2007年07月

2007年07月28日

新築アパート物件購入(その9)

6月下旬に地鎮祭を行いました。

こういった神事は午前中に行うということで、10時半から執り行われました。
時間にして10分程度で終了。
実に速い地鎮祭でした。

工事の取りかかりは7月からとなっていて、現在進行中です。
1ヶ月ほどで上棟ということで、そろそろかなと思っていますが、仕事が忙しいのと、近所ではないということで、地鎮祭からまったく現場を見ていません。

来週あたり現場を見学してこようと思いますので、次回の更新は来週となります。


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2007年07月24日

新築アパート物件購入(その8)

1週間後融資の許可がおりました。
これで、いよいよアパート建設に取りかかることができます。

A社の話では、地盤調査もすでに終了し、いつでも取りかかることができるとのこと。

最近、アパート建設で地鎮祭を行うところは少ないそうですが、ざぼんはあえてお願いしました。初穂料はどのくらいか尋ねると、

相場は3万円

とのこと。
まあ、これは地域によって差があるので、直接聞いた方がよいと思います。

ということで、地鎮祭を行うことになりました。


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2007年07月22日

新築アパート物件購入(その7)

融資が下りることになって、O信託銀行の担当者と面接することになりました。
簡単な融資の説明があり、その後契約の判を押すことになりました。

いろんな書籍を読んでいると、

「判を押す手が震えた」

などと書かれていますが、ざぼんの場合は全くそんなことはなく、

「ああ、こんなものか」

という感じでした。

借りる側と貸す側
双方メリットがあり、別に何の優劣もないのです。


小一時間で終了し、契約は終了したのでした。
といっても、上司の決裁が通らないとダメだという話でしたが・・・




不動産経営の常識・裏ワザ・隠しワザ不動産経営の常識・裏ワザ・隠しワザ


2007年07月20日

新築アパート物件購入(その6)

中国株で400万円調達した後、再度O信託銀行に掛け合ってもらいました。
1週間ほどで回答があるとのこと。

審査はすぐ通り、融資を受けることができることとなりました。
しかし、次のような条件がありました。

マンションを抵当に入れること

あまり気乗りはしませんでしたが、仕方ありません。
借りる身の辛さです。


さて、今回は、融資が下りるまでの事前審査で必要な物を列挙したいと思います。
事前審査ですので、この後まだまだ書類は必要ですが、ざぼんの場合は、最初にこれだけは用意しなければなりませんでした。

○源泉徴収票原本
○所得証明書原本
○確定申告書控えコピー
○金融機関借入明細書コピー
○本人確認資料コピー
○金融資産状況
○所有不動産の内容
○固定資産税課税明細コピー

以上です。ざぼんの場合は、中国株、マンションがありましたので上記の書類が必要でした。

明日は所用で出かけますので、お休みします。


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2007年07月19日

新築アパート物件購入(その5)

すみません。昨日は疲労でダウンしてました。

それでは、中国株の話をしたいと思います。
その当時、といっても2ヶ月ほど前のことですが、下記の銘柄を売却し400万円を捻出したのでした。


新焦点汽車(360)
中国通信服務(0552)
中国海外発展(0688)
維奥生物科技(1164)
羅欣薬業(8058)
鄭州燃気(8099)

かなりの銘柄を売却したのですが、売却した後もほとんどの銘柄が上昇しています。しかし、頭金を準備しなければならなかったため、泣く泣く売却したのでした。

ざぼんの中国株歴はわずか5年ほどですが、

中国株で資産運用

というサイトを開設してからは、いろんな方々から助けられたり、教えられたりして少しずつですが、利益も出てきました。

これからも中国株は利益の出る投資だと思いますので、よろしければざぼんのサイトにお寄りください。

次回からは、またアパート経営の話に戻ります。




決戦!!中国株決戦!!中国株


2007年07月17日

新築アパート物件購入(その4)

数週間待ち続けましたが、A社からの連絡は全くありませんでした。

「融資が下りないんだったら断ろう」

そう考え、こちらからA社に電話を入れました。
すると、なかなか難しい条件を外資系の会社は出してきているようでした。
外資系の会社からの提案は下記の通りです。

○200万円の頭金は手数料としていただく
○その代わり、金利は30年間固定金利でよい。

「200万円は手数料ということですが、返ってくるのですか?」

と聞くと、

「いえ、200万円は全額手数料として徴収するそうです」

との答え。

それはないだろうと思い、その場で断りました。
すると、A社のバックアップローンが利用できるとのこと。
いったいいくら金利がかかるか尋ねると、4.5〜5%程度必要との答え。

計算してみると馬鹿らしくなったきました。
そこでざぼんが出した答えは、

「あと400万円頭金を追加します」
「それで、再度銀行に交渉してください」

でした。
400万円はどこから工面するかというと、中国株の売却益で補うというものでした。売却したくはなかったのですが、最初の契約から3ヶ月が経過していたので、もう解決しなければならないと思ったので泣く泣く売却することにしました。

明日は、ちょっとアパート経営から離れて中国株の話を少しします。



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2007年07月16日

新築アパート物件購入(その3)

次に掛け合ってもらったのは、O信託銀行。
これはさほど期間はかからず、1週間で返事が来ました。
結果は、

「すみません、またダメでした」

期待はしていませんでしたが、2度もパンチを食らったようで、もうどうでもいいやと考えてしまいました。
理由を聞くと、

「やはり、200万円の頭金では融資ができないみたいで、700万円あれば何とかできそうなんですが・・・」

との答え。

「また別の銀行にあたってみます」

と担当者も申し訳ない様子。



それから数週間後・・・



「外資系の会社なんですが、固定金利で30年返済可のところを見つけました」

「頭金は200万円でOKと言っていますが、まずざぼんさんに許可を取ろうと思って電話しました」

と担当者からの連絡。


「もうどうでもいいや」

と、ちょっとやり投げ、もとい、投げやりになっていたざぼんは、

「はいはい、もうどうでもいいから好きにしな!」

という思いで、外資系の会社との交渉を進めてもらうことになったのです。



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2007年07月15日

新築アパート物件購入(その2)

「200万円の頭金で30年返済かぁ」
「金利上昇のリスクもあるし、頭金が少ないのは厳しいかなぁ」


そんなことを考えながら、待ちました待ちました。
しかし、一向にA社はざぼんに連絡してきません。

「融資は結構時間がかかるんだろうな」

そう思い、こちらから電話をすることはありませんでした。
融資を受けるのは初めてだったため、どれぐらいの期間がかかるのか見当が付かなかったのです。
3週間ほど経って、担当者からの電話。

「すみません、S銀行からの融資は無理でした」

S銀行は、収益還元法で評価してくれるところで、期待はしていたのですが、やはりダメだったようです。理由を聞くと、

「頭金が1,000万円あれば融資が下りるのですが、200万円ではちょっと・・・」

との答え。

また別の銀行をあたってみますので、もうしばらくお待ちくださいとの声に、

「もうアパート買いたくなくなってきたな」

と少し後ろ向きの考えになったざぼんでした。




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2007年07月14日

新築アパート物件購入(その1)

A社からの最初の提案です。

○物件価格は約5,300万円(土地・建物)
○頭金は200万円で可
○金利は当時2.65%

なかなかよい提案です。
しかし、返済期間が何と

30年!

返済し終わった頃には、ざぼんはこの世にいません。(笑)

「せめて25年だよなあ」

と思ったのですが、それには頭金が700万円ほど必要とのこと。
やむなく、30年返済で銀行に掛け合ってもらうことにしました。

成功するアパート経営はここが違う!成功するアパート経営はここが違う!


2007年07月13日

アパート経営勉強開始(その8)

実はこのA社、利回りがかなり良かったのです。
低い物件でも8%前半、高い物件は9%前半でした。

「ほぉ、新築アパートでも結構利回りの高い物件があるんだな」

これが、最初の印象でした。
しかし、どこかに数字合わせのマジックがあると思い、内覧会に申し込み実際に話を聞くことになったのです。

正直言って、

「どこの新築アパートも同じだろう」

という印象を持っていました。

いよいよ、内覧会当日。
ざぼんは、自家用車で内覧会の場所に行き、他社と同じように物件の見学をしました。基本的にはどこの業者も同じよう造りで、違うことといえば、ウォシュレット・浴槽テレビ・ガスコンロの有無等でした。
つまり、建築物ではなく、付加価値のあるもので勝負しているようでした。

結論から先に書きますが、実はこのA社のアパートを購入することになったのです。

次回からは、このA社がざぼんに対してどのような提案をしたかを少しずつ紹介していきたいと思います。


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