定申告はやったほうが良いですよ〜。自分でやると、バリバリ知識が増えていきます(ちょっと偉そう)。


株式の譲渡益は、総合課税でなく申告分離課税になるので、申告書の第三表というのを使います。これはかなり難しいですね、、、。結局、判らないまま申告してしまいました(笑)。

ちなみに、世間で株式投資をやっている人って、皆さん申告しているんですかね。不動産投資のように銀行融資を受ける必要がないので、申告に向けたインセンチブが働かないですよね、、、、。