ブログが別のサイトに移動しました。

今月から新しくホームページができました。
それに伴い、今まで使ってきたlivedoorブログから新しいものに変わりましたので、以下にリンク先を掲載致します。
引き続きよろしくお願いします。

株式会社賃貸ハウス社長 第853回 見えない資源（時間）

「今年の役員になってもらえないですか？」

先日ある方から電話があり、

ぜひとも役員にと声をかけられた。

というのも、

　私が会社の経営を始めてから

今年で丸16年。

今は会社の経営に

専念しているが、

いっとき経営者団体の役職に就いて、

積極的に活動をしてきたという、

今までの経緯がある。

その時は私なりの目的があり、

色々な経営者との繋がりを作り、

経営のやり方を知ろうと思ったのと、

人脈で仕事をしていくという、

いわばテクニックを身に付けたい、

という思いであった。

なので年次行事や

ボランティア活動に、

積極的に参加をしていった結果、

どんどん役割りが増えていき、

次第に責任ある立場で、

やるようにまでなっていった。

気づけばひと月の大半は

経営者団体の活動に置き換わり、

1日中会社にもいなくなったし、　

見聞を広げるためにと、

研修旅行に参加をしては、

時間とお金を使っていった。

もちろんどの会合にもいるのだから、

色々な経営者の方から

顔と名前を覚えてもらって、

話ができるようになったのだが、

楽しく使った時間とお金と引き換えに、

身体も肥満気味になり、

家族で過ごす時間も少なく、

社内もバラバラになっていった。

そんな身の周りの状況が

危なくなっていっても、

まだ何とかなるだろうと、

自分を変える事ができなかった。

その後は推して知るべしで、

夜も眠れないぐらい、

会社が倒産の危機に陥ってしまった。

そんなギリギリのところで、

私は運良く、

自分の間違えに気づく事ができたので

今の私があるわけだが、

そこを抜けるまでの苦しみは、

自分の見識の低さによって

招いた当然の結果であった。

以来私は心を入れ替え、　

自分の時間の使い方を、

根本から改めることにした。

私に与えられた全ての時間を

１)心（経営の勉強）と身体づくり

２)家族への貢献

３)職場の環境づくり

４)顧客との絆づくり

のみに専念するようにした。

この4つを私の判断軸としているので、

今回の冒頭の依頼については、

役員を引き受ける時ではないと判断をし、

お断りをさせてもらった。

今後1〜4の強い根を

大地に張ることができた暁には、

喜んで引き受けようと思っている。

そんな事を考えた1日であった。

株式会社賃貸ハウス社長 第852回 家族と久しぶりのキャンプへ。

長女の部活動。

この土日が休みとなり、

4月8日・9日の2日間を使って、

「大多喜わんぱくキャンプ場」に行ってきた。

そもそもこの週末に、

キャンプに行こうと決めたのが

当日の朝9時30分。

9時にカーシェアもキャンプ場も

空いているのを確認し、

天気も問題なさそうだし、

皆んなに「キャンプ行くか？」と聞くと、

「行きたーい！やったー！」と

いい返事が返ってきたので、

その場で決行とした。

11時すぎに船橋を出発。

途中のいなげやで食材を買い、

無事に14時前に到着。

私たちはテントを張り、

子どもたちには薪を依頼。

15時には完成し、

焚き火とともに乾杯。

長女はママと夕飯の焼きそば作り。

普段は一緒に料理する機会がないので、

こういうのもキャンプの良いところだ。

自然を前にハイボールをいただく。

ゆったりとした時間が流れていく。

17時にはシャワーを浴びて、

焚き火の近くで皆んなと一緒に過ごす。

21時には就寝。

静かな山々からは

時折り色んな鳴き声がしてくる。

今回は野生の猿もいたようだ。

翌朝は5時過ぎに起床し、

薪を子どもたちにお願いして、

火を起こして焚き火をする。

日が昇ってきたが、

朝から雲ひとつない快晴だ。

　

子供たちは遊具で遊びだし、

8時から青空の下で朝食をとる。

チェックアウトは11時なので、

ゆっくりと片付け、

10時45分に撤収。

13時には帰宅をした。

休日に自宅にいると、

家族で何かを一緒にする事って、

ほとんどない。

キャンプを始めてわかったのは、

家族で一緒にテントを張ったり、

食事を作って皆んなで食べたり、

焚き火を囲んだりするので、

全てが良い思い出となる。

　

今月から長女が6年生となり、

部活でなかなか家族そろって

出かけることが難しくなってきたが、

こういう共に過ごす時間を

大切にしたいものだ。

株式会社賃貸ハウス社長 第851回 異臭騒ぎで警察がくる

先月の2月から管理受託したアパート。

今月になって近隣住民から

事務所に連絡が入った。

「ここ最近になって

この地域に野良猫が増え、

どうやらそちらの住人が

餌付けをしているようである。

昨日自宅の庭掃除をしていたら

異様な匂いがするので、

保健所に来てもらったところ、

そちらの105号室から

異臭がするようだ。

一度中を確認してもらえないか」

という内容だった。

105の契約者は外国人で、

　

1年前に無断で猫を飼育したが

「前の所有者」が許可をしたようだ。

しかし現在は家賃を滞納しており、

保証会社がそろそろ解約手続きに　　

入ることになっている。

そうなると考えられることは2つあり、

「室内で亡くなっている」か、

「夜逃げ」をしてしまって、

猫が死んでいる可能性がある。

こういった場合にまずやることは

警察に連絡をすることだ。

警察官の立会いもなく、

オーナーは自分の合鍵を使って

室内に入ってはならない。

オーナーに連絡をすると、

「すみません、お願いします」

との事なので、

次の日の早朝、

警察に立ち合いをお願いをし、

私は現地に行くことにした。

冷たい雨が降る朝7時。

事務所にて合鍵を取り現地に向かった。

警察官がドアをノックし在宅かを確認。

返事はない。

次にアパート周辺を調査。

緊急性や事件性がないか確認をする。

再度ノックをするが、

やはり中から返事はない。

「では中に入りますね」と

警察官に合鍵を渡すと同時に、

いきなりガチャとドアが開く。

あっいた！

ナニアナタハ？という感じだか、

どうやら夜勤で寝ていたらしい。

がそれと同時に、

中から鼻が曲がるほどの臭いが出てきた。

なんだこのニオイは！？

鼻を突く臭いである！

どうやらその原因は、

平日は働いているので、

猫の汚物を放置していたのだ。

本人は臭いに慣れてるのだろう。

至って「ニオイ？ナニ？」って感じだ。

加えて日本語もあまり理解できない。

家賃を早急に支払うようにと、

室内から異臭がしていると

厳重注意をし、

しっかりと汚物処理をするよう

Google翻訳で伝えてたところ、

「コノマエ、コレ買ッタヨ」と

彼女は堂々と指を刺して答えるが、

それすら処理できておらず、

生んだまま放置してある。

日本の「生活習慣」でも、

特に「ゴミの捨て方」は、

良い意味でも悪い意味でも

高度化され過ぎており、

外国人にはナゾナゾ過ぎて

全く理解できないといえる。

自治体によっては、

物によってゴミ袋が違ったり

 

分別されていないと持っていかず、

そのままになっていたりする。

日本社会そのものが、

諸外国とはあまりにも、

異質であり過ぎる故の

由々しき問題といえる。

これから生産年齢人口が減る我が国では、

外国人労働者を増やしていくのだが、

このようなトラブルは

加速度的に増えると予想される。

労働者を受け入れる企業側にも、

入口の日本語学校にとっても、

生活習慣や価値観など、

ソフト面をフォローするニーズは

どんどん増えていくだろう。

実際に船橋のコンビニは、

外国人しか働いておらず、

日本人不足は明らかだ。

皆が共生する社会を作るためにも、

今後うちの新規事業として

育てていきたい分野である。

株式会社賃貸ハウス社長 第850回 「誰も言わない成功する賃貸経営のヒント」無断駐車編 その2

先日投稿した無断駐車の続報である。

入居者からの通報を受け、

早速、手配をかけてもらい、

妻と原山さんに、

現地に取り付けに行ってもらった。

オーナーさんも来たようで、

現地で一緒に取り付けたようだ。

こういった時はスピードが大切であり、

入居者からの不満をためない事が、

満室を維持していくために必要である。

このようにどこからでも見える場所に

看板を設置した結果、

今のところ無断駐車はないようだ。

オーナーさんからも感謝され、

お昼ゴハンを一緒に食べたとのこと。

これらは不動産売買や賃貸仲介のような

華々しい仕事とはいえないが、

オーナーさんと一緒に考えたり、

話し合ったりすることに

時間を使うことはとても大切である。

効率を優先するなら、

業者にお金を払えば

看板を取り付けてくれるし、

現地に行く手間も時間もかからない。

しかしこういった不動産営業とは違う、

地道な仕事の積み重ねが、

信頼される源泉になると思っている。

まさに私たちに問われているのは、

相手の立場になって考えて、

一つ一つを

誠実に丁寧に行うことだろう。

その心を持ってさえいれば、

ただ看板を取り付ける「作業」ではなく、

相手が大切しているものを大切にする、

「我が事」となり、

「我々の仕事」となると思う。

それがAIには出来ない、

人間だけができる仕事であり、

価値ある会社になるのだと思う。

株式会社賃貸ハウス社長 第849回 休日のひと時

​​​WBCを観ていたら​​​​​​

無性にキャッチボールをしたくなった。

​​5歳になった息子の龍太郎に

「明日キャッチボールする？」と聞くと

「うん、やりたい！」と言ったので、

早速イオンのスポーツオーソリティで

子供用のグローブを購入してみた。

子供たちが生まれて早11年。

ありがたい事に3人の子供に恵まれたが、

実はその間の私は、

子供に対して何かモノを買ってあげた

という事がない。

キャンプやイベント、

週末の外食などにお金は使うが、

子供に何か買ってあげたかというと、

2人の姉には「自転車」と、

龍太郎には「スシローTシャツ」しか

実は私に記憶がない。

それも頼まれて買ったのではなく、

私が単に家族とチャリで出かけたかったのと、

面白いTシャツを着せたかったという

身勝手な理由からである。

今回もそんな感じで、

大量の花粉が舞うなかで

自分の欲求を満たすため、

近所の公園で息子と

初めてのキャッチボールをしてみた。

下手投げからの

優しいキャッチボールだったが、

これを機に息子が

野球を好きになってくれたらいいかなと

そんな事を思う休日であった。​​​​

株式会社賃貸ハウス社長 第848回 「誰も言わない成功する賃貸経営のヒント」無断駐車編

アパートの敷地内の、

このようなわずかな隙間に

無断で原付バイクが止められている。

このような事は、

賃貸アパートでは日常茶飯である。

しかし対応を少しでも間違うと、

オーナー自身が加害者となるので、

気をつけるべき点である。

オーナーによって、

無断で止めている行為が許せず、

やたらと感情的になってしまい、

勝手に敷地外に移動させてしまう人や、

犯人を特定させるため、

原付を動かせないように、

車輪にロックをする人がいるが、

それはやらない方がいい。

原付きの持ち主と揉めて、

逆に損害賠償を払うことになる。

日本は法治国家である。

あなたがあなたの権利の為に、

力を行使してはならないのだ。

いわゆる自力救済を戒めている。

あくまで法に則って動くことだ。

ではどうしたらいいのか。

以下に実際の対応を記載したい。

まずは張り紙を原付に貼る。

そしてこのような看板を、

見える場所に設置する。

それと同時に全世帯に

無断駐車はダメです！の通知文を送る。

それでも続くようであれば、

警察に照会をかけて所有者を特定。

地道に連絡をつける。

といった流れだろう。

罰金3万円は、

金額的にも法的にも取れないが、

次に止めたらお金を取られると、

本人が思えば抑止となる。

ともかく今後同じような事が

起きない対策を取る、

という事が重要である。

持ち主は見つからないだろうという、

軽い気持ちで止めている。

多くの人の目につくところに

無断駐輪の看板があれば、

無くなる事が多い。

その手間を惜しんで、

無断駐車を見逃したことにより、

雨後の筍のように我も我もと、

だんだんとエスカレートとし、

メチャクチャになるケースが

後をたたないのである。

賃貸経営とは、

そういう手間をかけて、

小さい事でもキッチリと対応する事が

成功する秘訣なのである。

株式会社賃貸ハウス社長 第847回 仕事の癖

私の妻は真面目なタイプだ。

決められた事を、

決められた通りにやる。

私のように、

サボったり、手を抜くという事が

できない人のようである。

取り扱い説明書なんか、

私は瞬殺で捨ててしまうのに、

彼女はコレクターのように

ファイルにしっかり入れており、

保証期間内に無償の修理とかを

普通にしているのを見ると、

几帳面だなぁと思ってしまう。

だがその反面、

その真面目さによって

時々変なことを言いだす。

我々の業界は電話をかける時に

「お世話になっております」が

定型語となっている。

先日も管理物件となったマンションの

カーペットフロアを掃除するには、

家庭用の掃除機ではなくて

業務用の掃除機が必要じゃないかと、

社内ミーティングで話し合っていた。

とりあえず新船橋駅の近くにある、

「ケーヨーD2」に、

「マキタ社の掃除機」があるか、

店員さんに聞いてみようよとなり、

妻がスマホでググり、

電話番号にかけだした。

そして開口一番

　　

「お世話になっております。

賃貸ハウスの丹野と申しますが・・・」

と言い放って、そのまま

「マキタ社の掃除機なんですが、

置いてありますでしょうか？」と　

続けて伝えると、

向こうの人も戸惑いながらも

「〇〇の掃除機ですねぇ。

少々お待ちくださいませ」と

丁寧な返答があった。

　

私は通話が保留中の妻に

「一般の電話番号にかけてさ、

お世話になってますって変じゃね？」

と言ったところ、

「誰だよ賃貸ハウスの丹野って」って

向こうが思っていると思うのと、

「取引もしてないしお世話になってなくね」

と思うと、

なんだかジワジワきてしまった。

おそらく電話に出た女性も

「賃貸ハウスの丹野さんって誰だっけ？」って

相当焦ってる姿が思い浮かぶし、

取引業者なのになぜ、

　

一般客用の電話でかけてきているのか、

頭が混乱してるんじゃないかと思うと、

かなりツボにハマってしまった。

電話で話している妻も、

仕事モードだからだろう、

ご丁寧に会社名と自分の名前を

普段通りに名乗ったのだが、

普通に一般客として、

商品が置いてあるか聞くのに、

超変だと気づいたらしく、

　　

笑いたいのに笑えない対応をしていた。

そんな真面目さでほっこりする1日であった。

株式会社賃貸ハウス社長 第846回 孤独のランナー

先日の2月26日。

「東金・九十九里波乗りハーフマラソン」に

一人で行ってきた。

なぜか私は一人っきりで、　

参加申し込みをしてしまった。

結論からいうと

「オレは何をしにいったんだ」という

悶々とした後味だけが

脳裏に残った時間であった。

いや明確なものは

「ハーフを走りにいった」のだ。

しかし本来はより明確な目的があるはずだ。

例えば「目標タイムを切る」や

「皆んなで楽しく走ろう」や

「健康のために」などあると思うが、

私にはどれも当てはまらなかった。

一応、ランを日常的にしている人には

数人に声をかけていたのだが、

悲しいかな。

送られてきた参加一覧表には

何度見なおしても、

誰一人として名前が載ってなかった。

だいたいお一人様で参加する人は、

ボッチを愉しむオジサンか

ガチマジ勢のどちらかである。

でも参加費を支払った以上

一人で走るしかないだろと、

私は朝5時に起きて、

一路東金に向かった。

風が強いが天気は快晴だ。

8時に東金インターを下りる。

東金駅前のコインパーキングに止め、

無料バスに並ぶ。

ここまで私は一言も喋っていない。

無言で移動。

8時30分に東金アリーナに到着。

人の流れに乗り、

広い体育館で孤独にお着替え。

そしてシューズにチップを取り付け、

孤独にストレッチをし、

孤独にトイレタイム。

9時20分。

高橋尚子さんの「スタートー！」により

「ワー」とも言わず

孤独にランニング開始。

10キロ地点で孤独に自撮り。

そして海が一望できるところで、

孤独に海を背景に

自撮りラッシュをかます。

「わぁ〜きれいだねぇ〜」

　

傍らのアベックは、

記念にパシャパシャ撮っている。

いったいオレは誰のために、

何のために途中で止まってまで、

海をバックに自撮りしてんだ？

タイムなんか意識してない証拠だ。

そうだ！ブログ用だ！

私と同じ轍を踏んで、

寂しいボッチマラソンをしないよう、

読者のために撮っているんだ。

じゃなければただのシュールな

痛いオッサンになってしまう。

私はそう自分に言い聞かせて走り出した。

折り返すと強い向かい風。

15キロ過ぎからはなんと、

左足のふくらはぎの筋肉痛のため、

途中途中でストレッチを入れる。

しだいに走る速度は徒歩並みとなり、

シニアや女子にも軽々と抜かされていく。

それでも大量に飛ぶ花粉に耐え、

予定より大幅にタイムを超えて、

お一人様でフィニッシュ。

走り終わった達成感も、　

頑張りなど分かち合いも無いまま、

スタスタと体育館へ歩んで、

そのまま荷物を取って

孤独に帰宅した。

帰ったあとも、

特に家族の皆んなは、

私のマラソンには興味も示さず、

今回のイベントはそこで終了となった。

誰一人として分かち合えないとは。

結果としては、

お一人でドライブして

大量の花粉を吸収して、

くしゃみと目の痒みと、

足の痛みを伴いながら

1日走っただけとなった。

そんな寂しいボッチマラソン。

今後私は一人で絶対行かないと

心に決めたのであった。

株式会社賃貸ハウス社長 第845回 誰も言わない「成功する賃貸経営のヒント」新築計画編

これから共同住宅のアパートや

マンションを建てる人。

または今後建てたいと考えている人に

是非知って欲しいこと。

それは、

「賃貸のプロと一緒に始めるべき」

という事である。

賃貸のプロとは、

賃貸仲介と賃貸管理を

主力事業として行なっている、

賃貸専門の会社をいう。

我々のような会社は、

部屋探ししている人や、

入居者から直接声を聞いて、

ニーズなどを的確に把握している存在だ。

そもそもハウスメーカーというのは、

賃貸経営のプロではなく、

法令条例などに合わせて、

土地を最大限活用して、

プラン通りに建てるまでが仕事だ。

現場を見て「住みたい」と思った人の声、

「ちょっとここがなぁ」と

ふと漏らした声。

「あえて言うならこうだったら」と、

実際に退去する人の声を

把握しているとは言い難い。

我が社は今までに

　10棟以上のアパート建築に　

企画から携わってきた。

手前みそな話しだが、

いまから11年前に企画した、

こちらの賃貸マンション。

今まで空室期間はほとんど無い。

1ヶ月も空いた事がない。

今の時代に礼金もとって、

しかも家賃を上げて募集しても、

すぐ決まっている。

すべての新築計画に、

企画の段階から入ったものは、

今でも満室で運営されている。

だから我々はいつも、

設計士から出てきた図面を見ては、

我々の意見を出し合って、

何度も調整、修正してきた。

そういう実体験に基づいた

成功から自信を持っている。

1回の打ち合わせに2〜3時間。

合計5回もの時間を

そこに費やすこともある。

他の不動産会社なら、

別の仕事もあるのと、

手間や時間がかかるからやらないし、

そこを重要視していない。

それに設計士にとっては、

なるべく3回以内で済ませたいだろう。

しかし任された以上、

私は妥協したくない。

だから全員で企画から参加する。

それを経ることによって、

素晴らしい建物へとなっていくからだ。

多くのオーナーさんは

そのポイントを知らない為、

ハウスメーカーさんに

全てお任せの方が多いようだ。

その為、設計士さんの書いた通りの建物で、

引き渡されているのが現状だ。

中には賃貸経営の事はわからないから、

ハウスメーカーの子会社や

指定した大手の管理会社に、

サブリース(借上)をしてもらい、

丸投げしてるケースも少なくない。

設計士やオーナーが悪いわけではない。

知らないだけなのだ。

しかし我々賃貸のプロは、

建物を引き渡される前から、

すぐに全ての部屋に申込が入るのか。

長期にわたって満室となりうるか。

少子化の時代でも値上げするほど、

時代の変化に耐えられるのか。

そんな見通しと最適化をし、

きっちりと管理をするのが仕事だから、

全く違う視点で考えている。

今回のを例にだすと、

これが初回の打ち合わせ時に、

設計士から出てきた図面である。

一般の人がこの図面を見ても、

おそらくピーンともこないと思うが、

設計士的には問題ない提案だろう。

しかし私たちが最初にこの図を見た時、




何か腑に落ちなかった。

それは・・・

「住む人の目線が弱い」のである。

生きていないのだ。




そこで「こうした方がいい」

「あーした方がいい」

「こう出来ないか？」と、

何度も話し合いを重ね、

書き直してもらって、

決定したのがこちらである。

お分かりいただけるだろうか。

このように全体的な広さ以外、




バルコニーの位置を変え、

部屋のなかでの動線を重要視する。

収納扉を引き戸への変更をする。








キッチンの場所は廊下へ持っていく。

トイレは廊下からではなく、

脱衣所から入るよう提案。

そんな事をしていると、

最初の間取りから、

全く変わってしまった。




特に我が社は全員女性であるため、




色々と細かいところに気がつく。

これも企画から参加するからだ。




またこちらもそうだが、




設計士から出てきたものを、

矢印をどうにか出来ないかと、




壁の中に扉を入れるのではなく、

2枚扉にしてスライドさせるなど、




小さいところまで




変更をかけていって、

このように決定した。




何故そこにこだわったのか。




1枚扉ではなく、




2枚扉で収納させたのは、




このように、






広くスッキリと生活するためだ。

結果、賃貸の募集をかけると、

問い合わせが鳴り響き、

引き渡し前に一気に満室となった。

以上のように、

設計から「賃貸のプロ」を入れて、

細かく小さな事に

こだわって徹底してやること。

これが大切な事である。

まだまだ事例は沢山あるが、

それをやる事で結果的に、

長期的な満室経営になる秘訣だと

私は確信している。