2007年07月04日

宅建業法

○宅建業法上の宅地
・用途地域内での宅地
道路・公園・広場・河川水路用に供せられている土地以外の土地。
現に供せられていなければ、宅地とすることができる。
・用途地域外の宅地
建物の敷地に供せられる敷地を指す。
見込み地・予定地でも構わない。

○宅建業
自己による宅地建物の売買・交換。
他人による宅地建物の売買・交換・賃借の代理・媒介(不動産斡旋業)。
これら以外は宅建業とは言わない。

○事務所
本店で宅建業を行っていなくても、支店で行っていれば宅建業事務所とみなされる。

○宅建業免許
2以上の都道府県で事務所を構えるときは大臣免許、1なら都知事免許。
なお国土交通大臣を経由する場合は、本店管轄の都知事を経由する。
都知事に申請する場合は直接申請する。
有効期間は5年間で、どちらも効力に違いはない。
免許の更新は期間満了の90〜30日前までに行う。
上記の期間内に申請したが、期間満了までに処分がされない場合は、従前の免許がなお効力を有する。
その後処分がされたなら、新免許は期間満了の翌日から5年間とする。

○免許換え
事務所が2以上の県にまたがらなくなったとき、違う県に移動したときに免許換えを行う。
免許換えは原則移転先の都知事に直接申請するが、国土交通大臣に申請する場合は本店管轄の都知事を経由する。
免許換えを行った免許権者は、遅滞なく従前の免許権者に通知する。
免許の返納は、期間満了による失効のときは行わなくてもよい。

○免許基準
・成年被後見人、被保佐人、破産者で復権を得ないもの(復権・回復すれば翌日から受けられる)
・不正な手段で免許を受けた、業務停止処分に違反・特に情状が重いときで免許取消しをされてから5年を経過しない者、又は公示日前60日以内の役員(監査役含まないが、大株主等も含む)
・上記の場合で聴聞から公示日までの間に相当の理由なく廃業・解散の届出をした者で、届出を行った日から5年を経過しない者、又は公示日前60日以内の役員。
・禁錮以上の刑・宅建業法・暴力団による不当行為の法律・暴力行為等に関する法律行為・刑法(傷害・傷害助成・暴行・強迫・背任・凶器準備集合罪)で罰金刑に科せられた者で、刑を終えるか受けなくなってから5年を経過しない者。
→大赦・特赦・執行猶予期間を満了(期間中は免許基準に該当する)した者は翌日から免許を受けられる。
→上訴中は刑期が確定していないので、免許を受けられる。
→減刑・刑執行の免除では直ちに受けられない。
・成年者と同等の行為能力を有していない未成年者で、法定代理人に欠格要因がある場合。
→行為能力を持つ未成年者ならば、問題とならない。
・法人である場合は役員(大株主も含むが監査役は含まない)・政令使用人が欠格事由に該当する場合。
→専任の取引主任者が欠格事由に該当しても、法人は免許を受けられる。
・個人は政令使用人が欠格事由に該当する場合。
・事務所毎に専任の取引主任者を設置していないとき。
・免許申請の5年以内に宅建業法に関して著しく不当な行為を行ったもの。

○罰則
無免許営業・名義貸しを行った場合は3年以下の懲役又は300万円以下の罰金又は併科である。
無免許で宅建業を行う表示・公告をした場合は、100万円以下の罰金である。

○変更届
商号・名称、法人の場合は役員(監査役含む)政令使用人の氏名に変更があった場合、個人はその者又は政令使用人の氏名に変更があった場合、専任の取引主任者の氏名に変更があった場合、事務所の名称・所在地に変更があった時30日以内に届け出る。
また国土交通大臣が免許権者である場合は、本店管轄の都知事を経由する。
なお、兼業の種類変更は届け出なくてもよい。
廃業等の届出は、業者が死亡・合併による法人の消滅は相続人・消滅した側の代表役員が届けでを行う。
→死亡・消滅の時点で失効する。
業者が破産したときは破産管財人が、法人が解散したときは清算人が、廃業したときは本人・代表役員が届け出る。
→届出を行った時点で失効する。
廃業等の届出も30日以内に行うが、死亡の場合は相続人がそれを知ってから30日以内に届け出る。

○専任の取引主任者
成年・常勤が要件であるが、営業許可をもらっている未成年者でも自らが業者・役員となれば専任の取引主任者となることができる。
取引主任者の事務は、重要事項の説明・重要事項説明書への記名押印・契約書への記名押印である。
事務所には業務に従事するもの5人に1人以上の割合で設置する。
→業務に従事するものとは、アルバイトも含み役員は取締役と再狭義の者となる。
案内所等には少なくとも1人以上設置する。
→案内所等とは継続的に業務を行う事務所以外の場所・10戸又は10区画以上の宅地建物の分譲を行う案内所又はその代理・媒介を行う案内所・展示会場を指し、尚且つ宅建業に関する契約締結・申し込みを行う場所である。
専任の取引主任者が法定数を下回った場合、2週間以内に是正し30日以内に免許権者に変更届けを行う。
これを行わない場合は100万円以下の罰金のほか、業務停止処分の対象となる。

○不正受験者に関する処置
都知事は3年以内の受験禁止処分を行える。

○試験合格者の登録
試験地の都知事に行う。
登録の要件は、2年以上の実務経験を有するか国土交通大臣に認定されたものである。
登録は欠格事由に該当しなければ一生有効である。
登録の記載事項は氏名・住所・本籍・性別・生年月日、2年以上の実務経験を持つものはその内容及び期間と業者の免許証番号・商号・名称、国土交通大臣に認められたものはその内容と認定年月日、合格年月日及び合格証書、登録番号及び年月日、業者に従事している者は商号・名称・免許証番号を記載する。

○登録基準
免許基準と重なる部分もあるが、法定代理人が登録基準に該当しても問題なく登録を受けられる。
一定の宅建業法に違反又は役員であった場合は登録を受けられない。
・法定代理人から営業許可を受けていない未成年者。
・事務禁止処分に違反又は情状が特に重いとき又は不正な手段で登録・主任者証を受けたときで登録消除から5年を経過しない者
・上記の場合で聴聞から処分の間に相当の理由なく登録の消除を申請した者で消除された日から5年を経過しない者。
・事務禁止処分を受け、自らの申請による登録の消除から期間を終えないもの(5年ではない)。

○登録の移転
勤務地の変更等で、管轄の登録都知事を離れるときに行える。
従前の登録都知事を経由して、移転先の都知事に登録移転を申請する。
なお事務禁止処分中は登録の移転は行えないが、変更の登録は行わなければならない。

○変更の登録
氏名・住所・本籍・業者の商号・名称が変更したときに遅滞なく行う。
登録を受けたものが死亡・成年被後見人又は被保佐人となった場合は相続人・保護者が届け出る。
届出先は登録を受けた都知事である。
→なお死亡等の届出は30日以内であるが、死亡の場合は相続人が知ってから30日以内に行う。
登録を受けたものが破産・未成年者で営業許可を取り消された場合・一定の刑を受けた場合は自ら届け出る。
なお成年被後見人・被保佐人又は一定の刑を受けた場合は、届出の有無を問わず監督処分として登録が消除される。

○取引主任者証
氏名・住所・生年月日・交付年月日と有効期間・登録番号年月日が記載事項である。
氏名・住所を変更する場合は、変更の登録と併せて届け出なくてはならない。
住所のみの変更の場合は、裏面に記載することで書換えに代えることができる
取引主任者は従業者証明書も併せて携帯するため、主任者証には勤め先の住所等は記載されない。
取引主任者証の交付申請は、交付を受ける6ヵ月以内に法廷講習を受けなければならない。
しかし登録の移転・一年以内の合格者は受ける必要はない。
更新の際は例外なく、全員が法廷講習を受ける。
また免許のように更新に関しての期間はない。
登録の移転の場合、従前の取引主任者証は従前の登録都知事に速やかに返納する。
移転先の登録都知事に証の交付を行い、有効期間は従前の証を合わせた残存期間となる。
取引主任者証を重要事項の説明の際に提示しないときは、10万円以下の過料に処せられる。
またこれを業者が行わせていたときは、業務停止処分の対象となる。
返納・提出は速やかに行う。主任者証の再交付は任意である。
提出は期間を満了しても、返還請求を行わなければ返還されない。

○営業保証金
免許を受けた業者が供託し、その旨を免許権者に届け出て初めて業務を開始できる。
たとえ業務の開始時期が異なっていても、営業保証金は本店・支店を含め全額供託しなければ開始できない。
供託額は主たる事務所が1000万円・支店が各500万円である。
供託場所は主たる事務所の最寄の供託所のみで行う。
供託は金銭・有価証券又は混合でも構わない。
なお有価証券の場合は国債は100%・政府地方債は90%・その他政令で定める証券(株券は除く)は80%である。
営業保証金を変換(金銭→有価証券等)した場合は、遅滞なく免許権者に届け出る。
営業保証金の供託には特段の定めはないが、免許を受けてから3ヶ月以内に届出をしないと通知され、そこから一ヶ月以内に供託届出をしないと免許取消し処分の対象となる。
営業保証金の還付は宅建業で債権を有する相手方のみが受けられる。
相手方は供託所に還付請求後、還付を受ける。
供託所は免許権者に通知し、免許権者は業者に追加供託の通知を行い、業者は通知から2週間以内に供託を行う。
これを行わなくても罰則はないが、指示処分の対象となる。
事務所を増設した場合は、予め供託を行っていなければならない。
営業保証金の保管替えは、主たる事務所が最寄の供託所の管轄外に移転した場合に行える。
なお保管替えは金銭の場合のみ行え、従前の供託所に遅滞なく請求する。
有価証券の場合は新たに供託した後、その証を持って従前の供託所から取り戻す。
営業保証金の取り戻しは、免許取消しの場合・一部事務所を廃止した場合も行え、利害関係者に六ヶ月以上の期間を定めて公告後、取り戻せる。
例外として、取り戻し事由から10年を経過したとき・二重供託のとき・保証協会の社員となった場合は直ちに取り戻せる。

○保証協会
弁済業務を常とし、宅建業者のみを社員とする公益社団法人である。
任意業務に関しては、国土交通大臣の承認が必要。
社員になるかどうかは任意であるが、2つの保証協会には加入できない。
保証協会は社員の加入・脱退に関して直ちに免許権者に届け出る。
社員は加入の日までに弁済業務保証金分担金(主たる事務所60万円・従たる事務所30万円)を保証協会に納付する。
その後保証協会は一週間以内に弁済業務保証金を納付する。
還付請求は社員となる前の宅建業に関する利害関係者も含む。
利害関係者は保証協会に認証を求め、保証協会は受理の順序で処理を行う。
認証をもら供託所(保証協会の場合は東京法務局)から還付を受け、東京法務局は国土交通大臣に通知し、大臣は協会に追加供託を通知する。
保証協会が供託後、社員に還付充当金の供託を通知しそれを受けた日から2週間以内に納付する。
なお還付を受けられる範囲は、社員の営業保証金の範囲内である。
社員が事務所を増設した場合は、その日から2週間以内に協会に納付しなければならない。
→営業保証金との違いに注意。
弁済業務保証金分担金の取り戻しは保証協会が行う。
社員としての地位を失った場合は公告後に(社員が一週間以内に供託したかどうかに関わらず)、一部事務所を廃止した場合は直ちに取り戻せる。
なお社員が協会に債権を有している場合は、弁済が完了するまで返還は行わなくてもよい。
特別弁済業務保証金分担金は、通知から一ヶ月以内に納付しなければ社員としての地位を失う。
弁済業務保証金準備金は、弁済業務保証金の有価証券等から生じる利益又は配当を、これに繰り入れなければならない。

craftwork43 at 19:54│Comments(0)TrackBack(4) 雑記 

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