竣工まであと少し

雨と寒さ、季節の変わり目を実感しますね。
大型収益アパートもいよいよ旅立ちの時を迎えます。
今回は引き渡し前のオーナーチェックが無事におこなわれました。

先週末は、オンリーワン勉強会向けに、現場見学会がも行われました。

この案件は、久々の角地プロジェクトでして、いつもはない、2階のベランダや外階段が装備されています。

大型物件で、さらに空間を最大にアピールするために、天井付近の梁を隠さずむき出しにすることで、はり以外の部分は天井が抜けています。
壁があるよりも、壁をなくし、空間に奥行きを持たせることを優先しました。

また、いつものように1階にロフトを装備し、2階の部屋は室内階段で3階へと続き、2-3階をメゾットとし、家賃の上乗せを図っています。

この時点で、オーナーさんからも良いですねとの笑顔をいただいています。

いよいよ、完成まであと少し。
もうひと踏ん張りです。

実りの秋

品川区にて、大型収益物件が完成しました。

今年の春に地鎮祭を行い、小桜設計士が建築確認をおこない、無事に収穫の秋となりました。

大型アパートの部屋数は、全14室です。


そして、建物完成前に、11室の入居者が確定しています。


立地、建物構造、内装、外観とオーナーさんのアイデア、そして小桜設計士、施工チームが素晴らしい仕事をしてくれました。


まだまだ、東京の城南地区にも、素晴らしい土地が残されています。

みなさんの努力が報われます。

今後も応援させていただきます。

二子玉川にて

夕暮れ時の二子玉川のホーム。

気持ちの良い風が吹いています。
多摩川の広い河原の東側には、
大型ビルの施工が始まっています。
ここには、楽天が引っ越してくる予定。
東急グループは、街づくりに抜け目がないですね。

５階建ビルがタダ？

４／３０までに、引き取り手を捜しているとの事ですが、まだ手を上げる人が見つからないとのこと。

表題が過激ですが、確かに５階建てのコンクリート建物がただとのこと。



本日のニュースの記事です。

１３０人収容の大型の宿泊施設です。

とても良い立地？、窓からの眺めは最高、夏場はとても気持ちの良く過ごせることでしょう。

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骨のある人ならば、何らかの結果を出してしまうのかもしれません。
（それを見届けたい気持ちもありますが。）

ただ、今回は、コストがかかりすぎる箱物を作ること、所有することの難しさを象徴するようなニュースです。

これもまた他人事ではなく、東京周辺でも、アパートでも、スケールを小さくしてみると動揺のことが起きても不思議ではありませんん。

不動産が何でもよいわけではない。

忘れてはいけないことですね。


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５／１１（土）セミナー『年金対策・副収入・資産形成のためにサラリーマンでもできるアパート経営術』 への申し込みをありがとうございます。

残り３席となりました。

上記に似たような失敗を絶対にしないセミナーとします。（笑顔）

セミナー詳細＆申し込みページはこちらです　→　http://www.odpt.net/topsemi/130511.html

大型アパート引渡し

晴れ晴れとした日ですね。
さきほどまで、好立地の大型アパートの引渡し会を行っていました。
建築現場でも、晴れて無事に完成引渡し。
すでに満室でして、施工業者さんも、「本当、良かったね。」とのこと。
オーナーさんも、そのご家族の方もみなさん笑顔です。
いろいろな意味で、「良かったね、良かったね。」の声。
本日は、おめでとうございます。

そんな中不意をついて撮影しましたスリーショット。



小桜さん、菅さん、富井さんの真剣な顔。
喜びと共に気を抜かないこと、安心ばかりではないことも、大切ですね。
またこの完成現場のこの場所で、引き続いて次の住宅併用大型アパートの図面検討会。
さあ、ここからスタートです。

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葛飾区の土地

葛飾区の土地のお話です。

この土地の立地が某駅徒歩１８分でして、

安定したアパート経営を継続するためには、

決して会員さんに勧められる土地ではありません。

しかし、坪単価が半端なく良いので、なんとか活用したいという気持ちも捨て切れません。

一筆で買わなければならず、かつ敷地が大きいので、売主さんも苦労をしているようです。

ということは、、、。

さてさて、この先、どうなるのか？楽しみです。

ほんの一部だけ、画像をおすそわけします。


写真を見て、なぜ一筆なのかわかりますね。

それにしても、条件が悪くて売れない土地があるところにはあるのですね。

東京を、そして物事の「ズレ」を軽視してはいけないと痛感します。

Ｓ型アパートの引渡し

前回のＳ型アパートに引き続き、今週もまたＳ型アパートが完成しました。


今回は、建物の引渡しに参加させていただき、オーナーさんの喜びの声を聞くことができました。

「土地の取得からはじまり、銀行融資、建築プラン、建物施工までをサポートしていただき、ありがとうございます。」とのコメントをいただけたことは、うれしい限りです。

私自身で土地を選び、自分で融資を取り、建築というと、すでに新築3棟を行っていて、その他の不動産の売買も含めて自分では9回、経験しているので、さほど心配はないのですが、会員さんのサポートをするということ、賛同してもらっている人に成功をしてもらうことは、簡単なことではないと実感します。

ひとつひとつの説明・確認をし、オーナーさんに理解をしてもらい、すべて承諾をとりながら進めていきます。

このオーナーさんや関連者とのメールや電話のやり取りも100回以上を超えます。
（今回は借地でして登場人物に地主さんや弁護士さんも）

建築の進め方は一通りではなく、まったくスムーズに行く場合もありますし、細かく確認をしていくこともあります。

ただ、細かなことでも、確認をしないでよいことはありません。

物理的なこと、金銭的なこと、法律的なこと、精神的なこと、認識の違いなど。

避けては通れない事例がたくさんあります。

それでも、事前確認をしっかりと行っておくことで、無事にアパートが完成します。

このＳ型アパートは、今までの王道チームのサポートで８０棟目を超えるものです。

セミナーや書籍など、いろいろな説明がありますが、一番大切なことは、まちがいなく『現場』です。

そして、賛同してくれた人が成功を収めること、土地と建物を無事に取得し、満室となり、副収入を得ること。

そして、安定してアパート経営を継続することができること。

言っていることと、やっていることが一致していること。『言行一致』。

正直であること。

一つ一つ、細かなことの成功を積み重ねられていること。

これらが続くことによって、信頼を得て、会員さん、銀行員さん、施工業者さん、仲介さんみんながつながっていることが現在の王道チームです。

そんなことを、考えさせられる「新築アパート完成とその引渡しの場」でした。

（ちょっと、このブログは気合いが入ってしまいました。）

今回のＳ型アパートでも、すでに入居申し込みを受けている部屋もあります。


オーナーさんも選択、判断をしたことに自信を持っておられます。

もうひとつ、オーナーさんのコメントも今回は、抽選会を行った土地でして、
「オーナーさんからも、抽選に参加してよかった。」「ラッキーだった。」とのこと。

本日は、次の設計契約も確定しました。

王道チームは一つ一つ、着実に歩んでいきます。
これからも、よろしくお願いします。

販売検討＆販売直前の土地確認

本日の建築現場・構造見学会に参加された方、お疲れ様でした。

私はというと、皆さんが見学をしているとき、ある不動産業者から紹介をされ土地を確認していました。

この土地はまだ市場には出ていなく、土地情報資料も出来上がっていません。
現地に到着しても、その私道を歩くこともままならず、車の中からの静観でした。
まだ何かあるようですと、土地売買に影響が出るようです。

一つ目は、下北沢駅徒歩圏。
整形地でしたが、下北沢の整形地としてはまずまずの立地、土地の広さ、そして価格です。
しかし、もう一息。

整形地だから、土地はこの価格でよいという評価は完成後の収益性には影響しないので、ここは保留です。
整形地で下北沢で、坪100万円台ですが、やはり坪単価で150万円を切ってくる土地にしないと、なかなか賃貸経営を行うには難しい状況です。

でも、この土地ただ、保留としているわけではありません。
もう一息、価格が下がってきそうですので、少し待ちとしています。

なかなか面白い収益となりそうです。それが日の目を見る結果となればよいですね。

その他、10箇所ほどの土地を紹介されたのですが、そのうち9物件はNG。
今後、相当な変化が起きなければ、通常のプランで融資が難しいというレベルでした。

それでも、最後の一つは、よい土地。
それだけに、駅名をここで挙げられないのですが、分筆問題で一苦労がありそうですが、それが解決できる見込みもあり、早速、測量図等の詳細プランを準備してもらえるようにこの仲介業者さんに依頼済み。

到着次第、王道チームの設計士さんに確認をしていただく予定です。
設計士さん、よろしくお願いします。

また、今回の仲介業者さんは、依然一度、お世話になったのですが、いよいよスイッチがはいった様です。

今後も、良いお付き合いをしていきたいと思います。

よろしくお願いします。


＝情報１＝

『　あなたにもできる！サラリーマン大家入門　王道アパート経営で「マイ年金」づくり　』　（カナリア書房）

 

本日より、Amazon.co.jpにて、発売されました。

＝情報２＝

「年金対策・副収入・資産形成のためにサラリーマンでもできるアパート経営術」セミナーのお知らせ
2012年6月16日（土）　　オープンセミナー

• ポイント：新築王道型アパートによるサラリーマン大家の健全な資産形成方法
• 講師：大長伸吉
• 日時　13:30～15:30
• 会場：王道プラザ（東急田園都市線駒沢大学駅より徒歩3分）
• 参加費：5,000円

　＊小規模セミナーです。残り5席です。　昨日もお申し込みをいただき、ありがとうございました。

• 　　【セミナー概要】　

　　　　　　1.アパート経営をする目的

　　　　　　2.土地探し

　　　　　　3.銀行融資
　　　　　　4.アパート建築

　　　　　　5.アパート管理

　　　　　　＊15：30以降　質疑応答＆希望者による相談会

2012年6月16日（土） このセミナーの詳細とお申し込みは、
こちらのページにて、→ http://www.odpt.net/topsemi/120616.html

ツアー見学会

今週末6/3のツアー見学会へのお申し込み、ありがとうございます。

世田谷の街を歩きながら、王道型アパートについての理解を深めてもら得る良い機会です。

あとは、良い天気に恵まれると良いですね。

また、満室中の物件を見て回ったあとは、コーヒーを飲みながら、語り合いましょう。

今回の参加者には、面白い目標を持った方も参加されますので、話しをしているうちに、自然と「そういう発想があったのか」との良い気づきがあるかと思います。

本日は、新たに土地探しを始める方との相談会があり、また世田谷にて賃貸併用住宅の設計契約もあり、それぞれのスタートを感じることができた日でした。

設計契約をされた方、おめでとうございます。

幸せな世田谷生活を始められるように、協力をさせていただきます。

ツアー見学会を行います。

本日オンリーワン勉強会会員さんにメールにてお伝えしました件です。
6/3(日)に「ツアー見学会」を開催します。

1時間から1.5時間ほど歩いて、複数の王道型アパートを見学していきます。
（ゆっくりと歩くので、時間の割に歩く距離は長くはありません。）

アパートだけでなく、駅からの立地やその途中の待ちの様子、カフェや店舗など、世田谷区や目黒区の街を参加した方に、体感してもらうえる良い機会です。

街の様子を知ることは、今後王道型アパートに住むことになる「入居者の気持ち」を知る機会にもなります。

最近毎月行われている現場見学会とは内容が異なり、建物の中を見学することはできませんので参加申し込みの時にはご注意を。
物件を所有しているオーナーさんのご厚意を受けての見学ツアーですので、現地に長く滞在することも出来ません。

でれでも、アパートについてお話できる時間は十分にあります。

また見学ツアーの後には、駅近くのカフェにて「茶話会」を行います。
ざっくばらんに、意見交換会が出来れるとよいかと思います。
皆さんの体験談もあり、土地探しの現状報告会もあり、気になっている土地情報を持ち合って検討するしても良いですね。

申込みをしていただいた方には、集合場所等についてのメールを追って、お送りします。

今後も、このツアーの回数を重ねられると良いかと思います。

それでは当日、晴れますように。

よろしくお願いします。